Análise de Vazios Urbanos no Rio de Janeiro

Prévia do material em texto

LEANDRO GOMES SOUZA 
 
 
 
ANÁLISE ESPACIAL E GESTÃO MUNICIPAL DE VAZIOS 
URBANOS NO RIO DE JANEIRO 
 
 
Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado 
do Programa de Pós-Graduação em Planejamento 
Urbano e Regional da Universidade Federal do 
Rio de Janeiro – UFRJ, como parte dos requisitos 
necessários à obtenção do grau de Mestre em 
Planejamento Urbano e Regional. 
 
Orientador: Prof. Dr. Pedro Abramo 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Rio de Janeiro 
2014 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
S729a Souza, Leandro Gomes. 
 Análise espacial e gestão municipal de vazios urbanos no 
 Rio de Janeiro / Leandro Gomes Souza. – 2014. 
 278 f. : il. color. ; 30 cm. 
 
 Orientador: Pedro Abramo. 
 Tese (mestrado) – Universidade Federal do Rio de 
 Janeiro, Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e 
 Regional, 2014. 
 Bibliografia: f. 250-256. 
 
 1. Vazios urbanos – Rio de Janeiro (RJ). 2. Sistemas de 
 informação geográfica. I. Abramo, Pedro. II. Universidade 
 Federal do Rio de Janeiro. Instituto de Pesquisa e 
 Planejamento Urbano e Regional. III. Título. 
 
 CDD: 711.4098153 
LEANDRO GOMES SOUZA 
 
ANÁLISE ESPACIAL E GESTÃO MUNICIPAL DE VAZIOS 
URBANOS NO RIO DE JANEIRO 
 
Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado 
do Programa de Pós-Graduação em Planejamento 
Urbano e Regional da Universidade Federal do 
Rio de Janeiro –UFRJ, como parte dos requisitos 
necessários à obtenção do grau de Mestre em 
Planejamento Urbano e Regional. 
 
Aprovado em: 11 de março de 2014. 
 
 
BANCA EXAMINADORA 
 
________________________________________ 
Prof. Dr. Pedro Abramo 
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional – IPPUR/UFRJ 
 
________________________________________ 
Profa. Dra. Maria Julieta Nunes 
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional – IPPUR/UFRJ 
 
________________________________________ 
Prof. Dr. Paulo Márcio Leal de Menezes 
Departamento de Geografia – CCMN/UFRJ 
 
 
 
AGRADECIMENTOS 
 
 À minha esposa Luana, por ter sido em primeiro lugar a responsável por eu 
fazer o mestrado, e que sempre compreensiva, com carinho e atenção 
incondicionais, me deu força nos momentos de maiores incertezas. 
 À minha mãe Sonia e meus irmãos Thiago, Carlos Eduardo e Carlos Alberto, 
pelos ensinamentos, amizade, companheirismo e conselhos que me deram força ao 
longo do percurso. 
 Ao meu orientador, Pedro Abramo, por ter aceitado contribuir na minha 
formação e com palavras sempre positivas ter incentivado minha reflexão. 
 Ao grande mestre Paulo Menezes, cujas aulas na faculdade me fizeram tomar 
gosto e me apaixonar pela Cartografia, área de atuação que iria seguir, a quem sou 
extremamente grato e de quem tenho profunda admiração e respeito. 
 À Julieta Nunes, pelo aprendizado e trocas em suas aulas de metodologia, 
que me fez enxergar com clareza como a produção acadêmica não está 
desvinculada da minha vida profissional. 
 A Luiz Roberto Arueira da Silva, por servir de exemplo de profissional 
dedicado e comprometido, que com seriedade e competência me serviu de 
referência na busca incansável pela integração e diálogo na administração 
municipal. 
 Aos meus colegas de mestrado, especialmente Silvia Karina Valentinuzzi 
Núñez e Pedro Paulo Barros Gonçalves, pelas conversas e trocas de ideias, 
acadêmicas ou não, sempre estimulantes e construtivas. 
 Aos docentes, em especial Rainer Randolph e Henri Acselrad, pelas 
excelentes aulas e orientações. Aos técnicos administrativos, em especial Ana 
Cristina e André Silva, pelo carinho e apoio. 
 A todos que de alguma forma, seja com fornecimento de dados e informações 
ou palavras de apoio, contribuíram para a conclusão da dissertação. 
RESUMO 
 
Esta dissertação tem por objetivo a análise da distribuição espacial dos vazios 
urbanos edificados na cidade do Rio de Janeiro. Busca-se recuperar a discussão 
teórica e empírica acerca da noção de vazios urbanos, para proceder-se à sua 
classificação interna utilizada no estudo, os vazios urbanos edificados. É analisada a 
ação da Prefeitura do Rio de Janeiro, no que diz respeito às diretrizes do 
planejamento urbano e os cadastro municipais sobre os vazios urbanos. A partir de 
dados do Censo Demográfico IBGE 2010, é feito o mapeamento e uma série de 
análises relacionadas com informações urbanas municipais com uso de Sistemas de 
Informações Geográficas (SIG), instrumento com grande potencial para análises 
sobre os imóveis mapeados, possibilitando melhor gestão e construção de propostas 
para sua reutilização. Por fim, apresenta-se as diversas possibilidades de uso 
dessas ferramentas pela administração municipal, de forma a se desenvolver 
políticas sobre os vazios urbanos que garantam melhor qualidade de vida e uma 
cidade mais sustentável. 
 
Palavras-chave: Vazios urbanos. Rio de Janeiro. SIG. 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
 
This dissertation aims the spatial analysis of the vacant lands in the city of Rio de 
Janeiro. It is intended to recover the theoretical and empirical discussion over the 
notion of urban vacant lands, to proceed with its internal classification used in this 
work, the urban vacant buildings. It is analyzed the activities of Rio de Janeiro’s 
municipality concerning the guidelines of urban planning and municipal database 
regarding the vacant buildings. Using IBGE’s 2010 Demographic Census data, it is 
done the mapping and a set of analysis related with municipal urban information 
using Geographical Information Systems (GIS), an instrument with great potential for 
studying the mapped properties, making possible improved management and 
propositions for its reuse. Finally, it is presented the variety of possible uses of these 
instruments by the municipal administration, in order to develop urban vacant policies 
ensuring better quality of life and a more sustainable city. 
 
Keywords: Vacant buildings. Rio de Janeiro. GIS. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE ILUSTRAÇÕES 
Figura 1 – Definições de vazios urbanos segundo nível de desenvolvimento e restrições à utilização 
 34 
Figura 2 – Desabamento de sobrado abandonado e em mal estado de conservação no Centro do Rio 
 36 
Figura 3 – Implosão de edifícios com obras inacabadas e ocupados por famílias em Santa Cruz 37 
Figura 4 – SIG Web “Philadelphia NIS” exibindo informação sobre vazios urbanos 47 
Figura 5 – Macrozonas - Plano Diretor do Rio de Janeiro 2011 57 
Figura 6 – Limite das Regiões de Planejamento (RP) 69 
Figura 7 – Localização dos imóveis identificados pelo estudo da 3ª GPL / SMU 75 
Figura 8 – Imagem de satélite QuickBird 2005 – Antigo Patronato de Menores 78 
Figura 9 – Ortofoto 2012 – Conjunto do Minha Casa Minha Vida, Vivendas Recanto das Águas 78 
Figura 10 – Imagem de satélite QuickBird 2005 – Fábricas da Poesi e Coca-Cola desativadas no 
Complexo do Alemão 79 
Figura 11 – Ortofoto 2012 – Conjuntos do Minha Casa Minha Vida no Complexo do Alemão 79 
Figura 12 – Imagem de satélite QuickBird 2005 – Antiga fábrica Cintos Mundial ocupada 80 
Figura 13 – Ortofoto 2012 – EDI Karine Lorraine e Vila Olímpica de Honório Gurgel 80 
Figura 14 – Exemplo do inventário de imóveis levantados pelo programa Novas Alternativas 82 
Figura 15 – Exemplo de intervenção do programa Novas Alternativas em imóvel abandonado 82 
Figura 16 – Notificação de imóvel abandonado localizado na Estrada dos Três Rios, 1.756 86 
Figura 17 – Limite das CAPs/SMS 87 
Figura 18 – Quantidade de imóveis notificados por CAP/SMS91 
Figura 19 – Quantidade de imóveis notificados por qualificação da baixa por CAP/SMS 92 
Figura 20 – Localização dos imóveis notificados pela CVAS/SMS 92 
Figura 21 – Localização dos imóveis notificados por qualificação da baixa por CAP/SMS 93 
Figura 22 – Situação de abandono – Estrada dos Três Rios, 579 – antes da ação da CVAS/SMS 95 
Figura 23 – Manutenção do abandono – Estrada dos Três Rios, 579 – após a ação da CVAS/SMS 95 
Figura 24 – Aplicativo Mapa Digital IPP – Cadastro de logradouros 97 
Figura 25 – Aplicativo Mapa Digital IPP – Gestão de terrenos 98
Figura 26 – Espécies de domicílio no Censo 2000 102 
Figura 27 – Espécies de domicílio no Censo 2010 103 
Figura 28 – Tela do Microsoft Access 2007 exibindo a tabela de domicílios vagos – IBGE 2010 107 
Figura 29 – Domicílios vagos por setor censitário (2010) 108 
Figura 30 – Domicílios vagos por setor censitário (2010) (polígonos) 109 
Figura 31 – Domicílios vagos por Região de Planejamento (2010) 111 
Figura 32 – Tela do ArcGIS 10.1 exemplificando a geocodificação de endereço de domicílio vago 113 
Figura 33 – Tela do Microsoft SQL Server 2008 exibindo a base de dados do CNEFE 115 
Figura 34 – Tabela do CNEFE com registro contendo o campo de identificação do estabelecimento 
preenchido como “vazio” 116 
Figura 35 – Listagem de endereços de estabelecimentos do CNEFE identificados como abandonados
 117 
Figura 36 – Estabelecimentos abandonados por setor censitário 118 
Figura 37 – Estabelecimentos abandonados por setor censitário (2010) (polígonos) 118 
Figura 38 – Estabelecimentos abandonados por Região de Planejamento 120 
Figura 39 – Tela do ArcGIS 10.1 exemplificando a geocodificação de endereço de estabelecimento 
abandonado 121 
Figura 40 – Indicação de quadra e face de endereços de estabelecimentos abandonados no CNEFE 
 122 
Figura 41 – Estabelecimentos abandonados por face de quadra 123 
Figura 42 – Total de vazios urbanos por Região de Planejamento 126 
Figura 43 – Vazios urbanos por Região de Planejamento segundo espécie 127 
Figura 44 – Escalas de análise: Região de Planejamento e setores censitários (polígonos) 128 
Figura 45 – Escalas de análise: Setores censitários (polígonos) e endereços geocodificados (pontos) 
 129 
 
 
 
Figura 46 – Escalas de análise: Endereços geocodificados (pontos) e faces de quadra (linhas) 129 
Figura 47 – Escalas de análise: Endereços geocodificados (pontos) e faces de quadra (linhas) 
(detalhe) 130 
Figura 48 – Setores censitários sem população com domicílios vagos 133 
Figura 49 – Setores censitários 2010 sem população com domicílios vagos: condomínio Arena Park 
(Avenida Dom Hélder Câmara, 6.001) em construção 136 
Figura 50 – Setores censitários 2010 sem população com domicílios vagos: Condomínio Villaggio 
Irajá (Estrada da Água Grande, 150) em construção 136 
Figura 51 – Setores censitários 2010 sem população com domicílios vagos: Rua Itaúnas, 201, lotes 
101, 201 e 401 em construção 137 
Figura 52 – Setores censitários 2000 sem população com domicílios vagos: blocos 01 a 07 da 
Estrada do Cafundá, 725 em construção 139 
Figura 53 – Setores censitários 2000 sem população com domicílios vagos: blocos 1 a 8 do 
condomínio Moradas do Itanhangá, Estrada de Jacarepaguá, 3.145 em construção 139 
Figura 54 – Setores censitários 2000 sem população com domicílios vagos: Avenida Manoel Caldeira 
de Alvarenga, s/n, blocos 01 a 12 em construção 140 
Figura 55 – Setores censitários do Condomínio Norte Village (Rua Degas, 400), parcialmente 
concluído e ocupado 141 
Figura 56 – Exemplo de endereços geocodificados localizados a até 50m do setor informado 144 
Figura 57 – Localização de endereços de mais de um imóvel abandonado situados em um mesmo 
número de porta 148 
Figura 58 – Campos da tabela do CNEFE utilizados para identificação do tipo de domicílio 151 
Figura 59 – Domicílios vagos por Região de Planejamento segundo tipo 155 
Figura 60 – Estabelecimentos abandonados por Região de Planejamento segundo tipo 157 
Figura 61 – Densidade de domicílios vagos 158 
Figura 62 – Densidade de estabelecimentos abandonados 159 
Figura 63 – Densidade de vazios urbanos 160 
Figura 64 – Domicílios por Região de Planejamento (2000) 161 
Figura 65 – Domicílios por Região de Planejamento (2010) 162 
 
 
 
Figura 66 – Variação domicílios 2000 / 2010 por Região de Planejamento 162 
Figura 67 – População por Região de Planejamento (2000) 164 
Figura 68 – População por Região de Planejamento (2010) 164 
Figura 69 – Variação população 2000 / 2010 por Região de Planejamento 165 
Figura 70 – Domicílios vagos por setor censitário (2000) 166 
Figura 71 – Domicílios vagos por Região de Planejamento (2000) 166 
Figura 72 – Variação domicílios vagos 2000 / 2010 por Região de Planejamento 167 
Figura 73 – Relação domicílios vagos / total de domicílios por Região de Planejamento (2000) 170 
Figura 74 – Relação domicílios vagos / total de domicílios por Região de Planejamento (2010) 170 
Figura 75 – Variação na relação domicílios vagos / total de domicílios por Região de Planejamento 
2000 – 2010 171 
Figura 76 – Taxa domicílios vagos / mil habitantes por Região de Planejamento (2000) 173 
Figura 77 – Taxa domicílios vagos / mil habitantes por Região de Planejamento (2010) 173 
Figura 78 – Variação na taxa domicílios vagos / mil habitantes por Região de Planejamento 2000 – 
2010 174 
Figura 79 – Total de estabelecimentos por Região de Planejamento 175 
Figura 80 – Relação estabelecimentos abandonados / total de estabelecimentos por Região de 
Planejamento 177 
Figura 81 – Taxa estabelecimentos abandonados / mil habitantes por Região de Planejamento 177 
Figura 82 – Relação estabelecimentos abandonados / total por faces de quadra 179 
Figura 83 – Relação vazios urbanos / domicílios por Região de Planejamento 180 
Figura 84 – Taxa vazios urbanos / população por Região de Planejamento 181 
Figura 85 – Transporte público de massa no Rio de Janeiro 183 
Figura 86 – Relação estabelecimentos abandonados / total por faces confrontantes com linha do trem 
 184 
Figura 87 – Indústrias, favelas e transportes na AP3 do Rio de Janeiro 190 
Figura 88 – Ocupação da favela Vida Nova na antiga fábrica da Parmalat 193 
 
 
 
Figura 89 – Expansão da favela Parque União em antiga indústria 194 
Figura 90 – Ocupação das favelas Grefisa e Comunidade do Pedrosa em antigas indústrias 195 
Figura 91 – Ocupações de imóveis abandonados na AP3 do Rio de Janeiro 196 
Figura 92 – Comunidade CCPL, antes e depois da ocupação e remoção 198 
Figura 93 – Mandela de Pedra, antes e depois da ocupação e remoção 199Figura 94 – Localização de indústrias e fábricas abandonadas 201 
Figura 95 – Ocupações de prédios abandonados na área central do Rio de Janeiro 203 
Figura 96 – Empreendimentos MCMV em estabelecimentos abandonados 205 
Figura 97 – Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Avenida Brasil, 41.274 - 
abatedouro de frangos desativado 205 
Figura 98 – Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Avenida Itaoca, 1.174 – 
galpão vago 206 
Figura 99 – Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Rua da Lapa, 270 – loja vazia 
 206 
Figura 100 – Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Rua Leopoldino Bastos, 44 – 
fábrica abandonada 207 
Figura 101 – Empreendimentos MCMV em domicílios vagos 209 
Figura 102 – Implosão da antiga fábrica da Poesi, no Complexo do Alemão 210 
Figura 103 – Zoneamento urbanístico do Rio de Janeiro 215 
Figura 104 – Áreas de Especial Interesse no Rio de Janeiro 216 
Figura 105 – Edificações em construção por Região de Planejamento 218 
Figura 106 – APACs e bens tombados no município do Rio de Janeiro 220 
Figura 107 – APACs e bens tombados no Centro e Zona Sul 221 
Figura 108 – APACs e vazios urbanos no Centro 221 
Figura 109 – Área de praças / habitante por setor censitário 223 
Figura 110 – Área de praças / habitante por Região de Planejamento 223 
Figura 111 – Área de lazer / habitante por setor censitário 225 
 
 
 
Figura 112 – Área de lazer / habitante por Região de Planejamento 225 
Figura 113 – Taxa áreas de lazer / habitantes por setor censitário e localização de estabelecimentos 
abandonados nas regiões do Méier e Inhaúma 226 
Figura 114 – Instalações olímpicas Rio 2016 228 
Figura 115 – Instalações olímpicas Rio 2016 - Região Copacabana 228 
Figura 116 – Instalações olímpicas Rio 2016 - Região Maracanã 229 
Figura 117 – Instalações olímpicas Rio 2016 - Região Barra 230 
Figura 118 – Instalações olímpicas Rio 2016 - Região Deodoro 230 
Figura 119 – Projeto de recuperação dos galpões da antiga RFFSA no entorno do Engenhão 231 
Figura 120 – Prédio inacabado do Gávea Tourist Hotel, em São Conrado 232 
Figura 121 – Linhas de BRT (Bus Rapid Transit) - implantadas e em construção 233 
Figura 122 – Acompanhamento de imóvel no tempo: Estrada dos Três Rios, 721 – vazio urbano
 238 
Figura 123 – Acompanhamento de imóvel no tempo: Estrada dos Três Rios, 721 – agência bancária 
 238 
Figura 124 – Portal “311 – City Services” de Chicago com opção de solicitação sobre vazios urbanos 
 244 
Figura 125 – Proposta de modelagem: SIG de monitoramento e gestão de informações sobre vazios 
urbanos 246 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE TABELAS 
Tabela 1 – Imóveis do estudo “Imóveis em estado de abandono - AP-3” (SMU/GPL-3) 73 
Tabela 2 – Situação levantada pelo estudo dos imóveis do estudo da SMU/GPL-3 e atual 76 
Tabela 3 – Listagem dos imóveis notificados pela CVAS/SMS (extrato) 90 
Tabela 4 – Resumo dos totais de imóveis notificados por CAP/SMS 91 
Tabela 5 – Domicílios Particulares Permanentes Vagos por Região de Planejamento 110 
Tabela 6 – Estabelecimentos abandonados por Região de Planejamento 119 
Tabela 7 – Total de vazios urbanos por Região de Planejamento 124 
Tabela 8 – Ranking das RPs por total de domicílios vagos e estabelecimentos abandonados 125 
Tabela 9 – Lista de setores censitários (2010) sem população com domicílios vagos 133 
Tabela 10 – Total de domicílios vagos em setores com população (2010) por Região de Planejamento 
 135 
Tabela 11 – Lista de setores censitários (2000) sem população com domicílios vagos 137 
Tabela 12 – Total de domicílios vagos em setores com população (2000) por Região de Planejamento 
 138 
Tabela 13 – População e domicílios dos setores censitários do Condomínio Norte Village 141 
Tabela 14 – Resumo do quantitativo de endereços geocodificados em relação ao total 144 
Tabela 15 – Dados do CNEFE para imóveis abandonados situados no mesmo número de porta 148 
Tabela 16 – Dados do IPTU para imóveis abandonados situados no mesmo número de porta 149 
Tabela 17 – Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domicílio vago “casa” 152 
Tabela 18 – Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domicílio vago 
“apartamento” 152 
Tabela 19 – Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domicílio vago “outros” 
 153 
Tabela 20 – Tipos de domicílios vagos por Região de Planejamento 154 
Tabela 21 – Tipos de estabelecimentos abandonados por Região de Planejamento 156 
Tabela 22 – Domicílios particulares permanentes 2000-2010 por Região de Planejamento 160 
 
 
 
Tabela 23 – Pessoas em domicílios particulares permanentes 2000-2010 por Região de 
Planejamento 163 
Tabela 24 – Domicílios particulares permanentes vagos 2000-2010 por Região de Planejamento 
 167 
Tabela 25 – Relação domicílios vagos / total de domicílios 2000-2010 169 
Tabela 26 – Taxa domicílios vagos / habitantes 2000-2010 172 
Tabela 27 – Total de estabelecimentos por Região de Planejamento 174 
Tabela 28 – Estabelecimentos abandonados por total e por população por Região de Planejamento 
 176 
Tabela 29 – Vazios urbanos por totais de domicílios e população por Região de Planejamento 179 
Tabela 30 – Domicílios vagos em aglomerados subnormais por Região de Planejamento 185 
Tabela 31 – Estabelecimentos abandonados em aglomerados subnormais por Região de 
Planejamento 186 
Tabela 32 – Características das ocupações em imóveis abandonados na AP3 196 
Tabela 33 – Exemplos de endereços de estabelecimentos abandonados dos tipos indústria e fábrica 
 201 
Tabela 34 – Indústrias e fábricas abandonadas por Região de Planejamento 202 
Tabela 35 – Lista de empreendimentos MCMV localizados em estabelecimentos abandonados 207 
Tabela 36 – Quantidade de domicílios vagos e estabelecimentos abandonados por zoneamento de 
uso do solo 211 
Tabela 37 – Quantidade de domicílios vagos e estabelecimentos abandonados por zoneamento de 
uso do solo por Região de Planejamento 212 
Tabela 38 – Edificações em construção por Região de Planejamento 217 
Tabela 39 – Domicílios vagos e estabelecimentos abandonados em APACs por Região de 
Planejamento 220 
Tabela 40 – Área total e relação de área de praças por habitante por Região de Planejamento 222 
Tabela 41 – Área total e relação de áreas de lazer por habitante por Região de Planejamento 224 
Tabela 42 – Quantidade de domicílios vagos eestabelecimentos abandonados nas regiões olímpicas 
 230 
 
 
 
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 
APAC: Área de Proteção do Ambiente Cultural 
BRT: Bus Rapid Transit 
CAP: Coordenações de Área Programática 
CNEFE: Cadastro Nacional de Endereços para Fins Estatísticos 
CREA-RJ: Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Rio de 
Janeiro 
CVAS: Coordenadoria de Vigilância Ambiental em Saúde 
IBGE: Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 
IPP: Instituto Pereira Passos 
IRPH: Instituto Rio Patrimônio da Humanidade 
MCMV: Minha Casa Minha Vida 
PAL: Projeto Aprovado de Loteamento 
SIG: Sistema de Informações Geográficas 
SMDS: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Social 
SME: Secretaria Municipal de Educação 
SMH: Secretaria Municipal de Habitação 
SMF: Secretaria Municipal de Fazenda 
SMS: Secretaria Municipal de Saúde 
SMU: Secretaria Municipal de Urbanismo 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1 INTRODUÇÃO 18 
 
2 DISCUSSÃO SOBRE A NOÇÃO DE VAZIO URBANO: DIFERENTES 
CLASSIFICAÇÕES E SUA IMPORTÂNCIA PARA O PLANEJAMENTO 
URBANO 23 
2.1 Classificação geral e usual de vazios urbanos: dificuldades em 
estudos empíricos 23 
2.2 Desafios para a mensuração dos vazios urbanos 30 
2.3 Vazios urbanos, justiça ambiental e questões de planejamento 
urbano sustentável 34 
2.4 O uso de SIG na análise de vazios urbanos: algumas 
experiências 45 
2.5 Delimitação do objeto, justificativa da classificação e 
abordagem sobre os vazios urbanos 49 
 
3 AVALIAÇÃO DAS POLÍTICAS E INFORMAÇÕES DA PREFEITURA 
SOBRE VAZIOS URBANOS 52 
3.1 Legislação e diretrizes da política urbana sobre vazios urbanos 
 52 
3.1.1 Instrumentos jurídicos previstos a nível federal 52 
3.1.2 Instrumentos e políticas do município do Rio de Janeiro 55 
3.2 Levantamento de bases cadastrais municipais sobre vazios 
urbanos 68 
3.2.1 Secretaria Municipal de Fazenda 71 
3.2.2 Secretaria Municipal de Urbanismo 72 
3.2.3 Secretaria Municipal de Habitação 81 
3.2.4 Secretaria Municipal de Saúde 85 
3.2.5 Instituto Pereira Passos 96 
 
 
 
4 DOMICÍLIOS VAGOS E ESTABELECIMENTOS ABANDONADOS: 
METODOLOGIA DE IDENTIFICAÇÃO E MENSURAÇÃO DE VAZIOS 
URBANOS EDIFICADOS PARA A CIDADE DO RIO DE JANEIRO 101 
4.1 Domicílios vagos 105 
4.2 Estabelecimentos abandonados 114 
4.3 Resultado final: vazios urbanos edificados 123 
 
5 VAZIOS URBANOS NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO: 
RESULTADOS E ANÁLISES 131 
5.1 Validação e controle de qualidade dos resultados 131 
5.1.1 Problematização da categoria domicílios vagos 132 
5.1.2 Análise sobre resultado da geocodificação 142 
5.2 Análise das características internas dos vazios urbanos 146 
5.2.1 Tentativa de cruzamento com o cadastro do IPTU 146 
5.2.2 Classificação segundo tipos de vazios urbanos 151 
5.2.2.1 Tipos de domicílios vagos 151 
5.2.2.2 Tipos de estabelecimentos abandonados 156 
5.3 Análises de densidade 158 
5.4 Análises temporais e relativas 160 
5.4.1 Comparação inter-censal: análise temporal e relativa sobre 
domicílios vagos 160 
5.4.2 Análise relativa sobre estabelecimentos abandonados 174 
5.4.3 Análise relativa sobre vazios urbanos 179 
5.5 Análise comparada com informações urbanas 182 
5.5.1 Transportes 183 
5.5.2 Habitação 185 
5.5.2.1 Indústrias abandonadas e novas estratégias de habitação 
popular 187 
 
 
 
5.5.2.2 Minha Casa Minha Vida 204 
5.5.3 Zoneamento e legislação urbanística 210 
5.5.4 Mercado imobiliário 217 
5.5.5 Patrimônio histórico e arquitetônico urbano 219 
5.5.6 Áreas de lazer e áreas verdes 222 
5.6 Articulação com as intervenções e políticas urbanas em curso 
da Prefeitura 226 
5.6.1 Jogos Olímpicos Rio 2016 227 
5.6.2 Corredores BRT 232 
 
6 PROPOSTA PARA UTILIZAÇÃO DE SIG COMO INSTRUMENTO DE 
GESTÃO DE VAZIOS URBANOS PELO MUNICÍPIO 234 
6.1 Importância do monitoramento ao longo do tempo para gestão
 236 
6.2 Alimentação e manutenção do SIG de vazios urbanos 239 
 
7 CONCLUSÃO 247 
 
REFERÊNCIAS 250 
 
APÊNDICES 259 
APÊNDICE A – Acompanhamento temporal de imóveis 
abandonados no bairro Freguesia Jacarepaguá 259 
APÊNDICE B – Trabalho de campo para identificação de imóveis 
abandonados no bairro Freguesia Jacarepaguá 266 
ANEXOS 268 
ANEXO A – Ordenamento territorial do município do Rio de Janeiro
 268 
ANEXO B – Programa Casa Paulista 273 
18 
 
 
1 INTRODUÇÃO 
A cidade do Rio de Janeiro apresenta recentemente uma grande dinâmica de 
expansão imobiliária e demanda por espaços para construir. Essa dinâmica vem 
sendo estimulada pelas expectativas geradas a partir dos megaeventos que a 
cidade sediará nos próximos anos, como a Copa do Mundo 2014 e os Jogos 
Olímpicos 2016. Grandes transformações urbanas e reestruturação estão em 
andamento. A expansão possui uma forma dupla, sendo horizontal e vertical. 
Grandes obras conduzidas pela atual gestão da Prefeitura do Rio de Janeiro 
estimulam a consolidação e expansão urbana para a Zona Oeste da cidade, como 
as de transporte – instalação do Bus Rapid Transit (BRT) Transoeste – e de 
habitação – grande concentração de conjuntos habitacionais do programa Minha 
Casa Minha Vida nessa região da cidade. Paralelamente, alguns projetos da 
Prefeitura visam ao adensamento e verticalização em outras áreas da cidade, como 
a operação urbana do Porto Maravilha, na região portuária, permitindo um gabarito 
de até 50 pavimentos em partes de bairros até hoje caracterizados por edificações 
de pequeno porte. Esse crescimento também traz a necessidade de se formular 
políticas relacionadas à agenda do desenvolvimento sustentável, para que esse 
crescimento e expansão aconteçam em consonância com o cenário político, 
econômico e ambiental a nível internacional. 
Enquanto a cidade continua crescendo, com a verticalização, densificação e 
expansão da sua área urbana consolidada, que vão transformando rapidamente o 
seu espaço construído, verifica-se uma grande quantidade de vazios urbanos 
edificados distribuídos pelo seu território. Trata-se de espaços construídos, em 
muitos casos em áreas com boas condições de infraestrutura urbana, que são 
mantidos ociosos por razões variadas, como os espaços resultantes do 
esvaziamento industrial sofrido pela cidade há algumas décadas atrás ou os imóveis 
mantidos sem uso para fins de especulação imobiliária. Dentro do contexto 
apresentado, os vazios urbanos possuem não só um grande potencial de 
reutilização como também evidenciam a necessidade de se promover a função 
social da propriedade em consonância com o desenvolvimento sustentável da 
cidade, considerando-se o alto preço da terra urbana com infraestrutura implantada, 
o aproveitamento da mesma, e, por conseguinte, o desperdício representado por 
19 
 
 
esses vazios urbanos. A cidade, que cresce “para cima” e “para os lados”, também 
deve crescer “para dentro” aproveitando tais áreas no tecido urbano consolidado. A 
gestão e planejamento urbanos de forma sustentável, eficiente e integrada exige a 
consideração dessa questão no desenvolvimento de políticas inteligentes e 
respostas eficientes aos desafios que se colocam à gestão urbana. 
Minha experiênciaprofissional, como geógrafo trabalhando com SIG na 
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, permitiu verificar as inúmeras possibilidades 
de análises urbanas a partir dos registros administrativos e informações municipais, 
considerando o viés geográfico. Por isso a delimitação do ponto de vista e a 
aproximação feita do objeto dessa pesquisa é o da administração pública municipal, 
com a gestão da informação para formulação de políticas de planejamento e gestão 
integrada do solo urbano pelo governo local. Como cidadão, percorrendo e 
conhecendo a cidade, também pude verificar a grande quantidade de imóveis 
vazios, ociosos ou subutilizados, muitos localizados em áreas consolidadas, o que 
despertou o interesse em me aprofundar no seu estudo, suas causas e possíveis 
explicações, assim como propostas para otimização do uso do solo na cidade com 
aproveitamento destes espaços. 
Para o planejamento e gestão urbanos é essencial conhecer a distribuição 
espacial dos fenômenos. Devido à importância de se conhecer a distribuição 
geográfica dos imóveis caracterizados como vazios urbanos na cidade para que se 
possa desenhar políticas sobre os mesmos, torna-se necessária a estruturação de 
um banco de dados georreferenciado dos vazios urbanos. 
O mapeamento e organização das informações georreferenciadas realizado a 
partir da estruturação de Sistemas de Informações Geográficas – SIG. Um SIG é um 
conjunto de ferramentas de aquisição, tratamento, edição, cruzamento, análise e 
produção de informações georreferenciadas. A análise sobre como se distribui 
espacialmente o fenômeno e a sua relação com o entorno é essencial para entender 
como geram e se mantém imóveis sem utilização e para apoiar estratégias de 
desenvolvimento urbano pelo poder municipal que contemplem esses espaços da 
cidade. Outras informações podem ser levantadas para ajudar a compreender 
melhor o fenômeno, servindo também como subsídio para propostas de intervenção 
e aproveitamento de tais imóveis. A informação sobre a variação do quantitativo e 
20 
 
 
distribuição dos vazios urbanos na cidade nos últimos anos serve como uma base 
importante para a avaliação das políticas urbanas no Rio de Janeiro, enquanto o 
conhecimento sobre sua relação com variáveis como zoneamento, políticas de 
habitação e transportes, entre outras, permite melhorar o planejamento. 
Assim, esse trabalho tem como objetivo principal a estruturação e organização 
de uma base de dados georreferenciada de vazios urbanos da cidade do Rio de 
Janeiro. Como objetivos secundários, se buscará cruzar com outras bases espaciais 
visando compreender e tecer algumas considerações sobre a sua distribuição 
geográfica e configuração entre as diferentes regiões de planejamento da cidade. 
Será analisada a sua variação nos últimos dez anos, com a verificação das áreas da 
cidade em que houve aumento e diminuição no seu quantitativo. Também se busca 
estruturar informações que possam ser utilizadas pela Prefeitura da Cidade do Rio 
de Janeiro, dada a importância da ação integrada das secretarias e a compreensão 
da relação com as dimensões políticas, econômicas, sociais, ambientais e jurídicas, 
entre outras. As grandes transformações urbanísticas mencionadas pelas quais a 
cidade passa têm impacto direto sobre o espaço construído, e as políticas urbanas 
conduzidas pelo município afetam a forma como os vazios urbanos são valorizados 
e como podem ser utilizados. 
Existem diversos obstáculos, de natureza institucional, técnica, tecnológica e 
de ineficiência sobre a gestão da informação, para seu cadastramento e sua 
reutilização, que resultam em entraves para a ação e consequentemente na 
reprodução dessa situação ao longo do tempo. A análise espacial ora apresentada 
oferece insumo para superar tais obstáculos. 
Como objeto de estudo, considerou-se vazio urbano edificado todo o espaço 
construído sem utilização atual ou subutilizados, incluindo diversos contextos 
urbanos, áreas territoriais, usos precedentes e tipologias construtivas, tais como: 
domicílios e estabelecimentos comerciais vagos, indústrias e galpões desativados, 
prédios e casas abandonados, de destinação particular ou pública, áreas públicas 
construídas de outras naturezas, edificações em construção inacabadas e 
edificações em ruínas. Estas diferenças são importantes para o planejamento. Para 
efeitos de análise, essas diferentes ocorrências foram suscintamente divididas em 
duas categorias, domicílios vagos e estabelecimentos abandonados, como será 
21 
 
 
mais bem detalhado posteriormente. A delimitação metodológica buscada aqui é de 
que os vazios urbanos devem ser classificados como edificados e não edificados, 
dada a importância dessa distinção para o planejamento urbano. O escopo deste 
trabalho é o dos vazios urbanos edificados, por escolha metodológica dos dados do 
Censo Demográfico do IBGE, que define domicílios vagos e estabelecimentos 
abandonados. Buscando um esforço de aproximação do problema a partir de um 
viés espacial, holístico, considerando o planejamento urbano para a cidade como um 
todo, o recorte espacial de estudo a cidade do Rio de Janeiro. 
Dentre as justificativas e relevância para o estudo, existem motivações para a 
sua transformação e reutilização em várias dimensões, como econômica e fiscal – 
pela improdutividade que representam e a possível depreciação das áreas, 
implicando também em diminuição do potencial de arrecadação tributária pelo 
município –, e a solução de impactos como degradação ambiental e social – por 
exemplo, pelo risco à saúde humana. Enquanto os vazios urbanos representam um 
sinal de insustentabilidade urbana, a utilização dos interstícios bem localizados está 
alinhada com a ideia de uma cidade compacta, mais sustentável nos pontos de vista 
ambiental (menores emissões causadas por transportes), econômico (menos custos 
para implantação de infraestrutura) e social (menos gastos em deslocamento 
moradia-trabalho-lazer). Frente ao grande déficit habitacional na cidade, os vazios 
urbanos representam um potencial estoque habitacional a ser desenvolvido e 
utilizado. Conhecer os imóveis sem utilização também representa a possibilidade de 
melhorar a gestão e planejamento sobre o uso do solo urbano pelo município, 
portanto representa a possibilidade de maior eficiência na administração pública. Os 
vazios podem ser entendidos como oportunidades para o desenvolvimento urbano a 
partir da necessidade de promoção da função social da propriedade. 
Defende-se a ideia de que a análise detalhada sobre os vazios urbanos, com a 
construção de uma informação espacial precisa sobre sua localização e distribuição 
na cidade, é um subsídio chave para a elaboração de estratégias finas e detalhadas 
de planejamento urbano, sendo este planejamento participativo e a informação 
gerada servindo para os processos de discussão da utilização dos imóveis. 
No capítulo 2, é apresentada uma visão geral de como a noção de vazios 
urbanos é utilizada, sua relação com o planejamento urbano e como os mesmos são 
22 
 
 
comumente classificados pelos estudos e por trabalhos empíricos. É delimitada e 
justificada a classificação pretendida por esse trabalho. 
No capítulo 3, é feita uma análise sobre as ações recentes da Prefeitura em 
relação aos vazios urbanos, tanto em termos de cadastros e bases de dados quanto 
sobre políticas e legislação relacionadas ao tema. 
No capítulo 4, é descrita a metodologia que foi desenvolvida, o tratamento 
realizado sobre as fontes de informação e a geração da base georreferenciada em 
SIG dos vazios urbanos da cidade, e a discussão sobre a informação produzida. 
No capítulo 5, são discutidos os resultados, avaliando a base georreferenciada 
gerada para a distribuição dos vazios urbanos e a mesma é analisada em conjunto 
com outras camadas de informações urbanas. 
No capítulo 6, será apresentada a possibilidade de uso do SIG para gestãodos 
vazios urbanos pelo município, suas funcionalidades e importância como ferramenta 
que viabilize o desenho e execução de políticas voltadas ao planejamento para 
reaproveitamento e reutilização dos vazios urbanos, em consonância com a 
orientação da política urbana municipal. 
 No capítulo 7, são tecidas as conclusões. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23 
 
 
2 DISCUSSÃO SOBRE A NOÇÃO DE VAZIO URBANO: DIFERENTES 
CLASSIFICAÇÕES E SUA IMPORTÂNCIA PARA O PLANEJAMENTO 
URBANO 
 
 A noção de vazio urbano é utilizada de forma bastante abrangente em 
diversos contextos e situações, como no âmbito acadêmico, no debate sobre a 
formulação de políticas públicas e mesmo nos meios de comunicação e no senso 
comum. A utilização do termo vazio urbano em situações tão diversas implica em 
que nem sempre ele seja analisado com o rigor necessário, uma vez que pode ser 
empregada para referir-se a uma multiplicidade de objetos com características 
totalmente diversas, como, por exemplo, um terreno alagado sem acesso a 
infraestrutura, um apartamento desocupado ou uma indústria abandonada situada 
próxima a grandes eixos viários. 
 Para fins de estudo e aplicação prática para políticas de gestão sobre vazios 
urbanos é, portanto, necessário conhecer as classificações comumente utilizadas 
para se referir aos mesmos e discutir o que se entende por essa noção. 
 
2.1 Classificação geral e usual de vazios urbanos: dificuldades em 
estudos empíricos 
Aqui faremos uma leitura e recuperação orientada sobre trabalhos que 
adotam como objeto os vazios urbanos, e a forma como o mesmo é definido e 
classificado, sempre dialogando com a perspectiva da presente dissertação, que é 
oferecer uma metodologia para uso de sistemas de informações geográficas no 
planejamento. É importante a compreensão do vazio urbano não como um conceito, 
mas uma noção, possuindo desse ponto de vista um caráter classificatório. 
Ao estudar os vazios urbanos nas cidades dos EUA, Pagano e Bowman (2000) 
afirmam que não existe uma definição formal ou padronizada sobre vazios urbanos 
entre os municípios, tampouco a nível federal, o que dificulta uma análise 
comparada e padronizada. Assim, em seu estudo se incluiu uma diversidade de 
24 
 
 
tipos de terra, desde espaços livres sem intervenções (“undisturbed open space”) 
até áreas abandonadas e contaminadas (“brownfields”). No estudo, os autores 
fazem uma distinção classificatória bastante marcada entre terras vagas (“vacant 
land”) e estruturas abandonadas (“abandoned structures”), que em nosso 
entendimento é essencial para os objetivos propostos nessa dissertação. 
O termo terras vagas é comumente utilizado para se referir a muitos tipos 
diferentes de parcelas não utilizadas ou subutilizadas, tais como: perímetro agrícola 
ou terras não cultivadas; terra arrasada recentemente; abandonada (“derelict”); 
terras com edificações e estruturas abandonadas; brownfields; greenfields. Não 
necessariamente são terras danificadas, podendo ser ainda consideradas as terras 
com usos temporários (por exemplo, pastos ou de armazenamento). É interessante 
o aspecto puramente relacionado ao desenho urbanístico levantado pelos autores, 
que afirmam que as terras vagas podem ser pequenas parcelas ou parcelas com 
formato irregular deixadas como “sobra” de um desenvolvimento anterior, ou ainda 
com limitações físicas, virtualmente não edificáveis devido a áreas com encostas 
íngremes ou com risco à inundação. Também é relevante o fato de não se 
considerar as terras vagas “não desenvolvíveis”, como logradouros, passagens 
públicas, terras submersas, alagadiços, etc. 
Tampouco há definição padronizada sobre a outra noção apresentada pelos 
autores, a de estruturas abandonadas, havendo grande variedade de definições 
colocadas pelas municipalidades nos EUA. Algumas cidades estudadas pelos 
autores argumentam que uma estrutura é abandonada quando se encontra sem 
ocupação por 60 dias, enquanto outras utilizam como consideração temporal 120 
dias ou mais. Diferentemente das terras vagas, as estruturas abandonadas são tidas 
como um “perigo iminente” à comunidade ou ameaças à saúde e segurança na 
cidade. 
Essa ampla e variada definição muitas vezes dificulta a medição precisa da 
quantidade de terras vagas por pesquisadores ou funcionários do governo. Sobre as 
estruturas abandonadas, a rápida rotatividade de propriedades e a capacidade 
administrativa das cidades em contá-las e saber a respeito das mesmas são grande 
parte das dificuldades em obter uma contagem precisa; além disso, a carência de 
dados locais confiáveis e compreensivos se traduz em definições inconsistentes, 
25 
 
 
pelas quais os mesmos tipos de estrutura podem ser considerados abandonados em 
alguns casos e em outros não. 
A distinção marcada entre terras vagas e estruturas abandonadas, e as suas 
características, é extremamente importante do ponto de vista do planejamento 
urbano, como consideraremos mais detalhadamente adiante. Para padronização, 
esses dois tipos podem ser lidos como vazios urbanos não edificados e vazios 
urbanos edificados, respectivamente. 
Northam (1971, apud MHATRE, 2007) identifica cinco tipos de vazios urbanos, 
relativos a parcelas não edificadas: 
(1) Parcelas remanescentes, tipicamente pequenas em tamanho, com 
formato irregular; 
(2) Parcelas com limitações físicas, tais como encostas íngremes ou áreas 
com risco de inundação, sendo portanto não edificáveis; 
(3) Parcelas de reserva privada, mantidas para expansão ou relocação 
futura; 
(4) Parcelas mantidas para especulação, frequentemente encontradas em 
áreas de transição, na franja urbano-rural; e 
(5) Parcelas de reservas institucionais postas de lado por entidades 
públicas para futuro desenvolvimento, segundo necessidade e 
financiamento. 
Os tipos definidos por este autor revelam uma diversidade de situações e 
formas como tais vazios se encontram inseridos no espaço urbano. Alguns vazios 
são assim produzidos pelo projeto arquitetônico/urbanístico, tendo origem no projeto 
de parcelamento da cidade (caso 1) ou por constrangimentos e limitações de ordem 
física, antes do que pelas restrições de ordem jurídico-urbanística, por situarem-se 
em áreas impróprias à ocupação humana (caso 2). No entanto, interessa aqui 
principalmente os casos onde as terras vazias e abandonadas são conscientemente 
colocadas desta forma. Nesta situação, existe uma diversidade, ao considerar a 
intenção da manutenção da área como vazia, o objetivo pretendido e o tipo de 
proprietário. Aquelas áreas particulares mantidas vazias para uso futuro, dentro de 
26 
 
 
um planejamento de expansão ou relocação de uma empresa, por exemplo – e aqui 
também podemos considerar o caso de terrenos com baixo aproveitamento no que 
diz respeito à relação área edificada/área livre – se enquadram no caso 3. Outro 
caso também mantido por proprietários particulares é o caso em que a terra é 
mantida vazia ou abandonada intencionalmente, com o objetivo de gerar lucro com a 
sua valorização, o que pode ocorrer de diversas formas – expansão da mancha 
urbana (nesse caso, seriam áreas localizadas na franja urbano-rural), intervenções 
do poder público com implantação de algum ativo urbano, etc – esse é o caso 4. 
Embora o autor mencione que frequentemente são encontradas em áreas de 
transição, as terras vazias ou abandonadas também podem estar inseridas na 
mancha urbana, em localizações extremamente favoráveis para o seu 
desenvolvimento, considerando o nível de instalação de infraestrutura urbana, na 
qual destacaríamos os transportes. Esses dois casos podem ser alvo de políticas de 
incentivo ao uso, ou sanções mais rigorosas, sendo entretanto difícil diferenciar na 
prática se a terra é mantida vazia intencionalmente ou não; em geral, usa-se o fator 
temporal, isto é, conta-se por quanto tempo (por exemplo, anos) que a terra é 
mantida dessa forma. O último tipo apresentadoé próximo ao terceiro, mas neste 
caso são terras públicas – este é o caso 5. Apesar do autor definir que são áreas de 
futuro desenvolvimento, entendemos que não necessariamente tratam-se de terras 
que devem ser edificadas, pois existem qualidades ambientais relacionadas à 
manutenção de terras livres nas cidades. As definições colocadas pelo autor não 
abrangem todo o leque de diversidade, onde poderia se incluir questões de 
legislação, problemas de propriedade de heranças e outros tipos de impasse, mas é 
interessante por trazer uma distinção importante, entre vazios assim mantidos por 
questões de ordem urbanística por um lado e vazios deliberados por proprietários, 
sejam eles privados ou públicos, por outro. 
Verifica-se assim que questões físico-urbanísticas são também apontadas 
como limitantes ao desenvolvimento de vazios urbanos do tipo não edificado. No 
questionário da pesquisa feita com cidades dos EUA, no estudo de Pagano e 
Bowman (2000), foram listadas algumas condições gerais que teriam relação com a 
manutenção de terras vagas, sem desenvolvimento. Entre as condições mais 
recorrentes, limitando o potencial de desenvolvimento das terras, apontou-se o fato 
das parcelas não serem grandes o suficiente, as parcelas terem formato “estranho”, 
27 
 
 
ou possuírem localização inadequada (estarem no lugar “errado”). Outros fatores 
levantados na pesquisa com as cidades foram motivações de manutenção para 
especulação, presença de “brownfields” ou existência de problemas de 
infraestrutura. Mas, de forma geral, os dados apontaram que o tamanho, formato e 
localização das terras foram os fatores mais recorrentes. 
Para os vazios urbanos edificados, no entanto, fatores como restrições físicas 
(áreas alagáveis, encostas íngremes, parcelas de pequenas dimensões ou com 
formato impróprio à edificação) de forma geral não se aplicam, estando as causas 
relacionadas muito mais a fatores de ordem econômica, social ou jurídica – por 
exemplo, a especulação imobiliária. Vale ressaltar que não são apenas fatores de 
ordem espacial que explicam, mas também outras causas que não são diretamente 
perceptíveis ou explicáveis pela sua localização segundo o ambiente urbano ou 
jurídico, como a falta de recursos dos proprietários para manutenção e utilização, 
problemas de ordem administrativa e institucional, questões históricas, problemas de 
herança, disputas familiares ou falta de recursos para utilizar ou interesse para 
vender por parte do proprietário, que também podem depender da conjuntura 
econômica e política no momento. A própria determinação de quem é o proprietário, 
simples à primeira vista, pode ser um processo extremamente difícil e ser 
determinante para a não utilização de uma propriedade ao longo do tempo. 
Larangeira (2004) busca explicar a grande diversidade de situações de vazios 
urbanos mencionando que as denominações – terras vacantes, vazios urbanos, 
baldios, “terras de engorde”, vacantes latentes – podem ser tantas como os tipos, 
tamanhos, localizações e motivos determinantes dos mesmos. Entre as causas 
apontadas pela autora, temos não só a tradicional especulação imobiliária, através 
da qual o proprietário deixa sua terra sem desenvolver para aproveitar a valorização 
a partir dos investimentos públicos em infraestrutura, como também a baixa 
eficiência urbanística e os impactos da livre operação do mercado imobiliário. A 
partir do exposto pela autora, podemos concluir que existe uma diferença 
fundamental entre terras vagas e construções abandonadas, tanto nas causas 
quanto políticas para sua utilização. As terras vagas podem estar vinculadas à 
ordem jurídico-urbanística e transformações na regulação do uso do solo, que 
podem transformar uma área não edificável em urbanizável, sobretudo na franja 
28 
 
 
urbano-rural ou definir áreas de preservação ambiental, restringindo certos tipos de 
desenvolvimento da terra e tornando-a desinteressante ao investimento; uma 
legislação mais favorável pode por outro lado induzir o desenvolvimento e utilização 
das terras. As edificações abandonadas, por outro lado, podem ser fruto da fuga (de 
empresas, de pessoas) das centralidades, devido às externalidades negativas, 
produzindo o que a autora chama “vazios latentes”, espaços edificados que pelo 
grau de obsolescência e deterioração deixam de cumprir sua finalidade, 
representando degradação física, social e econômica. Um exemplo de vazio urbano 
que ocorre exclusivamente no tipo edificado são os casos em que o pavimento 
térreo é utilizado, porém os pavimentos superiores encontram-se subutilizados ou 
não utilizados. A autora menciona como exemplo o caso dos sobrados no distrito 
comercial do SAARA, no centro do Rio de Janeiro, onde os andares superiores que 
são utilizados para armazenagem das lojas possuem área útil muito superior à real 
necessidade destas, porém usos mistos não são estimulados pelo temor de impacto 
negativo nos negócios. Pode-se perceber assim como as causas, implicações e a 
formulação e realização de intervenções urbanas são bastante distintas entre as 
terras vazias e os vazios urbanos edificados. 
Verificou-se na bibliografia analisada a importância da questão temporal na 
análise dos vazios urbanos – tanto porque é necessário definir a partir de quanto 
tempo sem utilização um imóvel pode ser considerado abandonado, quando pela 
natureza transitória desse estado de abandono. Neste último caso, Greenberg, 
Popper et al. (1990) cunharam a expressão em inglês “TOADS”, acrônimo de 
“Temporarily Obsolete, Abandoned, or Derelict Sites”, ou seja, locais 
temporariamente abandonados, sendo mais uma das expressões utilizadas em 
estudos internacionais sobre vazios urbanos. Para IAAI/UFSA (2006), a diferença 
entre os termos “vago” e “abandonado” é a existência e facilidade de se localizar o 
proprietário ou não, assim como a existência de alguém interessado na propriedade. 
A noção de vazio urbano também varia segundo a disciplina que busca seu 
estudo. Mori (2004) busca definir terras vagas e subutilizadas a partir dos conceitos 
empregados por planejadores urbanos e profissionais do setor imobiliário, uma vez 
que segundo a autora, essas definições variam segundo a profissão – o que é 
subutilizado para a comunidade, do ponto de vista de um planejador urbano, pode 
29 
 
 
ser o “melhor” uso para um proprietário, enquanto vai variar para os profissionais do 
setor imobiliário, segundo os objetivos, tempo e condições do mercado imobiliário. 
Segundo a autora, do ponto de vista do planejador, a determinação da subutilização 
não se dá apenas sobre o imóvel abandonado ou parcela não edificada, mas 
também sobre as externalidades geradas por sua situação, impactos que muitas 
vezes são subjetivos e difíceis de quantificar ou padronizar. Por sua vez, o 
profissional do mercado imobiliário preocupa-se especificamente com o conceito 
financeiro de maior e melhor uso da propriedade como aquele uso que maximiza a 
capacidade de geração de lucro e benefício ao proprietário, dentro do legalmente 
permitido (por exemplo, pelo zoneamento) e fisicamente possível (determinado pela 
parcela em si); assim seria qualificada como subutilizada aquela propriedade que 
não tivesse o aproveitamento máximo, ou maior e melhor uso, e ao contrário do 
planejador limita-se ao imóvel em si, não considerando as externalidades impostas à 
comunidade. 
Constata-se portanto como um termo genérico – “nublado e algo evasivo” – 
como terra subutilizada, pode abranger desde simplesmente terras vagas, incluindo 
praias, áreas inundáveis, jardins e áreas rurais até estacionamentos, prédios 
abandonados, lotes vazios e sítios industriais desativados, entre uma multiplicidade 
de outros. Pela noção de vazios subutilizados, poderíamos considerar todas as 
propriedades que poderiam ter o uso aprimorado ou intensificado, do ponto de vista 
financeiro, comunitário, social e/ou econômico,como um estacionamento que 
poderia atender melhor à comunidade se fosse uma loja de departamento (MORI, 
2004). O problema apontado é que é difícil e extremamente complexo e subjetivo 
definir, por exemplo, o que é desejável, expondo conflitos no que se refere à 
“intensificação” do uso que traga externalidades positivas para a comunidade ou 
maior retorno financeiro ao seu proprietário. Tal diferenciação a respeito dos 
benefícios para a comunidade está na raiz do sentido de função social da 
propriedade, outro aspecto extremamente relevante no que diz respeito ao 
aproveitamento e estímulo para reutilização de tais áreas – que por sua vez traz à 
tona outras questões relativas à definição dos usos mais apropriados e necessários 
ao bairro ou localidade dos vazios urbanos. 
30 
 
 
 Portanto, podemos concluir que a falta de definição única se refere à 
dificuldade em uma padronização de variáveis físicas, urbanísticas, jurídicas e 
temporais para classificação. 
 
2.2 Desafios para a mensuração dos vazios urbanos 
Do ponto de vista empírico, a coleta de dados também se mostra 
extremamente complexa. No estudo supramencionado de Pagano e Bowman 
(2000), um questionário foi enviado para as cidades dos EUA com mais de 100 mil 
habitantes, solicitando a quantificação (em área) de terras vagas e a quantificação 
(em número) de estruturas abandonadas. A fim de diminuir as disparidades em 
relação às definições, considerou-se as terras vagas da seguinte forma: “Vacant 
land includes not only publicly-owned and privately-owned unused or abandoned 
land or land that once had structures on it, but also the land that supports structures 
that have been abandoned, derelict, boarded up, partially destroyed, or razed” 
(PAGANO; BOWMAN, 2000, p. 2) – isto é, incluem-se nessa categoria as terras com 
edificações em ruínas ou construções abandonadas – e foi solicitado a cada cidade 
a estimativa de quantificação de terras utilizáveis nessa situação; para estruturas 
abandonadas, por sua vez, não foi oferecida nenhuma definição, e foi solicitado 
apenas a quantificação, sem a necessidade de desagregação, como residencial 
unifamiliar ou multifamiliar, comercial e industrial. Algumas dúvidas sobre 
interpretação surgiram, demonstrando a dificuldade de definição, por exemplo, no 
caso de se não utilizados deveria incluir também as terras subutilizadas. Aspectos 
legais também causaram complexidade, no que se refere ao termo “utilizável”, que 
pode variar segundo a legislação de uso do solo (e a facilidade de modificação da 
mesma) em cada cidade – como no caso de áreas agrícolas e a maior ou menor 
facilidade de conversão para usos urbanos. A pesquisa recebeu respostas variadas: 
algumas cidades não responderam, algumas não foram capazes de fornecer os 
dados solicitados, algumas responderam apenas para terras vagas, algumas apenas 
para estruturas abandonadas e outras para ambas as informações. A partir dos 
dados das 70 cidades americanas com mais de 100 mil habitantes que responderam 
com dados sobre terras vagas, o estudo reporta que em média 15,4% das terras 
urbanas nas cidades dos EUA foram consideradas como vazias. De acordo com os 
31 
 
 
autores, tentativas de medir a quantidade de terras vazias foram escassas, e a 
última tentativa foi no início da década de 1970, o que de certa forma pode ser 
atribuída a essa dificuldade conceitual apresentada. Os resultados apresentados 
nesse relatório são semelhantes aos resultados de três décadas antes.  Das 60 
cidades americanas com mais de 100 mil habitantes que responderam com dados 
sobre estruturas abandonadas, a média foi de 2,63 estruturas abandonadas a cada 
mil habitantes. Outro resultado interessante é o de que em geral, as cidades com 
menor proporção de terras vagas possui maior número de estruturas abandonadas 
por habitante. Vale aqui uma análise crítica sobre esses números. Se por um lado a 
relação de proporção entre terras vagas/terras totais pode ser adequada, a relação 
estruturas abandonadas/população deve ser analisada com cuidado. Como os 
estudos apontam, há uma relação entre a dinâmica populacional e quantidade de 
estruturas abandonadas, dessa forma, cidades que sofreram esvaziamento 
populacional vão ter a quantidade de estruturas abandonadas de certa forma 
agravada. As quatro cidades americanas com maior quantidade de estruturas 
abandonadas por habitante são Detroit (1 milhão de habitantes e 9,74 estruturas 
abandonadas por mil habitantes), Kansas City (442.300 de habitantes e 11,30 
estruturas abandonadas por mil habitantes), Baltimore (675 mil habitantes e 22,22 
estruturas abandonadas por mil habitantes) e, em primeiro lugar, Filadélfia (1 milhão 
e 478 mil habitantes e 36,54 estruturas abandonadas por mil habitantes). As cidades 
de Baltimore, Cleveland, Detroit e Filadélfia formam um conjunto espacialmente 
conhecido como o "rust belt" (cinturão da ferrugem) americano, mas também vêm 
realizando estratégias conjuntas visando sua renovação e recuperação (McKay, 
2013). 
Um problema metodológico importante que é revelado é de que muitas cidades 
americanas que participaram do estudo não possuem métodos confiáveis de coleta 
das informações ora analisadas, recorrendo frequentemente a métodos informais 
para o reconhecimento dos seus vazios urbanos. Entre os mecanismos mais 
utilizados para “descobrir” estes espaços estão o aviso feito por vizinhos, que 
correspondem a nada menos que 74% das cidades que responderam, seguido por 
feedback informal de técnicos municipais como inspetores de construções, da área 
de saúde e segurança ou bombeiros (46%) e a ocorrência de delitos (24%). Tal 
aspecto é tanto mais problemático quando se tratam da única forma de 
32 
 
 
reconhecimento de vazios urbanos, se consideramos que tais informações 
determinarão a condução de políticas públicas. 
Outro problema é que a informação sobre vazios urbanos fica dispersa entre 
vários departamentos municipais, com jurisdições, responsabilidades e controle 
sobre o uso do solo variados, sem histórico de trabalhos coordenados. 
A imprecisão metodológica também se deu no entendimento diferenciado sobre 
o que contava como vazio urbano. Segundo Larangeira (2004, p. 8) “a tarefa de 
quantificar o montante total de terras vagas se torna complexa pela ausência de 
dados confiáveis, consistentes e sistemáticos [...] limitando assim as possibilidades 
de desenho de políticas e programas resultantes para seu manejo". Para políticas 
municipais eficientes consideramos ser necessário sistemas de cadastro amparados 
em uma noção única, com quantificação precisa, sendo que os diferentes tipos de 
vazios devem ser contados separadamente, pois como veremos adiante, as políticas 
sobre vazios não edificados e edificados são bastante distintas.  
Porém, apesar da evidente falta de rigor técnico científico, tanto no 
entendimento do que seria considerado quanto nos meios de coleta da informação, 
defendemos que frente a uma questão complexa desde a definição da noção de 
vazio urbano, esforços empíricos podem provar ser uma iniciativa para mensuração 
e localização do problema. 
Embora o relatório ora analisado compare cidades e não porções do território 
de uma mesma cidade – como é o objetivo de nossa pesquisa – algumas questões 
metodológicas são relevantes, sobretudo no que se refere à dificuldade de definição 
de critérios para quantificação de vazios urbanos. Bowman e Pagano (2000), ao 
explorar as interconexões entre condições, causas e políticas locais, apontam que 
há uma relação entre o número de estruturas abandonadas e mudanças 
populacionais na cidade. Outro aspecto importante ressaltado pelos autores é de 
que terras vagas (áreas não edificadas) e estruturas abandonadas (áreas edificadas) 
possuem diferentes causas e demandam soluções a partir de políticas urbanas 
distintas. 
Mhatre (2007) também aponta o pequeno esforço para medição dos vaziosurbanos (“vacant and abandoned properties”) e a extensão do problema, com 
33 
 
 
referência ao Censo americano. Segundo o autor, terras vagas e abandonadas, 
sobretudo as não residenciais, em geral não são mensuradas ou quantificadas no 
Censo americano e consequentemente uma definição generalizada não é fácil. Pela 
afirmação do autor, presume-se que o Censo seria uma fonte adequada para 
definição quanto à natureza dos vazios urbanos, quando disponível no censo de um 
país. Apesar de não haver consideração a partir do Censo americano, o U.S. 
General Accounting Office (1978) define como vaga aquela construção ou lote que 
esteja nessa situação por dois anos ou mais. 
Os Censos realizados pelos países, por serem aplicados de forma padronizada 
em todo território, apesar de diferenças entre as regiões de um país, podem permitir 
a mensuração a respeito dos vazios urbanos. Nesse sentido, é interessante 
comparar as definições existentes em casos internacionais de forma a contextualizar 
a definição utilizada pelo IBGE no caso brasileiro, buscando entender de que forma 
os Censos definem e avaliam ou não os vazios urbanos. 
O Censo dos EUA é realizado pelo U.S. Bureau of the Census e não coleta 
dados sobre o uso do solo, nem possui dados sobre terras vagas como 
contraposição às áreas construídas. São levantados apenas dados sobre estruturas 
residenciais vagas, não se levantando também nenhuma informação sobre 
estruturas não-residenciais. Além disso, não se mede o abandono. 
No Brasil, o Censo Demográfico realizado pelo IBGE, não possui quantificação 
sobre vazios urbanos não edificados, mas a coleta de informação sobre domicílios 
vagos torna possível a quantificação no que diz respeito aos vazios urbanos 
edificados. Apesar de coletar essa informação, os vazios urbanos edificados são 
compostos não apenas por domicílios, mas também por imóveis não residenciais, 
que não possuem no Censo do IBGE uma classificação quanto à sua situação tal 
como existe para os domicílios, se estão em uso ou se estão abandonados, mas que 
também precisam ser considerados. 
A partir das terminologias e noções relacionadas, apresentadas na bibliografia, 
é possível organizar um ranking de situações dessas áreas inseridas no tecido 
urbano, variando daquelas com menor a maior nível de desenvolvimento, 
intervenção de infraestrutura urbana e complexidade/custos das possibilidades de 
(re)inserção na dinâmica urbana (figura 1). 
34 
 
 
Figura 1 – Definições de vazios urbanos segundo nível de desenvolvimento e restrições à utilização 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.3 Vazios urbanos, justiça ambiental e questões de planejamento 
urbano sustentável 
O plano diretor do Rio de Janeiro é intitulado “Plano Diretor de 
Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro”, portanto 
faremos aqui uma discussão a respeito da relação entre vazios urbanos e 
sustentabilidade. 
Diversos estudos apontam problemas ocasionados pelos vazios urbanos. Se 
por um lado as causas para seu surgimento e manutenção são de diversas ordens e 
contextos variados, por outro as suas consequências são muito mais fáceis de se 
perceber. Em um artigo que aborda os “espaços mortos no centro agonizante da 
cidade”, Coleman (1982) trata do problema multifacetado da degradação do centro 
das cidades e os impasses causados pelas tentativas de reconstrução. Os espaços 
descritos como mortos ou perturbados são terras abandonadas (“bare derelict land”), 
terrenos baldios (“roughly vegetated wasteland”), construções abandonadas e usos 
temporários diversos, como depósitos de material e terrenos de construções reais ou 
supostas, muitos cercados por painéis ondulados de ferro. Esse cenário de 
devastação foi utilizado pela autora ao analisar um distrito central da Grande 
Nível de desenvolvimento
Restrições à utilização 
(físicas ou jurídicas) 
Áreas contaminadas (“brownfields”) 
Terrenos vagos, não edificados 
(Vacant land, derelict land) 
Espaços livres (“open spaces”) 
Estruturas abandonadas 
Áreas de preservação ambiental 
Indústrias abandonadas 
(“friches industrielles”) 
Áreas ambientalmente frágeis (áreas com 
encostas íngremes ou com risco à inundação) 
Vazios urbanos edificados 
35 
 
 
Londres, onde quase 15% da terra eram ocupadas por esse tipo de espaço em 
1977, sendo a proliferação de espaços mortos e decadência visual similares em 
áreas centrais de várias outras cidades. De acordo com a autora, mudanças 
planejadas no ambiente urbano frequentemente se mostram infrutíferas e tentativas 
de melhorias acabam por agravar o problema. Os centros analisados por ela 
receberam atenção intensiva por parte do planejamento e mais investimentos 
públicos do que qualquer outro lugar no Reino Unido, mas apesar de tudo a 
decadência parece ter se aprofundado mais do que aliviado, o que leva a autora a 
examinar e questionar algumas hipóteses populares que inspiram as ações nas 
áreas centrais. Uma das hipóteses questionadas é a de que os espaços mortos 
seriam uma resultante espontânea do fato das áreas centrais estarem morrendo – 
esta é apresentada como uma relação onde não se sabe qual a causa e qual o 
efeito, qual é a variável independente e qual a variável dependente – ao que a 
autora problematiza questionando se as áreas centrais não estariam decadentes, 
morrendo, por decisões iniciais que provocariam a criação e proliferação de muitos 
espaços mortos no seu interior. A autora afirma que várias políticas de custosas 
demolições e “condenações à morte” por decisões de autoridades públicas locais 
usaram como argumento o fato do centro estar morrendo, quando evidências 
mostraram recusa a ofertas de compra e intenções de desenvolvimento por agentes 
empreendedores privados, revelando mais uma doutrinação política do que uma 
resposta a uma situação de inviabilidade. 
Esses espaços também são descritos como um problema não só para a 
”saúde” dos bairros, ameaçando seu desenvolvimento, como também para a saúde 
humana. Conforme será detalhado adiante, existem relações entre imóveis 
abandonados e proliferação de doenças, como por exemplo a dengue. Além disso, o 
mau estado de conservação dessas edificações pode gerar acidentes e incêndios. 
No Rio, levantamento do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do 
Estado do Rio de Janeiro – CREA-RJ aponta a existência de pelo menos cem 
imóveis antigos, abandonados em mau estado de conservação, que podem desabar 
(COSTA; SCHMITT, 2012). Tal afirmação foi feita após o desmoronamento parcial 
de um sobrado na Rua do Lavradio, 90, no Centro da cidade – dentro da Área de 
Proteção do Ambiente Cultural – APAC da Cruz Vermelha (figura 2). A Prefeitura, 
36 
 
 
por sua vez, afirma fazer vistorias e interditar por meio da Defesa Civil os imóveis 
malconservados que proporcionam riscos à população. Um relatório da Comissão 
Especial de Patrimônio Cultural da Câmara dos Vereadores, concluído em dezembro 
de 2011, aponta a existência de risco de desabamento em 31 imóveis tombados 
pelos governos municipal, estadual ou federal em toda a cidade. 
 
Figura 2 – Desabamento de sobrado abandonado e em mal estado de conservação no Centro do Rio 
 
. Fonte: COSTA; SCHMITT, 2012. 
 
Os imóveis abandonados com risco pela Defesa Civil nem sempre se 
encontram desocupados. Em alguns casos famílias ocupam para fins de moradia, 
tornando o problema um drama social ainda maior, como no caso dos edifícios 
inacabados conhecidos como He-Man e Esqueleto, no Largo do Bodegão, em Santa 
Cruz (figura 3). Habitados por 126 famílias por 23 anos e condenados pela Defesa 
Civil em agosto de 2008, só foram implodidos em dezembro de 2009. 
 
 
 
 
37 
 
 
Figura 3 – Implosão de edifícios com obras inacabadas e ocupados por famílias em Santa Cruz 
 
Fonte: Extra, <  http://extra.globo.com/noticias/rio/edificios-he-man-esqueleto-condenados-
pela-defesa-civil-sao-implodidos-em-santa-cruz-205431.html>Vale mencionar a iniciativa da Associação Internacional de Investigadores de 
Incêndios (International Association of Arson Investigators) na publicação de uma 
cartilha sobre prevenção de incêndios em imóveis abandonados, para alertar sobre 
os riscos de edifícios abandonados para a população, inclusive para a ação do 
próprio corpo de bombeiros (IAAI/USFA, 2006). Segundo o estudo, anualmente nos 
EUA são 11 mil incêndios neste tipo de propriedade. Também são identificados 
fatores de risco que podem levar uma propriedade ao abandono. Em um estudo da 
Divisão de Incêndios da cidade de Middletown, em Ohio, EUA (BOTTS, 2010), são 
apontados não apenas os problemas relacionados ao risco de incêndios, mas 
também de saúde e potencial de criminalidade dos vazios urbanos. Algumas 
definições sobre vazios urbanos utilizam essa dimensão social, de impactos 
negativos para a comunidade, como feito por exemplo pela National Vacant 
Properties Campaign (NVPC), nos EUA (2005), que define como tal as construções 
residenciais, comerciais e industriais e lotes vazios que representam ameaça à 
segurança pública, sobre as quais seus proprietários ou gestores propositalmente 
negligenciaram os deveres fundamentais de propriedade. Consideram as estruturas 
que permaneceram desocupadas e mal preservadas por mais de um ano, tanto lotes 
vagos quanto construções abandonadas. 
38 
 
 
Estes imóveis também são cenário de crimes, como venda de entorpecentes 
e uso de drogas, a exemplo da denúncia sobre o abandono do antigo prédio da 33ª 
DP em Realengo, que após o abandono cedeu lugar a uma cracolândia (GOMES, 
2012). Outro exemplo é o antigo prédio do IBGE na Mangueira, que também é 
reduto para uso de drogas e onde já foram noticiadas mortes. 
Os vazios urbanos possuem, no entanto, um aspecto duplo. Se por um lado, 
representam um problema, por outro também representam um potencial. Conforme 
apontam Bowman e Pagano (2004), a noção de vazios urbanos quase sempre traz 
imagens negativas porque em geral estes só são identificados quando se tornam um 
problema, enquanto na realidade podem ser um ativo, se avaliados em conjunto com 
outros dados que permitam entender porque se encontram nesse estado e criar 
métodos mais eficientes e eficazes para sua utilização. Propriedades vagas e 
abandonadas são tipicamente associadas com externalidades negativas de crime, 
pobreza, estagnação e desinvestimento, embora tais terras possuam muito potencial 
para desenvolvimento futuro (MHATRE, 2007). No entanto, a questão não deve ser 
simplificada, mas problematizada, como aponta Coleman (1982), ao afirmar que um 
mito a ser desfeito é o de que os vazios urbanos seriam uma forma desejável para 
facilitar as mudanças no uso do solo – estudos devem ser realizados para fugir 
dessa armadilha conceitual. 
Os estudos teóricos e empíricos acerca dos vazios urbanos de forma geral 
apresentam os mesmos a partir do viés sobre seu aproveitamento, como um 
recurso. Isso se deve ao caráter imóvel, indestrutível e irreprodutível da terra urbana. 
A partir de um relatório sobre vazios urbanos nas cidades dos EUA, Pagano e 
Bowman (2000) apontam as terras vagas e estruturas abandonadas como um ativo 
competitivo chave para implementar estratégias de desenvolvimento social, 
recuperação e crescimento econômico, a partir da sua reutilização, como: geração 
de emprego, aumento da receita fiscal, melhoria na infraestrutura de transportes e 
mobilidade e atração de população residente. 
O aproveitamento das edificações hoje abandonadas revela-se como uma 
forma sustentável de desenvolvimento urbano, revelando a apropriação do espaço 
construído de outros tempos segundo o contexto atual e a capacidade de 
reconstrução/reinvenção da cidade sobre si mesma. Pode-se interpretar essas 
39 
 
 
mudanças a partir das categorias de forma, função, estrutura e processo, 
apresentadas por Santos (1985). Certas formas hoje existentes são produto do 
passado, com o objetivo de atender a uma função determinada. Ambas são 
instituídas segundo a estrutura vigente no momento de sua produção. As 
transformações dessa estrutura através do processo histórico podem tornar as 
funções (assim como as formas, em determinados casos) obsoletas, incompatíveis 
com as novas necessidades urbanísticas, porém pode-se reaproveitar para que 
desempenhem novas funções. 
A bibliografia em geral relaciona os vazios urbanos e a existência de imóveis 
abandonados com o espraiamento da mancha urbana. Em Pagano e Bowman 
(2000), afirma-se que a reutilização dos vazios urbanos é uma oportunidade para 
densificação e redução do desenvolvimento rumo aos subúrbios. Tanto o interesse 
recente em revitalização nas áreas centrais das cidades quanto o aumento no custo 
das terras suburbanas tem levado a uma diminuição na quantidade de vazios 
urbanos (BOWNMAN; PAGANO, 2004). No caso do Rio de Janeiro, existem áreas 
da cidade onde a oferta de terrenos é extremamente escassa. A reutilização dos 
vazios urbanos edificados são necessários sobretudo em áreas consolidadas da 
cidade, nas quais há dificuldade de se encontrar terrenos livres disponíveis. Essa 
consideração é verdadeira não apenas do ponto de vista de agentes privados, mas 
também do Estado, na implementação de políticas setoriais. Tal problema pode ser 
exemplificado a partir de um trabalho recente da Prefeitura da Cidade do Rio de 
Janeiro, realizado pelo Instituto Pereira Passos em parceria com a Secretaria 
Municipal de Educação, onde se evidenciou a dificuldade de encontrar terrenos para 
construção de escolas em determinadas regiões da cidade (SOUZA, 2013) – fator 
essencial para a execução das metas da política educacional municipal, de acordo 
com o Planejamento Estratégico da Prefeitura. Assim como esta, várias outras 
metas podem enfrentar dificuldades ou até impossibilidade de realização em virtude 
da falta de imóveis disponíveis. 
Porém, não existe uma necessidade absoluta de desenvolvimento de todas 
as terras vagas. Os espaços livres possuem valores essenciais para a qualidade 
ambiental e de vida, além de atributos estéticos, cênicos, paisagísticos e de 
preservação de ecossistemas. As terras públicas vagas são em determinados 
40 
 
 
contextos importantes como espaço para atividades recreativas e de lazer, podendo 
ter diferentes níveis de intervenção. Nesses casos, é determinante para considerá-la 
não como abandonada, mas como espaço livre e “vivo”, uma vez que possui 
externalidades positivas para a comunidade urbana. Alguns estudos recentes 
mostram a demanda pública para preservação de espaços livres locais, que são 
dignos de detalhamento. Tem sido crescente nas cidades dos EUA o uso de 
referendos locais, inclusive alguns por iniciativa popular, para financiar programas de 
preservação de espaços livres (“open space”); sobre esta tradução existe uma 
ampla discussão, mas que aqui usamos com o sentido entendido a partir do artigo. 
Tais resultados são sintomáticos no que diz respeito à disposição dos cidadãos em 
preservar espaços livres e da sua importância para a cidade. 
Kline (2006) aponta que existe uma racionalidade econômica para o 
crescente apoio público para preservação de espaços livres, correlacionando os 
resultados dos referendos a tendências socioeconômicas. Os espaços livres aos 
quais o autor faz referência são terras rurais, como florestas, fazendas, entre outras. 
As comunidades mais urbanas, com maior crescimento populacional e crescente 
escassez de espaços livres, ricas e educadas são as que mais aprovam referendos 
para conservação de espaços livres; nas cidades com maior território já protegido 
legalmente há menor aprovação para preservação de espaços livres adicionais. O 
autor ainda faz referência à implicação desses resultados para as políticas e 
estratégias de gestão sobre o espraiamento urbano e a perda de espaços livres. No 
entanto, chamamos atenção para que não apenas afranja urbano-rural como 
também os espaços livres em contexto intraurbano devem ser dignos de atenção, a 
respeito do planejamento sobre o uso do solo. 
No estudo de Banzhaf et.al. (2007), a experiência indica o sucesso da 
aprovação pelos cidadãos para conservação desses espaços, com finalidades 
diversas, entre as quais para parques e áreas de recreação. O estudo também 
buscou utilizar alguns dados como atributos censitários das comunidades e 
informação sobre o uso do solo, além de um conjunto de variáveis políticas e os 
tipos de propostas pretendidas para os espaços livres, para entender o perfil e 
padrão geográfico das comunidades que desejam maior preservação de espaços 
livres. Resultados apontaram que comunidades mais educadas, com maior apoio ao 
41 
 
 
governo democrata e com maior percentual de urbanização estão mais inclinadas a 
apoiar uma agenda de conservação desses espaços – indicando a preocupação 
com uma quantia cada vez mais modesta de espaços livres restantes e valorização 
de uma commodity escassa (Banzhaf et.al.,2007). Os interesses também podem se 
mostrar motivados pelas mais diversas razões, como no caso dos proprietários, para 
os quais as amenidades não apenas gerariam aumento no valor dos seus imóveis 
pelos seus efeitos de externalidade – possuir uma área verde de lazer é mais 
positivo e torna mais agradável de viver do que ter um prédio como vizinhança – 
como também a restrição na oferta de terra para habitação, que para contar com o 
seu apoio devem ser mais positivos do que os aumentos nas taxas gerados pela 
conservação. 
Essas pesquisas oferecem um contraponto em relação ao desenvolvimento 
urbano, e apontam também para a necessidade de conservação de espaços livres. 
Nesses casos, identificada a necessidade para a comunidade local, os vazios 
urbanos edificados podem ser aproveitados enquanto lote, dando lugar a praças, 
parques e áreas públicas de lazer. Assim, se por um lado a manutenção de espaços 
livres pode ser de interesse para algumas comunidades, por outro isso deve ser feito 
de forma planejada, e não pela ação de especulação provocada por agentes 
privados proprietários de terras vagas nas cidades. 
Em uma linha semelhante, o debate em torno da noção de cidade sustentável 
também deve incluir os vazios urbanos nas suas reflexões. A multiplicidade de 
argumentos que estão no cerne do discurso da sustentabilidade, como 
“funcionalidade”, “eficiência”, “aproveitamento”, “produtividade”, “equidade” e 
“justiça”, nos diversos contextos em que o tema sustentabilidade pode ser invocado 
– ambiental, social, econômico. etc. – podem igualmente ser utilizadas como pontos 
de reflexão sobre as perspectivas dos vazios urbanos. 
Aplicada ao espaço urbano, a sustentabilidade urbana coloca perspectivas à 
gestão das cidades, orientando conjuntos de práticas e políticas urbanas de base 
material entendidas como sustentáveis; esta associação também é utilizada para dar 
legitimidade às perspectivas de determinados atores produtores do espaço urbano, 
segundo Acselrad (1999). As diferentes representações das cidades apontam para 
diferentes entendimentos sobre a sustentabilidade urbana e as adaptações 
42 
 
 
necessárias para alcançá-la. O autor aponta três: representação tecno-material; 
como espaço de qualidade de vida; e como espaço de legitimação das políticas 
urbanas, que respectivamente embasariam a adoção de modelos de: racionalidade 
ecoenergética (sustentabilidade garantida através da distribuição eficiente e 
equilibrada de populações e atividades dentro da cidade, reduzindo o consumo de 
recursos – espaço, matéria e energia); “pureza”/cidadania (sustentabilidade 
garantida através do direito das coletividades a condições saudáveis de vida); e 
eficiência/equilíbrio (sustentabilidade garantida através da capacidade das políticas 
urbanas adaptarem oferta de serviços urbanos às demandas sociais, ou equilíbrio 
entre necessidades da população e os investimentos para satisfazê-las). Para a 
discussão em pauta, vale destacar este último modelo. A partir dessa concepção, a 
insustentabilidade urbana seria gerada pela fragilização das bases de legitimidade 
dos responsáveis pelas políticas urbanas, com a contestação popular, seja pela 
ineficiência dos gastos públicos ou pela falta de democratização do acesso aos 
serviços urbanos, ou, em outras palavras, pela desigualdade/concentração sócio 
territorial dos benefícios. Mas não apenas os benefícios, como também os prejuízos 
– através da alocação espacial dos “custos indesejáveis” – podem se encontrar 
desigualmente distribuídos, como esclarece Acselrad (1999). A questão de justiça 
ambiental nas cidades envolve uma dimensão espacial intrínseca, como a 
localização de projetos causadores de externalidades ambientais negativas, 
conhecidos como “Lulus” – acrônimo inglês para Locally unwanted land uses (usos 
do solo localmente indesejáveis), sob o qual existe um debate sobre mecanismos 
participativos na discussão dessas políticas e resolução de conflitos ambientais 
locais, que também são um problema de gestão urbana e justiça distributiva 
(SABATINI, 1999). Esses Lulus, depósitos tóxicos e instalações de risco ambiental, 
também tem o efeito de gerar vazios urbanos. 
As relações capitalistas e as forças de produção também definem a 
distribuição desigual dos riscos ambientais - a dimensão espacial é indissociável dos 
processos que produzem problemas ambientais com impacto local, principalmente 
nas comunidades pobres e minoritárias (FIELD, 1997). As localizações das 
indústrias poluentes dependem não só das instituições de governo, mas também 
das forças de mercado. As forças produtivas e relações de produção não só 
produzem o risco, como definem a sua distribuição. A ascensão de movimentos de 
43 
 
 
justiça ambiental tem na maioria das vezes origem em organizações localizadas em 
áreas degradadas, como a organização ambiental "People for Community Recovery" 
em Chicago. Os movimentos de justiça ambiental, diferente do ambientalismo “puro”, 
trazem o cunho da justiça social e direitos civis (FIELD, 1997). 
Em nossa leitura, é importante não apenas o entendimento dos processos 
capitalistas de instalação e distribuição de indústrias poluentes e dos seus resíduos, 
mas também ter em conta que os vazios urbanos também são um produto do 
capitalismo, como os processos de desindustrialização são testemunhas. A 
suburbanização, sobretudo após a Segunda Guerra Mundial, com a evolução dos 
transportes de massa, a força de trabalho foi se distanciando das áreas com 
atividades industriais. Segundo Field (1997, p. 83), “esta tendência teve um número 
de implicações espaciais que se relacionam com a distribuição dos riscos 
ambientais”. A população que continua vivendo nas antigas áreas industriais (pobres 
demais para se mudar) sofrem dos problemas históricos de contaminação de 
estágios de industrialização anteriores. No Rio de Janeiro, as redes de transporte de 
massa levaram tanto as indústrias quanto a população para os subúrbios da Zona 
Norte, que buscavam solos com preços mais baixos. O surgimento de muitas favelas 
esteve associado com a necessidade da mão-de-obra se localizar próxima às 
indústrias. 
Com a desindustrialização, os riscos ambientais repousam não mais nas 
atividades produtivas, mas justamente no seu oposto, isto é, nos espaços antes 
produtivos mas agora “residuais”, “produzidos” pelo abandono das atividades 
econômicas de outrora. Na bibliografia internacional, recebem nomes variados, 
como “brownfields” e “friches industrielles”. 
Dentro desse contexto, é indiscutível a necessidade de se pensar também os 
vazios urbanos, sobretudo os que possuem um potencial real de se traduzir em 
riscos para as populações situadas próximas aos mesmos. Nesse caso estão 
inscritos os espaços desindustrializados – “brownfields” – e questões relacionadas, 
como a insalubridade e outrosprejuízos ambientais, que em muitos casos estão ao 
alcance de uma minoria, um problema de insustentabilidade que evoca também o 
aspecto social da mesma. 
44 
 
 
A Agência de Proteção Ambiental dos EUA – Environmental Protection Agency 
(EPA) – define “brownfields” como instalações industriais e comerciais 
abandonadas, ociosas ou subutilizadas, onde a expansão ou redesenvolvimento são 
complicados pela contaminação ambiental real ou percebida. O custo para 
descontaminação de solos, por exemplo, é um fato que limita a reutilização dos 
“brownfields”. 
Face à multiplicidade de experiências e interpretações acerca do sentido da 
sustentabilidade urbana, Emelianoff (2003) buscar apresentar as diversas “chaves 
de entrada”, isto é, enfoques para sua abordagem. Entre esses, é trazido em 
destaque o enfoque na planificação do uso do espaço, na tentativa de conter a 
expansão urbana a partir da “compactação” da cidade – e uma das formas de 
implementação desses ideais é a prática de reaproveitamento dos vazios urbanos. 
Nesse contexto, destaca-se o desenvolvimento de bairros “sustentáveis”, 
construídos sobre vazios urbanos de grande dimensão territorial: antigos espaços 
portuários, militares e industriais abandonados. Analisando o contexto europeu, os 
melhores exemplos da Alemanha (cidades como Friburgo, Nuremberg e Hannover). 
No caso de Friburgo, por exemplo, existe o “Quartier Vauban”, construído na área de 
uma antiga base militar francesa abandonada desde o princípio dos anos 90. Outro 
exemplo é o do plano diretor de Roma, que fazendo referência ao desenvolvimento 
sustentável indica a reciclagem de espaços industriais abandonados, que se 
transformam em museus e pólos culturais. O novo plano diretor do Rio de Janeiro – 
que recebe o novo de “Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável” – também 
possui algumas referências, como será detalhado adiante, assim como projetos 
urbanísticos de revitalização como o Porto Maravilha. A ideia da “reciclagem urbana” 
traz no seu nome o princípio da sustentabilidade. Reforçando a ideia de que a 
sustentabilidade é incorporada e se traduz em práticas e políticas de gestão do 
espaço urbano, a autora afirma que “a reutilização permanente dos lugares e dos 
tecidos urbanos é uma acepção da cidade sustentável, da cidade que se renova 
sobre si mesma” (EMELIANOFF, 2003, p. 12). 
 
 
45 
 
 
2.4 O uso de SIG na análise de vazios urbanos: algumas 
experiências 
Para reutilizar os vazios urbanos e pensar em políticas de gestão sobre os 
mesmos, é essencial saber sua quantificação, localização e condições. Sem uma 
base de dados confiável uma resposta a esse problema pode se mostrar falha. 
Segundo Pagano e Bowman (2000), transformações bem-sucedidas sobre os vazios 
urbanos dependem de informações precisas, compreensivas e computadorizadas, 
que garantam a efetividade de programas de gestão territorial. 
Como foi demonstrado, além da grande dificuldade em termos de classificação 
e conceituação, a sua quantificação e localização também são tarefas complexas, 
que podem ser amenizadas com o uso do SIG. 
Apesar do grande potencial, casos em que o problema é avaliado com 
utilização de SIG ainda são pontuais. Muitas vezes, até o uso de tecnologias de 
sistemas computacionais de qualquer natureza ainda não é prática entre as cidades. 
Na análise dos resultados do estudo feito nas cidades americanas, Pagano e 
Bowman (2000) indicam que apenas pouco mais da metade das cidades (56%) 
utilizam sistemas computacionais para registrar e acompanhar terras vagas. Apesar 
dos avanços tecnológicos recentes na área de informação, tanto por SIG quanto 
informatização dos cadastros de imóveis, a indicação das demais é que não tinham 
condições e confiabilidade no uso dos SIGs para este tipo de acompanhamento; 
quanto às cidades que empregavam SIG, a questão se estas o faziam a partir de 
coletas precisas e periódicas não foi passível de investigação. 
A maior parte dos trabalhos analisados que utilizaram SIG para identificação e 
análises sobre vazios urbanos o fizeram a partir da perspectiva de terras vagas, 
metodologicamente de mais fácil identificação por processos remotos de aquisição – 
aerofotogrametria a partir de ortofotos e imagens de satélite. Os vazios urbanos 
edificados não são passíveis de identificação por esses métodos, pois a sua 
qualificação como vazio se dá pela constatação da não utilização/abandono da 
estrutura edificada, o que é confirmado apenas in loco. 
A utilização de SIG na análise de vazios urbanos é feita de longa data, como 
por exemplo, o estudo de Davidson (1985), que utilizou o software de SIG Odyssey 
46 
 
 
– desenvolvido pelo laboratório de computação gráfica e análise espacial da 
Universidade de Harvard em meados da década de 70 – para inventariar e analisar 
terras vagas, criando uma metodologia para identificar relações entre uso do solo e 
aptidão para novos usos do solo, orientando planejamento para desenvolvimento a 
partir de critérios apropriados. 
Estudos como o de Lesser (1996) demonstram a possibilidade de análise de 
vários critérios a partir de SIG. Trabalhando com a ideia de potencial de 
desenvolvimento de parcelas não edificadas (aquelas que não possuem nenhuma 
estrutura construtiva) no Condado de Carrabus, Carolina do Norte, EUA, o autor usa 
variáveis diversas – parcelas cadastrais, áreas inundáveis, solos, zoneamento, 
infraestrutura urbana de água, esgoto, gás, principais logradouros e ferrovias – para 
identificar as parcelas que, por sua localização, seriam consideradas “terras vagas 
utilizáveis” em potencial baixo, médio e alto, diferenciando daquelas que por razões 
ambientais deveriam ser mantidas como reservas, preservadas e protegidas. 
Outra experiência interessante é a do trabalho com SIG pelo condado de Clark, 
no estado de Washington, EUA. Partindo de uma estratégia semelhante, o trabalho 
intitulado “Modelo de terras vagas edificáveis” (Clark, 2006), iniciado em 1992, foi 
concebido e desenvolvido como um instrumento de planejamento territorial, a partir 
das análises das terras vagas em áreas comerciais, residenciais e industriais 
situadas nas áreas de crescimento urbano, monitorando os padrões de crescimento 
baseando-se nas terras classificadas como vagas ou subutilizadas e verificando o 
potencial e capacidade de desenvolvimento destas áreas, com foco em habitação e 
emprego. 
Litt (2000), no seu trabalho de Phd em saúde ambiental e políticas públicas, 
estuda os “brownfields” da cidade de Baltimore – que possui mais de mil espaços 
industriais abandonados ou subutilizados – qualificando as características 
ambientais dos vazios urbanos, associando às informações socioeconômicas e de 
saúde como indicadores de mortalidade das populações a nível de setores 
censitários vivendo próximas a esses espaços para determinar a existência de riscos 
envolvidos, empregando SIG para examinar padrões espaciais dos indicadores 
selecionados. 
Alguns exemplos de SIG WEB sobre vazios urbanos: 
47 
 
 
• Vacant and Abandoned Building Finder Chicago 
http://chicagobuildings.org/ 
O sistema utiliza dados de vazios identificados pelo serviço de atendimento ao 
cidadão oferecido pela Prefeitura de Chicago, o 311, ou por técnicos da prefeitura, e 
permite a comparação com variáveis demográficas, como população total, taxa de 
pobreza, desemprego e rendimento médio. 
• Philadelphia NIS – Neighborhood Information System 
http://www.cml.upenn.edu/nis/nBase.htm 
 Os indicadores de vacância e abandono utilizados incluem dados sobre 
demolições em propriedades, incêndios, violação dos códigos de habitação, 
desligamento e suspensão dos serviços de água e utilização do fundo de serviços 
emergenciais por estas propriedades. Os vazios urbanos (“vacant properties”) são 
divididos em prédios abandonados (“vacant buildings”) ou terras (“vacant land”). 
 
Figura 4 – SIG Web “Philadelphia NIS” exibindo informaçãosobre vazios urbanos 
 
Fonte: http://cml.upenn.edu/nbase/nbMapRequest.asp 
 
48 
 
 
Em 2006, a ESRI – maior empresa de softwares de inteligência geográfica do 
mundo –, a antes mencionada National Vacant Properties Campaign e Magellan 
(empresa de tecnologia GP anunciaram os vencedores do National Vacant and 
Abandoned Properties Grant Program, que receberam 50 mil dólares em software, 
hardware e treinamento, para 10 governos locais e regionais dos EUA, a fim de 
fomentar abordagens inovadores para resolver problemas do governo e comunidade 
com uso combinado de SIG e tecnologia GPS, visando à produção ou melhoria de 
inventários e estimulando o redesenvolvimento de propriedades vagas ou 
abandonadas nos EUA1. Os premiados criaram e compartilharam aplicações que 
governos com projetos similares podem acessar no site de domínio público da ESRI 
(www.esri.com/arcscripts2). Uma das cidades norte-americanas que fazem uso da 
plataforma ESRI para o cadastro e gestão de vazios urbanos é a cidade de Hickory, 
na Carolina do Norte, que construiu um inventário de vazios urbanos edificados3. 
Na mesma linha de estímulo ao desenvolvimento de novas ideias e 
tecnologias, a Casa de Cultura Digital, em São Paulo, realizou com parcerias 
internacionais em julho de 2012 um “hackfest”, evento para discussão de novas 
tecnologias na cidadania. Nesse evento, foi apresentado o projeto “Imóveis 
abandonados de São Paulo”, plataforma que visa permitir o mapeamento 
colaborativo dos imóveis abandonados na cidade de São Paulo. Usando como ponto 
de partida uma lista produzida pela FAU/USP, a ideia é permitir ao usuário da 
plataforma marcar um imóvel no mapa ou preencher/atualizar as informações4. 
 Como pode-se perceber, as iniciativas de uso de SIG para gestão de vazios 
urbanos existem há algumas décadas, e com os recentes avanços tecnológicos em 
áreas como SIG Web mostra o potencial para esse tipo de trabalho. 
 
 
                                                            
1 Notícia disponível em: http://spatialnews.geocomm.com/dailynews/2006/dec/20/news6.html 
2 www.esri.com/arcscripts 
3 http://www.hickorync.gov/eGov/apps/document/center.egov?view=item;id=4681 
4 Notícia disponível em: http://br.okfn.org/tag/hackfest/ 
49 
 
 
2.5 Delimitação do objeto, justificativa da classificação e 
abordagem sobre os vazios urbanos 
No presente estudo, o tratamento metodológico que propomos é de diferenciar 
os vazios entre não edificados e edificados, e estes últimos entre domicílios e 
estabelecimentos, devido à importância dessa distinção classificatória para o 
planejamento urbano. 
De acordo com a bibliografia pesquisada, constatou-se que a grande maioria 
dos estudos se dedica a considerar os vazios urbanos sobre a ótica de terras vagas, 
sem estruturas construídas/abandonadas. Grande parte dos estudos sobre vazios 
urbanos busca compreendê-los como um produto da cidade capitalista, sob a ótica 
da especulação imobiliária como força explicativa da manutenção de terras sem 
desenvolver. O direito de propriedade imobiliária pleno e sem restrições, construindo 
uma cidade produzida e regulada pelo mercado, teria como produto e permanência 
na cidade capitalista os vazios urbanos. A ideia mais corrente é a da ação dos 
proprietários fundiários como agentes modeladores do espaço urbano, à medida que 
mantém suas terras urbanas intocadas, aguardando investimentos do poder público 
que a tornem mais valorizadas, para então desenvolvê-la ou colocá-la no mercado. 
Em parte, este ponto de vista pode ser considerado verdadeiro, porém está 
relacionado a um tipo específico de vazio urbano, qual seja, o de lotes vazios não 
edificados esperando um uso futuro. 
No presente estudo, buscaremos analisar outro tipo de vazio urbano, os vazios 
urbanos edificados, que se por um lado também podem ser utilizados como reserva 
de valor, por outro impõem uma série de características e peculiaridades, 
particularidades que envolvem dimensões históricas sobre usos antecedentes e 
sobre como a dinâmica urbana os tornou obsoletos para determinada atividade, 
entre o grupo de funções urbanas desempenhadas pela cidade. 
Essa distinção entre vazios urbanos edificados e não edificados constitui-se em 
uma primeira divisão classificatória essencial do ponto de vista metodológico, pois 
em suma indica duas possíveis posturas diferentes sobre o objeto de estudo vazio 
urbano para o planejamento urbano, suas possibilidades enquanto processo, 
produto e ativo. No caso dos vazios urbanos não edificados, a sua valorização 
50 
 
 
enquanto ativo é mais fácil, até pelo senso comum, pois se trata de uma terra 
urbana que aguarda o desenvolvimento. Sobre os vazios urbanos edificados, além 
de características físicas, que impõem restrições, e visuais/estéticas que muitas 
vezes comprometem a sua valorização (como os imóveis abandonados ou com 
estrutura em ruínas), os mesmos impõem questões e problemáticas que impactam 
as possibilidades de uso e são obstáculos do ponto de vista dos princípios de 
planejamento urbano, como potenciais e parâmetros urbanísticos segundo as leis de 
zoneamento e uso e ocupação do solo, sendo enxergados muitas vezes mais como 
problemas do que as possíveis soluções envolvendo os mesmos. 
Essa escolha metodológica também determina diferentes formas de aquisição 
e mensuração da informação, se consideramos as tecnologias de informação 
geográfica – instrumental que permite o georreferenciamento, isto é, a atribuição de 
coordenadas espaciais a determinado objeto – utilizadas nesse trabalho. Existem 
formas variadas para detecção e extração dos dados da realidade de forma 
georreferenciada. Estas podem envolver desde acompanhamento 
aerofotogramétrico, por sensores remotos e processamento digital de imagens para 
detecção e monitoramento ao longo do tempo de lotes não edificados (que por um 
lado possuem a vantagem de comparabilidade de forma remota, ou seja, sem 
necessidade de estar presente fisicamente ao local da coleta), até o levantamento 
de coordenadas de imóveis por GPS e geocodificação a partir de cadastros de 
endereços coletados em campo, de imóveis com determinadas características de 
interesse. Neste sentido, a escolha pelos vazios urbanos edificados também foi 
movida pelos dados disponíveis a partir da pesquisa por fontes de dados que foi 
realizada, como será detalhado adiante neste trabalho. 
É importante diferenciar a classificação da noção de vazio urbano quando ela 
se refere a uma teoria da cidade e quando ela é uma classificação para o 
planejamento urbano. Em alguns textos, a referência a vazio urbano é como parte 
de explicação da cidade, produto da sua produção e reprodução e 
desenvolvimento/expansão. Segundo os objetivos deste trabalho, a classificação 
pretendida do vazio urbano é identificá-lo como um objeto para o planejamento 
urbano. A definição buscada por esse trabalho portanto não é para uma teoria da 
cidade, mas para instrumentalizar o planejamento urbano. 
51 
 
 
Assim, sob esta perspectiva, os vazios urbanos edificados e não edificados são 
dois objetos distintos no sentido de estabelecer distintas estratégias para o 
planejamento urbano, por isso a importância da diferenciação proposta, e a 
necessidade de estabelecer uma metodologia fina para identificação, localização e 
monitoramento do vazio urbano edificado. É necessária a classificação interna dos 
vazios edificados, básica e essencial para o planejamento do desenvolvimento da 
cidade. Esta é a segunda divisão classificatória, uma classificação que diz respeito a 
diferentes situações nos mais variados aspectos urbanisticamente, sendo a principal 
delas a distinção entre domicílios e estabelecimentos. Por serem diferentes, e 
devem ser tratados tanto metodologicamente quanto em termos de planejamento de 
formas distintas. Esse é um ponto importante para o debate sobre vazios urbanos, 
em relação a uma literatura quedefine vazio urbano como especulação de forma 
simplista. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
52 
 
 
3 AVALIAÇÃO DAS POLÍTICAS E INFORMAÇÕES DA PREFEITURA 
SOBRE VAZIOS URBANOS 
 
De acordo com a legislação urbanística federal do Brasil, o município é o ente 
federativo responsável pela organização e gestão do uso do solo. Assim, cabe a ele 
conhecer o seu território, sua dinâmica e os fatores que a influenciam, para 
desenhar políticas e uma legislação urbanística coerente com os objetivos da sua 
política urbana. Sobre o tema dos vazios urbanos, estas dimensões da ação 
municipal são igualmente válidas: o conhecimento sobre a distribuição e localização 
dos vazios urbanos, de um lado, e os objetivos das políticas, programas de governo 
e legislação sobre os vazios urbanos, do outro – ambos intrinsecamente 
relacionados. Entende-se que o estudo da distribuição espacial dos vazios urbanos 
está relacionado à legislação sobre uso do solo pois esta determina os conceitos 
atribuídos aos mesmos, assim como as diretrizes e possibilidades de ação dizendo 
respeito à sua gestão. Neste capítulo, serão analisadas as políticas, práticas e 
legislações da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro cujas diretrizes de 
planejamento têm como premissa o uso dos vazios urbanos e as informações 
disponíveis nos diferentes cadastros e bases de dados municipais em relação a 
esses imóveis. 
 
3.1 Legislação e diretrizes da política urbana sobre vazios urbanos 
3.1.1 Instrumentos jurídicos previstos a nível federal 
É papel do Estado intervir nos processos envolvendo o solo urbano, de 
interesse social e habitacional, que garantam a qualidade de vida e justiça social na 
cidade. Para combater o abandono e a especulação e promover maior 
desenvolvimento social, o Estado dispõe de diversos instrumentos legais. A nova 
ordem jurídico-urbanística no Brasil, criada pela Constituição de 1988 e consolidada 
pelo Estatuto da Cidade e a Medida Provisória 2.220/2001, representa um grande 
avanço institucional, mas ainda são enormes os desafios enfrentados para a 
materialização das políticas públicas urbanas (FERNANDES, 2006). 
53 
 
 
Pode-se afirmar que os vazios urbanos emergem como questão no 
planejamento urbano no Brasil a partir da Constituição Federal de 1988, em seu 
artigo 182, incluído por meio de proposta popular e inserido no debate da reforma 
urbana, com a crítica de movimentos urbanos da sociedade civil em relação às 
terras urbanas ociosas e subutilizadas mantidas para fins de especulação 
imobiliária. O artigo em questão estabelece que a política de desenvolvimento 
urbano deve ser executada pelo poder público municipal, tendo como objetivo o 
ordenamento do desenvolvimento das funções sociais da cidade, remetendo ao 
plano diretor quais são as exigências que definem o cumprimento da função social 
da propriedade urbana. No que tange aos vazios urbanos, o artigo em questão 
faculta ao poder público municipal, mediante lei específica que defina a área para 
sua aplicação, exigir do proprietário o aproveitamento do solo urbano não edificado, 
subutilizado ou não utilizado sob pena de: parcelamento ou edificação compulsórios; 
IPTU progressivo no tempo; e desapropriação com pagamento mediante títulos da 
dívida pública. 
A lei 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001a) 
estabelece diretrizes para a função social da propriedade, fornecendo importantes 
instrumentos que permitem reverter a situação ora estudada. O seu art. 5º prevê a 
utilização compulsória do solo urbano edificado e não utilizado; em caso de 
descumprimento ao previsto procede a aplicação do IPTU progressivo no tempo – 
definido no art. 7º –, podendo o município, após cinco anos de cobrança do imposto, 
desapropriar o imóvel. 
As áreas urbanas já ocupadas por sua vez podem ser enquadradas na 
usucapião especial de imóvel urbano, matéria tratada nos artigos 9º e 10 da lei. No 
caso de imóveis públicos situados em área urbana, os ocupantes tem o direito à 
concessão de uso especial para fins de moradia, segundo a Medida Provisória 
2.220, de 4 de setembro de 2001 (BRASIL, 2001b). A instituição de Zonas Especiais 
de Interesse Social – ZEIS – também é um importante instrumento que pode ter um 
impacto positivo, reservando áreas para a população de menor poder aquisitivo, 
além de serem áreas prioritárias para a aplicação dos diversos instrumentos 
jurídicos apontados pelo Estatuto da Cidade. 
54 
 
 
Com um forte aparato legal a seu dispor, resta buscar a efetivação dessas 
políticas de combate à especulação e de regularização fundiária, que ainda 
encontram obstáculos de diversas naturezas – jurídica, técnica, política, econômica 
– à sua implementação (ALFONSIN; FERNANDES, 2004). Mas para se efetivar 
uma verdadeira reforma urbana, visando reduzir o nível de disparidade sócio-
econômica e sócio-espacial intraurbana, não basta garantir a segurança jurídica 
para as populações em espaços carentes de regularização fundiária, mas também a 
geração de emprego e renda para os pobres urbanos, como defende Souza (2003). 
Em relação a estes instrumentos previstos por leis federais relacionadas à 
função social da propriedade urbana, o levantamento dos vazios urbanos oferece 
subsídio para a aplicação de alguns desses instrumentos. Sobre o instrumento do 
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios/IPTU progressivo no tempo, o 
mesmo exige para a sua aplicação a delimitação da área, conforme apontado no art. 
72 do Plano Diretor, inspirado na lei federal, que indica que “lei municipal específica, 
de iniciativa do Poder Executivo, determinará as áreas e os critérios para a aplicação 
do parcelamento, edificação ou de utilização compulsórios”. A localização e 
concentração dos vazios urbanos em áreas com boa infraestrutura existente são um 
indicativo de áreas onde seria importante para o município a aplicação do 
instrumento, com vistas à função social da propriedade urbana, e o uso do SIG 
permite o cruzamento dessas múltiplas informações para o planejamento. 
O novo Código Civil (lei nº10.406, de 10 de janeiro de 2002), por sua vez, no 
LIVRO III – “Do Direito das Coisas”, TÍTULO III – “Da Propriedade”, CAPÍTULO IV – 
“Da Perda da Propriedade”, institui nos seus artigos 1275 e 1276 o abandono como 
causa da perda da propriedade, pela qual o imóvel que o proprietário abandonar, e 
que não se encontrar na posse de outrem – ou seja, cessados os atos de posse – e 
não cumprir com os seus ônus fiscais (principalmente o IPTU) pode ser arrecadado 
como bem vago e passar, três anos depois, à propriedade do município. O 
levantamento dos vazios urbanos, conjugado com outras informações municipais a 
seu respeito, sobretudo fiscais (imóveis em dívidas ativa), aponta a existência de 
imóveis que podem passar à propriedade do município, constituindo um estoque de 
imóveis para a implementação das suas políticas urbanas, destinando-os a uma 
função social. 
55 
 
 
3.1.2 Instrumentos e políticas do município do Rio de Janeiro 
As leis refletem as intenções e compromissos das políticas conduzidas pelo 
município, e sua análise permite compreender de que forma os vazios urbanos são 
considerados no planejamento da Prefeitura do Rio de Janeiro. Na teoria, vão refletir 
também as dificuldades, impasses e posicionamento frente à questão, assim como o 
papel da administração pública no tratamento de problemas que impactam os 
cidadãos. 
Na lei nº 5.147, de 21 de janeiro de 2010 ("Dispõe sobre o Plano Plurianual 
para o quadriênio 2010/2013"), das 89 diretrizes estratégicas do Plano Plurianual, a 
primeira delas, que pertence ao agrupamento infraestrutura urbana, é "ampliar a 
produção de novas unidades habitacionais, com ênfase na ocupação de vazios 
urbanos e imóveis subutilizados em áreas que já dispõem de serviços e 
infraestrutura, com destaque para as Áreas Central e Portuária da Cidade". Na 
atualização doPlano Plurianual 2010/2013 para o período de 2011 a 2013 (decreto 
nº36753, de 30 de janeiro de 2013) essa diretriz não aparece mais. Apesar disso, a 
importância da reutilização dos vazios urbanos para a política habitacional do 
município pode ser percebida na atualização do Plano Plurianual pela utilização do 
"número de imóveis abandonados, em ruínas e subutilizados na AP-1" como 
avaliação do programa Morar Carioca - Minha Casa Minha Vida ("Anexo VII - 
Programas e Ações por Área de Resultado"). 
O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio 
de Janeiro (PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, 2011) possui várias 
diretrizes dedicadas aos vazios urbanos. A partir da sua leitura, verifica-se 
claramente que os vazios urbanos são entendidos como oportunidade 
principalmente pelo viés da política habitacional. 
No seu título I – “Da política urbana e ambiental”, capítulo I – “Dos princípios e 
diretrizes da política urbana do município”, temos “XV – promoção do adequado 
aproveitamento dos vazios ou terrenos subutilizados ou ociosos, priorizando sua 
utilização para fins habitacionais, ou como espaços livres de uso comunitário, 
parques, áreas verdes e áreas de lazer, onde couber” e “XX – ampliação da oferta 
habitacional de interesse social, mediante a produção de moradias populares e lotes 
56 
 
 
urbanizados, a reconversão de usos de imóveis vazios em áreas infra 
estruturadas da cidade, a locação social e produção social da moradia através de 
associações e cooperativas habitacionais, contando com assistência técnica e 
financiamento de materiais de construção” (grifo nosso). Está explícito desde o seu 
princípio que a priorização do uso dos vazios urbanos para atender à política 
habitacional é preponderante. 
No seu título II – “Do ordenamento territorial”, coloca no capítulo I – “Do uso e 
da ocupação do solo”, seção II – “Da ocupação urbana”, no art. 14, que a regulação 
da densidade e intensidade da ocupação e do uso do solo considerará “VII- a 
existência de vazios urbanos e a capacidade de absorção de maior densidade”. 
Essa preocupação está relacionada aos possíveis usos dos vazios urbanos, que ao 
mesmo tempo que se traduzam na reutilização dos espaços, devem estar de acordo 
com a densidade e capacidade de recepção de impacto das redes de infraestrutura 
existentes. 
Ao tratar do seu macrozoneamento, no capítulo II – “Do macrozoneamento”, na 
seção II – “Dos vetores de crescimento da cidade”, considera explicitamente que, 
entre outros vetores de crescimento, a ocupação urbana do município se orientará 
“pela ocupação de vazios urbanos nas Macrozonas de Ocupação Incentivada e 
Ocupação Assistida, especialmente na faixa de território compreendida pela 
Av.Brasil e o leito da estrada de ferro, na Zona Oeste, e a Zona Portuária”. 
 
 
 
 
 
 
 
 
57 
 
 
Figura 5 – Macrozonas - Plano Diretor do Rio de Janeiro 2011 
 
 
Assim, a questão levantada anteriormente da necessidade de “crescimento” no 
sentido de ocupação dos vazios urbanos está mencionado, relacionadas às 
macrozonas. Por outro lado, não menciona as demais macrozonas – Condicionada e 
Assistida – valendo a pergunta se essas macrozonas também não possuem 
concentrações de vazios urbanos a serem ocupados. Além disso, se em relação à 
Zona Portuária temos uma área consolidada da cidade, as faixas entre a Avenida 
Brasil e o leito da estrada de ferro na Zona Oeste estão em áreas caracterizadas por 
expansão urbana, ao passo que trechos destes estruturadores geográficos na 
macrozona Incentivada, por exemplo, além de concentrar vazios urbanos, situam-se 
em área mais infraestruturada da cidade. 
No Anexo III do Plano Diretor do Rio de Janeiro, “Diretrizes por Macrozona de 
Ocupação”, são indicadas entre as diretrizes para as macrozonas diversas ações 
relativas aos imóveis vazios urbanos. 
58 
 
 
Para a Macrozona de Ocupação Controlada, o estímulo à reforma ou 
reconstrução de imóveis subutilizados em Santa Teresa, visando o aumento de 
unidades residenciais. 
Para a Macrozona de Ocupação Incentivada, a “reconversão de edificações e 
reaproveitamento das estruturas existentes, vazias ou subutilizadas em áreas 
industriais e outras áreas degradadas”, como forma de priorizar a melhoria geral do 
ambiente urbano, além de “estimular a reconversão de prédios ociosos, degradados, 
ou aqueles inadequados para os fins a que se destinavam originalmente, para novos 
usos e destinações”. Note-se que na lei que estabelece o Plano Plurianual, aprovada 
no ano anterior, a ênfase não é dada nesta área, mas na Zona Central da cidade 
(que parte esta nessa macrozona, e parte na macrozona Controlada). 
As macrozonas de ocupação Condicionada e Assistida não possuem nenhuma 
diretriz relativa aos vazios urbanos. 
No capítulo IV, “Da Política de Habitação”, os vazios urbanos são mencionados 
na seção IV, “Das Áreas de Especial Interesse Social” (identificados como AEIS 2) e 
na seção VII, “Da Ocupação de Vazios Urbanos e Imóveis Subutilizados”, que 
especifica alguns critérios para a utilização para fins habitacionais, no artigo 212: 
Art. 212. A ocupação de vazios urbanos e imóveis subutilizados e não utilizados 
compreenderá: 
I - a realização de novos projetos habitacionais em áreas consolidadas e infraestruturadas da 
cidade pela recuperação e o reaproveitamento de imóveis ociosos, lotes vazios e trechos 
subutilizados do tecido urbano em geral, criando opções de moradia; 
II - a reabilitação de prédios de interesse cultural, visando a sua valorização pela aplicação de 
soluções para edificações abandonadas e ruínas; 
III - o aproveitamento dos imóveis, respondendo à demanda de moradia em bairros centrais e 
bem servidos de infraestrutura; 
IV - o incentivo à Agricultura Urbana Sustentável. 
§ 1º Na implementação das ações previstas neste artigo os projetos deverão observar o 
atendimento e a manutenção da população já residente no local. 
§ 2º A implantação de projetos habitacionais em vazios urbanos se dará preferencialmente em 
locais mais degradados ambientalmente, sem que haja prejuízo ambiental para a área, levando em 
59 
 
 
consideração a presença de vegetação, corpos hídricos e áreas permeáveis, possibilitando uso 
destas áreas pela população, quando for cabível. 
§ 3º Os vazios urbanos que apresentem alta taxa de permeabilidade e presença significativa de 
vegetação, que proporcionem função ecológica e/ou serviços ambientais à cidade serão destinados 
preferencialmente para a formação de áreas da malha verde urbana, e para a implantação de áreas 
de lazer e integração social. 
Este artigo apresenta importantes informações a respeito dos vazios urbanos 
para fins habitacionais. No item II, está evidente a política de retrofit, muito comum 
em prédios de valor histórico e arquitetônico. No item III, apontando para áreas 
centrais bem servidas, dialoga diretamente com o programa Novas Alternativas, da 
Secretaria Municipal de Habitação, que será descrito na próxima seção. Também se 
destacam algumas possibilidades de uso não exclusivamente habitacional, como 
agricultura urbana, áreas de lazer e integração social. 
Por fim, no capítulo VII, “Da Política de Regularização Urbanística e Fundiária” 
– seção III, “Das Ações Estruturantes”, o art. 240 relaciona: “poderão ser 
contempladas pelo Programa de Regularização Urbanística e Fundiária ocupações 
clandestinas de baixa renda em imóveis abandonados e/ou que tiveram seu uso 
original desativado, localizados em áreas servidas por infraestrutura e equipamentos 
públicos, como forma de reaproveitamento destes imóveis para que cumpram sua 
função social como opção de moradia”. 
Porém no título seguinte, título V – “Das estratégias de implementação, 
acompanhamento e controle do Plano Diretor”, em dois capítulos – V – “Do sistema 
de defesa da cidade” e VI – “Do sistema de controle de uso e ocupação do solo” – o 
Plano Diretor mencionaa necessidade de remoção de população, no primeiro, pelo 
Art. 318, que considera como ameaça “às condições normais de funcionamento da 
cidade” as “ocupações irregulares em imóveis particulares abandonados por seus 
proprietários em razão de impedimentos jurídicos, quando representarem risco à 
ordem ou à segurança urbana, ou à saúde da população”; e no segundo, pelo Art. 
324, que menciona a ação de controle da ocupação do solo em casos de 
“ocupações irregulares em imóveis abandonados quando representarem risco à 
ordem ou à segurança urbana, ou à saúde da população”. Assim, na prática, a 
atuação vai evidenciar o conflito entre a possibilidade de regularização das 
ocupações em imóveis abandonados, por um lado, e a estratégia de defesa e 
60 
 
 
controle da ocupação do solo com intervenção em casos que representem ameaças 
à saúde ou segurança da população – na maior parte dos casos, tendendo para a 
segunda interpretação. Pode-se exemplificar a atuação do município em ocupações 
de antigas indústrias abandonadas, como a Embratel (próxima à favela Mandela de 
Pedra, em Manguinhos) e a CCPL (em Benfica), não foram regularizados, mas 
houve a remoção da população que usava esses imóveis para habitação para a 
construção de conjuntos do programa habitacional Minha Casa Minha Vida, 
atendendo a outras populações. Mais recentemente, o mesmo ocorreu com a antiga 
gráfica da editora Bloch na Rua Frei Caneca, bairro do Estácio (comunicado nº 
12/12, “antigo prédio da editora Bloch será implodido para dar lugar a moradias para 
população de baixa renda”, DO Ano XXVI, nº 162, sexta-feira, 09 de Novembro de 
2012); o prédio de seis andares estava abandonado e havia sido ocupado há 12 
anos, onde viviam as 132 famílias que foram reassentadas pela SMH, sendo o 
edifício demolido para a construção de 91 apartamentos com varanda em dois 
blocos. A não manutenção da população já residente no local com sua remoção 
opõe-se ao previsto no artigo 212, § 1º. Em outro exemplo, na favela surgida no 
prédio do antigo Instituto Estadual de Infectologia São Sebastião, no Caju – 
abandonado pelo estado desde 2008, tendo como uma das causas a violência nas 
favelas do entorno – houve demolição da ocupação de cerca de 40 domicílios para 
construção de unidades do Minha Casa Minha Vida para a população que aí ocupou 
(COSTA, 2012). 
Além do viés habitacional, a única outra intenção encontrada no Plano Diretor 
para os vazios urbanos é a utilização daqueles que são terrenos para atividades de 
agricultura urbana, como previsto no título IV – “Das políticas setoriais”, capítulo VIII 
– “Das políticas econômicas”, seção IV – “Da agricultura, pesca e abastecimento”, 
no artigo 254: “São diretrizes da Política de Agricultura, Pesca e Abastecimento: 
implementação de projetos de agricultura institucional ou subsidiada em áreas 
ociosas, vazios urbanos ou áreas impróprias à ocupação”; porém, evidentemente, a 
mesma diz respeito aos vazios urbanos não edificados, que não são o foco do nosso 
estudo. 
A utilização de instrumentos para o planejamento aparece no título I – “Da 
política urbana e ambiental”, capítulo III – “Da função social da propriedade urbana”, 
61 
 
 
que a define em seu artigo 7º: “A propriedade urbana cumpre sua função social 
quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no 
Plano Diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à 
qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, 
respeitadas as diretrizes previstas no Art. 3º desta Lei Complementar”; como 
instrumentos para tanto, temos os previstos no Estatuto da Cidade. Temos no título 
III – “Dos instrumentos da política urbana”, o seu capítulo III, “Dos Instrumentos de 
Gestão do Uso e Ocupação do Solo”. Na seção I – “Das áreas de especial 
interesse”, que definem um regime específico diferente do previsto na zona onde se 
situam essas áreas. Para nosso estudo, é importante destacar a Área de Especial 
Interesse Urbanístico – AEIU, “destinada a projetos específicos de estruturação ou 
reestruturação, renovação e revitalização urbana”; e a Área de Especial Interesse 
Social – AEIS, na modalidade 2, caracterizada por “imóveis não edificados, não 
utilizados e subutilizados em áreas infraestruturadas”. 
A Avenida Brasil, um dos mais importantes eixos viários da cidade, foi objeto 
da lei complementar nº 116 de 25 de abril de 2012, que criou a AEIU da Avenida 
Brasil. A lei faz menção aos vetores de crescimento definidos pelo artigo 33 do 
Plano Diretor – entre eles a reconversão de edificações e a ocupação dos vazios 
urbanos na faixa compreendida entre a Avenida Brasil e o leito da estrada de ferro – 
e define os casos em que as disposições são aplicáveis, incluindo a zona industrial. 
A partir da leitura do seu projeto de lei complementar nº 57/2011, é evidente a 
preocupação com os vazios urbanos nesta área, seu potencial e benefícios do 
aproveitamento dos imóveis situados ao longo da Avenida Brasil. Em sua 
justificativa5, o Poder Executivo afirma que o referido projeto de lei tem por objetivo 
reverter o processo de esvaziamento econômico das zonas industriais da cidade, 
particularmente da AP 3. Menciona que a área apresenta uma série de imóveis 
abandonados, em estado de deterioração e invadidos, que se refletem na 
degradação especialmente ao longo da Avenida Brasil. Conclui que a alteração da 
legislação de uso e ocupação do solo busca reverter esta condição com o incentivo 
à reutilização de imóveis. 
                                                            
5 Mensagem nº 135 de 11 de maio de 2011, publicada no Diário Oficial do Poder Legislativo do 
Município do Rio de Janeiro (DCM) em 12 de maio de 2011. 
62 
 
 
Esta iniciativa visa a propiciar condições e instrumentos legais para o 
fortalecimento dos centros de comércio e de serviço; para a geração de emprego e 
renda; para a coexistência de empreendimentos residenciais com atividades 
geradoras de emprego e renda, reduzindo as distâncias no deslocamento da 
população entre casa e trabalho; reverter o processo de degradação do ambiente 
urbano em áreas infraestruturadas da Cidade; induzir ao reaproveitamento de 
imóveis subutilizados e incrementar a dinâmica de ocupação nos corredores viários 
estruturantes da região: Avenida Brasil, Avenida das Missões e Rodovia Presidente 
Dutra. 
A criação da AEIU da Avenida Brasil realiza mudanças no uso e ocupação do 
solo, de uma região que antes era industrial, mas agora possui galpões e indústrias 
abandonados para usos comerciais e residenciais. Tais mudanças se referem 
particularmente ao artigo 4º, que torna os usos residencial e comercial adequados 
na área que a lei complementar menciona. É uma tentativa de estimular, com 
flexibilização de gabarito e taxa de ocupação, a revitalização de uma região com 
infraestrutura instalada, como a definição de não limitação no número de unidades 
residenciais por lote (artigo 7º). 
Além da AEIU da Avenida Brasil, a SMU está realizando estudos para uma 
revisão ampla da legislação urbanística na área que abrange as regiões de Ramos, 
Maré e Ilha do Governador. Em entrevista concedida por Marcelo Garcez Viseu, 
arquiteto da GPL-3, foi possível conhecer alguns detalhes do Plano de Estruturação 
Urbana da Grande Leopoldina – o PEU Grande Leopoldina. O PEU é um 
instrumento que estabelece diretrizes para o desenvolvimento local, através de Lei 
Complementar, que revisa a legislação urbanística instituída pela LUOS. Segundo o 
arquiteto, a revisão da legislação tem por objetivo analisar os parâmetros 
estabelecidos na área e oferecer mudanças que permitam combater o estado de 
abandono de galpões e outros imóveis nesta região da cidade. 
Na seção II do mesmo título, é apresentado o instrumento “Do Parcelamento, 
Edificação ou Utilização Compulsórios”, porém, o mesmo apresenta alguns 
problemas em relação à efetividade.Primeiramente, exige uma legislação específica 
para que possa ser aplicado, como disposto no art. 71 – “Lei específica de iniciativa 
do Poder Executivo poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a 
63 
 
 
utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não 
utilizado, fixando as condições e os prazos para implementação da referida 
obrigação, nos termos dos artigos 5º a 8º do Estatuto da Cidade” (grifo nosso); o uso 
do termo “poderá” deixa a discussão em aberto, sem exigência de que o mesmo 
seja estabelecido. Ainda no mesmo artigo, temos o §1º que define que “O disposto 
no caput se aplicará a imóveis localizados na Macrozona de Ocupação Incentivada 
conforme disposto nesta Lei Complementar”, ou seja, o instrumento não é passível 
de aplicação de forma ampla na cidade, mas restrita apenas aos imóveis localizados 
na Macrozona de Ocupação Incentivada. De acordo com o art. 72, “Lei municipal 
específica, de iniciativa do Poder Executivo, determinará as áreas e os critérios para 
a aplicação do parcelamento, edificação ou de utilização compulsórios, nos termos 
dos arts. 5º ao 8º da Lei Federal 10.257 - Estatuto da Cidade”. Não há definição 
clara do que são imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados, apenas a 
definição no §4º que “Poderão ser também considerados como subutilizados, os 
imóveis com edificação em ruínas ou que tenha sido objeto de demolição, situação 
de abandono, desabamento ou incêndio”. A definição de subutilização aqui feita se 
refere claramente a características de utilização da edificação, diferentemente do 
definido no Estatuto da Cidade, que como veremos considera a subutilização nos 
termos de área construída sobre área total do lote. Isso é importante, pois passa a 
considerar este um instrumento para vazios urbanos edificados. Vemos na 
regulamentação desse instrumento uma contradição nas diretrizes da política urbana 
municipal, que se no Plano Diretor menciona, conforme visto anteriormente, diversas 
orientações que visam ao uso de vazios urbanos e apontam para a importância da 
sua utilização em diversas porções da cidade e suas macrozonas, na mesma lei vai 
instituir que a aplicação de um instrumento essencial para tal transformação como o 
do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, exige outra lei e não é 
aplicável em todo o território da cidade. As duas seções seguintes, III – “Do IPTU 
progressivo no tempo” (aplicável por 5 anos), e IV – “Da desapropriação com 
pagamento em títulos” (após o pagamento de 5 anos do IPTU progressivo), 
igualmente se encontram vinculadas através do instrumento anterior, sendo 
necessária a lei específica. Vale mencionar que há exemplos de planos diretores de 
cidades brasileiras onde esta definição se encontra explícita, como, por exemplo, o 
Plano Diretor do Recife, que em seu artigo 148 determina que “são passíveis de 
64 
 
 
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, incidência de imposto predial e 
territorial urbano progressivo no tempo e desapropriação com pagamento mediante 
título da dívida pública os imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados 
localizados em toda a Macrozona de Ambiente Construído - MAC e Macrozona de 
Ambiente Natural - MAN, observada a legislação ambiental específica” (nota-se que 
como no caso do Rio de Janeiro, também há restrição para macrozonas específicas 
da cidade) e em seu artigo 149 define para os fins da lei, o que se entende por solo 
urbano não edificado, imóveis não utilizados e imóveis subutilizados. Ainda a título 
de comparação, a lei do Recife é mais restritiva: após a identificação pelo munícipio 
de imóveis nestas condições e notificação aos proprietários, é dado o prazo de 
apenas um ano para que os proprietários promovam o parcelamento ou edificação 
compulsórios e utilização efetiva do imóvel, e caso o mesmo não ocorre, há 
cobrança do IPTU progressivo no tempo por até 5 anos (PREFEITURA DO RECIFE, 
2008). Outro avanço, em teoria, é o estabelecimento de prazo para identificação dos 
imóveis abandonados. O artigo 218 estabelece que “O Poder Executivo Municipal, 
no prazo de 02 (dois) anos, deverá submeter à Câmara de Vereadores do 
Recife Projetos de Lei Municipal, adequando a legislação urbanística e ambiental às 
disposições constante na presente Lei. Parágrafo Único - O prazo de que trata o 
"caput" deste artigo aplica-se também à identificação dos imóveis não 
edificados, subutilizados e não utilizados definidos no Art. 149 deste Plano 
Diretor” (grifo nosso). Porém, não há indícios de cumprimento ao que consta no 
texto do plano diretor sobre esse ponto (Jornal do Commercio, 2012). 
Alguns decretos recentes foram publicados visando combater o abandono e 
falta de conservação de imóveis. Poucos dias após o desabamento de um edifício 
no Centro do Rio, foram publicados dois decretos criando regras para concessão de 
direito de uso de próprios municipais abandonados ou com mau estado de 
conservação à iniciativa privada. O decreto nº 35.646 de 16 de maio de 2012 
considera a existência de imóveis próprios municipais sem destinação específica e 
em mau estado de conservação em áreas dotadas de infraestrutura urbana; o 
princípio constitucional da função social da propriedade; e o ordenamento urbano 
para o crescimento econômico, para justificar a sua disponibilização a terceiros, 
tendo como contrapartida a recuperação dos imóveis. 
65 
 
 
O outro decreto publicado na mesma data, o decreto nº 35.648, considera a 
quantidade de imóveis abandonados em áreas dotadas de infraestrutura urbana; 
mais uma vez a função social da propriedade; o risco de desabamento – 
mencionando a tragédia decorrente do desabamento de um prédio na Rua Treze de 
Maio, no Centro do Rio; e o artigo 1.276 do Código Civil Brasileiro – que define que 
o imóvel urbano que o proprietário abandonar não mais o conservando em seu 
patrimônio poderá ser arrecadado como bem vago e passar após três anos à 
propriedade do município – decreta a arrecadação do imóvel que apresentar sinais 
de abandono como bem vago, passando à propriedade do município três anos 
depois. O art. 2º dá a incumbência à Secretaria Municipal de Urbanismo, auxiliada 
pela Subsecretaria de Patrimônio Cultural e Subsecretaria de Defesa Civil, de 
identificar os eventuais imóveis urbanos que apresentem as características de 
abandono, elaborando laudos de vistoria que certifiquem a presença dessas 
características. Caso se confirme a existência de tais características para esses 
imóveis e a Secretaria Municipal de Fazenda identificar a existência de ônus fiscais, 
será encaminhado processo à Procuradoria Geral do Município para imediato 
ajuizamento de ação para arrecadação do imóvel. Porém, há uma dificuldade 
empírica e normativa sobre as mesmas, na forma de especificação sobre quais 
seriam essas características, e se envolveriam apenas vistoria externa (fachada) ou 
também visitas aos imóveis. 
Relacionado a esse mesmo contexto e aos decretos anteriores está o projeto 
de lei nº 1.395/2012, de autoria do Poder Executivo, cuja ementa “Concede 
benefícios fiscais aos adquirentes de imóveis em péssimo estado de conservação ou 
com obras paralisadas em estágio de estrutura”, como isenção de IPTU e ISS. Em 
sua justificativa, o projeto de lei faz menção ao período de grandes investimentos 
públicos e privados que a cidade atravessa, visando à melhoria da qualidade do 
ambiente urbano para os cidadãos e turistas, como preparação da cidade para os 
grandes eventos esportivos dos quais será sede. Em seguida, menciona os imóveis 
em péssimo estado de conservação e obras interrompidas, que prejudicam o 
ambiente urbano e oferecem risco à segurança das pessoas, e que portanto à oferta 
aos adquirentes de facilidades do ponto de vista fiscal tornaria atraente 
economicamente a sua renovação e reabilitação. Essas motivações possuem muito 
66 
 
 
em comum com o que foianteriormente apresentado como importantes para a ação 
sobre os vazios urbanos. 
Em muitos casos, os imóveis abandonados possuem valor arquitetônico e 
histórico. Como exemplo, podemos mencionar o abandono de quatro imóveis 
tombados pelo Inepac (Instituto Estadual do Patrimônio Artístico e Cultural) no Largo 
do Boticário – importante ponto turístico situado na Apac Cosme Velho, próximo à 
estação de trem do Corcovado – onde a proprietária entrou na Justiça, recorrendo 
da decisão de um decreto de 2007 que tornava as casas de interesse público para 
fins de desapropriação, e por falta de interesse em conservar ou vender as casas 
alegava falta de estímulo por parte da Prefeitura para que investisse na manutenção 
dos seus imóveis (ALVES, 2011). Por casos como esse, diversas políticas recentes 
também têm buscado a recuperação e preservação especificamente de imóveis com 
valor histórico e arquitetônico e bens tombados, através de ações promovendo a 
renovação urbana, sobretudo no Centro do Rio. Podemos mencionar o programa 
Pró-Apac, de financiamento de projetos de restauração de imóveis particulares 
preservados ou tombados; e o programa Ocupação Criativa de Vazios Urbanos, 
para dar destinação a imóveis da Prefeitura sem uso a partir da cessão dos imóveis 
à iniciativa privada, que deve reformar os imóveis, com prioridade para setores da 
indústria criativa. 
No entanto, esses decretos não definem de forma clara a área da cidade em 
que seriam aplicáveis. Um exemplo de lei semelhante que faz isso é a lei 
complementar nº74/2009 da Prefeitura Municipal de Curitiba, que “cria incentivos 
fiscais para recuperação de edificações e dinamização da área do entorno do Paço 
Municipal”, em área delimitada no anexo da lei. 
Contudo, não é apenas a questão estética ou a preocupação com a segurança 
que motiva decretos e leis que estimulem a conservação de imóveis abandonados, 
mas também existem preocupações de ordem mais abrangente em termos de 
políticas econômicas e de desenvolvimento urbano, mais abrangentes também em 
escala espacial, como a já mencionada AEIU da Avenida Brasil. 
Especificamente em relação a imóveis abandonados na fase de construção, 
não concluídos, uma lei conhecida como “lei dos esqueletos”, a lei municipal 
44/2000, permite a conclusão de obras licenciadas e inacabadas que não satisfaçam 
67 
 
 
à legislação vigente. Também nesse aspecto, pelo fato de permitir a conclusão de 
obras paralisadas mesmo que os parâmetros e exigências atuais possam ser mais 
restritivos, o estudo da situação de inserção do imóvel, do seu entorno, das 
condições de infraestrutura, são essenciais para assegurar que a reinserção desses 
vazios urbanos seja de forma a não causar impactos negativos, mas positivos. 
Apesar de ser um plano diretor de desenvolvimento sustentável, e a questão 
dos vazios urbanos ter relação direta com a sustentabilidade urbana conforme 
apresentado, no Título V – “Das políticas públicas setoriais”, capítulo I – “Das 
políticas de desenvolvimento urbano e ambiental”, apesar do objetivo VIII da política 
de meio ambiente ser “estabelecer diretrizes para controle e acompanhamento de 
áreas com passivos ambientais, áreas degradadas e ou contaminadas, visando a 
sua recuperação ambiental”, não encontramos em nenhuma das 35 diretrizes dessa 
política a mínima menção ao monitoramento, promoção ou realização de ações 
sobre os vazios urbanos. Tampouco na subseção das ações estruturantes 
relacionadas à paisagem aparece qualquer ação sobre os vazios urbanos, apesar de 
seu artigo 168 descrever que “Entende-se por paisagem a configuração visual da 
cidade e seus componentes, resultante da interação entre os elementos naturais, 
edificados, históricos e culturais. Parágrafo único. A paisagem do Rio de Janeiro 
representa o mais valioso ativo da cidade, responsável pela sua consagração como 
um ícone mundial e por sua inserção na economia turística do país gerando 
emprego e renda”, tendo os imóveis abandonados grande impacto negativo sobre os 
atributos paisagísticos da cidade. 
A breve análise de algumas leis e decretos municipais permitem compreender 
que as políticas relativas aos vazios urbanos tem por objetivo sobretudo sua 
reconversão para usos habitacionais. Para essas políticas a informação sobre a 
localização dos vazios urbanos é essencial – e às vezes, explícita no texto da lei –, o 
que torna relevante o levantamento dessa informação, além de outras informações 
como de áreas com infraestrutura, transportes e distribuição de usos do solo urbano, 
necessárias para responder a perguntas como: onde estão localizados os vazios, 
para alimentar as políticas habitacionais a partir da sua reutilização? Em quais 
desses imóveis o uso habitacional é adequado, considerando as suas características 
e as do seu entorno? Como definir a melhor estratégia para ocupação de vazios 
68 
 
 
urbanos, a partir da localização de infraestruturas existentes? As áreas priorizadas 
para reconversão de vazios urbanos em habitação são coerentes com as áreas 
onde se encontra a maior quantidade de imóveis? Em que limites espaciais é 
positiva a aplicação do instrumento de parcelamento, edificação ou utilização 
compulsórios? 
 
3.2 Levantamento de bases cadastrais municipais sobre vazios 
urbanos 
Para a análise das bases cadastrais do município a respeito do tema dos 
vazios urbanos, em primeiro lugar devemos conhecer a divisão por recortes 
territoriais utilizada no município. 
Em relação ao planejamento e à organização de informações que sirvam de 
subsídio para o mesmo, é essencial a definição do Plano Diretor sobre esse 
aspecto, uma vez que o que buscamos analisar é a forma de leitura da cidade em 
relação à abordagem e orientação que consta na lei. No seu título II – “Do 
ordenamento territorial”, capítulo III – “Da ordenação para o planejamento”, 
estabelece para efeitos de planejamento e controle do desenvolvimento urbano do 
município as seguintes unidades territoriais: áreas de planejamento (AP); regiões de 
planejamento (RP); regiões administrativas (RA); bairros; e bacias hidrográficas. 
Destas a que julgamos adequada à nossa análise são as regiões de planejamento, 
uma vez que são “estabelecidas pelo grupamento de Regiões Administrativas e pela 
subdivisão das Áreas de Planejamento e segundo critérios de homogeneidade 
específicas, visando apoiar a organização das informações e a integração da ação 
descentralizada dos órgãos municipais na implementação de políticas públicas 
setoriais”. 
 
 
 
 
69 
 
 
Figura 6 – Limite das Regiões de Planejamento (RP) 
 
 
As Regiões de Planejamento (figura 6), em um total de 16, são uma divisão 
administrativa criada a partir do grupamento das 33 Regiões Administrativas já 
existentes, estabelecidas por sua vez por fins administrativos a partir do 
agrupamento de bairros, e da subdivisão das 4 Áreas de Planejamento (também já 
existentes anteriormente) estabelecidas por critérios de compartimentação 
ambiental, características histórico-geográficas e de uso e ocupação do solo. O 
critério para definição das Regiões de Planejamento foi o de, por homogeneidades 
específicas, apoiar a organização das informações e integração da ação 
descentralizada dos diversos órgãos municipais na implementação de suas políticas 
setoriais. Optou-se pelo recorte das Regiões de Planejamento pela interlocução do 
tema dos vazios urbanos com as diretrizes e orientações para o planejamento 
municipal de cada região da cidade. A organização territorial completa do município 
pode ser vista no Anexo A. 
No seu Título V – “Das estratégias de implementação, acompanhamento e 
controle do Plano Diretor”, estabelece o seu artigo 298 que “O desenvolvimento e a 
70 
 
 
implementação da Política Urbana proposta por este Plano Diretor tem como 
princípio a articulação intersetorial do planejamento urbano municipal, base 
para a elaboração do plano plurianual,das diretrizes orçamentárias e do orçamento 
anual da cidade” (grifo nosso). Assim, está explícita a importância do trabalho em 
conjunto entre os diversos órgãos e secretarias municipais para o desenvolvimento e 
implementação do disposto no Plano Diretor. Este aspecto será enfatizado mais 
adiante em relação ao tratamento interdisciplinar essencial para a gestão dos vazios 
urbanos, dado que a solução e políticas a seu respeito devem ser feitas a partir de 
múltiplas abordagens. A questão sobre sistematização do trabalho sobre bases 
geográficas comuns vai aparecer no artigo 300: “Os órgãos responsáveis pelas 
políticas públicas setoriais, que integram a Política Urbana proposta por este Plano 
Diretor, deverão promover a integração entre seus planos, programas e projetos 
através da institucionalização de procedimentos administrativos que consolidem a 
articulação intersetorial de forma sistemática sobre bases geográficas 
comuns, análises conjuntas e definição de ações articuladas, racionalizadas e 
potencializadas em que sejam otimizados seus recursos” (grifo nosso). No artigo 
seguinte, que trata dos instrumentos de articulação territorial, no seu § 1º, temos que 
“A elaboração dos planos regionais e dos planos setoriais se fará em conformidade 
com as dezesseis Regiões de Planejamento, instituídas por este Plano Diretor e 
deverá contar com o apoio do Sistema Municipal de Informações Urbanas”. 
Foi feito um levantamento de todas as secretarias e órgãos municipais com 
interface com o tema, que poderiam ou deveriam possuir cadastro para fins de suas 
atividades finalísticas ou relacionadas ao tema do planejamento urbano de forma 
geral. 
As informações sobre vazios são importantes para as políticas de diversos 
órgãos da administração municipal, mas foram analisados aqueles que por sua 
atividade finalística seriam os responsáveis pela estruturação de um cadastro dessa 
natureza. Assim, foi realizado levantamento junto aos principais órgãos da prefeitura 
do Rio de Janeiro que trabalham com cadastros territoriais – as secretarias 
municipais de Fazenda, Urbanismo e o Instituto Pereira Passos – além das 
secretarias de Habitação e Saúde – por trabalhos específicos que coletam 
informações sobre imóveis em estado de abandono – para verificar as ações da 
71 
 
 
prefeitura em relação à informação. O estudo sobre o cadastramento de vazios 
urbanos pela Prefeitura permite verificar a administração pública e a sua capacitação 
técnica-instrumental para lidar com a problemática. 
 
3.2.1 Secretaria Municipal de Fazenda 
Em relação aos cadastros da Secretaria Municipal de Fazenda, 
especificamente o cadastro do IPTU, constatou-se que o mesmo não levanta a 
situação de abandono. Por meio de entrevista com o fiscal de rendas João Américo, 
explicou-se que não existe um “uso” abandonado, isto é, esta situação não é 
levantada no cadastramento dos imóveis; de acordo com o cadastro do IPTU, os 
usos destes imóveis são residenciais, comerciais, etc., ainda que não estejam 
exercendo função alguma. Isso é reflexo da visão da Fazenda, de construção de um 
cadastro estritamente com fins tributários, e não urbanos de forma ampla. Quando 
verifica-se em campo que um imóvel está abandonado e o fiscal na vistoria o 
identifica como ruínas, o imóvel é considerado como tipologia de terreno, e cobra-se 
o imposto territorial. Se no entanto possui uma edificação com estado de 
conservação que permita o usufruto, ainda que esteja abandonada, é cobrado o 
valor do imposto predial. Esta é a única diferenciação possível no IPTU em relação a 
imóveis abandonados. 
O acompanhamento ao longo dos anos das inscrições imobiliárias cadastradas 
no IPTU como de uso do tipo indústria poderia dar indícios de áreas que outrora 
foram industriais, e que podem se encontrar abandonadas, tomando-se como ponto 
de partida os imóveis industriais situados na área de estudo. No entanto, a 
atualização do cadastro de imóveis no IPTU não segue uma regularidade, o que 
dificulta esse tipo de acompanhamento ao longo do tempo. 
A Superintendência de Patrimônio Imobiliário realiza um trabalho de 
georreferenciamento dos próprios municipais, o que permite, após a implantação do 
sistema, a identificação e gestão no que se refere aos imóveis municipais, mas 
também no momento não possui um trabalho específico sobre vazios urbanos. O 
superintendente do patrimônio imobiliário, Fabrício Tanure, indica a melhoria da 
gestão como um dos maiores objetivos do trabalho de recadastramento e 
72 
 
 
georreferenciamento dos próprios municipais, revelando que alguns próprios são 
ocupados irregularmente. A partir da localização geográfica, é possível utilização 
adequada para políticas municipais. Esse tipo de cadastro é essencial para a gestão 
de imóveis vazios sem utilização do município, inclusive daqueles que venham a 
compor o patrimônio municipal por meio da desapropriação com títulos da dívida 
pública, arrecadados pelo município a partir da aplicação dos instrumentos previstos. 
 
3.2.2 Secretaria Municipal de Urbanismo 
 A Secretaria Municipal de Urbanismo, através da sua GPL-3 (Gerência de 
Planos Locais da AP3), coordenou um estudo intitulado “Imóveis em estado de 
abandono”. O estudo foi encomendado pelo decreto 26.610/06, que, considerando 
em seu caput a reconversão de áreas da cidade e o abandono de diversos galpões, 
criou uma equipe macrofuncional com técnicos de várias secretarias municipais. 
Deve-se destacar o enfoque interdisciplinar adotado em relação ao estudo desses 
imóveis abandonados, com participação na equipe de técnicos dos seguintes órgãos 
e secretarias municipais: Instituto Pereira Passos, Obras e Serviços Públicos, 
Habitação, Fundação Parques e Jardins, Transportes, Educação e Secretaria 
Especial de Desenvolvimento Econômico, Ciência e Tecnologia6. O objetivo do 
estudo foi de: “identificar edificações em estado de abandono com vistas a propor 
medidas que qualifiquem urbanisticamente a área, sejam elas de simples demolição 
com construção de espaços públicos, sejam, praças, novas vias que facilitem a 
mobilidade, áreas de esporte, escolas, equipamentos culturais, ou mesmo 
reurbanização com vistas a atrair o interesse privado” (PREFEITURA DA CIDADE 
DO RIO DE JANEIRO, 2006). O diagnóstico, único do tipo realizado pela SMU tendo 
claramente como objeto os imóveis industriais abandonados, localizou um total de 
17 imóveis abandonados na AP3 a partir de trabalhos de campo. Para cada um dos 
imóveis, foram descritas propostas de reutilização, como atividades comerciais, 
comunitárias, moradia popular, equipamentos públicos, ou o aproveitamento do lote 
para atividades de interesse da população local, abertura de logradouros ou 
implantação de praças. 
                                                            
6 Posteriormente, outros órgãos foram incluídos na equipe por decretos: o decreto 26.617/06 inclui a 
Secretaria Municipal das Culturas e o decreto 26.864/06 inclui a SMAC e SMF. 
73 
 
 
Tabela 1 – Imóveis do estudo “Imóveis em estado de abandono - AP-3” (SMU/GPL-3) 
ID Imóvel Endereço 
Área 
aproxima
da (m²) Legislação Dívidas de IPTU 
1 
Cervejaria 
Princeza 
R. Licínio 
Cardoso, 515 
e R. João 
Rodrigues, 
60/60A 8.670
Zona Industrial (decreto 322/76), sendo 
adequado apenas o uso industrial e 
tolerado o uso residencial de baixa 
densidade e algumas atividades 
comerciais de pequeno porte Sem dívidas 
2 
Patronato 
de 
Menores 
R. 
Engenheiro 
Brotero, 26 8.990
Zona Residencial (ZR-2), onde é 
permitida a construção de prédios 
multifamiliares de até 14 pavimentos Sem dívidas 
3 
Sorvete 
Sem 
Nome 
R. Gandavo, 
161 20.430
AEIU do Engenho de Dentro (lei 
4.125/05), permitindo uso residencial 
uni e multifamiliar e comércio e serviços 
de pequeno, médio e grande porte Não constatada 
4 
Indústrias 
na Av. 
Pastor 
Martin 
Luther 
King Jr. e 
Linha 
Amarela - - - 
4.1 - 
R. João Mena 
Barreto,168 18.400
Zona Industrial (decreto 322/76), sendo 
adequado apenas o uso industrial e 
tolerado o uso residencial de baixa 
densidade e algumas atividades 
comerciais de pequeno porte Não constatada 
4.2 - 
Via de acesso 
à favela Águia 
de Ouro 25.670
Zona Industrial (decreto 322/76), sendo 
adequado apenas o uso industrial e 
tolerado o uso residencial de baixa 
densidade e algumas atividades 
comerciais de pequeno porte Não constatada 
5 Coca-Cola 
Etr. Itararé, 
951 e 1.071 76.420
Zona Industrial (decreto 322/76), sendo 
adequado apenas o uso industrial e 
tolerado o uso residencial de baixa 
densidade e algumas atividades 
comerciais de pequeno porte Sem dívidas 
6 Poesi 
Etr. Itararé, 
690 e 690A 54.880
Zona Industrial (decreto 322/76), sendo 
adequado apenas o uso industrial e 
tolerado o uso residencial de baixa 
densidade e algumas atividades 
comerciais de pequeno porte 
Cotas em aberto: 
R$ 1.495.400,00 
/ Dívida ativa: 
Valor absoluto 
até 2004: R$ 
29.986.596,49 
74 
 
 
7 
Av. Brasil, 
6.011 
Av. Brasil, 
6.011 410
Situado em corredor comercial de zona 
industrial, sendo adequados os usos 
comercial/serviços de qualquer porte, 
industrial e residencial de pequeno 
porte Não constatada 
8 
Av. Brasil, 
6.532 
Av. Brasil, 
6.532 2.660
Situado em corredor comercial de zona 
industrial, sendo adequados os usos 
comercial/serviços de qualquer porte, 
industrial e residencial de pequeno 
porte Não constatada 
9 
Av. Brasil / 
Av. Postal, 
29 
Av. Brasil / 
Av. Postal, 29 6.320
Situado em corredor comercial de zona 
industrial, sendo adequados os usos 
comercial/serviços de qualquer porte, 
industrial e residencial de pequeno 
porte Sem dívidas 
10 
Av. Brasil, 
8.883 
Av. Brasil, 
8.883 2.350
Situado em corredor comercial de zona 
industrial, sendo adequados os usos 
comercial/serviços de qualquer porte, 
industrial e residencial de pequeno 
porte Sem dívidas 
11 
Curtume 
Carioca 
R. Quito, R. 
Couto, R. 
Montevidéu e 
R. Panamá 29.470
Situado em zona de uso misto do PEU 
da Penha - Decreto 7.654/88, sendo 
permitidos os usos residencial uni e 
multifamiliar, comercial/serviços e 
industrial de uso exclusivo, porém 
limitados a 4 pavimentos 
Cotas em aberto: 
R$ 2.231.339,00 
/ Dívida ativa: 
Valor absoluto 
até 2004: R$ 
28.020.022,00 
12 
Organizaç
ões 
Diamantin
o Lucas 
Etr. Coronel 
Vieira, 134 18.950
Zona Residencial (CB-2 de ZR-5), em 
corredor onde são permitidas 
edificações multifamiliares com mais de 
10 pavimentos, comerciais e mistas Não constatada 
13 
Votorantim 
Cimentos 
Av. Meriti, 
4.411 64.940
Zona Industrial (decreto 322/76), sendo 
adequado apenas o uso industrial e 
tolerado o uso residencial de baixa 
densidade e algumas atividades 
comerciais de pequeno porte Sem dívidas 
14 
Bloch 
Editores 
Etr. da Água 
Grande, 
807/863 23.190
Zona Residencial (CB-3 de ZR-5), em 
corredor onde são permitidas 
edificações multifamiliares, comerciais 
e mistas 
Dívida ativa: 
Valor absoluto 
até 2004: R$ 
8.178,98 
15 
Cintos 
Mundial R. Ururaí, 556 28.160
Zona Residencial (CB-1 de ZR-5), em 
corredor onde são permitidas 
edificações multifamiliares, comerciais 
e mistas 
Cotas em aberto: 
R$ 293.457,00 / 
Dívida ativa: 
Valor absoluto 
até 2004: R$ 
2.873.050,00 
75 
 
 
16 Parmalat 
R. Maturá, 
411 40.580
Zona Industrial (decreto 322/76), sendo 
adequado apenas o uso industrial e 
tolerado o uso residencial de baixa 
densidade e algumas atividades 
comerciais de pequeno porte 
Cotas em aberto: 
R$ 101,92 / 
Dívida ativa: 
Valor absoluto 
até 2004: R$ 
149.810,05 
17 
Edifício 
Garagem / 
Centro 
comercial 
R. Prof. 
Lindolfo 
Gomes, 30 e 
R. Dr. 
Bernardo 
Pinto Moreira, 
40 4.690
Zona Residencial (ZR-5), onde são 
permitidas edificações multifamiliares, 
comerciais e mistas 
Há 74 lojas em 
dívida ativa 
 
Fonte: SMU, 2006. 
 
Figura 7 – Localização dos imóveis identificados pelo estudo da 3ª GPL / SMU 
 
 
No entanto, não houve acompanhamento dos imóveis objeto desse trabalho. 
Através de interpretação das ortofotos, foi feito o acompanhamento de cada um dos 
imóveis identificados pela equipe, para verificar a situação atual de cada um dos 17 
imóveis presentes no estudo: 8 ainda continuam sem utilização; 5 foram demolidos e 
encontra-se em construção no local novas unidades habitacionais; e 3 outras que à 
76 
 
 
época do estudo estavam abandonadas acabaram sendo ocupadas por famílias que 
são cadastradas pelo IPP como favelas – Vida Nova, Grefisa e Comunidade do 
Pedrosa. 
 
Tabela 2 – Situação levantada pelo estudo dos imóveis do estudo da SMU/GPL-3 e atual 
ID Imóvel Características identificadas pelo estudo Situação atual 
1 Cervejaria Princeza Antiga fábrica abandonada 
Clínica da Família Dona 
Zica 
2 Patronato de Menores 
Imóvel tombado adquirido pela 
Administração Pública Municipal; encontra-
se invadido 
Vivendas Recanto das 
Águas (MCMV) 
3 Sorvete Sem Nome Prédio industrial desativado, em ruínas 
Conjunto de prédios atrás 
do Norteshopping 
4 
Indústrias na Av. Pastor 
Martin Luther King Jr. e 
Linha Amarela - - 
4.1 - Indústria desativada 
Ocupada - Comunidade do 
Pedrosa 
4.2 - Indústrias invadidas Ocupada - Grefisa 
5 Coca-Cola Indústrias em processo de desativação Conjuntos MCMV 
6 Poesi Prédio industrial em estado de abandono Conjuntos MCMV 
7 Av. Brasil, 6.011 Imóvel abandonado Mantido 
8 Av. Brasil, 6.532 Edificação em ruínas Mantido 
9 
Av. Brasil / Av. Postal, 
29 Grande área Mantido 
10 Av. Brasil, 8.883 
Déposito abandonado da antiga Casa 
Mattos Mantido 
11 Curtume Carioca 
Conjunto de prédios abandonados e em 
ruínas Terreno limpo 
12 
Organizações 
Diamantino Lucas Imóvel sem qualquer uso ou atividade 
Unidades residenciais em 
construção 
13 Votorantim Cimentos Indústrias em processo de desativação Mantido 
14 Bloch Editores Prédios remanescentes Mantido 
15 Cintos Mundial 
Fábrica desativada; vem sendo ocupada 
com construção de moradias em alvenaria 
EDI Karine Lorraine 
(inaugurado em jul/11) / 
Vila Olímpica de Honório 
Gurgel 
16 Parmalat 
Indústria desativada; encontra-se 
atualmente invadida 
Ocupada - Vida 
Nova/Parmalat 
17 
Edifício Garagem / 
Centro comercial Prédios em total caos urbano Terreno limpo 
77 
 
 
As figuras 8 a 13 apresentam a comparação, para cada imóvel, entre as 
imagens de satélite 2005 e a ortofotos 2012, o que permite detectar as 
transformações sofridas ao longo desses anos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
78 
 
 
Figura 8 – Imagem de satélite QuickBird 2005 – Antigo Patronato de Menores 
 
 
Figura 9 – Ortofoto 2012 – Conjunto do Minha Casa Minha Vida, Vivendas Recanto das Águas 
 
79 
 
 
Figura 10 – Imagem de satélite QuickBird 2005 – Fábricas da Poesi e Coca-Cola desativadas no 
Complexo do Alemão 
 
 
Figura 11 – Ortofoto 2012 – Conjuntos do Minha Casa Minha Vida no Complexo do Alemão 
 
80 
 
 
Figura 12 – Imagem de satélite QuickBird 2005 – Antiga fábrica Cintos Mundial ocupada 
 
 
Figura 13 – Ortofoto 2012 – EDI Karine Lorraine e Vila Olímpica de Honório Gurgel 
 
81 
 
 
A utilização de ortofotos anuais ajuda no trabalho, pois, embora não substitua o 
trabalho de campo, que continua imprescindível para uma identificação precisa da 
situação de abandono, serve para o acompanhamento da evolução do uso do solo e 
orientação para as áreas que podem ser priorizadas em vistorias de campo com o 
fim de atualização de informações cadastrais dessa natureza. 
De acordo com Maria Luiza Korenchendler, coordenadora da GPL-3, um 
resultado prático desse trabalho foi o decreto nº 27.533 de 12/01/2007, o qual, 
“considerando a necessidade de revitalizar áreas infra-estruturadas da Cidade que 
vêm sofrendo esvaziamento da atividade industrial”, estabelece em seu art. 1º que “o 
uso residencial passa a ser adequado nas Zonas Industriais 1 e 2 da Área de 
Planejamento-3” (PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, 2007). 
 
3.2.3 SecretariaMunicipal de Habitação 
Sobre a Secretaria Municipal de Habitação, o principal programa de 
refuncionalização de vazios urbanos é o Programa “Novas Alternativas”, iniciado em 
1998. Tendo como objetivo principal formular propostas de projetos habitacionais em 
áreas consolidadas da cidade, sua atuação se dá basicamente na reabilitação, 
recuperação e construção em lotes em vazios urbanos infraestruturados. Há uma 
clara vinculação à valorização do patrimônio arquitetônico e cultural, mencionando 
as APACs na região. O programa está restrito à área central da cidade, incluindo 
Centro, Rio Comprido, Santa Teresa e Portuária. 
O programa levantou a situação fundiária de cada imóvel, se preservado, seu 
estado de conservação, uso atual e o interesse da SMH em utilizá-lo no programa. 
 
 
 
 
 
82 
 
 
Figura 14 – Exemplo do inventário de imóveis levantados pelo programa Novas Alternativas 
 
Fonte: http://www.sinduscon-rio.com.br/FTP/PM/Area1/Inven_Rua_Camerino.pdf 
 
Figura 15 – Exemplo de intervenção do programa Novas Alternativas em imóvel abandonado 
 
Fonte: http://www.moradiacentral.org.br/pdf/apr_sp_Rio_NovasAlternativas_Nazih.pdf 
83 
 
 
Este programa identificou, selecionou e cadastrou imóveis abandonados nessa 
área da cidade, no entanto esse cadastro foi estruturado de forma tradicional (sem 
banco de dados geográficos) e isolada, construído sem vinculação com os dados 
cadastrais de imóveis da Fazenda ou do Urbanismo. 
Um exemplo de projeto de reutilização de vazios urbanos com uso de SIG é o 
Casa Paulista, do Governo do Estado de São Paulo. A partir de entrevista com 
Breno Figueiredo, da equipe do Instituto de Urbanismo e Estudos sobre a Metrópole 
– URBEM, organização do terceiro setor que participa por meio de Parceria Público-
Privado (PPP), foi possível conhecer alguns detalhes deste programa. O projeto é 
desenvolvido através de uma PPP 7, refletindo uma visão de desenvolvimento onde 
agentes públicos e privados trabalham para aliar a provisão de oferta habitacional ao 
desenvolvimento econômico e imobiliário, para um objetivo que gere retorno positivo 
para sociedade, governo e setor imobiliário. 
A proposta do projeto é retomar o tecido urbano degradado do centro da 
metrópole paulista a partir da viabilização de 20 mil unidades habitacionais no 
Centro de São Paulo, onde pelo menos 12 mil sejam de interesse social e o restante 
de médio padrão, refletindo uma mistura de segmentos. Na verdade, este projeto já 
existe há muitos anos, com a visão de oferta de habitação de interesse social em 
AEIS, que está sendo retomado por meio da PPP para pensar o desenvolvimento 
urbano de forma mais integrada, a partir de edital lançado em fevereiro de 2014. 
Todo o projeto foi feito desde sua concepção com um olhar multidisciplinar, 
considerando um amplo leque de variáveis, a partir de bases de dados geográficas e 
uso de SIG, estudando questões demográficas para pensar a habitação como um 
elemento integrador. Faz parte do projeto a implantação de serviços, comércio no 
térreo dos prédios, além de outras infraestruturas, de forma a se colocar como um 
urbanismo mais completo, não apenas habitacional. A ideia central é que essa 
intervenção tenha um efeito indutor. 
                                                            
7 O mecanismo é o da manifestação de interesse privado (MIP), um mecanismo através do qual o 
setor privado elabora projetos de intervenção pública com recursos próprios, e caso os estudos sejam 
aproveitados integralmente ou parcialmente pode resultar em ressarcimento dos grupos privados. 
Esse projeto é a primeira MIP de habitação em São Paulo. 
84 
 
 
Os vazios urbanos utilizados foram sobretudo do tipo não edificado, 
principalmente de entes públicos, que facilitou o trabalho e reduziu os custos 
necessários para a execução dos projetos, além de alguns grandes terrenos 
negociados com empresas proprietárias de imóveis na área. Apenas em poucos 
casos se aproveitou não apenas o lote, como a edificação existente – caso dos 
prédios de valor histórico. Na grande parte dos casos, a proposta é de demolição 
para construção de prédios de 15 andares. 
Algumas imagens desse trabalho podem ser visualizadas no Anexo B. 
Vale registrar também, na área de cadastro de habitação, o trabalho realizado 
pela Secretaria Estadual de Habitação, em moldes semelhantes, que em um 
levantamento inédito cadastrou 250 imóveis abandonados do governo do estado no 
Centro do Rio para reformas e transformação em moradia social (DAFLON, 2011a). 
A Secretaria Municipal de Habitação também atua em casos de imóveis de 
forma isolada, sem vinculação a nenhum programa específico de ação sobre vazios 
urbanos. Grande parte desse tipo de ação se dá em imóveis abandonados que 
foram ocupados por famílias para fins de moradia. Em geral é feita através da 
remoção da população para construção de conjuntos habitacionais do Minha Casa 
Minha Vida. 
O Programa Novas Alternativas – assim como seu semelhante de São Paulo, 
o Casa Paulista – tem uma preocupação praticamente exclusiva com o uso para 
habitação de interesse social. Aplicados em áreas centrais, traduzem-se em maior 
densificação populacional e melhor aproveitamento da infraestrutura, comércio, 
serviços e equipamentos de atenção ao público. Ao contrário, o aproveitamento em 
áreas mais afastadas do centro devem levar em consideração a necessidade de 
atividades de apoio, para se programar maior densidade populacional sem que 
signifique sobrecarregar as infraestruturas existentes. 
 
 
 
85 
 
 
3.2.4 Secretaria Municipal de Saúde 
A Secretaria Municipal de Saúde, por meio da Coordenação de Vigilância 
Ambiental em Saúde, realiza o combate ao vetor da dengue. A secretaria atua 
fortemente na área de Vigilância em Saúde, colocando em prática um conjunto 
articulado de ações destinadas a controlar determinantes, riscos e danos à saúde de 
populações que vivem em determinados territórios. 
A Coordenação de Vigilância Ambiental atua no monitoramento e no controle 
dos fatores de risco presentes no meio ambiente que interferem na saúde da 
população, com o objetivo de promover a interação entre saúde, meio ambiente e 
desenvolvimento, incentivando a participação da população na promoção da saúde 
e na qualidade de vida. Entre as atividades e ações desenvolvidas estão a visitação 
domiciliar executada pelos agentes de vigilância em saúde, para detecção, 
diagnósticos e, se necessário, controle de vetores. 
São realizadas vistorias contínuas, em todo o território da cidade. Quando não 
é possível entrar em um imóvel com suspeita de foco de proliferação do vetor da 
dengue, ele é notificado. Após notificação, não havendo resposta do proprietário, 
nem acesso na nova tentativa, a entrada é forçada. O decreto nº 31.406, de 2009, 
que “dispõe sobre os procedimentos a serem tomados para a adoção de medidas de 
vigilância sanitária e epidemiológica, voltadas à contenção da dengue e ao controle 
de seu vetor”, autoriza o ingresso de agentes de saúde em imóveis abandonados ou 
fechados, conforme especificado em seu art. 2.º “Dentre as medidas que poderão 
ser determinadas para a contenção da doença e o controle de seu vetor [...] 
destacam-se: I – o ingresso forçado em imóveis particulares e públicos, nos casos 
de recusa ou de ausência de pessoa que possa abrir a porta para o Agente Sanitário 
quando isso se mostrar fundamental para a contenção da doença ou do agravo à 
saúde”. 
O decreto, utilizado pela primeira vez em abril de 2011, se baseia no 
documento do Ministério da Saúde do Governo Federal, lançado em 2006, do 
Programa Nacional de Controle da Dengue, intitulado “Amparo legal à execução das 
ações de campo – imóveis fechados, abandonados ou com acesso não permitido 
pelo morador” (BRASIL, 2006). Decretos com essa finalidade também foram 
86 
 
 
adotados em outras cidades brasileiras, como Belém (PA), Campo Grande (MS),Fortaleza (CE) e Rio Branco (AC). 
A forma de ação é dada pela resolução nº 1.627 de 10/09/2010, que 
“Determina a adoção das medidas previstas no Art. 2 do Decreto nº 31.406, de 26 de 
novembro de 2009, de modo a conter a dengue e controlar seu vetor”. A figura 16 
apresenta exemplo de imóvel abandonado onde a notificação de tentativa de visita 
foi utilizada. 
 
Figura 16 – Notificação de imóvel abandonado localizado na Estrada dos Três Rios, 1756
 
Fonte: Campo realizado em 11 de março de 2012. 
 Através de contato com a CVAS, foi feita a cessão para essa pesquisa da 
listagem completa de todos os imóveis notificados, de janeiro de 2011 a maio de 
2013. Essa listagem possibilitou as análises que são descritas a seguir. 
A SMS, em sua atuação, divide a cidade em 10 Coordenações de Área 
Programática – CAPs (figura 17). Os limites das CAPs não são plenamente 
coincidentes com as RPs, havendo tanto casos em que um conjunto de CAPs forma 
a mesma RP, quanto casos em que uma CAP é composta por diferentes RPs. 
Devido a esses casos, não foi possível agregar os dados por RPs. 
 
 
87 
 
 
Figura 17 – Limite das CAPs/SMS 
 
 
 As informações levantadas para cada imóvel notificado são as seguintes: 
• Notificação nº: Número de identificação da notificação 
• Nome do AVS, Matrícula: Dados do agente de vigilância em saúde 
• Cap, Território, Quarteirão, Endereço, Nº, Bairro, Complemento, Ponto 
de Referência: Dados para localização do imóvel; os campos território e 
quarteirão correspondem a uma divisão feita pela SMS da cidade 
• Descrição do Local - Tipo (R, C, O, etc): informações sobre o imóvel, 
tipo (residencial, comercial, outros) com caracterização se o mesmo 
encontra-se abandonado, a quantidade e tipo de focos, quando 
encontrados, e outras informações úteis para qualificação do mesmo 
• Data - Primeira Visita/notificação, Data - Segunda Visita, Data - Terceira 
Visita, Data – Publicação, Data - Previsão de Ação: datas das visitas e 
88 
 
 
notificações e, quando é o caso, data da publicação no Diário Oficial do 
Município do Rio de Janeiro. 
• Qualificação da Baixa, Data da Baixa 
 
Segue abaixo alguns exemplos de imóveis com as qualificações de baixa 
possíveis, que demonstram o tipo de preenchimento feito pelas equipes. 
• Visita realizada voluntariamente: “TRATAVA-SE DE UMA RESIDÊNCIA QUE 
SE ENCONTRAVA FECHADA, ONDE O AGENTE DEIXOU O 
FORMULÁRIO DE NOTIFICAÇÃO. DIAS DEPOIS, O PROPRIETÁRIO 
ENTROU EM CONTATO AGENDANDO VISITA. O IMÓVEL SERÁ 
MONITORADO, PORQUE, O MESMO ESTÁ AGUARDANDO ORDEM PARA 
DEMOLIÇÃO” (Estrada da Gávea, 640 – São Conrado; Data da baixa: 
03/02/2011). 
• Verificada não necessidade de visita: “TRABALHO REALIZADO. 
INSPECIONADOS 2 DEPÓSITOS DO TIPO C, OS QUAIS NÃO 
APRESENTAVAM FOCOS DE MOSQUITOS. REPASSADA MENSAGEM 
EDUCATIVA AO PROPRIETÁRIO” (Rua Araguaia, 1459, casa 1 – Freguesia 
Jacarepaguá; Data da baixa: 28/06/2012). 
• Visita não realizada: “LOCAL EM CONFLITO SEM POSSIBILIDADE DE 
REALIZAR VISITAS, POIS PODE COLOCAR AGENTES EM RISCO” (Rua 9, 
32, Antares – Santa Cruz; Data da baixa: 09/10/2011). 
• Visita realizada compulsoriamente: “COMÉRCIO ABANDONADO. POR 
INTERMÉDIO DOS VIZINHOS O LOCAL APRESENTA MUITO LIXO, 
ENTULHO E MORADORES DE RUA FREQUENTANDO O LOCAL" (Rua 
Clarimundo de Melo, 272 – Piedade; Data da baixa: 08/07/2011) 
 
 
89 
 
 
No caso das visitas realizadas compulsoriamente, é publicado um aviso no Diário 
Oficial do Município com a notificação, nos moldes a partir do exemplificado a seguir: 
 
AVISO 
A Secretaria Municipal de Saúde e Defesa Civil no uso das atribuições para controle da transmissão 
da Dengue na Cidade do Rio de Janeiro, objetivando a proteção à saúde coletiva, vem tornar público 
que os imóveis abaixo listados serão objeto de ação de visitação compulsória para identificação de 
possíveis focos do vetor de transmissão da Dengue – mosquito Aedes Aegyptis. Tal medida se 
fundamenta no Decreto nº 31406 de 26.11.2009 e na Resolução nº 1627 de 10 de setembro de 2010, 
em que se estabelecem os procedimentos necessários para realização da ação de visitação 
compulsória que se dará após 15 dias da data desta publicação, num prazo de 15 a 20 dias. 
1 – Rua Brigadeiro Delamare, 122 – Bairro: Marechal Hermes 
2 – Rua Clarimundo de Melo, 272 – Bairro: Piedade 
3 - Rua Martinho de equita, 167 – Bairro: Barra da Tijuca. 
(DO 10/06/2011 - Pág. 73 - Nº 62) 
 
A tabela 3 apresenta parte dos campos da tabela recebida com 10.218 
registros, a título de exemplo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
90 
 
 
Tabela 3 – Listagem dos imóveis notificados pela CVAS/SMS (extrato) 
Notificação 
nº Cap Endereço Nº Bairro 
Descrição do Local - 
Tipo (R, C, O, etc) 
Qualificaçã
o da Baixa 
Data da 
Baixa 
1304226 - 3 3,3 Rua Santo Isaac 22 Irajá 
Muito lixo, água parada e 
plantas com foco. 
Residência fechada 
permanentemente, 
segundo moradores da 
rua. 
Visita 
realizada 
compulsoria
mente 
18/04/2012 
401.118 4 Av. Gláucio Gil 956 Recreio Mensagem educativa. 
Verificada 
não 
necessidade 
de visita 
14/08/2012 
40.458 4 Rua das Tulipas 417
Vila 
Valqueire 
8 depósitos tratados e 30 
eliminados. Imóvel com 
grande quantidade de 
potes plásticos com 
acúmulo de água. Lixo 
recolhido pela Comlurb. 
Visita 
realizada 
compulsoria
mente 
19/04/2012 
05/003-2012 3,2 Rua Dr. Bulhões 412
Engenho 
de Dentro Casa abandonada 
Visita 
realizada 
voluntariame
nte 
16/02/2012 
N/I 3,2 
Rua 
Monsenhor 
Jerônimo 
232 Engenho de Dentro 
Residência em péssimo 
estado de conservação, 
porém todos os 
problemas relaticos à 
proliferação de mosquitos 
foram resolvidos durante 
vistoria. 
Visita 
realizada 
voluntariame
nte 
16/02/2011 
05/061-2011 3,2 Rua José Bonifácio 308
Todos os 
Santos Residência com piscina 
Verificada 
não 
necessidade 
de visita 
25/05/2012 
130 1 Rua da Lapa 270 Centro 
008/12 2,2 
Rua Barão 
de 
Mesquita 
588 Tijuca Terreno baldio. 
Visita 
realizada 
voluntariame
nte 
20/08/2012 
05/151-2012 3,2 Etr.Adhemar Bebiano 
406
3 Inhaúma Residência fechada. 
 
A partir dos dados fornecidos pela CVAS, que abrangem as notificações de 
janeiro de 2011 a maio de 2013, foi possível a confecção de mapas que permitem 
análises sobre esta política. Para a localização no mapa a partir dos endereços, foi 
feito um processamento chamado geocodificação, que será explicado em detalhes 
na parte metodológica desta dissertação. 
91 
 
 
Tabela 4 – Resumo dos totais de imóveis notificados por CAP/SMS 
CAP 
Quantidade 
de Imóveis 
Notificados 
Visitas 
Realizadas 
Voluntariamente
Visitas Realizadas 
Compulsoriamente
Visitas 
Não 
Realizadas 
Verificada 
Não 
Necessidade 
de Visita 
 1.0 1.740 585 1 109 1.045
 2.1 277 222 36 18 1
 2.2 162 141 14 4 3
 3.1 224 147 15 59 3
 3.2 560 411 39 47 63
 3.3 3.025 2.293 29 3 700
 4.0 1.550 805 22 59 664
 5.1 438 303 11 16 108
 5.2 546 167 23 354 2
 5.3 1.696 430 61 1.205 0
TOTAL 10.218 5.504 251 1.874 2.589
 
Figura 18 – Quantidade de imóveis notificados por CAP/SMS 
 
92 
 
 
Figura 19 – Quantidade de imóveis notificados por qualificação da baixa por CAP/SMS 
 
Figura 20 – Localização dos imóveis notificados pela CVAS/SMS 
 
93 
 
 
Figura 21 – Localização dos imóveis notificados por qualificação da baixa por CAP/SMS 
 
Deve-se destacar aqui as CAPs que apresentaram maior quantidade de 
visitas realizadas compulsoriamente: 5.3 (Santa Cruz), 3.2 (Méier) e 2.1 (Zona Sul). 
O fato da visita ter sido realizada sem a presença ou retorno por parte do dono é um 
indicativo de situação de abandono do imóvel, relevante para a análise sobre os 
vazios urbanos. A equipe da CVAS esclareceu por meio de entrevista que na maior 
parte dos casos a visita forçada não se mostra necessária, devido ao retorno dos 
proprietários. Ainda segundo a equipe, em uma quantidade muito expressiva de 
vezes, no dia em que é agendada a visita compulsória, o proprietário ou vizinhocompareceu para permitir a entrada da equipe – isto indica que de alguma forma os 
proprietários estão cientes e acompanham o que acontece com seus imóveis, 
apesar de aparentemente estarem abandonados e sem uso. 
Após a atuação no combate ao vetor da dengue, não é feita nenhum outro 
tipo de intervenção ou disponibilização de dados, o que revela a necessidade de 
maior integração e compartilhamento de informação que pode ser útil a outros 
órgãos da administração municipal. Outros departamentos poderiam utilizá-la no 
94 
 
 
planejamento de suas ações, que poderiam refletir em mudança real desses 
imóveis. 
Esse trabalho conduzido pela SMS para combate à dengue foi o mais próximo 
a um cadastro completo de vazios urbanos: é um trabalho de campo, abrange a 
cidade inteira, considerando todos os imóveis, não se apoiando apenas em critérios 
estéticos (como estado de conservação dos imóveis), mas todos os imóveis em que 
não foi possível contatar o proprietário e os vários tipos de vazios urbanos, de 
terrenos a prédios em construção abandonados. Porém, devido à finalidade do 
programa, alguns aspectos não são considerados. Como a finalidade é entrar nos 
imóveis, no caso de abandonados que possuam alguém para receber a equipe, não 
é registrado nenhum problema. Em entrevista com a equipe, foi mencionado ser 
recorrente casos de imóveis visivelmente abandonados, e quando a equipe chegava 
um vizinho estava com a chave e abria o imóvel, evidenciando que poucos estão 
realmente “abandonados”. Assim, este trabalho foi importante por revelar que uma 
prática comum é deixar uma pessoa responsável pelo imóvel, o que não implica que 
os imóveis não se encontrem efetivamente sem uso, independente de ter alguma 
pessoa tomando conta para evitar ocupações ou outro tipo de posse. 
Portanto, apesar de constituir um importante trabalho em termos de 
identificação de imóveis abandonados, essa é uma ação que tem um objetivo 
específico aos fins da secretaria, qual seja, o combate do vetor da dengue, e não de 
planejamento urbano. Apesar de eficiente na sua missão, não pode ser considerado 
como um cadastro para fins de gestão de vazios urbanos. Além disso, tampouco se 
constitui em uma ação de planejamento, uma vez que concluída a atividade, não há 
nenhuma outra forma de tratamento dos imóveis, mantendo-se sua condição inicial 
de imóvel abandonado. Um exemplo é o imóvel da Estrada dos Três Rios, 579. 
 
 
 
 
 
 
95 
 
 
Figura 22 – Situação de abandono – Estrada dos Três Rios, 579 – antes da ação da CVAS/SMS 
 
Fonte: Campo realizado em 17 de fevereiro de 2012. 
 
Figura 23 – Manutenção do abandono – Estrada dos Três Rios, 579 – após a ação da CVAS/SMS 
 
Fonte: Campo realizado em 7 de fevereiro de 2014. 
96 
 
 
 Segundo a listagem de imóveis notificados, este imóvel foi visitado e 
notificado em 24/07/2012, 08/08/2012 e por último em 03/09/2012. A informação 
registrada na descrição do local foi a seguinte: “Entrada compulsória. Imóvel 
abandonado. Mendigos invadiram o imóvel e saquearam o mesmo deixando tudo 
remexido. A situação é preocupante, pois o imóvel situa-se entre uma clínica e uma 
escola particular, cabendo uma intervenção do poder público. 87 depósitos 
vistoriados, 2 tratados e 58 eliminados”. Como pode-se observar a partir das fotos e 
da descrição, a única coisa que mudou ao longo do tempo foi que o imóvel recebeu 
novas pichações e as esquadrias das janelas foram furtadas, o que revela a 
necessidade de outras intervenções para combater o estado de abandono, que não 
sejam apenas a ação para o combate à dengue. 
 
3.2.5 Instituto Pereira Passos 
O Instituto Pereira Passos (IPP) é o órgão da Prefeitura da Cidade do Rio de 
Janeiro responsável pela manutenção da base cartográfica e pela gestão do 
geoprocessamento municipal. Através de sua Diretoria de Informações da Cidade 
(DIC), o Instituto realiza a coleta, análise e produção de informações, divulgadas na 
forma de tabelas, mapas, estudos e aplicativos web. Uma das missões do Instituto é 
promover a integração e consolidação de informações de diversas fontes, visando 
produzir conhecimento para maior eficiência no planejamento, execução e 
monitoramento de políticas públicas, conduzindo esses processos em parceria com 
os demais órgãos da administração municipal. O IPP atua aliando a disponibilização 
de uma ampla base de dados, abrangendo os diversos temas da dinâmica urbana, à 
experiência no uso dessas informações para o desenho de políticas públicas. 
O IPP possui uma série de aplicativos SIG web intitulados Mapas Digitais8, que 
representam um esforço no sentido de agregar informações georreferenciadas de 
diversas fontes, para alcançar o objetivo – juntamente com os diversos 
departamentos da administração municipal – de elaboração de políticas públicas de 
forma concertada, além da transparência da informação que fica disponível para o 
cidadão. Entre as diversas informações disponíveis estão séries históricas de 
                                                            
8 Disponível em: http://portalgeo.rio.rj.gov.br 
97 
 
 
ortofotos, bases de logradouros, divisões administrativas, informações censitárias 
(polígonos dos setores censitários e dados do Censo), equipamentos públicos como 
unidades escolares e de saúde, entre outras. Através de um acesso restrito aos 
departamentos municipais é possível fazer edições, atualizações e 
georreferenciamento de dados cadastrais online, permitindo assim que cada 
departamento faça a manutenção das suas ações (por exemplo, atividades de 
vistoria e coleta de informação sobre imóveis) e intervenções (por exemplo, 
georreferenciamento de novos equipamentos construídos) no território. 
Ao todo já existe mais de 15 aplicativos, cada um com uma finalidade 
específica, como por exemplo, o cadastro de logradouros (figura 24) e o aplicativo 
de gestão de terrenos para construção de novos equipamentos (figura 25). 
 
Figura 24 – Aplicativo Mapa Digital IPP – Cadastro de logradouros 
 
 
 
 
 
 
 
 
98 
 
 
 
Figura 25 – Aplicativo Mapa Digital IPP – Gestão de terrenos 
 
 
 
Esses aplicativos são uma plataforma de grande potencial para gestão de 
vazios urbanos, que poderiam fazer parte do aplicativo de gestão de terrenos 
apresentado, tornando-o um verdadeiro instrumento para a gestão do solo urbano. 
Essas ferramentas de SIG web podem ser exploradas a partir do enfoque espacial e 
holístico, pois possibilitam a gestão de bases de dados geográficas e alfanuméricas, 
tanto setoriais – atendendo às especificidades dos órgãos e secretarias municipais – 
quanto corporativas, compartilhadas por várias secretarias. Em ambos os casos, as 
bases ficam disponíveis para todas as secretarias, que dessa forma podem utilizar 
não só as suas informações, quanto a de outros, para o planejamento e gestão de 
suas atividades. É evidente o grande potencial da ferramenta, porém, apesar de ser 
uma excelente ferramenta, não existe atualmente um aplicativo com foco sobre 
gestão e vistoria de imóveis, que poderia ser utilizado para identificar características 
de imóveis abandonados, atendendo à gestão de vazios urbanos. 
Em geral, o que se pode concluir a partir do que se analisou em diversas 
secretarias municipais é a pouca sistematização e estruturação das informações 
acerca de imóveis em estado de abandono e das ocupações urbanas, tanto em 
termos de sistemas de informações geográficas quanto cadastros convencionais. 
99 
 
 
Salvo as atividades do IPP, órgão da prefeitura responsável pela cartografia e 
implantação de sistemas de geoprocessamento para suporte à ação das outras 
secretarias, existe pouca experiência no trabalho com dados georreferenciados no 
tratamento dos imóveis abandonados na cidade. Para a gestão e o desenvolvimento 
dos vazios urbanos edificados, é importante saber onde estão, como se distribuem e 
se concentram. 
 
O que se verificaem pesquisa junto a órgãos de planejamento e de execução 
de políticas públicas municipais da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro é que 
apesar de alguns trabalhos e informações sobre a temática dos vazios urbanos, 
constata-se a inexistência de tratamento completo sobre este tipo de vazio urbano, 
seja a nível conceitual, seja a partir de um cadastro territorial georreferenciado, 
completo, abrangente, preciso e atualizado para o tratamento da questão aqui 
abordada. Em todos os casos verificou-se uma restrição setorial – em relação à 
abordagem temática – e/ou espacial – isto é, circunscrita a uma determinada área 
da cidade – o que impede uma abordagem completa e única para o planejamento. 
Tampouco encontrou-se por parte da administração municipal estudos 
compreensivos e sistemáticos sobre o tema, mostrando-se extremamente pontuais e 
descontinuados. Esses devem ser entendidos como essenciais para ações de ampla 
abrangência geográfica e de longo prazo, que não possuam limitação quanto ao 
espaço geográfico e/ou sejam implementadas no curto prazo. No exemplo 
demonstrado em Pagano e Bowman (2000) acerca do caso norte-americano, muitas 
cidades consomem muitos recursos tentando combater os problemas relacionados 
aos vazios urbanos, sejam terra livre ou edificações abandonadas. No entanto, o 
tratamento sobre a regulação e gestão de vazios urbanos muitas vezes resultou em 
desenvolvimento e melhorias de curto prazo, em vez de soluções de longo prazo. 
Apesar do grupo de trabalho formado com representantes de várias secretarias para 
o estudo da SMU, este se mostrou pontual, confirmando a tese apresentada pelos 
autores de que em grandes cidades os departamentos mais envolvidos com os 
vazios urbanos não se comunicam uns com os outros para comparar experiências e 
realizar um “brainstorm” acerca de questões sobre a gestão dos mesmos, se 
comunicando de forma contínua para aprimorar sistematicamente os processos de 
100 
 
 
aquisição e disposição de informações. Tal relacionamento é essencial para 
programas de larga escala, maior do que intervenções pontuais em alguns imóveis, 
ou circunscritos a partes da cidade. Assim, entendemos que apenas a partir de um 
cadastro consolidado e bem estruturado é possível a aplicação mais inteligente de 
recursos e com resultados mais exitosos. 
No entanto, deve-se reconhecer a existência também de limitações estruturais, 
políticas, sendo o planejamento urbano também um resultado de interesses que vão 
além da eficiência técnica para o enfrentamento da questão. Apesar disso, no 
âmbito do planejamento, principalmente baseado no Plano Diretor, verifica-se a 
intenção de que os vazios urbanos façam parte do planejamento urbano municipal, 
no sentido de reutilização desses espaços. 
A legislação e políticas oferecem referência concreta de intenções, no entanto 
não há instrumentos de suporte necessários para dar apoio a essas políticas de 
forma adequada, fornecendo subsídio às diretrizes das políticas acerca dos vazios 
urbanos. A proposta é construir estes instrumentos. O descompasso entre a teoria e 
a prática coloca em evidência a necessidade de se construir uma base sobre os 
vazios urbanos no Rio de Janeiro. Essa lacuna permite a proposta de uma 
metodologia para classificação instrumental dos vazios urbanos, e tratamento com 
uso de SIG, e mecanismos de gestão e manutenção do banco de informações. 
 
 
 
 
 
 
 
101 
 
 
4 DOMICÍLIOS VAGOS E ESTABELECIMENTOS ABANDONADOS: 
METODOLOGIA DE IDENTIFICAÇÃO E MENSURAÇÃO DE VAZIOS 
URBANOS EDIFICADOS PARA A CIDADE DO RIO DE JANEIRO 
 
Conforme foi apresentado no capítulo anterior, inicialmente buscou-se a 
existência de um cadastro de vazios urbanos, ou com informações que permitissem 
a sua identificação, entre os cadastros de informações urbanas de órgãos 
municipais. Foi realizado um levantamento junto às secretarias municipais de 
Urbanismo, Habitação, Fazenda e o Instituto Pereira Passos (IPP), órgão da 
Prefeitura responsável pela informação geográfica, cartográfica e estatística 
municipal. Em nenhum dos órgãos verificou-se um cadastro finalizado, estruturado 
para uso, completo e integrado com informações sobre os vazios urbanos, que 
abrangesse toda a cidade, o que indica a dificuldade de identificação e gestão da 
administração municipal sobre esse problema. Frente à dificuldade metodológica de 
encontrar algum indicador a partir de registros administrativos municipais que 
oferecessem indício de existência de vazio urbano, buscaram-se outras fontes. 
Segundo a divisão apresentada no capítulo 2, consideramos importante a 
distinção entre domicílios e estabelecimentos por questões metodológicas, com 
finalidade classificatória e tendo por fim a utilidade prática para elaboração das 
estratégias de planejamento e gestão, assim como a sua compreensão e explicação. 
Identificou-se então a possibilidade de uso de informações do Instituto 
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), produzidas no Censo Demográfico 
2010. Assim, é necessário compreender quais são as categorias utilizadas pelo 
IBGE nos Censos, no que diz respeito aos domicílios. 
De acordo com o Censo Demográfico 2000 (IBGE, 2000), os domicílios 
particulares em que não houve coleta de informações se classificam segundo as 
categorias fechado, vago e de uso ocasional: 
Domicílio fechado: Considerou-se como Fechado o domicílio particular ocupado cujos 
moradores estavam temporariamente ausentes durante todo o período da coleta. 
102 
 
 
Domicílio vago: Considerou-se como Vago o domicílio particular permanente que não tinha 
morador na data de referência, mesmo que, posteriormente, durante o período da coleta, tivesse sido 
ocupado. 
Domicílio de uso ocasional: Considerou-se como de Uso ocasional o domicílio particular 
permanente que na data de referência servia ocasionalmente de moradia, ou seja, usado para 
descanso de fins de semana, férias ou outro fim, mesmo que, na data de referência, seus ocupantes 
ocasionais estivessem presentes. 
 
Figura 26 – Espécies de domicílio no Censo 2000 
 
 
 
 
 
 
 
No Censo Demográfico 2010 (IBGE, 2010), as informações foram organizadas 
de forma mais categorizada, e os domicílios vagos são uma categoria de domicílios 
não ocupados, juntamente com os domicílios fechados e de uso ocasional: 
Domicílio particular: É a moradia onde o relacionamento entre seus ocupantes é ditado por 
laços de parentesco, de dependência doméstica ou por normas de convivência. 
Domicílio particular permanente: É o domicílio que foi construído a fim de servir exclusivamente 
para habitação e, na data de referência, tinha a finalidade de servir de moradia a uma ou mais 
pessoas. 
Domicílio particular permanente ocupado: É o domicílio particular permanente que, na data de 
referência, estava ocupado por moradores e no qual foi realizada a entrevista. 
Domicílio particular permanente fechado: É o domicílio particular permanente que estava 
ocupado na data de referência, porém não foi possível realizar a entrevista no momento da visita do 
Recenseador, já que seus moradores estavam ausentes. Para estes domicílios, o IBGE utilizou uma 
Particular 
Coletivo 
Ocupado 
Não ocupado 
Fechado 
De uso 
ocasional 
Vago 
103 
 
 
metodologia de imputação, que se encontra descrita, adiante, no item Tratamento dos domicílios 
fechados. 
Domicílio particular permanente de uso ocasional: É o domicílio particular permanente que 
servia ocasionalmente de moradia na data de referência, ou seja, era o domicilio usado para 
descanso de fins de semana, férias ou outro fim, mesmo que, na data de referência, seus ocupantes 
ocasionais estivessem presentes. 
Domicílio particular permanente vago: É o domicílio particular permanente que não tinha 
morador na data de referência, mesmo que, posteriormente, durante o período da coleta, tivesse sido 
ocupado. 
 
Figura 27 – Espécies de domicílio no Censo 2010Portanto, entre as várias possibilidades de categorização, como aquelas 
utilizadas em estudos empíricos apresentadas no capítulo 2, como propriedade e 
imóvel, optou-se pelo uso do conceito de domicílio, pois é o utilizado pelo Censo 
Demográfico do IBGE, fonte de dados principal desta pesquisa. 
No entanto, interessava a essa pesquisa enquanto vazios urbanos não só os 
domicílios, mas todo tipo de imóvel urbano abandonado sem utilização, incluindo as 
unidades não residenciais. Buscou-se então essa informação no Cadastro Nacional 
de Endereços para Fins Estatísticos – CNEFE. Esse cadastro começou a ser 
preparado no Censo 2000 e foi consolidado no Censo 2010, levantando todos os 
endereços do País. Segundo a nota de divulgação do CNEFE, os endereços 
registrados por este cadastro referem-se apenas a edificações, não sendo 
Particular 
Coletivo 
Improvisado 
Permanente 
Fechado 
De uso 
ocasional 
Ocupado 
Vago 
104 
 
 
considerados os lotes vagos nem as edificações em ruínas sem morador. Este 
aspecto é fundamental para a adequação à metodologia de identificação de vazios 
urbanos edificados. Portanto, estes atendem à noção de vazios urbanos utilizada 
nessa pesquisa. Pelo seu caráter massivo, recente e o fato de ter sido conferido em 
campo em um curto período de tempo – na preparação que antecedeu o Censo – 
apresentou-se como um bom cadastro a ser utilizado. 
O CNEFE identifica o endereço a partir dos seguintes componentes: 
logradouro, número, complemento, localidade e ponto de referência. A identificação 
sobre a categoria de utilização do endereço é feita a partir das seguintes espécies: 
(1) Domicílio Particular, (2) Domicílio Coletivo (hotéis, alojamentos, asilos, etc.), (3) 
Estabelecimento Agropecuário, (4) Estabelecimento de Ensino, (5) Estabelecimento 
de Saúde, (6) Estabelecimento de Outras Finalidades e (7) Edificação em 
Construção. 
No caso de um mesmo endereço possuir mais de uma espécie – por exemplo, 
ao mesmo tempo ser a residência (1 – Domicílio Particular) e um salão de beleza (7 
–Estabelecimento de Outras Finalidades) – serão representados como mais de um 
registro na tabela do CNEFE, cada linha correspondendo a uma espécie identificada 
para o mesmo endereço. 
Outra questão metodológica importante é que no Censo 2010 as edificações 
totalmente voltadas para fins não residenciais, mesmo possuindo muitas unidades 
(por exemplo, um prédio exclusivamente comercial), foram registradas em apenas 
uma linha na tabela, como apenas um único endereço. Nesse caso, é possível 
identificar a existência de mais de uma unidade na coluna “indicador de endereço” 
preenchida com o valor “múltiplo”. 
A indicação de vazios urbanos foi buscada na informação sobre a identificação 
do estabelecimento. Vale ressaltar que os domicílios vagos também estão listados 
no CNEFE, porém apenas identificados como espécie “1” (Domicílio Particular) ou 
“2” (Domicílio Coletivo), o que demandou a solicitação da tabela com identificação 
dos domicílios vagos, fornecida pelo IBGE para esta pesquisa. 
105 
 
 
Deve-se enfatizar que o Censo é um retrato, não constituindo em uma base de 
acompanhamento dos vazios, embora sirva de recurso para um diagnóstico da 
situação atual. 
Ambas as bases foram disponibilizadas em bases de dados alfanuméricos e 
sobre elas tiveram que ser feitos procedimentos para que pudessem ser 
georreferenciados e analisados com geoprocessamento, utilizando-se ferramentas 
de SIG, que serão detalhados a seguir, separadamente pelas suas peculiaridades. 
Os softwares utilizados para consultas e filtros dos bancos de dados alfanuméricos 
foram o Microsoft SQL Server 2008 e o Microsoft Access 2007. Para estruturação do 
SIG, utilizou-se o software ESRI ArcGIS 10.1. 
 
4.1 Domicílios vagos 
É importante o entendimento conceitual das categorias apresentadas 
anteriormente sobre domicílios vagos, segundo as definições do Censo 2010, para 
saber o que foi incluído na presente análise de vazios urbanos a partir desses 
dados. 
Para este trabalho, não se considerou os domicílios coletivos, pois estes não 
são identificados como vagos. O domicílio coletivo, segundo a definição do Censo 
2010, “é uma instituição ou estabelecimento onde a relação entre as pessoas que 
nele se encontravam, moradoras ou não, na data de referência, era restrita a normas 
de subordinação administrativa”. 
A espécie de domicílios ocupados fechados inclui aqueles onde não foi 
possível realizar entrevista, por exemplo, pela ausência dos moradores no período 
do recenseamento, mas por meio de informações e evidências sabe-se da 
existência de moradores. Nesses casos, após terminar a coleta e as supervisões de 
campo, o IBGE utilizou uma metodologia para estimar o número de pessoas 
residentes, atribuindo a cada domicílio fechado o número de moradores de outro 
domicílio, que havia sido inicialmente considerado fechado e depois foi recenseado. 
Essa estimativa foi utilizada pela primeira vez pelo IBGE no Censo 2010. Os 
domicílios não ocupados de uso ocasional são aqueles que servem ocasionalmente 
106 
 
 
de moradia, em fins de semana, férias ou outra finalidade. Os domicílios não 
ocupados vagos são aqueles que não tinham morador na data de referência do 
Censo 2010 (noite de 31 de julho para 1º de agosto de 2010), mesmo que, 
posteriormente, durante o período da coleta, tivessem sido ocupados. Segundo 
a nota técnica divulgada pelo IBGE, prédios construídos, mas ainda não habitados, 
unidades residenciais colocadas à venda, aluguel ou abandonadas são exemplos de 
domicílios vagos. Pode-se perceber como esta definição é abrangente e complexa, 
pois inclui situações diversas, considerando na mesma categoria como vagos tanto 
imóveis antigos que já tiveram moradores e atualmente encontram-se sem ocupação 
quando imóveis recém-lançados ainda sem moradores, ambos podendo estar 
inclusive envolvidos na dinâmica imobiliária, sendo disponibilizados para aluguel ou 
venda, ou, no caso contrário, simplesmente abandonados sem qualquer iniciativa de 
inserção na dinâmica imobiliária da cidade. Assim, são considerados como 
domicílios vagos aqueles existentes em setores censitários correspondentes a 
alguns grandes empreendimentos imobiliários que não tinham sido ocupados no 
Censo 2010. 
A informação sobre domicílios vagos totais por setor faz parte da divulgação 
dos dados do Censo 2010 do IBGE. Essa informação foi divulgada pelo IBGE, 
porém agregada por setores censitários, sem identificação dos endereços dos 
domicílios. Assim, foi solicitada a informação diretamente ao IBGE, que cedeu para 
esse estudo a tabela contendo todos os endereços identificados como domicílios 
vagos pelo Censo 2010. Mas para o detalhamento a partir de endereços dos 
domicílios vagos, utilizou-se a base de endereços fornecida pelo IBGE que continha 
essa especificação. Foram recebidas, em outubro de 2011, planilhas no formato 
Excel, divididas por subdistritos do IBGE, com o seguinte dicionário de espécies: 01= 
Domicílio Particular Permanente Ocupado; 02= Domicílio Particular Permanente Não 
Ocupado - Fechado ; 03= Domicílio Particular Permanente Não Ocupado - Uso 
Ocasional; 04= Domicílio Particular Permanente Não Ocupado – Vago; 05= 
Domicílio Particular Improvisado Ocupado; 06= Domicílio Coletivo com Morador; 07= 
Domicílio Coletivo sem Morador; 08= Estabelecimento Agropecuário; 09= 
Estabelecimento de Ensino; 10= Estabelecimento de Saúde; 11= Estabelecimentos 
de Outras Finalidades; e 12= Edificação em Construção. 
107 
 
 
Importando-se a tabela para o Microsoft Access 2007, utilizou-se uma consulta 
para criação de uma nova tabela, a partir do filtro pelo campo de espécie de 
domicílio, usando como critério “04= Domicílio Particular Permanente Não Ocupado 
– Vago”. A figura 28 apresenta um exemplo de visualização da tabela produzida. 
 
Figura 28 – Tela do Microsoft Access 2007 exibindo a tabela de domicílios vagos– IBGE 2010 
 
 
A partir desse filtro, a nova tabela, com os domicílios vagos, totalizou 193.639 
registros. 
Os campos da tabela indicam o setor censitário onde o domicílio se localiza, o 
logradouro (dividido nos campos tipo, título e nome), o número e os complementos 
de numeração que podem ser encontrados no endereço. Exemplos de complemento 
são: casa, frente, fundos, sobrado, apartamento, bloco, sendo que os complementos 
podem estar distribuídos em diferentes campos, por exemplo, bloco 1 apartamento 
101. 
A partir da informação sobre o setor censitário, foi possível uma primeira 
aproximação sobre a distribuição espacial dos domicílios vagos na cidade do Rio de 
Janeiro. Por meio de uma consulta de totais, agrupou-se a soma de domicílios vagos 
encontrados em cada um dos 10.504 setores censitários do Censo 2010. A partir 
108 
 
 
daí, foi gerada a informação de total de domicílios vagos para cada setor censitário. 
Por meio de um join da tabela contendo os totais de domicílios vagos por setor 
censitário com a base georreferenciada de setores censitários, pela chave código do 
setor, foi possível ver sua distribuição no mapa da cidade. 
As figuras 29 e 30 apresentam a informação de domicílios vagos por setor 
censitário. 
 
Figura 29 – Domicílios vagos por setor censitário (2010) 
 
 
 
 
 
 
 
109 
 
 
Figura 30 – Domicílios vagos por setor censitário (2010) (polígonos) 
 
 
Dada a definição das Regiões de Planejamento, pelo Plano Diretor de 
Desenvolvimento Urbano Sustentável do Rio de Janeiro, como regionalidade criada 
para a organização de informações e integração dos órgãos municipais na 
implementação das políticas setoriais, os mapas foram gerados agregando os 
setores censitários pelos limites das Regiões de Planejamento. A visualização da 
informação sobre domicílios vagos e estabelecimentos abandonados no nível de RP 
permite, portanto, a compreensão do fenômeno na escala adotada no Plano Diretor 
para implementação de políticas públicas setoriais. 
O IBGE trabalha com a orientação de que os limites dos setores censitários 
devem coincidir com os limites de bairros, quando definidos pelo município, 
enquanto o Plano Diretor do Rio de Janeiro também define, no capítulo III – “da 
Ordenação para o Planejamento”, que os limites administrativos da Prefeitura devem 
estar sempre adequados aos limites dos setores censitários. Tal compatibilização 
permitiu a fácil agregação dos resultados por setores para os recortes de maior 
110 
 
 
amplitude geográfica, a partir da soma destes, sendo distribuídos pelas regiões de 
planejamento conforme apresentado na tabela 5 e na figura 31. 
 
Tabela 5 – Domicílios Particulares Permanentes Vagos por Região de Planejamento 
RP 
Domicílios Particulares 
Permanentes Vagos 
1.1 - Centro 8.996 
2.1 - Zona Sul 21.447 
2.2 - Tijuca 9.506 
3.1 - Ramos 3.882 
3.2 - Méier 13.119 
3.3 - Madureira 16.656 
3.4 - Inhaúma 3.795 
3.5 - Penha 8.367 
3.6 - Pavuna 8.136 
3.7 - Ilha do Governador 3.293 
4.1 - Jacarepaguá 20.317 
4.2 - Barra da Tijuca 17.393 
5.1 - Bangu 16.675 
5.2 - Campo Grande 21.708 
5.3 - Santa Cruz 13.628 
5.4 - Guaratiba 6.721 
TOTAL 193.639 
 
Fonte: IBGE, 2010. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
111 
 
 
Figura 31 – Domicílios vagos por Região de Planejamento (2010) 
 
 
Apenas considerando essa informação, pode-se perceber que em relação às 
regiões com menor quantidade de domicílios vagos, existe uma concentração 
naquelas que também são as menores em tamanho: Inhaúma, Ramos e Ilha do 
Governador. As maiores quantidades encontram-se distribuídas em regiões com 
perfil variado, como a Zona Sul e a Zona Oeste. 
Buscando maior refinamento na análise geográfica, procurou-se a localização 
exata dos endereços no mapa da cidade, em detalhe maior do que o total por setor 
censitário. Isso foi possível a partir do geocoding (geocodificação) dos endereços do 
banco de dados pelo SIG. A geocodificação é o processo de georreferenciamento de 
uma informação alfanumérica, atribuindo uma localização, por meio das 
coordenadas geográficas X e Y de um ponto, a partir dos atributos descritivos de 
endereços em uma tabela. 
Para o funcionamento da ferramenta de geocodificação, é necessário criar 
primeiro um address locator (localizador de endereço), que é a referência espacial 
112 
 
 
para os endereços que serão geocodificados, por meio de bases espaciais de 
logradouros, números de porta e CEP, entre outras. O endereço pode ser localizado 
tanto pelo número de porta, quando há coincidência total entre o endereço 
informado na tabela e o endereço na base de número de porta usada como 
referência espacial, quanto pelo trecho de logradouro, quando o endereço não existe 
na base de número de porta, mas é encontrado o seu CEP ou efetua-se a 
interpolação entre o número inicial e final informado na tabela de logradouro para 
estimar a posição do endereço da tabela. Para o localizador de endereços, foram 
utilizadas as bases do IPP possuindo as informações de logradouros (com 
respectivo CEP) e números de porta. Os campos da tabela com conteúdos 
necessários para georreferenciamento por geocodificação foram, portanto, os de 
nome do logradouro, número e CEP. A concatenação dos campos logradouro e 
número permitiram a consolidação em um campo do endereço, necessário para o 
funcionamento da ferramenta. Para a criação e alimentação de um campo de CEP, 
que não existia na tabela enviada pelo IBGE, foi feita uma consulta comparativa com 
o CNEFE, que possuía essa informação. 
Na tabela do CNEFE, o endereço do imóvel se encontra dividido no campos 
TIPO, TÍTULO, NOME e NUMERO, além dos campos de complemento que não 
foram utilizados pois o geocode do IPP não utiliza. Por exemplo, TIPO=AVENIDA, 
TÍTULO=PRINCESA, NOME=ISABEL e NUMERO=263. Para utilizar na ferramenta 
de geocodificação, foi criado um campo “Endereço”, onde se concatenou essas 
informações nesse campo, por exemplo: “AVENIDA PRINCESA ISABEL, 263”. 
Preparada a tabela, foi então utilizada a ferramenta, a partir da qual foi obtido o 
seguinte resultado: 
 Encontrados: 130.577 (67%) 
 Encontrados com dúvidas: 32.043 (17%) 
 Não encontrados: 31.019 (16%) 
Aqueles classificados como encontrados são os casos em que o endereço da 
tabela teve coincidência total com um ponto no mapa. No caso de encontrados com 
dúvidas, tem-se os endereços que, por informações incompletas na tabela ou 
duplicidades na base espacial de referência, são encontrados vários candidatos 
113 
 
 
possíveis para um mesmo endereço, e escolhido um desses pontos no mapa para 
representar o endereço. Os endereços não encontrados são aqueles cuja referência 
da tabela não foi encontrada nas bases geográficas, ou que continham informações 
conflitantes, por exemplo, CEP e logradouro inconsistentes. Ao todo, foram criados 
98.123 pontos de diferentes coordenadas X e Y no mapa, uma vez que em vários 
casos os endereços – considerados a partir do seu logradouro e número de porta – 
possuíam complemento (por exemplo, apartamentos) que possuíam as mesmas 
coordenadas geográficas, portanto pontos coincidentes ou sobrepostos. Esta é uma 
característica do cadastro 2D, onde a localização é feita por um par de coordenadas, 
ao passo que os cadastros 3D utilizam-se de uma terceira coordenada Z (altura). 
A figura 32 apresenta um exemplo da geocodificação dos endereços de 
domicílios vagos. O recurso do Google Street View foi acrescentado por meio de um 
add-in9. 
 
Figura 32 – Tela do ArcGIS 10.1 exemplificando a geocodificação de endereço de domicílio vago 
 
 
 
 
                                                            
9 http://www.arcgis.com/home/item.html?id=7508d2ce2fbe4485bebc57f9fe621b71 
114 
 
 
4.2 Estabelecimentos abandonados 
O CNEFE foi utilizado pelo trabalho para localizar os vazios urbanos que não 
são domicílios, mas estabelecimentos, complementando o que foi feito para os 
domicíliosvagos. No entanto, diferentemente deste cadastro, o CNEFE não possui 
uma espécie ou categoria específica para os estabelecimentos que constituiriam 
vazios urbanos. As espécies de endereços do CNEFE são as seguintes: 1 - 
Domicílio Particular; 2 - Domicílio Coletivo (hotéis, alojamentos, asilos, etc.); 3 - 
Estabelecimento Agropecuário; 4 - Estabelecimento de Ensino; 5 - Estabelecimento 
de Saúde; 6 - Estabelecimentos de Outras Finalidades; 7 - Edificação em 
Construção. Uma nota importante divulgada pelo IBGE é a de que os endereços 
registrados referem-se a edificações, não sendo considerados os lotes vagos nem 
as edificações em ruínas sem morador, isto é, não são considerados endereços pelo 
levantamento nem os terrenos vagos por um lado, nem as edificações abandonadas 
em ruínas sem ocupantes, por outro. 
O CNEFE está disponível para download no site do IBGE, em arquivos 
separados para cada subdistrito dos estados da federação, divulgado em dezembro 
de 2011, no formato de documentos de texto. A base de dados foi importada para o 
Microsoft SQL Server 2008, com a separação dos campos e seus conteúdos. Ao 
todo, a base do CNEFE possui 2.673.469 endereços para toda a cidade do Rio de 
Janeiro. A figura 33 apresenta a tela com a tabela importada. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
115 
 
 
Figura 33 – Tela do Microsoft SQL Server 2008 exibindo a base de dados do CNEFE 
 
 
Conforme mencionado, não havia nenhuma categoria específica na espécie de 
endereço para identificar os vazios urbanos, dessa forma foi necessário pesquisar 
por esse tipo dentro daqueles endereços das categorias estabelecimento 
agropecuário, de ensino, de saúde e de outras finalidades. Procedeu-se então a 
uma análise do campo de identificação do estabelecimento. A partir de entrevista 
com Antonio Jorge Teixeira, do IBGE – Unidade Estadual Rio de Janeiro, foi 
explicado que este campo é do tipo texto, preenchido livremente pelo recenseador, 
conforme a verificação visual e sua interpretação sobre o estabelecimento, e não 
existe um treinamento específico para a equipe da coleta a respeito de formas de 
preenchimento ou alguma padronização. Assim, este campo encontra-se preenchido 
com centenas de diferentes textos, como, por exemplo, bar, salão de beleza, loja, e 
entre estes, abandonado, vazio, e outros termos que oferecem indício de tratar-se 
de vazios urbanos, como apresentado na figura 34. 
 
 
 
116 
 
 
Figura 34 – Tabela do CNEFE com registro contendo o campo de identificação do estabelecimento 
preenchido como “vazio” 
 
 
Manualmente, procedeu-se com uma leitura exaustiva desse campo buscando 
um padrão de formas de preenchimento para indicação de vazios urbanos. Foi 
criada então uma consulta (query) buscando os diversos termos encontrados e suas 
variantes, considerando inclusive casos com erros de grafia, mas com a mesma 
indicação, para abarcar a maior quantidade possível de resultados. Os termos 
incluídos na consulta e suas variantes foram: abandonado, em abandono, 
desativado, vago, vazio, fechado, antigo, falido, inativo, sem atividade, sem 
funcionamento, sem ocupação, sem uso, sem utilização, ruína. Uma das 
dificuldades foi a falta de padronização no preenchimento do campo 
estabelecimento. Por ser um campo do questionário aberto e sem uma regra ou 
orientação de procedimento a adotar, a consistência se reduz, à medida que um 
imóvel com as mesmas características, ou características muito semelhantes, 
podem ser identificadas de formas muito variadas. Por exemplo, entre os resultados 
encontra-se informações como "bar fechado", "birosca vaga", "boteco abandonado". 
Além disso, temos ciência que a situação de abandono pode nem mesmo ter sido 
registrada, anotando-se apenas o tipo de estabelecimento. 
117 
 
 
Com essa consulta e filtro dos endereços para as espécies de 
estabelecimentos (espécies 4, 5 e 6), chegou-se ao resultado para estabelecimentos 
abandonados. A figura 35 apresenta um exemplo com alguns registros encontrados 
a partir dessa consulta. 
 
Figura 35 – Listagem de endereços de estabelecimentos do CNEFE identificados como abandonados 
 
 
Foi encontrado um total de 10.072 imóveis. As figuras 36 e 37 apresentam a 
distribuição dos estabelecimentos abandonados por setor censitário, a partir do join 
entre a tabela e os setores censitários, pelo código de setor. 
 
 
 
 
 
118 
 
 
Figura 36 – Estabelecimentos abandonados por setor censitário 
 
 
Figura 37 – Estabelecimentos abandonados por setor censitário (2010) (polígonos) 
 
119 
 
 
A tabela 6 e a figura 38 apresentam o resultado, agrupado por Região de 
Planejamento, com a mesma metodologia da que foi utilizada para os domicílios 
vagos. 
 
Tabela 6 – Estabelecimentos abandonados por Região de Planejamento 
RP Estabelecimentos abandonados 
 1.1 - Centro 
 
1.127 
 2.1 - Zona Sul 
 
568 
 2.2 - Tijuca 
 
425 
 3.1 - Ramos 
 
665 
 3.2 - Méier 
 
881 
 3.3 - Madureira 
 
1.123 
 3.4 - Inhaúma 
 
284 
 3.5 - Penha 
 
650 
 3.6 - Pavuna 
 
316 
 3.7 - Ilha do Governador 
 
119 
 4.1 - Jacarepaguá 
 
551 
 4.2 - Barra da Tijuca 
 
139 
 5.1 - Bangu 
 
1.062 
 5.2 - Campo Grande 
 
1.221 
 5.3 - Santa Cruz 
 
756 
 5.4 - Guaratiba 
 
185 
 TOTAL 
 
10.072 
 
 
 
 
 
120 
 
 
Figura 38 – Estabelecimentos abandonados por Região de Planejamento 
 
 
Em uma aproximação inicial, pode-se perceber a concentração de 
estabelecimentos abandonados na região central, além de Madureira, Bangu e 
Campo Grande. Diferente do verificado no caso dos domicílios vagos, algumas 
regiões menores em área, como Ramos, possuem grande quantidade de 
estabelecimentos abandonados. 
 As ações da SMU e SMH na parte de cadastro, apresentadas no capítulo 
anterior, possuem uma nítida concentração territorial – o primeiro, nas regiões da 
Zona Norte de Ramos e Penha, o segundo, na região do Centro. A análise espacial 
permite constatar que os estudos são realizados em áreas com importante 
concentração de estabelecimentos abandonados. Porém, percebe-se que a maior 
quantidade é encontrada nas regiões de Madureira, Bangu e Campo Grande. Essa é 
uma importante constatação preliminar para mostrar que por vezes as políticas 
estão voltadas para as áreas que não necessariamente são as mais críticas. Em 
geral, as propostas de requalificação e renovação urbana se voltam para as áreas 
mais centrais, tanto através de políticas públicas quanto por estudos, mas em certos 
121 
 
 
casos outras áreas da cidade merecem atenção. No caso de habitação, é justificada 
pela necessidade de proximidade ao centro. 
Também foi utilizada a ferramenta de geocodificação para a localização precisa 
desses endereços, por pontos, com o seguinte resultado: 
 Encontrados: 6.719 (67%) 
 Encontrados com dúvidas: 2.086 (21%) 
 Não encontrados: 1.267 (12%) 
Este resultado é exemplificado na figura 23. 
 
Figura 39 – Tela do ArcGIS 10.1 exemplificando a geocodificação de endereço de estabelecimento 
abandonado 
 
 
Para os estabelecimentos abandonados, foi possível também a localização por 
face de quadra, disponível no CNEFE (figura 40). 
 
 
 
122 
 
 
Figura 40 – Indicação de quadra e face de endereços de estabelecimentos abandonados no CNEFE 
 
 
A base geográfica do IBGE possuía 185.538 registros, porém havia casos em 
que dois desenhos diferentes possuíam mesmo código de setor, quadra e face. Com 
a agregação desses casos, chegou-se a um total de 145.054 faces geográficas. 
 Do total dos 210.276 estabelecimentos levantados pelo CNEFE, 179.880 
tiveram coincidência com face geográfica. Para os 10.072 estabelecimentos 
abandonados, 9.402 tiveram coincidência com face geográfica. Assim, foi possível 
para esses casos localizar a face e mapear a partir dessa escala, conforme 
apresentado na figura 41. 
 
 
 
 
 
123 
 
 
Figura 41 – Estabelecimentosabandonados por face de quadra 
 
 
4.3 Resultado final: vazios urbanos edificados 
Conforme a metodologia apresentada, consideramos como vazios urbanos 
edificados a soma dos domicílios vagos e estabelecimentos abandonados. A tabela 
7 apresenta a síntese dos valores encontrados por Região de Planejamento, que 
somados resultam na informação total sobre vazios urbanos na cidade. 
 
 
 
 
 
 
124 
 
 
Tabela 7 – Total de vazios urbanos por Região de Planejamento 
RP 
Domicílios 
Particulares 
Permanentes 
Vagos Estabelecimentos abandonados 
Total de 
vazios 
urbanos 
1.1 - Centro 8.996 1.127 10.123 
2.1 - Zona Sul 21.447 568 22.015 
2.2 - Tijuca 9.506 425 9.931 
3.1 - Ramos 3.882 665 4.547 
3.2 - Méier 13.119 881 14.000 
3.3 - Madureira 16.656 1.123 17.779 
3.4 - Inhaúma 3.795 284 4.079 
3.5 - Penha 8.367 650 9.017 
3.6 - Pavuna 8.136 316 8.452 
3.7 - Ilha do Governador 3.293 119 3.412 
4.1 - Jacarepaguá 20.317 551 20.868 
4.2 - Barra da Tijuca 17.393 139 17.532 
5.1 - Bangu 16.675 1.062 17.737 
5.2 - Campo Grande 21.708 1.221 22.929 
5.3 - Santa Cruz 13.628 756 14.384 
5.4 - Guaratiba 6.721 185 6.906 
TOTAL 193.639 10.072 203.711 
 
 
Em termos absolutos, verifica-se que para algumas regiões de planejamento 
não há grande correlação entre o total de domicílios vagos e estabelecimentos 
abandonados por RP, isto é, a quantidade de domicílios vagos pelas RPs não é 
diretamente proporcional à quantidade de estabelecimentos vagos nas mesmas. A 
tabela 8 permite verificar esse aspecto. 
 
 
 
 
 
 
125 
 
 
Tabela 8 – Ranking das RPs por total de domicílios vagos e estabelecimentos abandonados 
Ranking geral RP Ranking total de domicílios vagos 
Ranking total de 
estabelecimentos 
abandonados 
1ª 5.2 - Campo Grande 1ª 1ª
2ª 3.3 - Madureira 6ª 3ª
3ª 5.1 - Bangu 5ª 4ª
4ª 2.1 - Zona Sul 2ª 9ª
5ª 1.1 - Centro 10ª 2ª
6ª 3.2 - Méier 8ª 5ª
7ª 4.1 - Jacarepaguá 3ª 10ª
8ª 5.3 - Santa Cruz 7ª 6ª
9ª 3.5 - Penha 11ª 8ª
10ª 4.2 - Barra da Tijuca 4ª 15ª
11ª 2.2 - Tijuca 9ª 11ª
12ª 3.1 - Ramos 14ª 7ª
13ª 3.6 - Pavuna 12ª 12ª
14ª 5.4 - Guaratiba 13ª 14ª
15ª 3.4 - Inhaúma 15ª 13ª
16ª 3.7 - Ilha do Governador 16ª 16ª
 
 
Os principais exemplos são as regiões do Centro e Ramos (maior quantidade 
de estabelecimentos abandonados em relação a domicílios vagos) e as regiões da 
Zona Sul, Barra da Tijuca e Jacarepaguá (maior quantidade de domicílios vagos em 
relação a estabelecimentos abandonados). Essa diferenciação de perfil é essencial 
para definição de políticas adequadas para solução do problema dos vazios 
urbanos. 
A quantidade de domicílios vagos é muito maior, indicando uma maior 
facilidade enquanto considerada a possibilidade de aproveitamento para uso 
habitacional. 
 
 
 
126 
 
 
Figura 42 – Total de vazios urbanos por Região de Planejamento 
 
 
O mapa se assemelha ao de domicílios vagos, com as mesmas áreas em 
destaque. Fica evidenciada assim, comparativamente, a diferença na ordem de 
grandeza, tendo os domicílios vagos um peso muito maior do que os 
estabelecimentos abandonados, considerando-se os valores totais absolutos de 
cada espécie. A figura 43 apresenta com clareza essa diferença. 
 
 
 
 
 
 
 
 
127 
 
 
Figura 43 – Vazios urbanos por Região de Planejamento segundo espécie 
 
 
Mesmo nas regiões com maior proximidade entre as quantidades totais, os 
estabelecimentos abandonados não chegam a 20%, em Ramos, e 15%, no Centro, 
da quantidade total dos domicílios vagos. 
As diversas escalas cartográficas apresentadas neste capítulo para as quais as 
informações foram produzidas permitem a análise dos vazios urbanos edificados em 
diferentes escalas analíticas: Região de Planejamento, setores censitários 
(polígonos), faces de quadra (linha) e número de porta geocodificado (ponto). Cada 
uma das quatro escalas cartográficas utilizadas se mostra adequada a uma escala 
de análise. Para procurar um imóvel (ponto), definir uma diretriz urbana (RP), 
microescala para definição de uma política local (setor) ou análise segundo efeito de 
variáveis de proximidade imediata (faces). 
Essas diferentes escalas também representam diferentes níveis de políticas, da 
mais local à mais global, para o município do Rio de Janeiro. A caracterização a 
nível mais desagregado, por setor censitário, é importante na elaboração de 
128 
 
 
estratégias de planejamento urbano, para a identificação das áreas de intervenção. 
O georreferenciamento dos vazios urbanos através de pontos permite localização 
precisa para a intervenção, tratando do imóvel que será alvo da atuação municipal. 
As figuras 44 a 47 apresentam essas escalas, utilizando como exemplo os 
estabelecimentos abandonados da região de planejamento de Madureira. 
 
Figura 44 – Escalas de análise: Região de Planejamento e setores censitários (polígonos) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
129 
 
 
Figura 45 – Escalas de análise: Setores censitários (polígonos) e endereços geocodificados (pontos) 
 
Figura 46 – Escalas de análise: Endereços geocodificados (pontos) e faces de quadra (linhas) 
 
130 
 
 
Figura 47 – Escalas de análise: Endereços geocodificados (pontos) e faces de quadra (linhas) 
(detalhe) 
 
 
O georreferenciamento por número de porta é essencial para saber onde 
dentro do setor estão localizados os vazios? Estão concentrados ou dispersos? Tais 
respostas são essenciais para o melhor conhecimento e abordagem necessária 
sobre o problema. 
 
 
 
 
 
 
131 
 
 
5 VAZIOS URBANOS NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO: 
RESULTADOS E ANÁLISES 
 Neste capítulo, será feita uma análise sobre os resultados produzidos a partir 
das bases do IBGE na geração da informação sobre vazios urbanos no Rio de 
Janeiro. Primeiramente, avaliaremos a metodologia utilizada a partir de um controle 
de qualidade desses resultados, por meio de uma validação dos mesmos. Depois, 
será feita uma análise comparativa entre os Censos 2000 e 2010, de forma a avaliar 
as mudanças nos últimos 10 anos sobre a sua distribuição espacial. Por fim, 
buscaremos analisar mais detalhadamente os resultados, a partir das características 
“internas” dos vazios urbanos – os seus tipos – e das características “externas” – isto 
é, sua relação com outras variáveis do entorno, através do seu cruzamento com 
outras bases em SIG – para que possamos tecer algumas hipóteses e conclusões 
em relação aos aspectos geográficos, como físicos, sociais, habitacionais, 
urbanísticos, ambientais, paisagísticos, jurídicos, políticos e econômicos da 
distribuição espacial dos vazios urbanos na cidade. 
 
5.1 Validação e controle de qualidade dos resultados 
Uma vez que se pretende que a informação gerada seja utilizada para 
análises que subsidiem o planejamento e gestão sobre os imóveis, torna-se 
relevante uma análise sobre o controle de qualidade dos resultados gerados no 
trabalho de georreferenciamento dos vazios urbanos. 
Dada a grande massa de dados, não foi possível uma validação em campo 
em relação à qualidade da informação do IBGE, no que diz respeito à listagem de 
domicílios vagos e, sobretudo, à listagem de endereços aqui classificados como 
abandonados com base no preenchimento do CNEFE. Para validar os dados, 
portanto, foram feitas análises e cruzamento de informações do próprio banco, para 
verificar a sua consistência. 
 
 
132 
 
 
5.1.1 Problematização da categoria domicílios vagos 
Conforme apresentado anteriormente, a definição de domicílio vago pelo 
IBGE é ampla e inclui tanto situações que por definição atendem ao que nos 
referimos no capítulo conceitual como vazios urbanos, como também inclui casos de 
empreendimentos imobiliários lançados recentemente ainda não ocupados. 
Estudou-se então de que forma esses casos poderiam ser identificados para em 
seguida avaliar o impacto sobre o total de domicílios vagos informados pelo Censo e 
a possibilidade de desconsiderá-los nas análises. 
Utilizando os dados do Censo, levantou-sea hipótese de que esses casos de 
lançamentos imobiliários ainda não ocupados seriam identificáveis através da 
verificação dos casos em que havia domicílios vagos e não havia população 
residente. No Censo, nos casos em que durante a pré-coleta verifica-se imóveis em 
construção com número de unidades conhecido, é feito o cadastramento do número 
de unidades (domicílios), para poder fazer a divisão dos setores quando necessário 
e compor corretamente a estimativa de unidades a visitar durante o recenseamento. 
Porém, nem sempre durante a coleta essas unidades já se encontram ocupadas, 
gerando esses casos ora relatados. Foi feita a apuração tanto para os dados do 
Censo 2010 quanto para o Censo 2000. Identificou-se 43 setores censitários com 
essa situação em 2010 e 8 setores censitários com essa situação em 2000, 
apresentados na figura 48. 
 
 
 
 
 
 
 
 
133 
 
 
Figura 48 – Setores censitários sem população com domicílios vagos 
 
 
 A tabela 9 apresenta a lista dos setores censitários de 2010 com essa 
característica. 
 
Tabela 9 – Lista de setores censitários (2010) sem população com domicílios vagos 
Código do setor 2010 RP Bairro 
Quantidade 
de 
domicílios 
vagos 
330455705070010 1.1 - Centro Centro 1
330455705120121 1.1 - Centro Vasco da Gama 3
330455705120126 1.1 - Centro São Cristóvão 3
330455705120127 1.1 - Centro Vasco da Gama 1
330455705260010 1.1 - Centro Paquetá 3
330455705260011 1.1 - Centro Paquetá 5
330455705170601 3.2 - Méier Engenho de Dentro 257
330455705170602 3.2 - Méier Engenho de Dentro 269
330455705170603 3.2 - Méier Engenho de Dentro 256
134 
 
 
330455705170604 3.2 - Méier Engenho de Dentro 226
330455705170629 3.2 - Méier Cachambi 136
330455705190298 3.3 - Madureira Irajá 361
330455705190299 3.3 - Madureira Vila da Penha 304
330455705200537 3.3 - Madureira Quintino Bocaiúva 298
330455705300072 3.6 - Pavuna Acari 4
330455705300286 3.6 - Pavuna Acari 10
330455705300290 3.6 - Pavuna Pavuna 2
330455705250278 3.7 - Ilha do Governador Cidade Universitária 1
330455705250318 3.7 - Ilha do Governador Cidade Universitária 5
330455705250335 3.7 - Ilha do Governador Moneró 6
330455705290409 4.2 - Barra da Tijuca Recreio dos Bandeirantes 1
330455705290431 4.2 - Barra da Tijuca Itanhangá 2
330455705290443 4.2 - Barra da Tijuca Vargem Grande 2
330455705290444 4.2 - Barra da Tijuca Vargem Grande 1
330455705220616 5.1 - Bangu Gericinó 1
330455705230393 5.2 - Campo Grande Inhoaíba 3
330455705230584 5.2 - Campo Grande Cosmos 213
330455705230585 5.2 - Campo Grande Cosmos 243
330455705230666 5.2 - Campo Grande Campo Grande 301
330455705230667 5.2 - Campo Grande Campo Grande 224
330455705230668 5.2 - Campo Grande Campo Grande 196
330455705230680 5.2 - Campo Grande Campo Grande 262
330455705230681 5.2 - Campo Grande Campo Grande 291
330455705230683 5.2 - Campo Grande Campo Grande 215
330455705230684 5.2 - Campo Grande Campo Grande 204
330455705230716 5.2 - Campo Grande Campo Grande 269
330455705230717 5.2 - Campo Grande Campo Grande 282
330455705230718 5.2 - Campo Grande Campo Grande 262
330455705230836 5.2 - Campo Grande Campo Grande 396
330455705240635 5.3 - Santa Cruz Santa Cruz 1
330455705310056 5.4 - Guaratiba Guaratiba 1
330455705310077 5.4 - Guaratiba Guaratiba 1
330455705310191 5.4 - Guaratiba Pedra de Guaratiba 38
 
 
A tabela 10 apresenta os resultados por RP. 
 
 
 
135 
 
 
Tabela 10 – Total de domicílios vagos em setores com população (2010) por Região de Planejamento 
RP 
Total de domicílios 
vagos (2010) 
Total de domicílios vagos em 
setores com população Diferença
1.1 - Centro 8.996 8.980 0,18%
2.1 - Zona Sul 21.447 21.447 0,00%
2.2 - Tijuca 9.506 9.506 0,00%
3.1 - Ramos 3.882 3.882 0,00%
3.2 - Méier 13.119 11.975 8,72%
3.3 - Madureira 16.656 15.693 5,78%
3.4 - Inhaúma 3.795 3.795 0,00%
3.5 - Penha 8.367 8.367 0,00%
3.6 - Pavuna 8.136 8.120 0,20%
3.7 - Ilha do Governador 3.293 3.281 0,36%
4.1 - Jacarepaguá 20.317 20.317 0,00%
4.2 - Barra da Tijuca 17.393 17.387 0,03%
5.1 - Bangu 16.675 16.674 0,01%
5.2 - Campo Grande 21.708 18.347 15,48%
5.3 - Santa Cruz 13.628 13.627 0,01%
5.4 - Guaratiba 6.721 6.681 0,60%
 
As RPs com maior diferença se consideramos ou não esses domicílios são: 
3.2 – Méier, 3.3 – Madureira e 5.2 – Campo Grande. Buscou-se analisar alguns 
casos com o uso de ortofotos do ano de 2010, apresentados nas figuras 49 a 51. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
136 
 
 
Figura 49 – Setores censitários 2010 sem população com domicílios vagos: condomínio Arena Park 
(Avenida Dom Hélder Câmara, 6.001) em construção 
 
Figura 50 – Setores censitários 2010 sem população com domicílios vagos: Condomínio Villaggio 
Irajá (Estrada da Água Grande, 150) em construção 
 
137 
 
 
Figura 51 – Setores censitários 2010 sem população com domicílios vagos: Rua Itaúnas, 201, lotes 
101, 201 e 401 em construção 
 
 Com a comparação com a ortofotos de 2010, produzida pelo IPP a partir de 
voos realizados no mesmo período da coleta do Censo, é possível concluir que se 
trata de grandes empreendimentos que, ainda que não ocupados quando se realizou 
a coleta, já estavam finalizados, e cujos domicílios já foram contabilizados pelo 
IBGE. 
 Para o Censo 2000, 8 setores censitários foram identificados nessa situação, 
sendo a relação apresentada na tabela 11. 
 
Tabela 11 – Lista de setores censitários (2000) sem população com domicílios vagos 
Código do setor 2000 RP 
Quantidade de 
domicílios vagos 
330455705210182 4.1 - Jacarepaguá 336
330455705290022 4.2 - Barra da Tijuca 432
330455705290023 4.2 - Barra da Tijuca 360
330455705290024 4.2 - Barra da Tijuca 362
330455705290025 4.2 - Barra da Tijuca 432
330455705290198 4.2 - Barra da Tijuca 252
330455705230387 5.2 - Campo Grande 360
330455705230388 5.2 - Campo Grande 360
138 
 
 
 
A tabela 12 apresenta os resultados por RP para o ano de 2000. 
 
Tabela 12 – Total de domicílios vagos em setores com população (2000) por Região de Planejamento 
RP 
Total de 
domicílios vagos 
(2000) 
Total de domicílios vagos 
em setores com população Variação
1.1 - Centro 13.182 13.182 0,00%
2.1 - Zona Sul 27.376 27.376 0,00%
2.2 – Tijuca 13.445 13.445 0,00%
3.1 - Ramos 8.683 8.683 0,00%
3.2 – Méier 17.223 17.223 0,00%
3.3 - Madureira 20.445 20.445 0,00%
3.4 - Inhaúma 6.409 6.409 0,00%
3.5 – Penha 10.725 10.725 0,00%
3.6 - Pavuna 10.463 10.463 0,00%
3.7 - Ilha do Governador 7.103 7.103 0,00%
4.1 - Jacarepaguá 18.840 18.504 1,78%
4.2 - Barra da Tijuca 16.596 14.758 11,07%
5.1 – Bangu 18.183 18.183 0,00%
5.2 - Campo Grande 18.218 17.498 3,95%
5.3 - Santa Cruz 11.453 11.453 0,00%
5.4 - Guaratiba 5.135 5.135 0,00%
 
Se comparado ao ano de 2010, a situação aconteceu em um número muito 
menor de vezes, o que pode ser atribuído a alguma revisão metodológica por parte 
do IBGE, além da própria dinâmica imobiliária da cidade, que se encontrava em um 
ritmo diferente do atual. 
As RPs com maior diferença se consideramos ou não esses domicílios são 
4.1 – Jacarepaguá, 4.2 – Barra da Tijuca e 5.2 – Campo Grande. As figuras 52 a 54 
apresentam o detalhe, com a ortofoto, de alguns setores em questão. 
 
 
 
139 
 
 
Figura 52 – Setores censitários 2000 sem população com domicílios vagos: blocos 01 a 07 da 
Estrada do Cafundá, 725 em construção 
 
Figura 53 – Setores censitários 2000 sem população com domicílios vagos: blocos 1 a 8 do 
condomínio Moradas do Itanhangá, Estrada de Jacarepaguá, 3.145 em construção 
 
140 
 
 
Figura 54 – Setores censitários 2000 sem população com domicílios vagos: Avenida Manoel Caldeira 
de Alvarenga, s/n, blocos 01 a 12 em construção 
 
 
No entanto, embora a princípio os casos acima relacionados possam ser 
considerados como diferentes do que se busca com a noção de vazios urbanos, 
também verificou-se dificuldade metodológica na abordagem dessa situação, uma 
vez que além desses existem também casos em que há alguns poucos domicílios 
ocupados em empreendimentos recém-lançados no momento do Censo. A figura55 
e a tabela 13 apresentam um exemplo dessa situação. 
 
 
 
 
 
 
 
141 
 
 
Figura 55 – Setores censitários do Condomínio Norte Village (Rua Degas, 400), parcialmente 
concluído e ocupado. 
 
 
Tabela 13 – População e domicílios dos setores censitários do Condomínio Norte Village. 
RP SETOR 2010 
NOME 
BAIRRO 
Domicílios 
Particulares 
Permanentes 
Vagos 
Pessoas em 
Domicílios 
Particulares 
Permanentes 
3.2 - Méier 330455705170628 Cachambi 0 48
3.2 - Méier 330455705170629 Cachambi 136 0
3.2 - Méier 330455705170630 Cachambi 159 41
 
Nesse caso, por exemplo, apenas o setor 170629 foi considerado na listagem, 
por não ter nenhuma população residente. Porém, outros dois setores compõem o 
mesmo empreendimento e já possuíam parte dos seus domicílios ocupados. 
Identificar todos esses casos que envolveria uma análise muito mais 
detalhada e com recursos que não estão disponíveis para este trabalho. O dado do 
IBGE utilizado como fonte é produzido dessa forma e não há como segregar com 
142 
 
 
certeza todos os casos. Por outro lado, também não pode se descartar a hipótese de 
que imóveis recém-lançados sejam mantidos vazios motivados por especulação 
imobiliária, e nesse caso ainda que não estejam degradados ou abandonados 
deveriam ser considerados como vazios urbanos edificados. Frente à natureza do 
levantamento do IBGE e à impossibilidade de se obter dados desta fonte que 
permitissem identificar e analisar separadamente as diferentes situações agrupadas 
na espécie domicílios vagos, neste estudo fez-se a opção metodológica de 
considerar todos os domicílios vagos segundo a definição do Censo. 
 
5.1.2 Análise sobre resultado da geocodificação 
A geocodificação dos endereços que foi realizada permitiu conhecer com 
precisão de coordenadas geográficas a localização de cada um dos imóveis. Este 
posicionamento é essencial para análises mais detalhadas do que a escala do setor 
censitário no qual ele está localizado, que é a escala da divulgação feita pelo IBGE. 
Porém, devido ao fato de nem todos os endereços terem sido encontrados sem 
problemas, é necessário conhecer um pouco melhor esse resultado e fazer um 
refinamento do mesmo. 
Verifica-se que os percentuais de endereços encontrados, encontrados com 
dúvidas e não encontrados é semelhante para domicílios vagos e estabelecimentos 
abandonados, sendo a quantidade de domicílios encontrados com dúvidas ou não 
encontrados ligeiramente superior, o que é explicado sobretudo pela forma de 
indicação do endereço de domicílios, com grande quantidade de endereços 
informais ou imprecisos se comparados com os endereços de estabelecimentos, que 
embora grande quantidade de informais na cidade, não são tantos quanto os de 
domicílios. Também é o caso dos imóveis sem número, dado o fato de que em um 
mesmo logradouro pode haver inúmeros endereços sem número ao qual a 
geocodificação pode possivelmente associar os endereços. 
Os vazios urbanos, tanto domicílios vagos quanto estabelecimentos 
abandonados, são localizáveis a partir exclusivamente da base do IBGE até o nível 
de setor censitário. Para o detalhamento no nível de ponto, foi necessário utilizar a 
ferramenta de geocodificação, comparando os endereços desses imóveis com a 
143 
 
 
base geográfica de endereços da Prefeitura. Um problema importante a ser 
considerado são os casos em que a ferramenta de geocodificação não possibilita o 
georreferenciamento no nível de ponto porque alguns endereços não constam na 
base da Prefeitura, que foi a base utilizada para encontrar esses endereços. 
A base georreferenciada do IBGE é apenas de logradouros, não chegando ao 
nível do endereço (ponto) divulgado no Censo. Assim, para a validação desse 
resultado, foi feita a comparação para cada endereço entre o código do setor 
informado no Censo e o código do setor onde o endereço foi geocodificado na base 
geográfica de setores censitários, encontrado pela associação com a base de 
endereços da Prefeitura. Uma vez que o processo de geocodificação utilizou bases 
geográficas de diferentes fontes - setores censitários do IBGE e endereços da 
Prefeitura - essa análise é importante para a validação do nível de aderência e 
comparabilidade entre as duas bases. 
Em muitos casos, a não coincidência se deve ao fato da base geográfica de 
setores censitários do IBGE não ser desenhada até o fundo dos lotes, de forma que 
o ponto do endereço mapeado pela Prefeitura fica fora dos seus limites, pois 
segundo a modelagem da Prefeitura a camada de números de porta está associada 
em geral às edificações de cada lote, e aquelas recuadas no fundo do lote ficariam 
fora dos setores censitários. Em outros casos, é apenas questão de desenho. Outro 
problema é a existência de ruas com mesmo nome – por exemplo, Rua Projetada A, 
Rua sem Nome. Sobretudo nos casos de geocodificação “encontrados com dúvida”, 
isto se deve ao fato de na base existir várias possíveis localizações para esse tipo 
de endereço. A ferramenta da geocodificação permite escolher entre os vários 
resultados possíveis quando existe mais de um, porém este trabalho não foi feita 
dada a grande quantidade de casos (quase 35 mil endereços). 
Assim, a solução adotada foi utilizar os casos em que o setor onde o 
endereço foi localizado ficou até uma distância de 50m do setor censitário informado 
no Censo. Para tal, se utilizou a premissa de que não existiriam ruas nas duas bases 
com mesmo nome a menos de 50m uma da outra, conforme exemplificado na figura. 
O filtro pela distância a partir do setor informado foi útil principalmente nos casos 
onde os registros foram encontrados com dúvida, como os muitos casos sem 
144 
 
 
número e os casos de logradouros em favela, onde a precisão dos endereços 
normalmente é menor. A figura 56 representa isso. 
 
Figura 56 – Exemplo de endereços geocodificados localizados a até 50m do setor informado 
 
 
A tabela 14 apresenta as quantidades de acordo com a consideração dos 
endereços geocodificados e considerados por cada métdodo. 
 
Tabela 14 – Resumo do quantitativo de endereços geocodificados em relação ao total 
Resultado Domicílios vagos 
% do total de 
endereços 
geocodificados 
Estabelecimentos 
abandonados 
% do total de 
endereços 
geocodificados 
Total geocodificados 162.620 100,0% 8.805 100,0% 
Total geocodificados 
encontrados 130.577 80,3% 6.719 76,3% 
Total geocodificados 
encontrados com dúvidas 32.043 19,7% 2.086 23,7% 
145 
 
 
Total geocodificados setor 
localizado = setor informado 111.988 68,9% 6.402 72,7% 
Geocodificados encontrados 
setor localizado = setor 
informado 
99.909 61,4% 5.608 63,7% 
Geocodificados encontrados 
com dúvidas setor localizado 
= setor informado 
12.079 7,4% 794 9,0% 
Total geocodificados setor 
localizado a até 50m setor 
informado 
127.753 78,6% 7.071 80,3% 
Geocodificados encontrados 
setor localizado a até 50m 
setor informado 
111.878 68,8% 6.503 73,9% 
Geocodificados encontrados 
com dúvidas setor localizado 
a até 50m setor informado 
15.875 9,8% 1.018 11,6% 
 
Ao selecionar os casos em que o setor localizado é igual ao setor informado, 
em ambos os casos há uma redução de aproximadamente 30%, sendo para os 
domicílios um pouco maior (redução de 31,1%) do que para os estabelecimentos 
(redução de 27,3%), o que pode ser explicado pela maior precariedade no 
preenchimento da informação de endereços nesses casos se comparado ao 
endereço dos estabelecimentos, portanto maior quantidade encontrada em 
localização geográfica equivocada. Também em ambos os casos a redução na 
porcentagem dos encontrados com dúvidas é muito maior do que para os 
encontrados, pois, como esperado, são justamente os casos com dúvidas aqueles 
em que a possibilidade do endereço localizado estar equivocado é maior. Ao se 
considerar também os endereços dentro de 50m de distância dos limites do setor 
informado, temos um aumento da ordem de 10% para os resultados,sendo que para 
os encontrados o aumento é muito maior, praticamente a totalidade dos casos, do 
que os encontrados com dúvidas, pois, como esperado, os erros são mais comuns 
nesses casos. O “corte” ao se considerar para as análises a seguir apenas aqueles 
endereços geocodificados com uma proximidade de até 50m dos setores informados 
é de 21,4% para os domicílios vagos e 19,7% para os estabelecimentos 
abandonados, porém julgamos necessário para garantir maior exatidão nas análises. 
 Assim, para as análises feitas na próxima seção utilizando o ponto de 
endereço geocodificado, optou-se por utilizar a camada com os endereços 
146 
 
 
geocodificados que foram encontrados a até 50m do setor informado pelo Censo 
2010. Se para números absolutos a contagem pode ficar prejudicada devido à 
geocodificação, para percentuais pode-se utilizar. 
Um obstáculo técnico encontrado foi o georreferenciamento de diferentes 
unidades imobiliárias no mesmo endereço – por exemplo, diversos apartamentos 
vagos em um prédio – que aparecem como pontos sobrepostos. Isso se deve ao 
fato da base georreferenciada de endereços da Prefeitura identificar os mesmos 
pelo seu número de porta (o acesso a partir do logradouro). Nesses casos uma 
solução seria a elaboração de um cadastro 3D, com visualização de volume que 
poderia identificar os imóveis de forma individualizada. 
 
5.2 Análise das características internas dos vazios urbanos 
As definições de políticas e intervenções devem levar em consideração as 
características e especificidades de cada imóvel. Para se formular estratégias de 
ação, além das informações do contexto urbano do entorno – que serão analisadas 
espacialmente a partir do cruzamento com bases geográficas diversas, na próxima 
seção – também existem algumas informações importantes próprias dos 
imóveis/lotes em si úteis para sua análise – parte alfanumérica da base de dados. 
Alguns exemplos dessas características físicas da construção são a tipologia 
construtiva, a área total do lote e sua área edificada, o número de pavimentos, 
situação fundiária (público/privado), idade e estado de conservação da edificação, 
entre outras. 
 
5.2.1 Tentativa de cruzamento com o cadastro do IPTU 
O IPTU é uma importante fonte de dados, sendo a principal base municipal 
para gestão não apenas fiscal dos imóveis. Tentou-se integração automática com os 
sistemas da Prefeitura através do cadastro imobiliário gerido pela SMF, o cadastro 
do IPTU, com informações como tipologia, idade (estimada) da edificação, etc. A 
chave de inscrição imobiliária municipal é associada espacialmente à base 
geográfica de pontos dos endereços da Prefeitura por meio de uma outra chave, o 
147 
 
 
CLNP (concatenação do código de logradouro com o número de porta), que forma o 
endereço. O CNEFE possui endereço, mas não usa os códigos de logradouro da 
Prefeitura, portanto a única forma de comparação das bases seria para aqueles 
endereços geocodificados que tiveram resultado “encontrado”, para então tentar o 
cruzamento com o cadastro do IPTU. 
No entanto, tal integração se mostrou complexa, pois como a base geográfica 
de pontos de endereços só considera o número de porta, e não os complementos 
(por exemplo, “casa A”, “apartamento 101”, “fundos”, etc.), nos inúmeros casos onde 
mais de um imóvel (portanto, mais de uma inscrição imobiliária) possui o mesmo 
CLNP, não haveria forma automática de saber qual das inscrições era a do imóvel 
vazio, apenas comparando visualmente caso a caso, uma vez que os complementos 
na tabela do CNEFE não necessariamente estão preenchidos da mesma forma que 
na base do IPTU. Além disso, também nos inúmeros casos de imóveis sem número 
também a compatibilização se mostraria ainda mais complexa. 
Para exemplificar o problema de integração com o IPTU quando para um 
mesmo CLNP temos mais de uma inscrição e mais de um imóvel identificado como 
vazio utilizamos o endereço Estrada Intendente Magalhães, 1.195 (figura 57). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
148 
 
 
Figura 57 – Localização de endereços de mais de um imóvel abandonado situados em um mesmo 
número de porta 
 
 
 
 
Tabela 15 – Dados do CNEFE para imóveis abandonados situados no mesmo número de porta 
Setor 
 
 
 
ENDEREÇO 
ELEMENTO
_1 
VALOR_
1 
ESPECIE_
ENDEREC
O 
IDENTIFICACAO_
ESTABELECIMEN
TO 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 LOJA A 06 
RAMIRO PARADA 
1195 AUTO 
PECAS 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 LOJA B 06 
TOPMIX 
VEICULOS 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 LOJA C 06 
GION 
AUTOMOVEL 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 FUNDOS 01 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 SALA 201 06 
ESCRITORIO DO 
ADVOGADO 
ADILSON 
149 
 
 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 SALA 202 06 IMOBILIARIA 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 SALA 203 06 
CLS 
INFORMATICA 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 SALA 204 05 
CONSULTORIO 
DENTARIO 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 
SALA 205 05 
CONSULTORIO 
DO 
PSICANALISTA 
DR RENILDO 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 
SALA 206 06 
MARLYESCRITO
RIO DOS 
ADVOGADOS 
FROTA E 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 SALA 207 06 SALA VAGA 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 SALA 208 06 SALA VAGA 
330455705200500 
ESTRADA 
INTENDENTE 
MAGALHÃES, 1195 SALA 209 06 SALA VAGA 
 
 
Tabela 16 – Dados do IPTU para imóveis abandonados situados no mesmo número de porta 
CLNP 
Complem
ento Tributação Inscrição Utilização Tipologia Posição 
2581701195 A Não residencial 11306438 Não residencial Loja Térreo 
2581701195 B Não residencial 11306446 Não residencial Loja Térreo 
2581701195 C Não residencial 11306453 Não residencial Loja Térreo 
2581701195 FDS Residencial 8812257 Residencial Apartamento Fundos 
2581701195 Não residencial 15053739 Escritório Sala Frente 
2581701195 SAL 202 Não residencial 15053747 Escritório Sala Frente 
2581701195 SAL 203 Não residencial 15053754 Escritório Sala Frente 
2581701195 SAL 204 Não residencial 15053762 Escritório Sala Frente 
2581701195 SAL 205 Não residencial 15053770 Escritório Sala Frente 
2581701195 SAL 206 Não residencial 15053788 Escritório Sala Frente 
2581701195 SAL 207 Não residencial 15053796 Escritório Sala Frente 
2581701195 SAL 208 Não residencial 15053804 Escritório Sala Frente 
2581701195 SAL 209 Não residencial 15053812 Escritório Sala Frente 
 
 
150 
 
 
 Como podemos perceber, apesar do endereço informado no CNEFE ter sido 
localizado na base de CLNP, as formas de preenchimento do complemento do 
endereço são diferentes nas duas bases, o que torna a comparação automática 
complexa, exigindo um grande esforço para consolidação no mesmo padrão. 
A partir do IPTU, algumas informações poderiam ser levantadas, como: Ano do 
exercício, Inscrição, CLNP, Tributação, Utilização (terreno, residencial, escritório, 
indústria, hospital, colégio, armazém/depósito, oficina, templo, entre outros), 
Tipologia (terreno, casa, apartamento, sala, loja, galpão, armazém/depósito, 
indústria, entre outros), Condição, Situação, Patrimônio (público, particular), 
Benfeitoria, Posição (frente, lateral, fundos), Área construída, Área territorial, 
Testada real, Idade, CEP, Valor base de cálculo, Valor tributável, Área construída e 
Área do terreno. 
Através da inscrição imobiliária também é possível consultar os imóveis em 
dívida ativa. Alguns casos de imóveis abandonados são imóveis em dívida ativa, 
como alguns do estudo realizado pela SMU, conforme apresentado em capítulo 
anterior. 
Outra informação essencial para promoção de utilização dos vazios urbanos é 
a identificação do proprietário, isto é, integração com o registro de imóveis. Não 
existe essa associação, apenas a informação no IPTU em relação ao endereço de 
cobrança.Em relação aos próprios municipais, embora não haja igualmente a 
relação entre os cadastros, o trabalho de georreferenciamento feito pela 
Superintendência de Patrimônio Imobiliário permite localizar de forma muito genérica 
aqueles que têm o município como titularidade. Assim, a questão da identificação do 
proprietário é outra que, ainda que essencial, encontra muitos obstáculos para seu 
conhecimento. 
Portanto, para este estudo foi possível apenas a análise a partir das próprias 
informações existentes no próprio Censo/CNEFE. 
 
 
 
151 
 
 
5.2.2 Classificação segundo tipos de vazios urbanos 
5.2.2.1 Tipos de domicílios vagos 
Para os domicílios vagos, procurou-se classificar segundo unidades 
unifamiliares (casa) e multifamiliares (prédios/apartamentos). Como descrito 
anteriormente nos passos metodológicos, o endereço no CNEFE apresenta o campo 
de complemento, dividido nos campos “Elemento” e “Valor”; o primeiro é utilizado 
para preenchimento textual (apartamento, bloco), e o segundo, para preenchimento 
numérico (101, A), existindo a possibilidade de até 6 diferentes preenchimentos para 
o mesmo endereço, como apresentado na figura 58. 
 
Figura 58 – Campos da tabela do CNEFE utilizados para identificação do tipo de domicílio 
 
 
A partir de uma leitura geral verificou-se estar preenchido com o conteúdo 
“apartamento” ou “bloco”. Os casos em que estava preenchido como “casa” não 
eram utilizados para unidades individuais, mas se tratavam de casos em que para o 
mesmo endereço havia mais de uma casa (casa 1, casa 2, etc.). Assim, assumiu-se 
de forma genérica que os casos em que o campo “Elemento” estava preenchido, 
tratava-se de unidade unifamiliar – casa – e os campos sem preenchimento seriam 
unidades multifamiliares – apartamento. 
152 
 
 
Vale mencionar as características dos domicílios particulares permanentes 
segundo IBGE 2010, no quesito “Tipo do domicílio”. Quanto ao tipo, classificou-se o 
domicílio particular permanente como: 
“Casa – quando localizado em uma edificação de um ou mais pavimentos, desde que ocupada 
integralmente por um único domicílio, com acesso direto a um logradouro (arruamento, vila, avenida, 
caminho etc.), legalizado ou não, independentemente do material utilizado em sua construção; 
Apartamento - quando localizado em edifício: de um ou mais andares, com mais de um domicílio, 
servidos por espaços comuns (hall de entrada, escadas, corredores, portaria ou outras 
dependências); de dois ou mais andares em que as demais unidades eram não residenciais; e de 
dois ou mais pavimentos com entradas independentes para os andares”. 
Encontrou-se 60 resultados de preenchimento para o campo “Elemento_1”. 
Esses resultados foram agrupados entre “casa”, “apartamento” e “outros”. Os demais 
campos para preenchimento de “Elemento_2”, “Elemento_3”, etc. eram utilizados 
nos casos em que o complemento exigia, por exemplo, “Edificio apartamento 301” 
ou “Conjunto 1 bloco 17 apartamento 102”. Por isso, utilizou-se apenas o primeiro 
campo de elemento, que definia claramente a que tipo de domicílio se referia. 
 
Tabela 17 – Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domicílio vago “casa” 
ELEMENTO_1 Quantidade
(nulo) 33.585 
CASA 39.093 
FRENTE 3.021 
FUNDOS 14.537 
LOTE 6.181 
 
Tabela 18 – Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domicílio vago 
“apartamento” 
ELEMENTO_1 Quantidade
ANDAR 3.486 
APARTAMENTO 45.717 
BLOCO 27.230 
153 
 
 
ELEMENTO_1 Quantidade
COBERTURA 1.131 
EDIFICIO 1.529 
PREDIO 793 
QUITINETE 1.914 
SOBRADO 4.780 
TERREO 1.572 
 
Tabela 19 – Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domicílio vago “outros” 
ELEMENTO_1 Quantidade
ALA 53 
ALAMEDA_INTERNA 42 
ANEXO 115 
ARMAZEM 28 
AVENIDA_INTERNA 40 
BANCA 1 
BARRACA 81 
BARRACAO 58 
BOX 68 
CABINE 2 
CAIS 58 
CHACARA 4 
CHALE 11 
COMODO 81 
CONJUNTO 92 
DEPENDENCIA 21 
DEPOSITO 24 
ENTRADA 364 
ESTANCIA 4 
FNS 5 
GALERIA 167 
GARAGEM 55 
GRANJA 5 
ELEMENTO_1 Quantidade
GRUPO 23 
HABITACAO 42 
LADO 194 
LAJE 13 
LOJA 1364 
MODULO 12 
OUTROS 97 
PAVILHAO 2 
PAVIMENTO 14 
PORAO 36 
PORTA 30 
PORTAO 136 
QUADRA 3579 
QUARTO 603 
QUINTA 1 
RUA_INTERNA 579 
SALA 267 
SEDE 1 
SITIO 53 
SOBRELOJA 226 
SUBSOLO 215 
SUITE 24 
TRAVESSA_INTERNA 180 
154 
 
 
Partindo das premissas apresentadas, a tabela 20 e a figura 59 apresentam o 
resultado para esta classificação. 
 
Tabela 20 – Tipos de domicílios vagos por Região de Planejamento 
RP 
Total de 
domicílios 
vagos Casa Apartamento Outros 
1.1 - Centro 8.996 3.701 4.755 540 
2.1 - Zona Sul 21.447 2.302 18.740 405 
2.2 - Tijuca 9.506 2.616 6.597 293 
3.1 - Ramos 3.882 2.087 1.565 230 
3.2 - Méier 13.119 5.787 7.028 304 
3.3 - Madureira 16.656 10.367 5.798 491 
3.4 - Inhaúma 3.795 1.984 1.674 137 
3.5 - Penha 8.367 5.388 2.778 201 
3.6 - Pavuna 8.136 6.253 1.550 333 
3.7 - Ilha do Governador 3.293 1.749 1.429 115 
4.1 - Jacarepaguá 20.317 9.305 10.037 975 
4.2 - Barra da Tijuca 17.393 4.321 12.434 638 
5.1 - Bangu 16.675 12.054 3.808 813 
5.2 - Campo Grande 21.708 13.912 6.045 1.751 
5.3 - Santa Cruz 13.628 11.102 1.643 883 
5.4 - Guaratiba 6.721 5.403 357 961 
TOTAL 193.639 98.331 86.238 9.070 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
155 
 
 
Figura 59 – Domicílios vagos por Região de Planejamento segundo tipo 
 
A divisão proposta entre os tipos é feita no sentido de pensar os imóveis com 
diferentes potenciais de intervenção. Para os imóveis classificados como “casa”, a 
intervenção pode em princípio envolver mudança de uso (de residencial para alguma 
atividade econômica, por exemplo), de acordo com a legislação de uso do solo ou 
como proposta para sua revisão. Os imóveis aqui classificados como “apartamento”, 
por sua vez, implicam em maior dificuldade para mudança de uso, porém podem ser 
aproveitados a partir de políticas como aluguel social ou oferecendo estímulos e 
imposição de regras aos proprietários de forma a promover sua ocupação, como 
cumprimento da função social – no caso, habitação. 
 Pode-se observar uma diferença de perfil muito grande entre as RPs, sendo 
que a predominância de vazios urbanos do tipo casa ou apartamento, ou o equilíbrio 
entre eles, segue o perfil de cada RP. Assim, na Zona Sul, a predominância é de 
apartamentos, ao passo que em Santa Cruz é de casas. Em algumas RPs da Zona 
Oeste, é mais expressiva a presença de domicílios vagos aqui categorizados como 
“outros”. Estes incluem “quadra”, “entrada”, “conjunto”, que são tipos característicos 
de áreas de expansão e pouco consolidadas. 
156 
 
 
5.2.2.2 Tipos de estabelecimentos abandonados 
 Para os estabelecimentos abandonados, utilizou uma consulta no campo 
“identificação do estabelecimento” para diferenciar os principais tipos, isto é, os que 
ocorriam com maior frequência, da tabela de estabelecimentos abandonados. Estes 
foram os tipos “galpão” (255 registros), “loja” ou “lj” (5.500 registros) e “sala” (358 
registros). Em relação ao total de cada um dos tipos de estabelecimentos, tivemos a 
distribuição da seguinte forma: 
• “Galpão”: 255 de 1.646 galpões (15,5 %) 
• “Loja” ou “lj”: 5.500 de 25.767 lojas (21,3 %) 
• “Sala”: 358 de 11.176 salas (3,2 %) (para este, retirou-se da consulta o termo 
“salao”, para que só fossem consideradas salas comerciais, salas, etc.). 
Percebe-se o grande peso das lojas e galpões abandonados em relação ao 
total de estabelecimentos destes tipos. Outros tipos de estabelecimento, como bar, 
restaurante, etc., não tiveram quantitativo considerável para serem incorporados de 
forma individualizada na análise. 
A tabela 21 e a figura 60 apresentam os resultados por RP. 
 
Tabela 21 – Tipos de estabelecimentos abandonados por Região de Planejamento 
RP GALPAO LOJA SALA 
 
OUTROS 
 
TOTAL 
 1.1 - Centro 
 
18 
 
554 
 
24 
 
531 
 
1.127 
 2.1 - Zona Sul 
 
1 
 
259 
 
11 
 
297 
 
5682.2 - Tijuca 
 
4 
 
221 
 
20 
 
180 
 
425 
 3.1 - Ramos 
 
50 
 
440 
 
7 
 
168 
 
665 
 3.2 - Méier 
 
29 
 
529 
 
23 
 
300 
 
881 
 3.3 - Madureira 
 
32 
 
501 
 
64 
 
526 
 
1.123 
 3.4 - Inhaúma 
 
9 
 
157 
 
14 
 
104 
 
284 
 3.5 - Penha 
 
35 
 
327 
 
50 
 
238 
 
650 
 3.6 - Pavuna 
 
6 
 
172 
 
5 
 
133 
 
316 
157 
 
 
 3.7 - Ilha do Governador 
 
- 
 
50 
 
9 
 
60 
 
119 
 4.1 - Jacarepaguá 
 
9 
 
219 
 
62 
 
261 
 
551 
 4.2 - Barra da Tijuca 
 
1 
 
62 
 
8 
 
68 
 
139 
 5.1 - Bangu 
 
27 
 
637 
 
30 
 
368 
 
1.062 
 5.2 - Campo Grande 
 
19 
 
755 
 
17 
 
430 
 
1.221 
 5.3 - Santa Cruz 
 
8 
 
487 
 
14 
 
247 
 
756 
 5.4 - Guaratiba 
 
7 
 
130 - 
 
48 
 
185 
 TOTAL 
 
255 
 
5.500 
 
358 
 
3.959 
 
10.072 
 
 
Figura 60 – Estabelecimentos abandonados por Região de Planejamento segundo tipo 
 
 As lojas são o principal tipo de na composição do total de estabelecimentos 
abandonados, em todas as RPs. Em algumas, outros tipos são numerosos, como as 
salas em Jacarepaguá e os galpões em Ramos. 
 
158 
 
 
5.3 Análises de densidade 
 Embora a maior precisão e totalidade de registros sobre domicílios vagos e 
estabelecimentos abandonados seja por setor censitário, o mapa de densidade 
utilizou os pontos geocodificados como camada de entrada devido ao fato de só 
poderem ser utilizados como dados de entrada desta ferramenta feições do tipo 
ponto ou linha. 
 Utilizou-se a ferramenta estimadora de densidade kernel da extensão Spatial 
Analyst do ArcGIS 10.1. A ferramenta considera a vizinhança ao redor de cada 
ponto da camada de entrada, desenhando sua área de influência por meio de uma 
função matemática para a qual se define o raio de influência de cada ponto. 
 
Figura 61 – Densidade de domicílios vagos 
 
 
159 
 
 
As análises de densidade são importantes para detectar com maior facilidade 
as áreas prioritárias para atuação, em cada um dos casos. 
Deve-se interpretar este mapa com atenção, uma vez que ele não revela 
necessariamente a maior quantidade, mas a concentração. Assim, as regiões da 
Zona Oeste não possuem grande densidade, embora tenham a maior quantidade. 
Fica evidente a grande concentração na Zona Sul, Centro, Tijuca e Méier, com 
algum espraiamento para as outras regiões da Zona Norte. Alguns centros de bairro 
se destacam – Freguesia Jacarepaguá, Barra da Tijuca (Jardim Oceânico), Recreio 
dos Bandeirantes, Bangu e Campo Grande. 
 
Figura 62 – Densidade de estabelecimentos abandonados 
 
No caso dos estabelecimentos abandonados, a concentração é ainda mais 
evidente, com destaque para o Centro, Madureira e Ramos/Penha. Alguns centros 
de bairro também se destacam – Copacabana, Bangu e Campo Grande. 
 
160 
 
 
Figura 63 – Densidade de vazios urbanos 
 
5.4 Análises temporais e relativas 
5.4.1 Comparação inter-censal: análise temporal e relativa sobre 
domicílios vagos 
Em primeiro lugar, apresenta-se dados de população e domicílios para 2000 e 
2010, que permitem verificar a dinâmica das regiões entre os dois Censos. A tabela 
22 e as figuras 64 a 66 apresentam os dados referentes ao total de domicílios. 
 
Tabela 22 – Domicílios particulares permanentes 2000-2010 por Região de Planejamento 
RP DomPartPerm_2000 DomPartPerm_2010 Variação 
 1.1 - Centro 
 
84.845 
 
104.209 22,82%
 2.1 - Zona Sul 
 
239.779 
 
266.126 10,99%
 2.2 - Tijuca 
 
123.897 
 
138.129 11,49%
 3.1 - Ramos 
 
79.276 
 
92.910 17,20%
 3.2 - Méier 
 
137.534 
 
149.090 8,40%
161 
 
 
 3.3 - Madureira 
 
174.973 
 
193.539 10,61%
 3.4 - Inhaúma 
 
58.050 
 
66.001 13,70%
 3.5 - Penha 
 
95.786 
 
101.129 5,58%
 3.6 - Pavuna 
 
101.385 
 
118.026 16,41%
 3.7 - Ilha do Governador 
 
63.420 
 
71.743 13,12%
 4.1 - Jacarepaguá 
 
149.902 
 
203.152 35,52%
 4.2 - Barra da Tijuca 
 
54.618 
 
106.113 94,28%
 5.1 - Bangu 
 
187.632 
 
212.334 13,17%
 5.2 - Campo Grande 
 
137.342 
 
171.702 25,02%
 5.3 - Santa Cruz 
 
86.001 
 
112.598 30,93%
 5.4 - Guaratiba 
 
27.907 
 
37.644 34,89%
 TOTAL 
 
1.802.347 
 
2.144.445 18,98%
 
 
Figura 64 – Domicílios por Região de Planejamento (2000) 
 
 
162 
 
 
Figura 65 – Domicílios por Região de Planejamento (2010) 
 
 
Figura 66 – Variação domicílios 2000 / 2010 por Região de Planejamento 
 
163 
 
 
 A região da Barra da Tijuca é a que possuiu aumento mais expressivo na 
quantidade de domicílios, praticamente dobrando nos últimos 10 anos, 
acompanhada por um ritmo também acentuado por Jacarepaguá e as regiões da 
Zona Oeste – Campo Grande, Santa Cruz e Guaratiba. As regiões do Centro, 
Ramos e Pavuna também merecem destaque. 
A tabela 23 e as figuras 67 a 69 apresentam os números de 2000 e 2010 para 
população. 
 
Tabela 23 – Pessoas em domicílios particulares permanentes 2000-2010 por Região de 
Planejamento 
RP 
 
PessDomPartPerm_2000 PessDomPartPerm_2010 Variação 
 1.1 - Centro 
 
259.180 
 
290.269 12,00%
 2.1 - Zona Sul 
 
626.280 
 
636.315 1,60%
 2.2 - Tijuca 
 
363.667 
 
369.652 1,65%
 3.1 - Ramos 
 
262.273 
 
282.353 7,66%
 3.2 - Méier 
 
432.618 
 
433.737 0,26%
 3.3 - Madureira 
 
575.449 
 
574.427 -0,18%
 3.4 - Inhaúma 
 
194.531 
 
203.445 4,58%
 3.5 - Penha 
 
316.167 
 
320.465 1,36%
 3.6 - Pavuna 
 
349.741 
 
366.339 4,75%
 3.7 - Ilha do Governador 
 
210.436 
 
211.295 0,41%
 4.1 - Jacarepaguá 
 
501.937 
 
606.720 20,88%
 4.2 - Barra da Tijuca 
 
173.207 
 
300.522 73,50%
 5.1 - Bangu 
 
651.043 
 
655.454 0,68%
 5.2 - Campo Grande 
 
482.824 
 
541.260 12,10%
 5.3 - Santa Cruz 
 
309.220 
 
367.381 18,81%
 5.4 - Guaratiba 
 
98.853 
 
122.593 24,02%
 TOTAL 
 
5.807.426 
 
6.282.227 8,18%
 
 
164 
 
 
Figura 67 – População por Região de Planejamento (2000) 
 
Figura 68 – População por Região de Planejamento (2010) 
 
 
165 
 
 
Figura 69 – Variação população 2000 / 2010 por Região de Planejamento 
 
 
Os dados de população apontam para a mesma direção daqueles para 
domicílios, porém em menor intensidade, com a região da Barra da Tijuca mais uma 
vez à frente, seguida por Jacarepaguá, Campo Grande, Santa Cruz e Guaratiba. 
Uma vez que a informação sobre domicílios particulares permanentes vagos 
também foi levantada no Censo Demográfico 2000, seguindo os mesmos conceitos, 
foi possível a comparação 2000-2010, o que permite entender a evolução dos 
domicílios vagos na cidade nos últimos anos. No Censo 2000, no entanto, não foi 
levantado o estabelecidos, sendo a constituição do CNEFE uma construção do 
Censo 2010, o que não possibilitou a comparação completa, considerando os vazios 
urbanos edificados não residenciais. 
 
 
 
166 
 
 
Figura 70 – Domicílios vagos por setor censitário (2000) 
 
Figura 71 – Domicílios vagos por Região de Planejamento (2000) 
 
167 
 
 
Tabela 24 – Domicílios particulares permanentes vagos 2000-2010 por Região de Planejamento 
RP Domicílios vagos 2000 Domicílios vagos 2010 Variação 
1.1 - Centro 13.182 8.996 -31,8%
2.1 - Zona Sul 27.376 21.447 -21,7%
2.2 - Tijuca 13.445 9.506 -29,3%
3.1 - Ramos 8.683 3.882 -55,3%
3.2 - Méier 17.223 13.119 -23,8%
3.3 - Madureira 20.445 16.656 -18,5%
3.4 - Inhaúma 6.409 3.795 -40,8%
3.5 - Penha 10.725 8.367 -22,0%
3.6 - Pavuna 10.463 8.136 -22,2%
3.7 - Ilha do Governador 7.103 3.293 -53,6%
4.1 - Jacarepaguá 18.840 20.317 7,8%
4.2 - Barra da Tijuca 16.596 17.393 4,8%
5.1 - Bangu 18.183 16.675 -8,3%
5.2 - Campo Grande 18.218 21.708 19,2%
5.3 - Santa Cruz 11.453 13.628 19,0%
5.4 - Guaratiba 5.135 6.721 30,9%
 
Figura 72 – Variação domicílios vagos 2000 / 2010 por Região de Planejamento 
 
 Com os dados comparados de domicílios vagos, totalde domicílios e total de 
pessoas entre 2000 e 2010, é possível analisar a relação do crescimento 
(populacional e de domicílios) das regiões da cidade e o aumento dos domicílios 
vagos nos últimos 10 anos. As áreas com maiores taxas de crescimento são 
168 
 
 
também as com crescimento de vazios urbanos do tipo domicílio, porém inverte-se a 
ordem: Barra da Tijuca é a que teve menor crescimento na quantidade de domicílios 
vagos, seguida por Jacarepaguá, ao passo que as regiões da Zona Oeste são as 
que tem maior incremento – Santa Cruz, Campo Grande e a líder, Guaratiba. Porém, 
as outras áreas que apresentaram aumentos expressivos em população e domicílios 
vão ter redução no número de domicílios vagos. O destaque vai para Ramos, que, 
sendo uma das regiões onde houve maior aumento nas outras informações, quando 
consideramos os domicílios vagos foi a de maior redução de todas – queda de mais 
da metade. 
 A análise intertemporal permite alguns direcionamentos básicos para avaliar a 
evolução das políticas urbanas dos últimos 10 anos na cidade. Claramente, há uma 
distinção quando comparamos as regiões mais centrais em relação às frentes de 
expansão urbana. As áreas da cidade com maior dinâmica imobiliária são as que 
tiveram maior aumento no número de vazios, e o fato de estarem incluídos na 
metodologia do IBGE os domicílios correspondentes a lançamentos recentes ainda 
não ocupados pode ter influenciado esse resultado, explicando o afastamento de 
Ramos das regiões da Zona Oeste, Jacarepaguá e Barra da Tijuca. Estes dados não 
são conclusivos, exigindo outras análises, mas servem para apontar um 
direcionamento das políticas públicas em relação ao tratamento da questão, uma 
vez que revelam que o aumento no total de domicílios e população também levou a 
um aumento no número de domicílios vagos. 
Em números absolutos, algumas RPs possuem relativamente mais domicílios 
e outras, mais estabelecimentos, o que torna necessária a análise em termos 
relativos, considerando a quantidade de vazios urbanos em comparação com o total 
de imóveis de cada espécie em determinada RP. Assim, as análises relativas, 
comparando a relação entre os domicílios vagos sobre o total de domicílios e a 
população fornecem outros dados relevantes à análise. 
 
 
 
 
169 
 
 
Tabela 25 – Relação domicílios vagos / total de domicílios 2000-2010 
RP 
Relação 
domicílios 
vagos / total de 
domicílios 
(2000) 
Posição 
no 
ranking 
2000 
Relação 
domicílios 
vagos / total 
de domicílios 
(2010) 
Posição 
no 
ranking 
2010 
Variação na 
relação 
domicílios vagos 
/ total de 
domicílios 2000 - 
2010 
1.1 - Centro 0,155366 3ª 0,086327 7ª -44,4%
2.1 - Zona Sul 0,114172 9ª 0,08059 10ª -29,4%
2.2 - Tijuca 0,108518 14ª 0,06882 13ª -36,6%
3.1 - Ramos 0,109529 13ª 0,041782 16ª -61,9%
3.2 - Méier 0,125227 7ª 0,087994 6ª -29,7%
3.3 - Madureira 0,116847 8ª 0,08606 8ª -26,3%
3.4 - Inhaúma 0,110405 12ª 0,057499 14ª -47,9%
3.5 - Penha 0,111968 11ª 0,082736 9ª -26,1%
3.6 - Pavuna 0,103201 15ª 0,068934 12ª -33,2%
3.7 - Ilha do 
Governador 0,111999 10ª 0,0459 15ª -59,0%
4.1 - Jacarepaguá 0,125682 6ª 0,100009 5ª -20,4%
4.2 - Barra da 
Tijuca 0,303856 1ª 0,16391 2ª -46,1%
5.1 - Bangu 0,096908 16ª 0,078532 11ª -19,0%
5.2 - Campo 
Grande 0,132647 5ª 0,126428 3ª -4,7%
5.3 - Santa Cruz 0,133173 4ª 0,121032 4ª -9,1%
5.4 - Guaratiba 0,184004 2ª 0,178541 1ª -3,0%
 
 
170 
 
 
Figura 73 – Relação domicílios vagos / total de domicílios por Região de Planejamento (2000) 
 
 
Figura 74 – Relação domicílios vagos / total de domicílios por Região de Planejamento (2010) 
 
171 
 
 
Figura 75 – Variação na relação domicílios vagos / total de domicílios por Região de Planejamento 
2000 - 2010 
 
 
 A análise relativa permite chegar a algumas conclusões. Em primeiro lugar, 
todas as regiões tiveram redução no número relativo de domicílios vagos. As regiões 
da Zona Oeste, porém, são as que tiveram menor redução, informação que somada 
à anterior permite afirmar que são as áreas onde a atenção com relação aos 
domicílios vagos deve ser maior. Ramos figura como a região de maior queda 
também no valor relativo, seguida de perto pela Ilha do Governador. 
 O fato de as áreas da Zona Oeste com maior aumento de população e 
domicílios terem sido também as que tiveram a menor redução no número de 
domicílios vagos sobre o total de domicílios pode indicar que esse crescimento teve 
pouca relação com a reutilização de vazios urbanos. Para essas áreas, a relação de 
domicílios vagos sobre o total continua sendo a mais alta do município. 
 
 
172 
 
 
Tabela 26 – Taxa domicílios vagos / habitantes 2000-2010 
 
RP 
Domicílios 
vagos / 
mil 
habitantes 
(2000) 
Posição 
no 
ranking 
2000 
Domicílios 
vagos / 
mil 
habitantes 
(2010) 
Posição 
no 
ranking 
2010 
Variação na 
taxa domicílios 
vagos / mil 
habitantes 
2000 - 2010 
1.1 - Centro 50,86041 3ª 30,99194 7ª -39,1%
2.1 - Zona Sul 43,71208 4ª 33,70501 5ª -22,9%
2.2 - Tijuca 36,97064 9ª 25,71608 11ª -30,4%
3.1 - Ramos 33,10673 13ª 13,74875 16ª -58,5%
3.2 - Méier 39,8111 5ª 30,24644 8ª -24,0%
3.3 - Madureira 35,52878 10ª 28,99585 9ª -18,4%
3.4 - Inhaúma 32,94591 14ª 18,65369 14ª -43,4%
3.5 - Penha 33,92195 11ª 26,10894 10ª -23,0%
3.6 - Pavuna 29,91642 15ª 22,20894 13ª -25,8%
3.7 - Ilha do Governador 33,75373 12ª 15,58485 15ª -53,8%
4.1 - Jacarepaguá 37,53459 7ª 33,48662 6ª -10,8%
4.2 - Barra da Tijuca 95,81599 1ª 57,87596 1ª -39,6%
5.1 - Bangu 27,92903 16ª 25,44038 12ª -8,9%
5.2 - Campo Grande 37,73218 6ª 40,10642 3ª 6,3%
5.3 - Santa Cruz 37,03836 8ª 37,09501 4ª 0,2%
5.4 - Guaratiba 51,94582 2ª 54,82369 2ª 5,5%
 
 
 
173 
 
 
Figura 76 – Taxa domicílios vagos / mil habitantes por Região de Planejamento (2000) 
 
Figura 77 – Taxa domicílios vagos / mil habitantes por Região de Planejamento (2010) 
 
174 
 
 
Figura 78 – Variação na taxa domicílios vagos / mil habitantes por Região de Planejamento 2000 - 
2010 
 
 
 A análise comparativa com população tem resultados semelhantes à feita 
para o total de domicílios, e os números por mil habitantes podem ser úteis para 
outras análises dos vazios urbanos que necessitem de enfoque relacionado ao 
quantitativo populacional. 
 
5.4.2 Análise relativa sobre estabelecimentos abandonados 
 
Tabela 27 – Total de estabelecimentos por Região de Planejamento 
 
RP Estabelecimentos 
 1.1 - Centro 
 
18.612 
 2.1 - Zona Sul 
 
19.870 
 2.2 - Tijuca 
 
9.191 
175 
 
 
 3.1 - Ramos 
 
13.884 
 3.2 - Méier 
 
14.098 
 3.3 - Madureira 
 
17.422 
 3.4 - Inhaúma 
 
6.079 
 3.5 - Penha 
 
11.633 
 3.6 - Pavuna 
 
11.257 
 3.7 - Ilha do Governador 
 
4.850 
 4.1 - Jacarepaguá 
 
16.355 
 4.2 - Barra da Tijuca 
 
5.866 
 5.1 - Bangu 
 
22.262 
 5.2 - Campo Grande 
 
19.612 
 5.3 - Santa Cruz 
 
14.515 
 5.4 - Guaratiba 
 
4.770 
 TOTAL 
 
210.276 
 
Figura 79 – Total de estabelecimentos por Região de Planejamento 
 
176 
 
 
 A informação sobre o total de estabelecimentos, retirada diretamente do 
CNEFE, sem necessidade de nenhuma apuração ou consulta específica, serve 
como comparativo entre RPs em relação à vocação de atividades econômicas 
dessas áreas. Bangu aparece em primeiro lugar, seguido por Zona Sul, Campo 
Grande e Centro. 
 
Tabela 28 – Estabelecimentos abandonados por total e por população por Região de Planejamento 
RP 
Relação 
estabelecimentos 
abandonados / 
total de 
estabelecimentos
Posição 
no ranking
Taxa 
estabelecimentos 
abandonados / mil 
habitantes 
Posição no 
ranking 
1.1 - Centro 0,060552 4ª 0,003883 1ª 
2.1 - Zona Sul 0,028586 13ª 0,000893 13ª 
2.2 - Tijuca 0,046241 10ª 0,00115 11ª 
3.1 - Ramos 0,047897 7ª 0,002355 2ª 
3.2 - Méier 0,062491 2ª 0,002031 5ª 
3.3 - Madureira 0,064459 1ª 0,001955 7ª 
3.4 - Inhaúma 0,046718 9ª 0,001396 10ª 
3.5 - Penha 0,055876 5ª 0,002028 6ª 
3.6 - Pavuna0,028071 14ª 0,000863 14ª 
3.7 - Ilha do Governador 0,024536 15ª 0,000563 15ª 
4.1 - Jacarepaguá 0,03369 12ª 0,000908 12ª 
4.2 - Barra da Tijuca 0,023696 16ª 0,000463 16ª 
5.1 - Bangu 0,047705 8ª 0,00162 8ª 
5.2 - Campo Grande 0,062258 3ª 0,002256 3ª 
5.3 - Santa Cruz 0,052084 6ª 0,002058 4ª 
5.4 - Guaratiba 0,038784 11ª 0,001509 9ª 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
177 
 
 
Figura 80 – Relação estabelecimentos abandonados / total de estabelecimentos por Região de 
Planejamento 
 
Figura 81 – Taxa estabelecimentos abandonados / mil habitantes por Região de Planejamento 
 
178 
 
 
 A partir das comparações feitas entre estabelecimentos abandonados pelo 
total de estabelecimentos e total de pessoas, alguns comentários importantes 
podem ser tecidos. Existem dois perfis muito distintos que se destacam como 
maiores taxas, o das regiões mais centrais e de ocupação antiga (Centro, Ramos) e 
os das fronteiras de expansão (Campo Grande, Santa Cruz). 
 Em relação à comparação por número de habitantes, é interessante observar 
as regiões com maiores diferenças em relação ao ranking dos domicílios por 
habitantes, que traduzem a diferença de perfil residencial/comercial das regiões. 
 Regiões com perfil residencial predominante caem no ranking, ao passo que 
regiões com perfil comercial predominante sobem no ranking. O Centro aparece com 
a maior taxa de domicílios abandonados por habitante, por ser comparativamente a 
região com maior número de domicílios e menor número de habitantes. A Barra da 
Tijuca, sendo a região com maior taxa de domicílios vagos por habitante, é a região 
com menor taxa de estabelecimentos abandonados por habitante. Em Ramos 
observamos o inverso: menor taxa de domicílios vagos por habitante e segunda 
maior taxa de estabelecimentos abandonados por habitante, atrás apenas do 
Centro. 
 Essas comparações permitem concluir que existem fatores de ordem 
econômica e social distintos na produção e manutenção de vazios urbanos do tipo 
domicílio e estabelecimento. 
Foi feita para os estabelecimentos a análise da relação por meio das faces de 
quadra (figura 82). 
 
 
 
 
 
 
 
179 
 
 
Figura 82 – Relação estabelecimentos abandonados / total por faces de quadra 
 
 A partir dessa escala de análise, é possível analisar no detalhe a influência de 
fatores confrontantes às faces, como por exemplo eixos viários e de transporte sobre 
trilhos, que não vão ter impacto sobre todo um setor censitário ou quadra, mas 
apenas a face de quadra que fica em frente, como será exemplificado no próximo 
capítulo. 
 
5.4.3 Análise relativa sobre vazios urbanos 
 
Tabela 29 – Vazios urbanos por totais de domicílios e população por Região de Planejamento 
RP 
Total de 
vazios 
urbanos 
Relação vazios 
urbanos / mil 
domicílios 
Posição no 
ranking 
(domicílios)
Taxa vazios 
urbanos / mil 
habitantes 
Posição no 
ranking 
(habitantes)
1.1 - Centro 10123 97,141322 6ª 34,874547 5ª
2.1 - Zona Sul 22015 82,723973 11ª 34,597644 6ª
2.2 - Tijuca 9931 71,89656 12ª 26,865809 12ª
3.1 - Ramos 4547 48,939834 15ª 16,103955 16ª
180 
 
 
3.2 - Méier 14000 93,903012 7ª 32,277624 8ª
3.3 - Madureira 17779 91,862622 8ª 30,950843 9ª
3.4 - Inhaúma 4079 61,802094 14ª 20,049645 14ª
3.5 - Penha 9017 89,163346 9ª 28,137238 10ª
3.6 - Pavuna 8452 71,61134 13ª 23,071527 13ª
3.7 - Ilha do 
Governador 3412 47,558647 16ª 16,148039 15ª
4.1 - 
Jacarepaguá 20868 102,721115 5ª 34,394778 7ª
4.2 - Barra da 
Tijuca 17532 165,220096 2ª 58,338491 1ª
5.1 - Bangu 17737 83,53349 10ª 27,060633 11ª
5.2 - Campo 
Grande 22929 133,539504 3ª 42,362266 3ª
5.3 - Santa Cruz 14384 127,746496 4ª 39,152814 4ª
5.4 - Guaratiba 6906 183,455531 1ª 56,332743 2ª
 
Figura 83 – Relação vazios urbanos / domicílios por Região de Planejamento 
 
 
 
 
 
181 
 
 
Figura 84 – Taxa vazios urbanos / população por Região de Planejamento 
 
 
Algumas análises mais aprofundadas podem ser tecidas a partir dessa 
informação. A primeira delas é a de que, também em termos relativos, não há 
correlação grande entre o percentual de domicílios vagos e o percentual de 
estabelecimentos abandonados por RP. Isto permite afirmar que os fatores que 
levam à existência de domicílios vagos não são os mesmos que levam à existência 
de estabelecimentos abandonados. Também é possível considerar que existem 
inúmeros fatores que levam à existência dos vazios, e que estes influenciam 
diferentemente o mesmo tipo de imóvel em uma RP ou outra. 
 A título de comparação, a média para a cidade do Rio de Janeiro é de 32,5 
vazios urbanos edificados por mil habitantes, valor próximo à Filadélfia, a cidade dos 
EUA com maior quantidade de estruturas abandonadas por mil habitantes – 36,54 –
e bastante a frente da segunda, Baltimore (22,22 estruturas abandonadas por mil 
habitantes), de acordo com o estudo de Pagano e Bowman (2000). 
 
182 
 
 
5.5 Análises comparadas com informações urbanas 
O planejamento sobre vazios urbanos é uma atividade de planejamento 
holística, que não envolve apenas o imóvel em questão, mas também as 
necessidades segundo as características da localidade. O uso do SIG possibilita o 
cruzamento da localização dos vazios urbanos com outras informações do entorno 
que possam ter relação. Neste caso, é possível analisar aqueles fatores que podem 
ser determinantes, tanto para a explicação quanto para a gestão e planejamento 
sobre os vazios urbanos, do ponto de vista espacial, relacionados à localização, 
sejam eles físicos (infraestrutura) ou não (zoneamento urbano). 
Tais cruzamentos podem fornecer, senão a explicação total, alguns fatores 
explicativos e indícios para compreendermos a razão da sua existência e 
manutenção, além da percepção sobre possibilidade de usos futuros. O SIG permite 
realizar análises e descobrir relacionamentos que seriam complexos demais sem o 
seu uso. 
Os vazios urbanos, enquanto potencial, podem gerar uma série de novos 
usos aproveitando a edificação, como usos habitacionais, comerciais e institucionais, 
ou aproveitando apenas seu lote para novas construções, atendendo a finalidades 
logísticas, de infraestrutura ou ainda a partir da qualificação ambiental, como 
espaços livres de recreação e lazer. Tais decisões dependem não apenas do imóvel 
em questão – diferenciando-se o potencial de indústrias abandonadas, 
apartamentos vagos, etc. – como as características do seu entorno e inserção na 
paisagem urbana e o relacionamento com os demais ativos – transportes, 
infraestrutura, áreas verdes, etc. – e fatores não visíveis, como legislação em vigor e 
questões de mercado. 
Por se tratar de vazios urbanos edificados, em contexto de urbano, algumas 
informações do tipo ambiental (área inundável, tipo de solo) e acesso a redes de 
infraestrutura (água, esgoto, gás) não foram consideradas como determinantes para 
diferenciação dos potenciais, pois se referem à possibilidade de ocupação e como 
se tratam de áreas já ocupadas não seriam um impeditivo, nem influenciariam assim 
a diferenciação e decisão do que seria útil para o desenvolvimento de um vazio 
urbano ou outro. 
183 
 
 
 A seguir, serão realizadas algumas análises para exemplificar o uso do SIG 
na gestão sobre os vazios urbanos e as possibilidades de planejamento. 
 
5.5.1 Transportes 
 A figura 85 apresenta os transportes de massa – trem e metrô. 
 
Figura 85 – Transporte público de massa no Rio de Janeiro 
 
 
Foi feita uma análise espacial para verificar a proximidade de vazios em 
relação às estações. 
Em um raio de 1km das estações de trem, contabiliza-se 36.613 (28,7% do 
total) domicílios vagos e 3.375 (47,7% do total) estabelecimentos abandonados. 
Em um raio de 1km das estações de metrô, contabiliza-se 27.704 (21,7% do 
total) domicílios vagos e 1.582 (22,4% do total) estabelecimentos abandonados. 
184 
 
 
As variações em cada tipo de estação são reflexo tanto da localização e 
quantidade das estações quanto dos perfis das áreasonde as linhas cruzam. 
 No caso do transporte, buscou-se analisar a influência das linhas de trem em 
relação às faces confrontantes. Para tanto, utilizou-se uma consulta espacial para 
selecionar as faces de quadra completamente dentro de um raio de 50m da linha de 
trem – essas foram consideradas como as faces confrontantes (figura 86). 
 
Figura 86 – Relação estabelecimentos abandonados / total por faces confrontantes com linha do trem 
 
A média de estabelecimentos abandonados/total de estabelecimentos por 
face é de 3,7% na cidade, enquanto para as faces confrontantes à linha de trem 
esse valor sobre para 5,8%. As áreas de linha de trem em geral apresentam maior 
abandono, por fatores de ordem urbana do ponto de vista físico – em geral são 
áreas degradadas devido ao efeito de externalidade negativa. Essa é uma análise 
geral que permite maior detalhamento na escala de projetos e planos de intervenção 
urbana. 
185 
 
 
5.5.2 Habitação 
A insuficiência das políticas habitacionais que garantam a oferta de moradias 
para as camadas mais pobres da população urbana através do mercado imobiliário 
formal ajuda a explicar a expansão horizontal e vertical das áreas informais já 
existentes, assim como a ocupação de novos terrenos e também o mercado 
imobiliário informal. 
 Para quantificar os vazios urbanos em favelas cariocas, foram utilizados os 
setores de aglomerados subnormais, definidos pelo IBGE como “conjunto 
constituído por 51 ou mais unidades habitacionais caracterizadas por ausência de 
título de propriedade e pelo menos uma das características: irregularidade das vias 
de circulação e do tamanho e forma dos lotes e/ou; carência de serviços públicos 
essenciais (como coleta de lixo, rede de esgoto, rede de água, energia elétrica e 
iluminação pública)” (IBGE, 2010). Por serem um tipo de setor, a quantificação foi 
feita filtrando os setores pertencentes a este tipo, depois agregando por região de 
planejamento. 
 
Tabela 30 – Domicílios vagos em aglomerados subnormais por Região de Planejamento 
RP 
Domicílios 
vagos em 
setores não 
especiais 
% Domicílios 
vagos em 
setores não 
especiais 
Domicílios 
vagos em 
aglomerados 
subnormais 
% Domicílios 
vagos em 
setores não 
especiais 
TOTAL 
1.1 - Centro 7.463 83,0% 1.533 17,0% 8.996
2.1 - Zona Sul 19.833 92,5% 1.614 7,5% 21.447
2.2 - Tijuca 9.010 94,8% 496 5,2% 9.506
3.1 - Ramos 2.864 73,8% 1.018 26,2% 3.882
3.2 - Méier 12.234 93,3% 885 6,7% 13.119
3.3 - Madureira 15.619 93,8% 1.037 6,2% 16.656
3.4 - Inhaúma 3.577 94,3% 218 5,7% 3.795
3.5 - Penha 7.682 91,8% 685 8,2% 8.367
3.6 - Pavuna 6.752 83,0% 1.384 17,0% 8.136
3.7 - Ilha do 
Governador 2.797 84,9% 496 15,1% 3.293
4.1 - Jacarepaguá 16.141 79,4% 4.176 20,6% 20.317
4.2 - Barra da 
Tijuca 15.193 87,4% 2.200 12,6% 17.393
5.1 - Bangu 14.072 84,4% 2.603 15,6% 16.675
186 
 
 
5.2 - Campo 
Grande 20.120 92,7% 1.588 7,3% 21.708
5.3 - Santa Cruz 12.007 88,1% 1.621 11,9% 13.628
5.4 - Guaratiba 5.850 87,0% 871 13,0% 6.721
TOTAL 171.214 88,4% 22.425 11,6% 193.639
 
 
Tabela 31 – Estabelecimentos abandonados em aglomerados subnormais por Região de 
Planejamento 
RP 
Estabelecimentos 
abandonados em 
setores não 
especiais 
% 
Estabelecimentos 
abandonados em 
setores não 
especiais 
Estabelecimentos 
abandonados em 
aglomerados 
subnormais 
% 
Estabeleciment
os 
abandonados 
em 
aglomerados 
subnormais 
TOTAL
1.1 - Centro 1.087 96,5% 40 3,5% 1.127
2.1 - Zona Sul 538 94,7% 30 5,3% 568
2.2 - Tijuca 416 97,9% 9 2,1% 425
3.1 - Ramos 615 92,5% 50 7,5% 665
3.2 - Méier 831 94,3% 50 5,7% 881
3.3 - 
Madureira 1.099 97,9% 24 2,1% 1.123
3.4 - Inhaúma 257 90,5% 27 9,5% 284
3.5 - Penha 634 97,5% 16 2,5% 650
3.6 - Pavuna 265 83,9% 51 16,1% 316
3.7 - Ilha do 
Governador 104 87,4% 15 12,6% 119
4.1 - 
Jacarepaguá 445 80,8% 106 19,2% 551
4.2 - Barra da 
Tijuca 99 71,2% 40 28,8% 139
5.1 - Bangu 956 90,0% 106 10,0% 1.062
5.2 - Campo 
Grande 1.173 96,1% 48 3,9% 1.221
5.3 - Santa 
Cruz 711 94,0% 45 6,0% 756
5.4 - 
Guaratiba 163 88,1% 22 11,9% 185
TOTAL 9.393 93,3% 679 6,7% 10.072
 
 
 
 
187 
 
 
5.5.2.1 Indústrias abandonadas e novas estratégias de habitação 
popular 
Apesar das diversas iniciativas conduzidas pelo Estado visando à oferta de 
moradia para as camadas de baixa renda via mercado formal, estas políticas 
continuam insuficientes no enfrentamento da questão habitacional. Recentemente, 
paralelamente à expansão horizontal, verticalização e surgimento de novas favelas, 
do mercado imobiliário informal, e o crescimento dos loteamentos irregulares, a 
ocupação de imóveis abandonados também vem sendo adotada como estratégia de 
moradia pelas camadas urbanas mais pobres. No caso da cidade do Rio de Janeiro, 
muitas dessas ocupações se dão em fábricas e indústrias abandonados, imóveis 
com grande área territorial, que atendiam a um uso relacionado a um contexto 
econômico diferente do que vive a cidade atualmente, resultantes do esvaziamento 
industrial sofrido pela cidade, sendo reflexo também da ausência de políticas 
públicas concretas e eficientes de incentivo à reutilização dos vazios urbanos 
industriais. Este fenômeno tem relação direta com a capacidade de planejamento e 
gestão municipal, uma vez que a falta de um cadastro territorial atualizado, que 
possibilite fazer um acompanhamento das mudanças no uso do solo, representa um 
grande obstáculo para as políticas de requalificação dessas áreas, hoje estagnadas 
e degradadas (SOUZA, 2012b). Dada a grande escala (área) desses imóveis 
industriais e algumas experiências na área de habitação, dedicaremos essa seção a 
esses tipos de vazios urbanos funcionais. 
A ocupação de imóveis abandonados para moradia popular expressa a 
complexidade de relações na produção do hábitat urbano, onde percebe-se os 
conflitos de interesses entre o direito à propriedade privada e o direito à moradia e à 
cidade. O melhor conhecimento desde fenômeno possibilita reconhecer e 
compreender a produção de novas formas urbano-espaciais decorrentes desses 
conflitos. A utilização dos vazios urbanos para fins de habitação popular é ao mesmo 
tempo uma ação autogestionada de inclusão dos grupos excluídos – introduzindo 
novas formas de sociabilidade urbana – quanto uma oportunidade para melhor 
gestão do solo urbano pelo Estado, com novas ações/intervenções que podem 
garantir a reutilização dos vazios urbanos ainda não ocupados para o cumprimento 
da função social da propriedade e da cidade. 
188 
 
 
A relação entre as indústrias hoje abandonadas e a habitação social no Rio 
de Janeiro é histórica e suas origens são entrelaçadas. Com o processo de 
industrialização e urbanização na cidade, a falta de espaço e necessidades de 
moradias baratas levou ao aumento da quantidade de habitações coletivas, como 
solução encontrada para a crise habitacional. No início do século XIX, a provisão de 
moradia para os trabalhadores por parte dos patrões era uma prática comum na 
relação moradia/trabalho e grande parte dos trabalhadores morava no próprio local 
de trabalho. Tal prática foi rompida com a modernização, e a solução clássica para 
garantir a proximidade do morador às indústrias foi a construção das vilas operárias 
(VAZ, 2002). Essas foram construídas principalmente entre a década de 1880 e a 
década de 1920, quando questões conjunturais – tais como o aumento da oferta de 
mão-de-obra e as leis de proteção ao inquilinato, que garantiam a permanência 
mesmo dos operários desempregados – levaram ao seu declínio (VAZ, 2002). 
Diversos autores, como Abramo (2003), Abreu (2008) e Silva (2005), 
apresentam a proximidade das indústrias como um dos fatores de surgimento e 
expansão de muitas favelas cariocas. A favela aparece como a principal solução de 
moradia para a população sem renda suficiente para adquirir habitação bem 
localizada via mercado formal, com preferência locacional pela proximidade dos 
centros de emprego e da infraestrutura de transportese serviços, ainda que na 
maioria das vezes em situações de extrema precariedade das habitações e de 
irregularidade urbanística e fundiária. Como indica Silva (2005), dados do Censo da 
Prefeitura do Distrito Federal na década de 1940 apontavam a presença significativa 
de que metade dos moradores das favelas eram trabalhadores das indústrias; a 
partir do Censo de 1960 os dados apontam redução drástica nesses números, 
embora ainda significativa em algumas regiões da cidade como Méier e Irajá. De 
acordo com a Silva (2005, p. 112), “as áreas de concentração industrial no início da 
década de 1960 correspondiam, em parte, aos locais de concentração de favelas 
nas áreas mais tradicionais; o mesmo se observara em bairros mais recentes, 
localizados em zonas suburbanas de desenvolvimento, já no período a partir da 
década de 1950”. 
A concentração industrial na cidade do Rio de Janeiro inicialmente se deu na 
área central e nas proximidades do porto, em razão da necessidade de escoamento 
189 
 
 
da produção. Todavia, com a expansão da rede ferroviária para os subúrbios, a 
partir do início do século XX, começa um processo de difusão espacial, dando-se 
preferência à ampla disponibilidade de terras nos subúrbios, com preços mais 
baratos que os solos urbanizados centrais. 
A expansão das ofertas de emprego que resultou da instalação das indústrias 
em outras áreas da cidade além do Centro levou também a um grande fluxo 
populacional e ao surgimento das primeiras favelas nessas áreas. Entre as primeiras 
fábricas instaladas nos subúrbios da Zona Norte estão a Cisper (produção de 
vidros), em 1917, e a General Eletric (fábrica de lâmpadas) e a Marvin (fábrica de 
parafusos e pregos), em 1921, localizadas no bairro de Maria da Graça. Entre as 
pioneiras estava também a Companhia Nacional de Tecidos Nova América, que se 
instalou no ano de 1924 em Del Castilho. Data dessa mesma época o surgimento da 
favela do Jacarezinho, da qual muitos moradores eram operários nessas fábricas 
(ABREU, 2008). 
A partir da década de 1930, com o apoio do Estado, sobretudo através de 
obras de saneamento ambiental e de transportes, a atividade industrial e a ocupação 
residencial vão se intensificar nos subúrbios atendidos pelos ramais ferroviários da 
Leopoldina, Linha Auxiliar e Rio d’Ouro, que até então eram secundários. A 
intervenção mais expressiva do Estado no período é o decreto-lei 6.000/37, que vai 
definir pela primeira vez um zoneamento industrial para a cidade. Neste zoneamento 
estavam incluídas as áreas suburbanas recém ocupadas, em detrimento dos bairros 
de produção fabril tradicional da Zona Sul e Centro, que ficaram fora da lei de 
zoneamento industrial, e cujos terrenos em crescente valorização foram 
gradativamente sendo deixados pelas indústrias para a ocupação de moradias das 
classes mais abastadas. Enquanto isso, um fluxo intenso de indústrias se dirigia 
para o subúrbio, que já dispunha de linhas ferroviárias e de energia elétrica, seguido 
pelos fluxos de trabalhadores pobres que ocupariam e adensariam essas áreas – e 
suas favelas. A Avenida Brasil, inaugurada em 1946, visando à ocupação de novos 
terrenos pelas indústrias, é considerada por Abreu (2008) como o melhor exemplo 
de integração entre Estado e indústria no período que vai de 1930 a 1950. A 
necessidade de mão-de-obra numerosa, barata e próxima conduz à expansão e 
adensamento das favelas; o Censo Demográfico de 1948 já revelava que 44% 
190 
 
 
destes assentamentos situavam-se na AP3. Algumas favelas que aparecem nesse 
período são a Nova Brasília (década de 40, em Bonsucesso) e Fernão Cardim 
(década de 50, nas adjacências da fábrica da Klabin, no Cachambi) (ABRAMO, 
2003). 
A figura 87 apresenta a relação entre os transportes, favelas e indústrias. 
 
Figura 87 – Indústrias, favelas e transportes na AP3 do Rio de Janeiro 
 
Fonte: Souza, 2012b. 
 
Através da figura é possível perceber a forte influência das linhas ferroviárias 
e dos eixos viários na localização das áreas industriais, assim como a sua relação 
com a distribuição das favelas. Também é notável a grande concentração de áreas 
industriais ao longo da Avenida Brasil, que em consequência do processo de 
fechamento das indústrias potencialmente apresenta a maior quantidade de 
edificações sujeitas ao abandono, merecendo atenção especial. 
191 
 
 
Esta tendência de industrialização na Zona Norte foi contínua, até a década 
de 80, quando tem início um processo de reversão deste quadro, com o fenômeno 
da desindustrialização que afetou a cidade como um todo e esta área da cidade de 
forma ainda mais acentuada. O fenômeno, com fatores de repulsão de natureza 
interna como as externalidades negativas causadas por violência urbana e 
problemas de mobilidade, além dos altos custos – por exemplo, para manutenção de 
imóveis – diminuem a sua atratividade para as atividades econômicas e os fluxos 
populacionais, ao passo que fatores de atração de natureza externa, como oferta de 
incentivos fiscais de outras localidades, têm incentivado a instalação das indústrias 
em seus territórios (DINIZ FILHO, 2005; SOUZA, 2004). Todos esses fatores 
influenciam na saída das indústrias das grandes cidades, o que permite 
compreender a existência e a distribuição dos espaços industriais ociosos. 
Mecanismos especulativos também estão por trás da manutenção dos antigos 
imóveis industriais como reservas de valor nessas áreas que após um longo período 
de degradação atualmente recebem uma série de iniciativas, como a série de 
decretos municipais, apresentados no capítulo 3. 
No contexto da questão habitacional atual, as ocupações de indústrias 
abandonadas, apontada por alguns autores como Martins (2008) como um novo tipo 
de moradia coletiva informal, possuem laços com as formas históricas das soluções 
de habitações populares e suas formas de coabitação existentes como solução no 
século XIX. Essas ocupações teriam características de “co-propriedades populares”, 
uma vez que, considerado o estabelecimento de regras de convivência entre seus 
moradores, representaria a emergência de um novo modo de habitação popular 
tomando como referencial os condomínios fechados, aponta Martins (2012) a partir 
do estudo de caso das ocupações na Avenida Brasil. Souza (2012a) apresenta 
aspectos morfológicos, urbanísticos, socioeconômicos e jurídicos que representam 
singularidades das ocupações em indústrias abandonadas em relação às favelas 
“convencionais”: ocupação organizada de estrutura arquitetônica adaptada, não 
orgânica; diferentes usos no interior do mesmo edifício; integração física com a 
cidade formal; definição urbanística: endereço reconhecido, porém irregular 
(domicílios improvisados); heterogeneidade e diversidade dos ocupantes; auto-
organização e gestão comunitária como processos inovadores; regime de 
192 
 
 
condomínio; e diferentes necessidades de intervenção para regularização fundiária e 
urbanística/arquitetônica. 
Resumindo, Souza (2012a) apresenta uma conjunção de fatores explica a 
ocupação das indústrias e fábricas abandonadas. O esvaziamento industrial a partir 
da década de 1980, gerando os vazios urbanos funcionais; mecanismos de 
especulação imobiliária, causando a retenção desses imóveis; o esgotamento da 
“fronteira de expansão” da habitação popular e o mercado imobiliário informal cada 
vez mais caro; a contínua preferência espacial por moradia bem localizada, em 
áreas inseridas no tecido urbano consolidado e com infraestrutura implantada; 
insuficiência das políticas habitacionais para oferta de moradia popular; e por fim, a 
ausência de políticas sistemáticas para reutilização dos vazios urbanos. A 
particularidade das ocupações de indústrias abandonadas em termos de localização 
se comparadas com outras favelas é que não se tratam da escolha de áreas vazias 
para construção de habitações, mas sim a refuncionalização de áreas já edificadas,o que pode inclusive ser entendido como uma revitalização desses espaços até 
então deixados desconectados com o seu entorno, sem a realização de qualquer 
função econômica ou social para a cidade e seus habitantes (Souza, 2012b). 
Em seu trabalho, Silva (2008), a partir do estudo dos casos das indústrias na 
região de Manguinhos, apresenta a diversidade de usos, não apenas habitacionais, 
mas também equipamentos de utilização coletiva – centros sociais, associações de 
moradores, igrejas e cooperativas – que vão ter lugar nesses vazios urbanos. 
A partir do trabalho de Souza (2012b), para a identificação de imóveis 
abandonados ocupados com uso de SIG, pode-se perceber a importância desse tipo 
de habitação sobre vazios urbanos. A metodologia utilizada pelo autor, a partir de 
bases cartográficas de restituição com informações sobre os lotes, edificações, 
topônimos, endereços e identificação de usos – inclusive por indústrias e fábricas – 
e interpretação de imagens aéreas produzidas de diversos anos, em uma sequência 
que possibilita acompanhar as mudanças no uso e ocupação do solo, permitiu 
identificar, na Zona Norte da cidade, as áreas cadastradas pela Prefeitura como 
favelas que tiveram origem na ocupação de indústrias e fábricas abandonadas. Para 
o acompanhamento das áreas, apresenta-se nas figuras a seguir em três momentos: 
em 1999, por volta do período da realização do Censo 2000, antes da ocupação; em 
193 
 
 
2010, período da coleta do Censo 2010, com as áreas já ocupadas; e em 2013, 
momento atual, como as áreas se encontram hoje. 
 
Figura 88 – Ocupação da favela Vida Nova na antiga fábrica da Parmalat 
 
 
 
 
194 
 
 
Figura 89 – Expansão da favela Parque União em antiga indústria 
 
 
 
 
 
 
195 
 
 
Figura 90 – Ocupação das favelas Grefisa e Comunidade do Pedrosa em antigas indústrias
 
 
 
 
As áreas identificadas estão listadas na tabela 32 e espacializadas na figura 
91. 
 
196 
 
 
Figura 91 – Ocupações de imóveis abandonados na AP3 do Rio de Janeiro 
 
Fonte: Souza, 2012b. 
 
Tabela 32 – Características das ocupações em imóveis abandonados na AP3 
Nº  Nome da ocupação  Descrição do 
tipo de indústria
Área 
aprox. 
(m²) 
Período da 
ocupação 
População  Domicílios 
1  Comunidade CCPL  CCPL  34.000 Entre 2000 e 2004  1.576  531 
2  Comunidade do Adonis  Galpão  700 Entre 2000 e 2004  ‐  ‐ 
3 
Engenheiro Alberto 
Haas  Galpão  580 Entre 2000 e 2004  ‐  ‐ 
4  Antiga Company  Company  1.400 Entre 2000 e 2004  ‐  ‐ 
5  Vitória de Manguinhos  CONAB  24.100 Entre 2000 e 2004  ‐  ‐ 
6  Mandela de Pedra  Embratel  29.500 Entre 2005 e 2008  ‐  ‐ 
7  Comunidade do Pedrosa  Indústria  12.600 Entre 2005 e 2008  447  142 
197 
 
 
8  Grefisa  Indústria  25.700 Entre 2000 e 2004  ‐  ‐ 
9 
Parque Everest 
(Aripibuí)  Indústria  16.300 Entre 2000 e 2004  1267  314 
10  Uga‐Uga  Galpão  3.700 Entre 2000 e 2004  408  141 
11  Avenida dos Campeões  Galpão  940 Entre 2000 e 2004  ‐  ‐ 
12  Av. Teixeira de Castro  Galpão  2500 Entre 1976 e 1985  802  267 
13  Avenida Brasil  Borgauto  16.950 Entre 2000 e 2004  1.603  516 
14  Parque União  Indústria   13.450 Entre 2000 e 2004  2.278  589 
15  Vida Nova  Parmalat  40.550 Entre 2005 e 2008  1.160  352 
16  Rua Embaú, nº 425  Transportadora  6.950 Entre 2005 e 2008  84  26 
17  Estrela do Sul  Transportadora  20.800 Entre 2005 e 2008  605  211 
 
Só foi possível identificar a população nos casos em que os setores 
censitários do Censo 2010 coincidiam plenamente com os limites das áreas. 
Considerando apenas aquelas ocupações com dados disponíveis, destaca-se 
a quantidade de pessoas vivendo nestas áreas: mais de 10 mil pessoas, indicando a 
gravidade da precariedade deste tipo de condição de habitação. É possível observar 
que as ocupações em imóveis de antigas indústrias e galpões estão localizadas nos 
bairros que já tiveram grande atividade industrial da Zona Norte da cidade, que hoje 
se encontram em decadência econômica. Apesar da grande variedade entre a área 
das edificações ocupadas – desde o pequeno galpão com pouco mais de 500 m² na 
Rua Engenheiro Alberto Hass, até a ocupação Vida Nova na desativada indústria da 
Parmalat, com mais de 40.000 m² – todas têm em comum a preferência por 
localidades com boa acessibilidade de transportes, pois se percebe a concentração 
próxima a grandes eixos viários, localizações buscadas pelas indústrias que antes 
estavam aí instaladas. 
Uma importante constatação a ser feita é que em dois casos, comunidades 
que surgiram a partir da ocupação de antigas indústrias abandonadas foram 
removidas pela Prefeitura: a Comunidade CCPL e a Mandela de Pedra, como pode 
ser observado nas figuras 92 e 93. 
198 
 
 
Figura 92 – Comunidade CCPL, antes e depois da ocupação e remoção 
 
199 
 
 
Figura 93 – Mandela de Pedra, antes e depois da ocupação e remoção 
 
200 
 
 
Fernandes e Costa (2013) explicam como se deu o processo de ocupação e 
remoção desses dois casos. Tanto no caso da comunidade CCPL quanto em 
Mandela de Pedra – além da Vitória de Manguinhos, que permanece – as 
ocupações das instalações abandonadas foram planejadas baseadas no 
pressuposto de que com a ocupação os moradores seriam cadastrados para 
reassentamento pelo governo, recebendo uma nova casa. A expansão da 
comunidade Mandela de Pedra, ocupando o terreno onde funcionava a Embratel, é 
um exemplo de caso em que o agravamento da violência e outros problemas 
urbanos levaram à saída da empresa, ocorrendo então a expansão e favelização da 
área. Os recorrentes furtos e invasões levaram à desativação das instalações pela 
Embratel em 2004, uma vez que essa não conseguia mais garantir a segurança dos 
funcionários. Localizada ao lado da Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos – 
ECT, a ocupação do seu terreno foi iniciada em 2005 e concluída em 20 de julho de 
2005, data tida como a “fundação” da favela. A Prefeitura estava em negociação 
com as empresas para construir um novo conjunto habitacional que ofereceria mil 
unidades residenciais, no entanto a falta de um acordo favoreceu a ocupação do 
terreno. 
A importância do mapeamento das indústrias e fábricas abandonadas é 
possibilitar uma ação pró-ativa do município, planejamento o uso habitacional de 
forma adequada nesses espaços, ao contrário do que foi apresentado na sessão 
sobre a ação municipal, que em todos os casos implicou na remoção de população 
que ocupa esses vazios urbanos para então realizar investimentos por programas 
habitacionais. Os casos exemplificados das favelas originadas da ocupação de 
indústrias abandonadas em Manguinhos servem para demonstrar a importância de 
ação prévia do município na reutilização dos vazios urbanos industriais. 
 A partir de consulta no banco estruturado de estabelecimentos abandonados, 
utilizou-se os termos “fábrica” e “indústria” para quantificação destes. Para 
abandonados com o tipo “fábrica”, encontrou-se 68 casos, de um total de 2.142 para 
a cidade; para abandonados com o tipo “indústria”, encontrou-se apenas 4 de um 
total de 422. 
 
 
201 
 
 
Figura 94 – Localização de indústrias e fábricas abandonadas 
 
 
Dos 72 casos, alguns foram relacionados na tabela 33, como exemplos. 
Tabela 33 – Exemplos de endereços de estabelecimentos abandonados dos tipos indústria e fábrica 
RP BAIRRO cod_setor IDENTIFICACAO_ESTABELECIMENTO Endereço 
1.1 - 
Centro 
Santo 
Cristo 330455705060023
FABRICA DESATIVADA ACUCAR 
PEROLA 
Rua Pedro 
Alves, 0 
1.1 - 
Centro Mangueira 330455705120112
ANTIGA FABRICA ALTO DA BOA 
VISTA 
Rua 
Visconde de 
Niteroi, 448 
2.2 - 
Tijuca Vila Isabel 330455705140051 ANTIGA FABRICA DA ANTARTICA 
Rua Torres 
Homem, 688 
3.2 - Méier Engenho Novo 330455705170103 FABRICA DE BISCOITO DESATIVADA 
Rua 
Visconde de 
Santa Cruz, 
260 
5.1 - 
Bangu 
Padre 
Miguel 330455705220066 GALPAO ANTIGA FABRICA VALERIA 
Rua 
Murundu, 0 
5.2 - 
Campo 
Grande 
CampoGrande 330455705230562 FABRICA DESATIVADA DA AMBEV 
Avenida 
Brasil, 49800
202 
 
 
A tabela 34 apresenta os resultados por RP. 
 
Tabela 34 – Indústrias e fábricas abandonadas por Região de Planejamento 
RP Quantidade indústrias e fábricas abandonadas 
1.1 - Centro 6 
2.1 - Zona Sul 0 
2.2 - Tijuca 5 
3.1 - Ramos 4 
3.2 - Méier 16 
3.3 - Madureira 10 
3.4 - Inhaúma 4 
3.5 - Penha 6 
3.6 - Pavuna 2 
3.7 - Ilha do Governador 1 
4.1 - Jacarepaguá 0 
4.2 - Barra da Tijuca 0 
5.1 - Bangu 5 
5.2 - Campo Grande 9 
5.3 - Santa Cruz 3 
5.4 - Guaratiba 1 
TOTAL 72 
 
Mais da metade – 43 indústrias e fábricas abandonadas – encontra-se na 
Zona Norte, área de cidade de maior concentração de atividades industriais no 
passado, atividades que atualmente se deslocaram para a Zona Oeste. 
As informações georreferenciadas de localização destes imóveis industriais 
abandonados são essenciais para melhor planejamento e ação preventiva do 
município, para evitar a ocorrência das situações de ocupação – e os seus 
problemas decorrentes, tanto para a população como para a cidade – ora 
apresentadas. 
Além das ocupações em indústrias e fábricas, ocorre em muitos casos a 
ocupação por movimentos sociais como o movimento dos sem-teto, de prédios 
abandonados – prédios comerciais, hotéis, prédios em construção, etc. – 
principalmente na região central da cidade. Vale lembrar que essa é a mesma região 
de atuação do programa Novas Alternativas, da SMH. 
203 
 
 
A partir de uma listagem do Instituto de Terras e Cartografia do Estado do Rio 
de Janeiro – ITERJ, divulgada em Motta (2009), 42 imóveis estariam ocupados nos 
bairros do Centro, São Cristóvão, Santo Cristo/Saúde, Estácio, Santa Teresa, Glória, 
Catete e Catumbi, que foram mapeados conforme apresentado na figura 95. 
 
Figura 95 – Ocupações de prédios abandonados na área central do Rio de 
Janeiro
 
É interessante conhecer a distribuição espacial desses imóveis, pois se 
tratam de vazios urbanos, imóveis que não cumpriam sua função social e que foram 
ocupados, recebendo novos usos. Em sentido estrito, porém, esses casos não são 
considerados vazios urbanos pela metodologia utilizada. Primeiramente, porque de 
fato não podem ser considerados como vazios pela noção, uma vez que estão 
ocupados para moradia, ainda que de forma irregular. Em termos dos dados 
utilizados neste trabalho, o IBGE considera esse tipo de moradia como domicílios 
improvisados, que de acordo com a definição do Censo (IBGE, 2010) “é aquele 
localizado em uma edificação que não tenha dependências destinadas 
exclusivamente à moradia (por exemplo, dentro de um bar), como também os locais 
204 
 
 
inadequados para habitação e que, na data de referência, estavam ocupados 
por moradores” (grifo nosso). Assim, não se enquadram como domicílios 
particulares permanentes vagos, nem como estabelecimentos abandonados, não 
sendo levantados nas consultas utilizadas para esse fim. Diferente dos casos 
apresentados das indústrias e fábricas que foram ocupadas, havendo remoção do 
telhado, as ocupações nesses prédios não permite identificação através de 
ortofotos, mas apenas com trabalhos de campo. 
Em outras realidades, como no Reino Unido, por exemplo, a ocupação de 
imóveis vazios não habitados não é crime, e os ocupantes só podem ser removidos 
por ordem judicial (LYALL, 2011). É uma prática dos chamados squatters, que 
abrange desde grupos com movimentos políticos a simplesmente sem-tetos. Existe 
inclusive um grupo organizado para apoiar e incentivar esse tipo de ação, o Advisory 
Service for Squatters, que disponibiliza um site (http://www.squatter.org.uk/) 
informando uma lista de propriedades vazias, e explicações sobre a lei sobre esse 
assunto. Em Berlim, os tacheles constituem-se em espaços abandonados ocupados 
por grupos semelhantes, anarquistas e artistas que buscam tais espaços para uso 
criativo. 
A partir dessas observações, é possível observar que a relação entre os 
espaços industriais na cidade e habitação popular é histórica na cidade e continua 
existindo – antes, pela proximidade entre local de moradia e local de trabalho, seja 
pela construção de vilas operárias ou pela origem de muitas favelas; hoje pela 
ocupação de indústrias abandonadas como estratégia de solução habitacional. 
 
5.5.2.2 Minha Casa Minha Vida 
Utilizou-se a ferramenta de consulta espacial para encontrar todos os pontos 
estabelecimentos abandonados que intersectavam com os polígonos dos 
empreendimentos do Minha Casa Minha Vida, considerando-se uma tolerância de 
10m para que os pontos de endereços não sobrepostos também pudessem ser 
conferidos. A partir de conferência visual e do endereço escrito, encontrou-se 8 
empreendimentos do MCMV projetados em endereços identificados pela base do 
Censo 2010 como abandonados. 
205 
 
 
Figura 96 – Empreendimentos MCMV em estabelecimentos abandonados 
 
 
As figuras 97 a 100 apresentam ortofotos de cada um desses casos. 
 
Figura 97 – Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Avenida Brasil, 41.274 – 
abatedouro de frangos desativado 
 
206 
 
 
Figura 98 – Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Avenida Itaoca, 1.174 – 
galpão vago 
 
 
Figura 99 – Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Rua da Lapa, 270 – loja vazia 
 
207 
 
 
Figura 100 – Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Rua Leopoldino Bastos, 44 – 
fábrica abandonada 
 
 
Tabela 35 – Lista de empreendimentos MCMV localizados em estabelecimentos abandonados 
 
Endereço Unidades Status Bairro Faixa Imóvel 
Estrada Carvalho Ramos, 935 350 Enquadrado Campo Grande 
6 a 
10 
SFAL Fundição 
(fábrica 
abandonada) 
Avenida Itaoca, 1174 100 Contratado Bonsucesso 0 a 3 Galpão vago 
Rua do Teatro,17 6 Licenciado Centro 3 a 6 Abandonado 
Estrada Rodrigues Caldas, 
2055 470 Contratado Taquara 
6 a 
10 Vazio 
Rua Leopoldino Bastos, 44 142 Contratado Engenho Novo 
6 a 
10 Fábrica abandonada
Avenida Brasil, 41274 180 Enquadrado Campo Grande 0 a 3 
Abatedouro de 
frangos desativado 
Travessa Vasconcelos, 25 - Enquadrado Andaraí - Loja abandonada 
Rua da Lapa, 270 5 Enquadrado Centro 3 a 6 Loja vazia 
 
 
Os empreendimentos encontram-se em diferentes estágios, sendo alguns 
apenas estudos, mas que apontam uma iniciativa de reutilização de vazios. No 
entanto, a mesma se mostra ainda muito tímida se consideramos a quantidade total 
de imóveis do tipo estabelecimento identificados como abandonados. 
208 
 
 
Também foi feita uma análise em relação aos domicílios vagos situados 
dentro de projetos do MCMV. Neste caso, existem duas explicações possíveis. Uma 
é a de que se tratam de domicílios em estado de abandono sobre os quais existe a 
iniciativa de reutilização, nos moldes do verificado em relação aos estabelecimentos 
abandonados. A outra, é que se trata de empreendimentos do MCMV já lançados e 
ainda sem população residente; em relação a esses casos, existe uma dificuldade 
uma vez que a base georreferenciada do MCMV não contempla todos os 
empreendimentos desde o início, pois a base começou a ser mapeada 
recentemente. Segundo a análise realizada, não foi detectado nenhum caso para 
esta situação. 
Para analisar esse aspecto, por seleção espacial foram marcados todos os 
domicílios vagos dentro do polígono do MCMV. Posteriormente, foram sendo 
verificados visualmente e comparando-se o endereço com o endereço do projeto, e 
foram apagados aqueles registros que não tinham coincidência de endereços e que 
estavam dentro dos polígonos apenas por questão de traçado. Por esse método, 
dos 78 endereços de domicílios vagos geocodificados encontrados dentro dos 
polígonos do MCMV, restaram apenas 11. 
Uma grande dificuldade encontrada foi pelo fato de muitos endereços de 
empreendimentos MCMV fazerem referência a lotes de PALs, resultantes do 
desmembramento, remembramento e loteamento, fazendo com que só se seja 
possível verificar se os endereçosda base da Prefeitura são de fato os que 
originaram os empreendimentos a partir de consultas a PALs. Esta é uma base que 
não está disponível, e a consulta ao histórico de endereços/PALs é extremamente 
complexa. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
209 
 
 
Figura 101 – Empreendimentos MCMV em domicílios vagos 
 
 
 
 
Em muitos casos, a construção dos conjuntos do MCMV vão se dar em locais 
ocupados por indústrias e fábricas abandonados. Diferentemente dos casos 
apresentados na seção anterior, onde a população já havia ocupado esses edifícios, 
alguns exemplos onde o poder público se antecipou podem ser encontrados no 
Complexo do Alemão: o da antiga fábrica da Coca-Cola e a antiga fábrica de lingerie 
Poesi para realização de obras habitacionais do PAC (figura 51). Estas duas 
indústrias fazem parte da lista de imóveis identificados pelo trabalho da GPL-3/SMU 
que foram alvo de políticas de utilização, sendo demolidos para aproveitamento dos 
lotes em empreendimentos habitacionais. 
 
 
 
 
210 
 
 
Figura 102 – Implosão da antiga fábrica da Poesi, no Complexo do Alemão 
 
Fonte: VIEGAS, 2008. 
 
 De forma geral, verifica-se que o MCMV, principal programa habitacional do 
governo, ainda aproveita pouco os vazios urbanos para aumentar a oferta 
habitacional de baixa renda. 
 
5.5.3 Zoneamento e legislação urbanística 
O zoneamento, ao definir os usos possíveis para as diferentes partes da 
cidade, pode ser um dos mais importantes fatores a se analisar para entender a 
situação dos vazios urbanos. Ele permite entender algumas restrições que podem 
dificultar o desenvolvimento e utilização dos mesmos. 
As Zonas, definidas em Lei Complementar – LUOS – Lei de Uso e Ocupação 
do Solo, têm as seguintes denominações e conceitos, segundo o Plano Diretor: 
I. Zona Residencial é aquela onde prevalece o uso residencial, admitidas as atividades de 
apoio ou complementaridade a esse uso, desde que compatíveis entre si; 
211 
 
 
II. Zona Industrial é aquela onde prevalece a existência de indústrias e de atividades 
correlatas, inclusive aquelas de apoio, viabilidade e complementação, podendo incluir o uso 
residencial e demais atividades econômicas, desde que garantida a compatibilidade com as 
atividades do setor secundário; 
III. Zona Comercial e de Serviços é aquela onde prevalecem as atividades comerciais e de 
prestação de serviços, classificadas de acordo com as intensidades dessas atividades, admitida a 
incidência de uso residencial e de atividades econômicas ligadas aos setores primário e secundário; 
IV. Zona de Uso Misto é aquela onde as atividades residenciais, comerciais, de serviços e 
industriais, compatíveis entre si, coexistem, sem a predominância necessária de qualquer dessas 
atividades; 
V. Zona de Conservação Ambiental é aquela que apresenta características naturais, culturais 
ou paisagísticas relevantes para a preservação, inclusive através de projetos de turismo sustentável, 
podendo vir a ser transformadas, total ou parcialmente em Unidades de Conservação da Natureza; 
VI. Zona Agrícola é aquela onde prevalecem atividades agrícolas e de criação animal e 
aquelas de apoio e complementação compatíveis entre si. 
 
Na base geográfica fornecida pela SMU, temos além dessas zonas uma área 
de PEU – Plano de Estruturação Urbana. 
 
Tabela 36 – Quantidade de domicílios vagos e estabelecimentos abandonados por zoneamento de 
uso do solo 
Tipo 
Quantidade de 
Domicílios Particulares 
Permanentes Vagos 
Quantidade de 
Estabelecimentos 
abandonados 
Área Central 1.205 429
Zona Agrícola 324 2
Zona Comercial e de Serviços 1.464 327
Zona de Conservação Ambiental 122 1
Zona Especial 11.065 170
Zona Industrial 3.331 458
Zona Portuária 79 8
Zona Residencial 103.416 5.400
Zona Turística 2.742 58
Zona de Uso Misto 1.360 181
PEU Vargens (Lei Complementar 104/2009) 1.641 7
212 
 
 
Tabela 37 – Quantidade de domicílios vagos e estabelecimentos abandonados por zoneamento de 
uso do solo por Região de Planejamento 
RP NOME_RP Tipo 
 Área por 
zona (m²) 
% 
zona / 
área 
total 
Domicílios 
Particulares 
Permanentes 
Vagos 
Estabelecimentos 
abandonados 
1.1 Centro Sem informação 
 
1.091.575 3,2% 64 9
1.1 Centro Área Central 
 
4.006.004 11,6% 1.182 428
1.1 Centro 
Zona de Conservação 
Ambiental 
 
776.171 2,3% 2 0
1.1 Centro Zona Comercial e de Serviços 
 
1.581.077 4,6% 360 40
1.1 Centro Zona Especial 
 
7.544.377 21,9% 541 19
1.1 Centro Zona Industrial 
 
3.007.160 8,7% 41 45
1.1 Centro Zona Portuária 
 
2.165.386 6,3% 79 8
1.1 Centro Zona Residencial 
 
10.328.117 30,0% 3.777 273
1.1 Centro Zona Turística 
 
42.751 0,1% 9 0
1.1 Centro Zona de Uso Misto 
 
3.899.084 11,3% 467 100
2.1 Zona Sul Sem informação 
 
8.049.325 17,8% 163 4
2.1 Zona Sul Área Central 
 
4.508 0,0% 23 1
2.1 Zona Sul Zona Comercial e de Serviços 
 
52.590 0,1% 23 2
2.1 Zona Sul Zona Especial 
 
12.387.114 27,4% 92 0
2.1 Zona Sul Zona Residencial 
 
22.690.950 50,1% 15.182 442
2.1 Zona Sul Zona Turística 
 
2.083.277 4,6% 2.042 23
2.2 Tijuca Sem informação 
 
49.314 0,1% 3 3
2.2 Tijuca Zona Comercial e de Serviços 
 
266.500 0,5% 17 2
2.2 Tijuca Zona Especial 
 
40.853.108 74,0% 250 10
2.2 Tijuca Zona Industrial 
 
266.753 0,5% 25 18
2.2 Tijuca Zona Residencial 
 
13.752.101 24,9% 7.343 255
3.1 Ramos Sem informação 
 
306.378 2,0% 13 1
3.1 Ramos Zona Comercial e de Serviços 
 
52 0,0% 0 0
3.1 Ramos Zona Especial 
 
79.208 0,5% 0 0
3.1 Ramos Zona Industrial 
 
10.282.061 66,0% 676 178
3.1 Ramos Zona Residencial 4.885.672 31,4% 1.715 327
213 
 
 
3.1 Ramos Zona Residencial 
 
11.947 0,1% 0 0
3.1 Ramos Zona de Uso Misto 
 
37 0,0% 0 0
3.1 Ramos Zona Industrial 
 
4.897 0,0% 0 0
3.2 Méier Sem informação 
 
54.604 0,2% 5 1
3.2 Méier Zona Especial 
 
5.688.343 18,7% 78 3
3.2 Méier Zona Industrial 
 
2.323.475 7,7% 265 36
3.2 Méier Zona Residencial 
 
22.287.728 73,4% 9.621 625
3.2 Méier Zona de Uso Misto 
 
0 0,0% 0 0
3.3 Madureira Sem informação 
 
195.645 0,4% 7 0
3.3 Madureira Zona Comercial e de Serviços 
 
605 0,0% 0 0
3.3 Madureira Zona Especial 
 
4.319.776 9,6% 1 0
3.3 Madureira Zona Industrial 
 
3.311.555 7,3% 355 24
3.3 Madureira Zona Residencial 
 
37.388.293 82,7% 13.534 924
3.3 Madureira Zona Residencial 
 
10.158 0,0% 4 0
3.4 Inhaúma Sem informação 
 
147.455 1,1% 0 1
3.4 Inhaúma Zona Especial 
 
1.350.475 9,8% 10 0
3.4 Inhaúma Zona Industrial 
 
2.140.849 15,5% 136 32
3.4 Inhaúma Zona Residencial 
 
10.203.899 73,7% 2.732 185
3.5 Penha Sem informação 
 
420.420 1,7% 6 2
3.5 Penha 
Zona de Conservação 
Ambiental 
 
303.796 1,2% 0 0
3.5 Penha Zona Comercial e de Serviços 
 
309.053 1,2% 76 152
3.5 Penha Zona Especial 
 
3.706 0,0% 0 0
3.5 Penha Zona Industrial 
 
5.440.111 21,4% 381 30
3.5 Penha Zona Residencial 
 
5.986.290 23,6% 1.984 92
3.5 Penha Zona Residencial 
 
7.190.979 28,3% 2.790 138
3.5 Penha Zona de Uso Misto 
 
3.148.851 12,4% 764 78
3.5 Penha Zona Industrial 
 
2.571.708 10,1% 251 42
3.6 Pavuna Sem informação 
 
51.697 0,2% 8 0
3.6 Pavuna Zona Especial 
 
2.104.744 6,6% 20 0
214 
 
 
3.6 Pavuna Zona Industrial 
 
6.102.502 19,3% 574 23
3.6 Pavuna Zona Residencial 
 
23.414.192 73,9% 4.825 169
3.7 
Ilha do 
Governador Sem informação 
 
253.434 0,6% 0 0
3.7 
Ilha do 
Governador Zona Especial 
 
26.096.760 63,0% 66 3
3.7 
Ilha do 
Governador Zona Residencial 
 
14.661.089 35,4% 2.289 84
3.7 
Ilha do 
Governador Zona Turística 
 
443.183 1,1% 65 5
4.1 Jacarepaguá 
PEU Vargens (Lei 
Complementar 104/2009) 
 
1.624.113 1,3% 165 8
4.1 Jacarepaguá 
Zona de Conservação 
Ambiental 
 
8.288.410 6,5% 75 1
4.1 JacarepaguáZona Comercial e de Serviços 
 
976.948 0,8% 362 18
4.1 Jacarepaguá Zona Especial 
 
73.597.941 57,5% 3.370 99
4.1 Jacarepaguá Zona Industrial 
 
2.022.612 1,6% 86 4
4.1 Jacarepaguá Zona Residencial 
 
41.412.932 32,4% 7.911 223
4.2 Barra da Tijuca 
PEU Vargens (Lei 
Complementar 104/2009) 
 
66.222.174 39,9% 2.177 9
4.2 Barra da Tijuca Zona Especial 
 
98.667.731 59,4% 6170 29
4.2 Barra da Tijuca Zona Residencial 
 
1.081.262 0,7% 16 0
5.1 Bangu Sem informação 
 
268.847 0,2% 7 0
5.1 Bangu Zona Agrícola 
 
9.042.963 7,4% 25 0
5.1 Bangu Zona Comercial e de Serviços 
 
1.055.970 0,9% 87 50
5.1 Bangu Zona Especial 
 
57.489.415 47,0% 348 7
5.1 Bangu Zona Industrial 
 
1.394.008 1,1% 79 1
5.1 Bangu Zona Residencial 
 
53.107.499 43,4% 9.897 616
5.2 Campo Grande Sem informação 
 
133.850 0,1% 0 0
5.2 Campo Grande Zona Agrícola 
 
16.551.018 10,8% 299 2
5.2 Campo Grande Zona Comercial e de Serviços 
 
2 0,0% 0 0
5.2 Campo Grande 
Zona de Conservação 
Ambiental 
 
51.747.269 33,7% 45 0
5.2 Campo Grande Zona Comercial e de Serviços 
 
1.971.531 1,3% 539 63
5.2 Campo Grande Zona Industrial 
 
14.132.787 9,2% 93 6
5.2 Campo Grande Zona Residencial 
 
65.466.482 42,7% 11.507 684
5.2 Campo Grande Zona de Uso Misto 
 
3.448.793 2,2% 129 3
215 
 
 
5.3 Santa Cruz Sem informação 
 
1.312.540 0,8% 32 2
5.3 Santa Cruz Zona Especial 
 
29.882.505 18,2% 26 0
5.3 Santa Cruz Zona Industrial 
 
45.476.698 27,7% 361 19
5.3 Santa Cruz Zona Residencial 
 
85.668.773 52,2% 5.530 285
5.3 Santa Cruz Zona Turística 
 
1.749.151 1,1% 234 26
5.4 Guaratiba Sem informação 
 
163.419 0,1% 10 0
5.4 Guaratiba 
Zona de Conservação 
Ambiental 
 
120 0,0% 0 0
5.4 Guaratiba Zona Especial 
 
77.427.314 50,7% 93 0
5.4 Guaratiba Zona Industrial 
 
1.143.251 0,7% 8 0
5.4 Guaratiba Zona Residencial 
 
70.212.600 46,0% 2.759 78
5.4 Guaratiba Zona Turística 
 
3.756.125 2,5% 392 4
 
 
Figura 103 – Zoneamento urbanístico do Rio de Janeiro 
 
 
216 
 
 
Algumas dificuldades foram encontradas na análise da informação do 
zoneamento urbanístico. O zoneamento é formado por uma superposição de 
legislações que afetam diferentes áreas ou áreas comuns. Além disso, a 
nomenclatura é variável, como por exemplo, "Zona Residencial", "Zona Residencial 
Unifamiliar" e "Zona Residencial Multifamiliar"; “Zona Comercial” e “Zona Comercial 
e de Serviços”; e "Zona Industrial", "Zona de Indústria e Comércio" e "Zona de Uso 
Predominantemente Industrial". Nesses casos, agregou-se segundo o tipo. 
Em relação às Áreas de Especial Interesse (AEI) (figura 104) uma análise 
possível é levantar os imóveis situados dentro dessas áreas, que tendo diretrizes 
específicas, dependendo do seu tipo, podem ser alvo de algumas políticas 
adequadas às mesmas. 
 
Figura 104 – Áreas de Especial Interesse no Rio de Janeiro 
 
 
Dentro da Área de Especial Interesse Urbanístico da Avenida Brasil, temos 
1.005 domicílios vagos e 124 estabelecimentos abandonados. Esses imóveis são 
217 
 
 
uma das preocupações na definição dessa AEIU, que é recente e foi definida depois 
da informação do Censo, não sendo possível tecer considerações sobre o seu 
impacto a partir dos dados aqui utilizados. 
Todas as quase 200 áreas de especial interesse social identificadas na base 
eram do tipo 1, áreas já ocupadas de favelas ou habitação social. Não foi 
encontrada nenhuma documentação referente a áreas de especial interesse social 
do tipo 2, que seriam as áreas de vazios urbanos. 
Existem diversos outros conceitos e definições previstas na LUOS, como 
índices de Aproveitamento do Terreno e coeficiente de adensamento que podem 
fornecer importantes indicações sobre as possibilidades de usos dos vazios 
urbanos. 
 
5.5.4 Mercado imobiliário 
A partir da informação sobre as edificações em construção, informação 
também disponível no CNEFE, é possível ter uma aproximação da questão do 
mercado imobiliário. Existem muitas variáveis econômicas e não envolvidas, cujo 
aprofundamento pode ajudar a responder a difícil questão que se coloca, a 
explicação se é um vazio urbano porque foi desvalorizado ou se foi desvalorizado 
por ser uma área de vazios urbanos. Esta questão foi apresentada anteriormente, a 
partir de Coleman (1982), que menciona a dificuldade em definir qual é a causa e 
qual é o efeito. 
 
Tabela 38 – Edificações em construção por Região de Planejamento 
RP 
 Quantidade de edificações 
em construção 
Ranking em construção Ranking em vazios 
urbanos 
 1.1 - Centro 
 
1.737 
10ª 9ª
 2.1 - Zona Sul 
 
1.661 
12ª 2ª
 2.2 - Tijuca 
 
647 
16ª 10ª
 3.1 - Ramos 
 
1.695 
11ª 14ª
 3.2 - Méier 
 
2.743 
8ª 8ª
218 
 
 
 3.3 - Madureira 
 
2.310 
9ª 4ª
 3.4 - Inhaúma 
 
1.505 
14ª 15ª
 3.5 - Penha 
 
1.613 
13ª 11ª
 3.6 - Pavuna 
 
2.896 
6ª 12ª
 3.7 - Ilha do Governador 
 
934 
15ª 16ª
 4.1 - Jacarepaguá 
 
9.482 
2ª 3ª
 4.2 - Barra da Tijuca 
 
2.862 
7ª 6ª
 5.1 - Bangu 
 
5.000 
4ª 5ª
 5.2 - Campo Grande 
 
9.997 
1ª 1ª
 5.3 - Santa Cruz 
 
5.547 
3ª 7ª
 5.4 - Guaratiba 
 
3.673 
5ª 13ª
 TOTAL 
 
54.302 
 
 
 
Figura 105 – Edificações em construção por Região de Planejamento 
 
 
219 
 
 
De acordo com a definição do CNEFE, as edificações em construção somente 
são consideradas a partir da existência de obras na fundação e na ausência de 
moradores. 
Setores censitários com desenvolvimento de empreendimentos residenciais e 
comerciais a princípio provocam transformações positivas, porém verifica-se que se 
concentram em áreas onde houve aumento populacional e menor diminuição de 
domicílios vagos. Por outro lado, conforme já apresentado, alguns empreendimentos 
residenciais ainda não lançados revelam a existência de domicílios vagos. 
Comparando-se o mapa com as edificações em construção e o mapa dos 
vazios urbanos, verifica-se incoerência na expansão da cidade, com novas 
construções, simultaneamente ao grande estoque de áreas subutilizadas ou não 
utilizadas nos mesmos territórios. As regiões de Jacarepaguá e Campo Grande, que 
são as duas com maiores quantidades de vazios urbanos, são também as com 
maiores quantidades de edificações em construção; as exceções ficam por conta de 
regiões com poucos terrenos livres, como Zona Sul e Tijuca. Tal confirmação é um 
sintoma do mau aproveitamento das áreas já construídas. 
Uma informação que seria de grande valia para a análise do mercado 
imobiliário e a relação com os vazios urbanos é a investigação sobre as áreas da 
cidade com maior quantidade e valor de transações e a associação com as áreas da 
cidade com maior quantidade de vazios urbanos. Seria de grande valor também 
verificar se os imóveis aqui identificados como vazios urbanos foram transacionados 
recentemente. Porém, assim como no caso do IPTU, o banco do ITBI também 
possui como chave identificadora a inscrição imobiliária, associada pelo endereço, 
portanto não foi possível essa análise. 
 
5.5.5 Patrimônio histórico e arquitetônico urbano 
De acordo com o Plano Diretor, entende-se por Área de Proteção do 
Ambiente Cultural – APAC, “o território de domínio público ou privado, que apresenta 
conjunto edificado de relevante interesse cultural, cuja ocupação e renovação devem 
ser compatíveis com a proteção e a conservação de sua ambiência e suas 
características sócioespaciais identificadas como relevantes para a memória da 
220 
 
 
cidade e para a manutenção da diversidade da ocupação urbana constituída ao 
longo do tempo”. 
 
Tabela 39 – Domicílios vagos e estabelecimentos abandonados em APACs por Região de 
Planejamento 
Região de 
planejamento 
Total de 
domicílios 
particulares 
permanente
s vagos 
Total de 
estabeleci
mentos 
abandona
dos 
Domicílios 
particulares 
permanentes 
vagos em 
APACs 
Estabelecim
entos 
abandonad
os em 
APACs 
% 
domicílios 
particulare
s 
permanentes vagos 
dentro de 
APACs 
% 
estabelecimen
tos 
abandonados 
dentro de 
APACs 
1.1 ‐ Centro  6513  922 3758 583 57,70%  63,23%
2.1 ‐ Zona Sul  17525  472 5437 85 31,02%  18,01%
2.2 ‐ Tijuca  7638  288 200 14 2,62%  4,86%
Santa Cruz  6178  330 230 26 3,72%  7,88%
 
Figura 106 – APACs e bens tombados no município do Rio de Janeiro 
 
 
 
221 
 
 
Figura 107 – APACs e bens tombados no Centro e Zona Sul 
 
As APACs da região do Centro são as que concentram a maior quantidade 
dos bens tombados, pela importância e grande quantidade de imóveis de valor 
arquitetônico e histórico. 
Figura 108 – APACs e vazios urbanos no Centro 
 
222 
 
 
A grande quantidade de domicílios vagos também revela a importância de 
projetos de revitalização no que diz respeito à preservação do patrimônio 
preservado. 
 
5.5.6 Áreas de lazer e áreas verdes 
Comparando-se a quantidade de população e áreas verdes (praças, parques 
áreas protegidas) ou de lazer, pode-se propor demolição de vazios urbanos 
edificados e aproveitamento do lote para manutenção de reservas ambientais nas 
áreas onde faltar áreas verdes. Como apontado em alguns estudos apresentados, 
como Kline (2006) e Banzhaf et.al. (2007), existe demanda por áreas verdes nas 
cidades, e os vazios urbanos edificados podem ser úteis para de forma planejada 
integrar o sistema de espaços livres, melhorando o ambiente urbano. Os vazios 
urbanos podem gerar parques e outros tipos de espaços livres em áreas da cidade 
com carência de espaços públicos de lazer, a exemplo do Parque Madureira. 
 
Tabela 40 – Área total e relação de área de praças por habitante por Região de Planejamento 
RP 
Soma de área de 
praças (m²) 
Praças por habitante 
(m²/pessoa) 
1.1 - Centro 1.295.459,956 4,462963515 
2.1 - Zona Sul 668.738,8315 1,05095563 
2.2 - Tijuca 219.465,0599 0,593707216 
3.1 - Ramos 198.984,485 0,704736571 
3.2 - Méier 57.678,77963 0,132980999 
3.3 - Madureira 327.825,1844 0,57069947 
3.4 - Inhaúma 93.056,97119 0,457406037 
3.5 - Penha 258.206,013 0,805722974 
3.6 - Pavuna 349.059,6777 0,952832425 
3.7 - Ilha do Governador 281.255,8824 1,331105244 
4.1 - Jacarepaguá 577.898,6909 0,952496524 
4.2 - Barra da Tijuca 433.164,5556 1,441373862 
5.1 - Bangu 886.664,6701 1,352748889 
5.2 - Campo Grande 1.005.884,157 1,858412144 
223 
 
 
5.3 - Santa Cruz 328.761,8921 0,894879953 
5.4 - Guaratiba 354.335,9653 2,89034419 
 
 
Figura 109 – Área de praças / habitante por setor censitário 
 
Figura 110 – Área de praças / habitante por Região de Planejamento 
 
224 
 
 
Para avaliar a relação entre necessidade de áreas de lazer, população e 
vazios urbanos existentes, utilizou-se a informação do uso do solo do IPP (2012). 
Segundo a definição do IPP, as áreas de lazer são “áreas destinadas ao lazer, 
contemplativo, esportivo e cultural, como praças, parques, vilas olímpicas, clubes, 
complexos esportivos, temáticos, estádios, museus, bibliotecas, planetário, 
observatórios, centros culturais etc. As áreas verdes expressivas dentro d e grandes 
parques públicos estão representadas nos seus respectivos temas relativos à 
vegetação”. 
 
Tabela 41 – Área total e relação de áreas de lazer por habitante por Região de Planejamento 
RP 
Soma de áreas de 
lazer (m²) 
Áreas de lazer por 
habitante (m²/pessoa) 
1.1 ‐ Centro  1.700.261,332 5,857536739 
2.1 ‐ Zona Sul  3.715.007,491 5,838315129 
2.2 ‐ Tijuca  548.620,712 1,484154589 
3.1 ‐ Ramos  492.809,4438 1,745366416 
3.2 ‐ Méier  291.772,4852 0,672694479 
3.3 ‐ Madureira  592.033,7263 1,030650938 
3.4 ‐ Inhaúma  86.893,53727 0,427110704 
3.5 ‐ Penha  185.522,5573 0,578916753 
3.6 ‐ Pavuna  378.631,6127 1,033555294 
3.7 ‐ Ilha do Governador  719.692,5202 3,406102938 
4.1 ‐ Jacarepaguá  1.152.930,638 1,900268061 
4.2 ‐ Barra da Tijuca  6.202.174,963 20,63800641 
5.1 ‐ Bangu  1.345.143,263 2,052231374 
5.2 ‐ Campo Grande  1.489.460,441 2,751839118 
5.3 ‐ Santa Cruz  1.672.307,841 4,551971499 
5.4 ‐ Guaratiba  1.007.446,871 8,217817261 
 
 
 
 
 
 
 
225 
 
 
Figura 111 – Área de lazer / habitante por setor censitário 
 
Figura 112 – Área de lazer / habitante por Região de Planejamento 
 
226 
 
 
As regiões com menor quantidade de áreas de lazer em relação à população, 
Méier e Inhaúma. 
 
Figura 113 – Taxa áreas de lazer / habitantes por setor censitário e localização de estabelecimentos 
abandonados nas regiões do Méier e Inhaúma 
 
 
5.6 Articulação com as intervenções e políticas urbanas em curso 
da Prefeitura 
Dentro do contexto mais geral da cidade, podemos mencionar alguns casos 
de reaproveitamento de vazios urbanos e analisar as finalidades a que se tem sido 
executado. Assim, parte dos vazios urbanos tem relação direta com as concepções 
que orientam as políticas em curso, tendo em vista o momento vivido pela cidade 
com grandes projetos urbanos em função dos eventos que a cidade vai sediar nos 
próximos anos. 
 
227 
 
 
O caso do Porto Maravilha é apenas um entre os diversos projetos de 
revitalização de zonas portuárias semelhantes que ocorrem no mundo e em outras 
cidades brasileiras, onde áreas degradadas e repletas de vazios urbanos sem 
função social sofrem intervenções – em sua maioria através de concessões ou 
parcerias público-privadas – para a implantação de empreendimentos que a maioria 
das vezes sofre forte questionamento por não se adequarem aos interesses 
públicos. Alguns casos internacionais mais conhecidos são os de Baltimore, 
Barcelona, Boston, Buenos Aires, Cidade do Cabo; no Brasil, alguns exemplos são 
os casos do Recife e Porto Alegre. 
Vale mencionar que o exemplo, vindo dos EUA, assim como as noções de 
“revitalização” e “requalificação” urbana, é amplamente discutido sob uma 
perspectiva crítica em relação à cidade como empresa, atendendo a interesses 
financeiros de agentes privados. Tais projetos seriam movidos pelo ideal de 
mercantilização e gentrificação, subjacente em termos como revitalização, 
reabilitação, revalorização, reciclagem e requalificação de espaços “desativados” 
(Arantes, 2000). Essa discussão é extremamente ampla e não nos aprofundaremos 
nesse momento. 
O Parque Madureira, inaugurado em junho de 2012, é um importante marco 
em termos de espaço de esporte e lazer na Zona Norte da cidade, e aproveitou 
diversos vazios urbanos ao longo da linha de transmissão da Light para ser 
construído. O mapeamento dos vazios urbanos a partir dos dados do Censo de 
2010 demonstram, tanto em nível de setores censitários quanto de endereços 
georreferenciados, a existência de um importante estoque de imóveis nessas 
condições no seu entorno, podendo o seu uso ter relação com a expansão planejada 
do parque. Estudos mais detalhados acerca da influência do projeto do Parque 
Madureira no mercado imobiliário da região são necessários para a análise da sua 
influência sobre esses vazios urbanos. 
 
5.6.1 Jogos Olímpicos Rio 2016 
Em termos logísticos e operacionais, os equipamentos olímpicos são divididos 
em quatro regiões: Copacabana, Maracanã, Barra e Deodoro. 
228 
 
 
Figura 114 – Instalações olímpicas Rio 2016 
 
 
Figura 115 – Instalações olímpicas Rio 2016 - Região Copacabana 
 
229 
 
 
Figura 116 – Instalações olímpicas Rio 2016 - Região Maracanã 
 
 
Figura 117 – Instalações olímpicas Rio 2016 - Região Barra 
 
230 
 
 
Figura 118 – Instalações olímpicas Rio 2016 - Região Deodoro 
 
 
Tabela 42 – Quantidade de domicílios vagos e estabelecimentos abandonados nas regiões olímpicas 
Região 
Quantidade 
de domicílio 
vagos 500m 
Quantidade de 
estabelecimentos 
abandonados 
500m 
Quantidade 
de domicílio 
vagos 1000m
Quantidade de 
estabelecimentos 
abandonados 
1000m TOTAL
Copacabana 1.463 31 5.754 182 7.430
Maracanã 994 63 4.598 319 5.974
Barra 499 0 1.186 1 13.404
Deodoro 98 0 602 32 732
TOTAL 3.054 94 12.140 534 15.822
 
Uma vez que considerou-se o ponto no centro da sede, e não o polígono do 
lote, o númerode vazios urbanos pode estar subestimado. Os vazios urbanos 
podem ser importantes enquanto espaços para logística e atividades de apoio aos 
jogos olímpicos. 
 
231 
 
 
Importante equipamento das Olímpiadas Rio 2016, o estádio do Engenhão 
receberá, além da ampliação das ruas de acesso, a restauração dos galpões 
tombados da RFFSA, abandonados vizinhos ao estádio. 
Figura 119 – Projeto de recuperação dos galpões da antiga RFFSA no entorno do Engenhão 
 
Fonte: http://oglobo.globo.com/rio/galpoes-serao-recuperados-ruas-alargadas-com- 
desapropriacao-de-imoveis-no-entorno-do-engenhao-2772245. 
A antiga fábrica da cervejaria Brahma situada ao lado do Sambódromo, 
abandonada desde a fim do seu funcionamento em 1998, foi implodida em junho de 
2011 como parte do projeto de ampliação da Passarela do Samba, sendo ressaltada 
pelo prefeito Eduardo Paes como importante não só para o carnaval, mas como 
legado olímpico, uma vez que o local será sede das competições de tiro com arco e 
chegada da maratona (CANDIDA, 2011). 
Em relação à demanda por aumento da capacidade hoteleira na cidade, 
podemos citar o caso recente do “esqueleto” do Gávea Tourist Hotel (figura 58), um 
prédio inacabado com obras interrompidas em 1972, após a falência da companhia 
responsável pelo empreendimento (DAFLON, 2011b). Ocupando uma área de 30 mil 
metros quadrados, o prédio de 16 pavimentos e 480 apartamentos no meio da mata 
em São Conrado foi arrematado em leilão e será transformado em um hotel, com a 
finalidade de atender a demanda do pacote olímpico municipal, segundo o secretário 
municipal de Urbanismo. 
 
 
 
232 
 
 
Figura 120 – Prédio inacabado do Gávea Tourist Hotel, em São Conrado 
 
 
Fonte: DAFLON, 2011b. 
Mori (2004) aponta a existência e manutenção de vazios não desenvolvidos 
dentro de áreas consideradas “hot areas”, definidas pela autora como epicentros de 
revitalização urbana em cidades com aumento populacional em áreas antes 
degradadas, como Boston e Filadélfia. 
 
5.6.2 Corredores BRT 
 O traçado dos corredores BRT envolvem em muitos casos desapropriações 
de imóveis. Estas envolvem grande burocracia, e a dificuldade em identificar os 
proprietários para indenização muitas vezes atrasa o andamento das intervenções. 
Conhecer a localização dos abandonados e dos proprietários pode agilizar. 
Inclusive, podem influenciar o seu traçado. 
 Conhecer a existência e localização de imóveis residenciais e comerciais 
abandonados no entorno e ao longo dos corredores projetados do BRT é importante 
por fornecer subsídios para estudos em que o traçado pode causar menor impacto 
social de desapropriações. 
 
233 
 
 
Figura 121 – Linhas de BRT (Bus Rapid Transit) - implantadas e em construção 
 
 
Em um raio de 1km de todas as estações do BRT – implantadas e em 
construção – contabiliza-se 35.575 (27,8% do total) domicílios vagos e 2.886 (40,8% 
do total) estabelecimentos abandonados. 
Quando todas as estações de BRT estiverem em funcionamento, juntamente 
com as estações de trem e metrô, em um raio de 1km estarão contabilizados 78.093 
(61,1% do total) domicílios vagos e 5.072 (71,7% do total) estabelecimentos 
abandonados. 
Esses números demonstram que grande parte dos vazios urbanos – 61,7% – 
são bem servidos por transportes de alta capacidade. 
Com a construção dos BRTs, é esperada grande valorização dos imóveis, o 
que pode ter impacto nos vazios urbanos do ponto de vista da especulação. 
 
 
234 
 
 
6 PROPOSTA PARA UTILIZAÇÃO DE SIG COMO INSTRUMENTO DE 
GESTÃO DE VAZIOS URBANOS PELO MUNICÍPIO 
 
A administração municipal produz e consome cotidianamente em seu trabalho 
uma grande quantidade de informações, por meio de cada um dos seus órgãos, 
para o planejamento e ação setoriais. A gestão de diversos serviços sobre o 
território da cidade, como educação e saúde, a manutenção e conservação do 
mobiliário e infraestrutura urbana, execução de obras, políticas habitacionais, 
ambientais e de controle urbanístico, entre dezenas de outras atividades, passam 
necessariamente pela produção de informações que tem um viés espacial. A 
formulação das estratégias e tomada de decisão, seja o combate à dengue ou 
mudança de padrões de uso e ocupação do solo, baseia-se nessas informações de 
registros administrativos. 
Como foi possível compreender no capítulo anterior, o SIG é uma ferramenta 
extremamente eficiente não só para identificar e localizar com precisão os vazios 
urbanos, como também possibilita a sua análise frente a outras informações urbanas 
geográficas, disponíveis de forma georreferenciada – como, por exemplo, os limites 
de atuação de uma equipe na sua atividade de campo – ou que possam ser 
associada a limites territoriais – por exemplo, o total de arrecadação de um imposto 
municipal por região fiscal ou bairros da cidade. 
Portanto, defendemos a ideia de que a grande massa de dados gerada pelos 
mais diversos órgãos municipais podem ser utilizados para a alimentação de 
informação e a estruturação de um sistema de gestão de vazios urbanos. Essas 
informações, uma vez georreferenciadas, podem ser utilizadas como camadas de 
informação associadas aos vazios urbanos no SIG, produzindo análises e gerando 
políticas e estratégias de ação sobre os mesmos. Trata-se de sistematizar a 
produção constante de informação na Prefeitura, de forma que a mesma possa 
contribuir tanto para a identificação quanto para a gestão dos vazios urbanos, tendo 
portanto o SIG um aspecto de uso prático pela Prefeitura. 
 
235 
 
 
A partir da análise espacial do problema, tanto as causas quanto 
consequências e formulação de propostas sobre sua reutilização/refuncionalização 
podem ser melhor entendidas. Por exemplo, verificar o padrão construtivo do vazio 
urbano, as características do entorno e os parâmetros urbanísticos vigentes para a 
área oferece indicação sobre usos potenciais que sejam viáveis, apropriados e 
desejáveis. Nesse sentido, evidencia-se o SIG com um instrumento de grande 
importância para a gestão de vazios urbanos, pelas suas potencialidades para 
tratamento da questão a partir de um viés espacial, e não apenas descritivo, assim 
como pela multidimensionalidade de análises combinadas a partir de informações de 
origens e finalidades diversas. Algumas das informações às quais podem ser 
associadas são físicas, jurídicas, zoneamento, transportes, diretrizes da política 
urbana, leis de uso e ocupação do solo e socioeconômicas. 
O município, por ser o ente federativo responsável pelo uso do solo urbano, 
pode utilizar essas informações de forma a melhorar a gestão dos vazios urbanos, 
seja por meio de uma ação direta, tal como a desapropriação de um imóvel sem uso 
para o cumprimento da sua função social, ou indireta, pelas mudanças e estímulos 
que possam levar o seu proprietário a fazer uso do mesmo. Para esses tipos de 
ação, é necessária a adequação da proposta de reutilização de um vazio urbano 
com as diretrizes de planejamento para as diferentes áreas da cidade, planejamento 
do uso do solo pelo município, atendendo a fins habitacionais, desenvolvimento de 
infraestrutura, melhoria da qualidade ambiental ou outros fins, sem negligenciar a 
sua inserção urbana e as necessidades, aproveitando a edificação ou demolindo e 
aproveitando apenas o lote. 
Por isso, com a organização das informações em um SIG sobre vazios urbanos 
e a sua localização ora proposta, torna possível utilizar essa ferramenta para 
combinar as diversas variáveis que têm uma dimensão territorial relacionada a esse 
fenômeno, como econômicas, sociais, ambientais, urbanísticas, regulatórias, entre 
outras. Existem diversos fatores, como demográficos, forças do mercado, 
disponibilidade de capital para investir no seu desenvolvimento, que não são de total 
controle da administração municipal. O regime de propriedade, com a forte proteção 
da propriedade privada é uma das principais dificuldadesa serem superadas para o 
uso dos vazios urbanos. No entanto, o conhecimento sobre sua dinâmica e 
236 
 
 
espacialidade no território da cidade auxilia no desenho das políticas de gestão 
sobre os mesmos. Assim, o SIG deve funcionar mais do que apenas para 
acompanhamento do surgimento de vazios urbanos, sendo um sistema de gestão 
sobre o uso do solo na cidade. Também não se deve ignorar a possibilidade de 
participação da população na decisão sobre a reutilização dessas áreas, a partir do 
que é do maior interesse público dentro das possibilidades de uso indicadas por 
ferramentas de SIG. 
 
6.1 Importância do monitoramento ao longo do tempo para gestão 
O cadastro georreferenciado ora apresentado é aquele referente ao passivo de 
vazios urbanos existentes atualmente, a partir da base disponibilizada pelo Censo 
Demográfico IBGE 2010, e permite vários tipos de análises que seriam difíceis ou 
impossíveis sem a informação geográfica. No entanto, como trata-se de uma 
informação produzida de forma massiva e com uma ocorrência não sistemática, 
rapidamente pode tornar-se obsoleta, sendo útil como ponto de partida, mas 
devendo passar por manutenção e atualização. A cidade em geral possui uma 
grande dinâmica de transformação, e os vazios urbanos em particular reagem a 
essa dinâmica: o aquecimento do mercado imobiliário e investimentos podem fazer 
com que antigos vazios sejam absorvidos e reutilizados por políticas do governo ou 
iniciativa privada, por um lado, e a degradação e abandono de gastos públicos 
podem provocar o surgimento de novos vazios urbanos, por outro. Sobretudo na 
cidade capitalista, alguns desses ritmos são ditados por leis de mercado que a 
produzem e cuja previsibilidade é difícil. 
Um exemplo da importância em se dar continuidade acompanhando o 
levantamento feito sobre imóveis abandonados é o estudo realizado pela SMU/GPL-
3, apresentado em capítulo anterior. Apesar de ser uma iniciativa interessante no 
tratamento da questão, verificou-se que não conseguiu gerar muitos resultados além 
de listar os imóveis abandonados na área, e o não acompanhamento acabou por 
não interferir na ocupação por famílias, intervenção do poder público na demolição e 
utilização do lote ou permanência de abandono dos imóveis. 
237 
 
 
Os exemplos dos capítulos anteriores servem para entender a dinâmica, tanto 
dos imóveis vazios urbanos que são ocupados, quanto dos casos de imóveis 
abandonados que são reaproveitados e as ocupações que sofreram com ações de 
remoção para demolição e construção de MCMV. 
Portanto, fica evidente a importância de manutenção desse cadastro, e os SIGs 
também possuem algumas características que possibilitam o acompanhamento da 
dinâmica, do surgimento, manutenção e reutilização de vazios urbanos. 
Esse aspecto se mostra como um complicador, à medida que o fator tempo é 
essencial para a aplicação de alguns instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, 
como a recuperação de mais-valias urbanas. Para exemplificar, trazemos o caso de 
imóveis situados na Rua Geminiano Góis, próximos a diversos lançamentos 
imobiliários, onde através de contínuos trabalhos de campo pudemos analisar a 
evolução da situação desses imóveis, que foram vistoriados contínuas vezes pela 
SMS em relação a tentativas de visita para o combate à dengue e que no momento 
se encontram terrenos. As casas, em situação de abandono, foram compradas por 
uma incorporadora, que as demoliu, mas não iniciou nenhum uso do terreno. Em 
outro caso, nada foi feito a não ser erguer mais segurança contra invasões após as 
notificações da SMS. Esses casos estão ilustrados no Apêndice A. 
Também existem casos em que o vazio urbano é desenvolvido, recebendo 
outro uso, como o exemplo mostrado a seguir, onde uma academia abandonada 
(figura 122) deu lugar a uma agência bancária (figura 123). 
 
 
 
 
 
 
 
238 
 
 
Figura 122 – Acompanhamento de imóvel no tempo: Estrada dos Três Rios, 721 – vazio urbano 
 
Fonte: Campo realizado em 11 de março de 2012. 
Figura 123 – Acompanhamento de imóvel no tempo: Estrada dos Três Rios, 721 – agência bancária 
 
Fonte: Campo realizado em 25 de janeiro de 2014. 
Além da importância em termos de planejamento do uso do solo, o 
monitoramento ao longo do tempo por meio do SIG fornece base para aplicação dos 
instrumentos previstos como o de utilização compulsória e IPTU progressivo no 
tempo. 
239 
 
 
6.2 Alimentação e manutenção do SIG de vazios urbanos 
Pelos impactos e implicações dos vazios urbanos nas mais diversas esferas da 
vida e do funcionamento da cidade, entendemos que a alimentação do SIG deve se 
dar de forma descentralizada, pois cada órgão poderia utilizar para finalidades 
específicas a sua ação, mas sem deixar de compartilhar as informações que 
produzisse com os demais. A informação, sobretudo quando de difícil coleta e pouca 
disponibilidade, deve ser compartilhada, envolvendo processos de melhoria da 
integração institucional. A partir dos próprios registros administrativos, produzidos 
cotidianamente pelos mais diversos órgãos da administração municipal, em 
atividades envolvendo vistorias de campo, a informação pode ser atualizada nos 
seus atributos geograficamente. 
O cadastro ora construído por este trabalho, a partir dos dados do Censo 2010 
do IBGE, pode servir de ponto de partida para a contínua alimentação e manutenção 
pelo município. A geometria que propomos ser utilizada pelo SIG é de pontos por 
endereço dos imóveis, pois os mesmos são a escala de análise espacial de maior 
detalhe, e podem ser agregados e associados às bases de lotes, quadras, faces de 
quadras e limites administrativos (regiões administrativas e de planejamento, além 
dos limites administrativos dos órgãos, como as GPLs da SMU e CAPs da SMS); a 
associação às inscrições imobiliárias do IPTU também pode ser estabelecida a partir 
do endereço do imóvel. 
Conforme foi apresentado, a atuação cotidiana de cada órgão municipal se 
reflete na produção de informações de cunho implicitamente ou explicitamente 
espacial. Essas informações são aquelas que, em primeiro lugar, poderiam servir à 
alimentação e manutenção do SIG de vazios urbanos. A contínua produção e 
utilização de tais informações garantiriam a atualização do sistema, e pode-se citar 
alguns exemplos de como esse fluxo de informações sobre e para vazios urbanos 
funcionaria. 
A SMU possui atuação sobre os vazios urbanos em duas frentes, tanto pelas 
gerências de licenciamento e fiscalização quanto pela elaboração de estudos que 
servem de base para propostas de leis, decretos e PEUs. A partir do 
acompanhamento das licenças, as construções não concluídas no prazo previsto 
240 
 
 
devem ser vistoriadas, pois em muitos casos são obras que permanecem 
inacabadas e resultam em vazios urbanos. As diversas atividades de vistoria 
também possibilitam a coleta de informações úteis à alimentação do cadastro. A 
SMF, que realiza também vistorias de diversos tipos nos imóveis, como as 
atividades de recadastramento do IPTU, pode estabelecer a definição de uma classe 
de uso “abandonado”, que resultaria em uma importante fonte de informações. 
Para a SMS, seria possível a sistematização de forma georreferenciada dos 
programas de saúde ambiental e vigilância ambiental em saúde – tal como o 
combate à dengue, apresentado em capítulo anterior; além do trabalho de campo 
que já é realizado pela CVAS, a vigilância sanitária possui um programa específico 
para casos de imóveis abandonados com piscinas (foco potencial de dengue), e 
uma análise sobre a base de vazios urbanos em conjunto com interpretação de 
imagens de satélite e ortofotos (ou a integração com outro cadastro de imóveis que 
possua a informação dos imóveis com piscina na cidade) geraria uma informação de 
grande valor para a elaboração de estratégias de ação para esse programa. 
Também é interessante à Defesa Civil a informação sobre osimóveis 
abandonados, pelos riscos à saúde dos imóveis em mau estado de conservação, 
por isso os laudos de vistorias realizadas e autuações feitas podem ser 
georreferenciados no nível de endereço do imóvel, garantindo sua inclusão no SIG 
de vazios urbanos. 
Na área de conservação do patrimônio histórico e arquitetônico, muitas 
políticas de incentivo à conservação de imóveis atualmente em estado de 
degradação e abandono estão sendo executadas, de responsabilidade do IRPH. 
Através dessas políticas, existe a ação de cadastramento em campo, ou os casos 
em que esse trabalho não é necessário, pois os próprios proprietários dos imóveis 
abandonados é que buscam o IRPH para solicitar recursos por meio dos editais de 
apoio à recuperação e utilização. Ambas as situações geram informação que pode 
ser georreferenciada a nível do endereço, ficando assim disponível e atualizada para 
a base SIG. Evidentemente, o resultado dessas políticas tem como efeito esperado 
que o imóvel deixe de ser um vazio urbano, por isso o acompanhamento da situação 
e a atualização no SIG quando da sua “baixa” é essencial. Quanto ao uso pelo IRPH 
da base compartilhada e com informações inseridas pelos demais órgãos, entende-
241 
 
 
se que nem todo imóvel abandonado necessariamente possui um valor histórico, por 
isso a informação inserida pelos outros órgãos a partir de trabalhos de campo deve 
qualificar as características do imóvel. A integração do cadastro georreferenciado 
dos imóveis tombados e de interesse histórico com o de vazios urbanos é importante 
nesse sentido, pois outros órgãos podem constatar o estado de abandono e 
degradação dos imóveis tombados, sem que haja necessidade de contínuos 
trabalhos de campo pelas equipes do IRPH. 
A SMDS e a SMH trabalham em ações envolvendo imóveis abandonados 
ocupados por sem-teto, cadastramento de famílias e pelos programas e iniciativas 
de aproveitamento de imóveis para programas de oferta de moradia, como o MCMV. 
 Com todas essas atividades, que já acontecem no cotidiano das secretarias 
municipais, é útil a criação de um sistema de gestão compartilhada sobre os imóveis 
vazios e ociosos. Todas essas importantes variáveis e usos podem ser possíveis a 
partir da criação de um aplicativo SIG que permita o uso compartilhado e atualização 
das informações sobre os vazios urbanos. Existem diversas possibilidades para 
publicação de serviços web através do ArcGIS server, para visualização e edição, a 
exemplo de alguns aplicativos produzidos pelo IPP, como o cadastro corporativo de 
logradouros e outros sistemas de atualização e manutenção das bases corporativas. 
Conforme apresentado no estudo sobre os cadastros disponíveis na Prefeitura, a 
série de mapas digitais desenvolvidos pelo IPP pode constituir em uma importante 
ferramenta de gestão. Pode ser desenvolvido um mapa digital que atenda às 
diversas secretarias envolvidas, assim como já existem hoje os aplicativos para 
gestão de logradouros e terrenos, onde seja possível visualizar os vazios urbanos, 
os diversos tipos e suas características, além de outras informações 
georreferenciadas, como zoneamento urbano, áreas protegidas, PALs, entre outras, 
permitindo análises, nos moldes de algumas apresentadas no capítulo anterior que 
subsidiem as políticas de reutilização. De acordo com Pagano & Bowman (2000) a 
identificação de vazios por técnicos da prefeitura é a segunda forma mais comum de 
descoberta da prefeitura sobre os mesmos, sendo importante a padronização de 
forma que a confiabilidade na forma de aquisição dessa informação em campo seja 
aumentada. O compartilhamento de informação também se traduz em redução de 
custos e menor possibilidade de duplicação de esforços e informações pelos órgãos. 
242 
 
 
A alimentação e atualização da base devem ser feitas preferencialmente por 
protocolos automáticos, a partir de views sobre os bancos de cada setor da 
Prefeitura, conforme estes recebem informação, evitando a necessidade de 
dedicação contínua para inserção manual e duplicada de informações em diferentes 
sistemas. Para tal, é necessário que haja sensibilização dos órgãos quanto aos 
ganhos que terão para suas atividades a partir do compartilhamento da informação. 
No entanto, apesar da gestão ser municipal, o município não é o único que 
pode gerar as informações que seriam utilizadas pelo SIG de vazios urbanos. O 
IBGE e outros órgãos podem fornecer informação que indiquem a não utilização dos 
imóveis, tais como a Light (cortes no fornecimento de energia elétrica) e a Cedae 
(fornecimento de água). 
É importante ressaltar também a participação da sociedade civil, por meio de 
suas organizações ou a partir da participação direta do cidadão. Nesse sentido, é 
essencial a abertura de canais de participação popular, que envolvam a população 
na construção deste SIG, recebendo a contribuição sobre a existência de vazios 
urbanos. O SIG torna-se assim uma forma de instrumentalizar a participação popular 
no planejamento. 
Como foi constatado no estudo de Pagano e Bowman (2000), o aviso por 
vizinhos tem sido a forma mais recorrente dos municípios pesquisados nos EUA 
descobrirem a existência de vazios urbanos. Apesar da precariedade representada 
pelos casos onde essa é praticamente a única forma de conhecimento pelo 
município, tal aspecto não deve ser visto de forma negativa, pelo contrário, uma vez 
que representa uma possibilidade de participação popular na gestão do uso do solo 
urbano, podendo a situação ser posteriormente validada por inspeção de campo por 
técnicos da Prefeitura. Partindo de um cadastro georreferenciado de vazios urbanos, 
é apenas necessário que tal participação ocorra com a devida orientação do poder 
público. Uma cartilha, apresentando os impactos negativos da existência de vazios 
urbanos (desvalorização dos imóveis próximos, riscos de focos de doença e 
insegurança) para os moradores, esclarecendo a população sobre as formas de 
identificação, pode ajudar nesse aspecto. 
 Por conta desta pesquisa, foi feito pelo autor um levantamento de imóveis 
abandonados em campo, traçando um percurso a pé, em uma parte do bairro 
243 
 
 
Freguesia Jacarepaguá. Este levantamento encontra-se no Apêndice B da 
dissertação. A exemplo do que foi feito aqui, é possível que a partir dos meios 
adequados o cidadão possa colaborar. 
O serviço da Central de Atendimento da Prefeitura do Rio 1746 – através do 
seu portal na internet e do teleatendimento – pode ser uma oportunidade, sendo 
aproveitado e vinculado ao sistema de gestão sobre vazios urbanos. O serviço do 
1746 foi criado para consolidar as solicitações do cidadão através de um único 
canal, gerando ordens de serviço para o setor específico da Prefeitura responsável 
pelo atendimento. No Portal 1746 (http://www.1746.rio.gov.br/), é possível fazer 
solicitações online, havendo uma grande listagem de tipos de demanda, porém 
nenhuma delas é referente à denúncia sobre imóveis abandonados. Em entrevista 
com técnicos da SMS, foi informado que existem alguns casos em que o cidadão 
entra em contato através do 1746 para denunciar casos de imóveis abandonados 
que podem ser focos de proliferação de certas doenças. A SMS atende a essas 
solicitações, sobretudo no combate do vetor da dengue, porém após o atendimento 
as mesmas não são sistematizadas. A divisão de solicitação de atendimento por 
secretaria/órgão no portal 1746 reflete uma forma de tratamento segregada, 
enquanto a questão urbana em geral e dos vazios urbanos em particular deve ser 
endereçada de forma integrada e multidimensional. 
Existem exemplos internacionais que podem servir de inspiração para a 
Prefeitura do Rio. A cidade de Chicago possui o sistema “311 – City Services”, um 
serviço de atendimento ao cidadão implantado em 1999 com a finalidade de unificar 
e melhorar a gestão das solicitações de serviços pela população da cidade. Na 
listagem de tipos de serviçosdisponíveis para solicitação pelo cidadão 
(http://www.cityofchicago.org/city/en/depts/311/supp_info/request_service.html), 
encontra-se a opção “Vacant/Abandoned Building”, onde o usuário pode usar este 
serviço para relatar construções abandonadas na vizinhança (figura 124). 
 
 
 
 
244 
 
 
Figura 124 – Portal “311 – City Services” de Chicago com opção de solicitação sobre vazios urbanos 
 
 
Por outro lado, o conhecimento pelo cidadão das solicitações feitas também é 
importante, pois reflete transparência e divulgação das necessidades de serviços em 
cada área da cidade. O serviço do 311 da Cidade de Nova Iorque possui um serviço 
que permite o acesso a esse tipo de informação – o “NYC 311 Service Request 
Map” (http://www1.nyc.gov/apps/311srmap/) – que permite ao usuário saber o que 
está sendo solicitado na sua vizinhança. 
245 
 
 
A disponibilização de um serviço através do próprio portal do 1746 que agrega-
se essas ideias de denúncia de vazios urbanos (a partir do exemplo do 311 de 
Chicago) somada a disponibilização de um mapa participativo apresentando ao 
usuário as solicitações feitas (como o exemplo do NYC 311) constituiria em um 
instrumento que garantiria importante avanço na participação popular na gestão 
pública. 
O processo sistêmico de articulação de informações disponíveis na Prefeitura e 
outras fontes de dados secundários para a manutenção/atualização do cadastro e 
ação sobre os vazios urbanos pode ser visto no organograma da figura 125. 
Por último, é importante reconhecer que o SIG em si não resolve todos os 
problemas, nem necessariamente torna mais democrático o planejamento e gestão 
urbanos, mas é um instrumento que pode contribuir para ações municipais sobre o 
problema. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
246 
 
 
Figura 125 – Proposta de modelagem: SIG de monitoramento e gestão de informações sobre vazios 
urbanos 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ENTRADA 
EDIÇÃO  ANÁLISE 
CONSULTA 
SMDS – Cadastro de famílias ocupantes 
Defesa Civil – Imóveis em risco 
(laudo de vistorias e autuações) 
Cidadão – Solicitações do 1746 
IPTU – Recadastramento com 
identificação dos imóveis com uso 
igual a “abandonado” 
Fluxo (deixa de ser vazio urbano) 
Estoque de vazios urbanos 
Reutilização 
Mercado de solo urbano 
Ação municipal 
Ação particular 
BASE GEORREFERENCIADA – VAZIOS URBANOS (domicílios vagos e 
estabelecimentos abandonados – Censo Demográfico IBGE 2010) 
IRPH – Trabalhos de campo e 
recebimento de informações 
SMU – Licenciamento e fiscalização: 
licenças de construção, habite‐se e 
vistorias de campo 
Direta (reutilização para atender 
fins de uma política setorial) 
Indireta (políticas de estímulos e 
facilidades para reutilização) 
247 
 
 
7 CONCLUSÃO 
Foi possível perceber a grande dificuldade teórica e empírica de analisar os 
vazios urbanos, devido à grande diversidade de noções e situações em que estas se 
aplicam. Apesar da dificuldade em mensurar e localizar os vazios urbanos, estas 
tarefas são essenciais para o planejamento da sua reutilização e aproveitamento no 
desenvolvimento urbano. 
Com esse estudo foi possível estruturar um SIG com informação 
georreferenciada dos imóveis vazios urbanos. Esse cadastro permite ao município 
conhecer onde se localizam e a possibilidade de combinação com outras 
informações essenciais para apoiar a formulação de políticas de planejamento e 
gestão, garantindo um melhor controle sobre o uso do solo pelo município. Apenas 
com a localização precisa sobre os imóveis vazios urbanos, de forma detalhada, é 
que é possível desenhar estratégias de planejamento urbano. Consideramos este 
estudo uma importante forma de aumentar a eficiência das ações do município para 
melhor qualidade de vida para sua população. A partir da utilização desse cadastro 
inicial, será possível facilitar o trabalho de fiscalização, que poderá atualizá-lo. Há 
necessidade de refinamento, sobre os domicílios classificados como vagos e os 
estabelecimentos com descrição que oferece indícios de abandono. 
Pode-se compreender a sua distribuição espacial na cidade do Rio de Janeiro 
e a sua dispersão no território. Os domicílios vagos possuem concentrações 
importantes nas áreas mais consolidadas da cidade, mas seu maior número e 
relação em relação ao total de pessoas e domicílios está nas áreas de expansão. 
Em relação aos estabelecimentos abandonados, sua concentração é superior no 
Centro e na Zona Norte, área em processo de degradação, mas que diversas 
políticas de estímulos estão em andamento para a reversão desse quadro. 
A construção de um cadastro dessa natureza oferece uma possibilidade para 
melhor planejamento e gestão do uso do solo da cidade e do seu espaço construído, 
a partir dos vazios urbanos, sendo útil para diversos setores, como urbanismo, 
habitação, saúde, defesa civil, patrimônio arquitetônico histórico, que podem 
conjuntamente mantê-lo atualizado. As ferramentas de SIG se apresentam como 
importante instrumento para ajudar na integração e compartilhamento da informação 
248 
 
 
georreferenciada, sendo essencial para as análises necessárias sobre esses 
espaços que sirvam de base para melhor gestão e planejamento sobre o uso dos 
vazios urbanos e da cidade como um todo. 
A integração entre padrões deve ser ressaltada, pois ainda representa um 
obstáculo no uso e compartilhamento de informações. Nesse estudo, ficou evidente 
a importância de cruzamento dos dados de endereços do IBGE com os da Prefeitura 
– IPTU e base georreferenciada de endereços do IPP – atualmente impossibilitado 
pela falta de um padrão de endereço comum utilizado entre os órgãos. Esse 
cruzamento permitiria extrair informações mais detalhadas dos imóveis, como área 
ocupada, essenciais para melhor conhecimento e planejamento. Tal resultado 
aponta para necessidade de maior integração entre a base de endereços da 
Prefeitura e os dados coletados pelo Censo do IBGE, assim como internamente na 
própria Prefeitura em relação ao IPTU, para que possa ser formado um sistema 
compartilhado de informações urbanas para o planejamento e gestão urbanos. Com 
os vazios urbanos mapeados, torna-se possível uma série de análises espaciais que 
propiciam melhor gestão dos mesmos, sendo este um instrumento proposto para 
não apenas identificar, mas também evitar o surgimento de novos vazios urbanos e 
promover a reutilização dos existentes. O compartilhamento de informações é 
essencial, não apenas internamente à Prefeitura. Apesar da Prefeitura não estar 
integrada com a Infraestrutura Nacional de Dados Espaciais – INDE do IBGE, a 
disponibilização e gestão da informação geoespacial para trabalhos futuros é de 
extrema importância para outros estudos e práticas de planejamento. Um dos 
maiores obstáculos é a falta de integração do cadastro físico de parcelas com o 
registro imobiliário-cartorial, sobre a propriedade dos imóveis. 
O fato de terem sido utilizadas bases do cadastro nacional do IBGE, é possível 
utilizar a mesma metodologia aplicada neste estudo para outras cidades e regiões 
do país. 
A preparação de uma base única georreferenciada dos vazios urbanos com 
uso de SIG é um importante instrumento de forma a aumentar a capacidade de ação 
do município sobre esses territórios. Para tal, é essencial a capacitação e a 
integração dos diversos órgãos da prefeitura que trabalham com esse tipo de 
informação. O problema encontrado é que ainda faltam informações de registros 
249 
 
 
administrativos da prefeitura a esse respeito. As geotecnologias possuem grande 
potencial para aplicação voltada ao planejamento urbano, sendo sua incorporação 
às atividades da prefeitura um passo importante para o aperfeiçoamento da gestão 
pública na busca de um desenvolvimento sustentável da cidade. 
A partir de um mapeamento detalhado, é possível dotar de instrumentos que 
permitam a definição de parâmetrose áreas para aplicação de instrumentos 
jurídicos como o IPTU progressivo no tempo e a desapropriação, aplicáveis em 
vazios urbanos em áreas com infraestrutura no entorno e potencial de construção. 
Entendemos que só o cadastro não é suficiente para a formulação de uma 
política ampla, que envolve questões como mercado de solo urbano, valorização 
imobiliária decorrente das políticas de estímulos e mudanças nas normas da 
legislação sobre o uso do solo. Outros pontos complexos são os referentes a 
questões de identificação do proprietário, seja para aquisição ou desapropriação 
pelo município. 
Com esses resultados, tem-se a expectativa de não apenas oferecer insumos 
para a identificação e ação sobre essas áreas como também compreender melhor 
suas causas objetivando evitar o surgimento de novos espaços ociosos. Assim, é 
possível promover um real desenvolvimento urbano da cidade, baseado no uso 
apropriado do seu espaço construído e na função social da propriedade e da cidade. 
 
 
 
 
 
 
 
 
250 
 
 
REFERÊNCIAS 
ABRAMO, P. A teoria econômica da favela: quatro notas sobre a localização 
residencial dos pobres e o mercado imobiliário informal. In: ABRAMO, P. (org.). A 
cidade da informalidade: o desafio para as cidades latino-americanas. Rio de 
Janeiro: Ed. Sete Letras, p. 189-223, 2003. 
 
ABREU, M. A. Evolução urbana do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: IPP, 2008. 
 
ACSELRAD, Henri. “Discursos da sustentabilidade urbana”. In: Revista Brasileira 
de Estudos Urbanos e Regionais, n.1, maio de 1999, pp.79-89. 
 
ALFONSIN, B.; FERNANDES, E. (org.). Direito à moradia e segurança da posse no 
Estatuto da Cidade : Diretrizes, instrumentos e processos de gestão. Belo Horizonte: 
Editora Fórum, 2004. 
 
ALVES, Maria Elisa. A história por trás do abandono das casas tombadas do Largo 
do Boticário. Jornal O Globo, Rio de Janeiro, 27 fev. 2011. Caderno Rio, p.19. 
 
ARANTES, Otília. “Uma estratégia fatal A cultura das novas gestões urbanas”. In: 
Arantes, O., Maricato, E. & Vainer, C. (orgs.). A cidade do pensamento único 
Desmanchando consensos. Petrópolis: Editora Vozes, 2000. 
 
BANZHAF, H. Spencer; OATES, Wallace E. & SANCHIRICO, James. The 
conservation movement: Success through the selection and design of local 
referenda. Working paper. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy, 2007. 
Disponível em: https://www.lincolninst.edu/pubs/dl/1286_Banzhaf%20Final.pdf 
(acesso em 11 de dezembro de 2013). 
 
BOTTS, Steven M. Analyzing the Problem of Abandoned, Vacant and 
Unoccupied Building in Middletown, Ohio. Middletown Division of Fire, 
Middletown, Ohio. Fevereiro de 2010. 
 
BOWMAN, Ann O’M.; PAGANO, Michael A. “Transforming America’s Cities: Policies 
and Conditions of Vacant Land,” Urban Affairs Review 35 (March 2000): 559-581. 
 
251 
 
 
 
BOWMAN, Ann O’M.; PAGANO, Michael A. Terra Incognita: Vacant Land and 
Urban Strategies. Washington: Georgetown University Press, 2004. 
 
BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da 
Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras 
providências. Diário Oficial da União, Seção I (Atos do Poder Legislativo), Brasília, nº 
133, 11/07/2001. 2001a. 
 
______. Medida Provisória nº 2.220, de 4 de setembro de 2001. Dispõe sobre a 
concessão de uso especial de que trata o § 1º do art. 183 da Constituição, cria o 
Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano - CNDU e dá outras providências. 
Diário Oficial da União, Seção I (Atos do Poder Executivo), Brasília, nº 171, 
05/09/2001. 2001b. 
 
______. Ministério da Saúde. Secretaria de Vigilância em Saúde. Programa 
Nacional de Controle da Dengue: amparo legal à execução das ações de campo – 
imóveis fechados, abandonados ou com acesso não permitido pelo morador. 2. ed. – 
Brasília : Ministério da Saúde, 2006. 252 p. 
 
CANDIDA, Simone. Antiga fábrica da Brahma é implodida. Jornal O Globo, Rio de 
Janeiro, 6 jun. 2011. Caderno Rio, p.18. 
 
CLARK COUNTY, Washington, USA. Vacant Buildable Lands Model. 2006. 
Disponível em: 
http://gis.clark.wa.gov/gishome/reports/VacantLands/VacantLands.pdf (acesso em 3 
de novembro de 2013). 
 
COLEMAN, Alice. "Dead space in the dying inner city." International Journal of 
Environmental Studies 19(2): 103-107. 1992, UK. 
 
COSTA, Ana Claudia. Começa demolição de favela que surgiu em hospital. Jornal 
O Globo, Rio de Janeiro, 4 jul. 2012. Caderno Rio, p.13. 
 
COSTA, Ana Claudia; SCHMITT, Luiz Gustavo. Perigo iminente. Jornal O Globo, 
Rio de Janeiro, 16 mai. 2012. Caderno Rio, p.14-15. 
 
252 
 
 
DAFLON, Rogério. O inventário da memória que agoniza no Centro. Jornal O 
Globo, Rio de Janeiro, 17 jul. 2011. Caderno Rio, p.26. (a) 
______. Após 39 anos, esqueleto na floresta vai virar hotel. Jornal O Globo, Rio de 
Janeiro, 28 set. 2011. Caderno Rio, p.23. (b) 
 
DAVIDSON, Arlene Sherrie. Opportunities for Undeveloped and Vacant Urban 
Land. 23rd Annual Conference of the Urban and Regional Information Systems 
Association Proceedings, 1985. Ottawa, Ontario, Canada: URISA. 
 
DINIZ FILHO, L. L. Para onde irão as indústrias?. In: ALBUQUERQUE, E. S. (org.). 
Que país é esse?. São Paulo: Globo, 2005, pp. 63-97. 
 
EMELIANOFF, Cyria. A noção de cidade sustentável no contexto europeu: alguns 
elementos de enquadramento. Série Estudos e Debates nº42, março/2003. Rio de 
Janeiro: UFRJ/IPPUR, 2003. 
 
FERNANDES, E. A nova ordem jurídico-urbanística no Brasil. In: ALFONSIN, B.; 
FERNANDES, E. (org.). Direito urbanístico Estudos brasileiros e internacionais. Belo 
Horizonte: Del Rey, 2006, pp.3-23. 
 
FERNANDES, Tania Maria; Costa, Renato Gama-Rosa. As comunidades de 
Manguinhos na história das favelas no Rio de Janeiro. Revista Tempo, vol. 17, n. 
34, jan-jun 2013:117-133. 
 
FIELD, Rodger C. “Risk and justice: Capitalist production and the environment”. In: 
Capitalism Nature Socialism, volume 8, issue 2, june, 1997, pp.69-94. 
 
GOMES, Antero. Delegacia abandonada em Realengo vira cracolândia e assusta 
moradores. Jornal O Globo, Rio de Janeiro, 11 jul. 2012. Caderno Rio, p.17. 
 
GREENBERG, M., F. Popper, et al. (1990). "The TOADS: A New American Urban 
Epidemic." Urban Affairs Quarterly 25(3): 435-54. 
 
IAAI/USFA. Abandoned Building Project. Managing Vacant and Abandoned 
Properties in Your Community. 2006. Disponível em: 
253 
 
 
http://www.interfire.org/features/pdfs/background%20paper_2006.pdf (acesso em 26 
de outubro de 2013). 
 
INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Sinopse 
preliminar do Censo Demográfico 2000 – v.7. Rio de Janeiro: 2000. 
 
JORNAL DO COMMERCIO. Cidades. "A harmonia urbana longe da realidade". 
Recife, 23 de maio de 2012. 
 
KLINE, Jeffrey D. "Public Demand for Preserving Local Open Space." Society and 
Natural Resources 19. 2006, pp 645-659. 
 
LARANGEIRA, Adriana de Araújo. Tierra Vacante en las Ciudades de América 
Latina: Desafíos y Oportunidades. 2004. Disponível em: 
https://www.lincolninst.edu/pubs/dl/995_Tierra%20Vacante%20PF010.pdf (acesso 
em 15 de dezembro de 2013). 
 
LESSER, Tim. Vacant land analysis. Esri International User Conference 
Proceedings, 1996. Disponível em: 
http://proceedings.esri.com/library/userconf/proc96/TO350/PAP323/P323.HTM 
(acesso em 3 de novembro de 2013). 
 
LITT, Jill Suzanne. An Evaluation of the Public Health and Environmental 
Aspects of Brownfields in Baltimore, Maryland. Johns Hopkins University, 2000 
 
LYALL, Sara. Ocupar casas pode virar crime no Reino Unido. Jornal O Globo, Rio 
de Janeiro, 6 out. 2011. Caderno Mundo, p.35. 
 
MARTINS, Maira Machado. Les copropriétés populaires à Rio de Janeiro, une 
nouvelle forme de cohabitation?. In: Ville Ephémère/Ville Durable, multiplication des 
formes et des temps urbains, maîtrise des nuisances: nouveaux usages, nouveaux 
pouvoirs. Paris: Editions l'Oeil d'Or, 2008. v. 1. pp.193-204. 
 
______. “Les ‘copropriétés populaires’ à Rio de Janeiro, émergence d’un nouveau 
modele d’habitatspontané”, L'Espace Politique, 17 | 2012-2, 15 juin 2012. 
Disponível em: http://espacepolitique.revues.org/2402 
254 
 
 
MHATRE, Pratik. Vacant and Abandoned Lands: A Theory Paper. Class Paper, 
PLAN 629: Neighborhood Revitalization, 2007. Disponível em: 
http://pratikmhatre99.files.wordpress.com/2013/11/vacant-and-abandoned-lands.pdf 
(acesso em 15 de dezembro de 2013). 
 
MCKAY, Shannon. Redefining rust belt An exchange of strategies by the cities of 
Baltimore, Cleveland, Detroit and Philadelphia. Federal Reserve Bank of Richmond, 
2013. Disponível em: 
http://www.richmondfed.org/publications/community_development/system_publicatio
ns/pdf/redefining_rust_belt_20131025.pdf (acesso em 8 de outubro de 2013). 
 
MORI, Alison E. Vacant and Underutilized Land in Boston. Dissertação – Master 
of Science in Real Estate Development, Massachusetts Institute of Technology. 
Boston: MIT, 2004. 
 
MOTTA, Cláudio. Invasão com endereço certo. Jornal O Globo, Rio de Janeiro, 10 
abr. 2009. Caderno Rio, p.10. 
 
NVPC (National Vacant Properties Campaign). Vacant properties The true costs to 
communities. Washington, agosto de 2005. Disponível em: 
www.communityprogress.net/filebin/pdf/toolkit/NVPC_VacantPropertiesTrueCosts 
(acesso em 9 de outubro de 2013). 
 
NORTHAM, Ray M. "Vacant Urban Land in the American City." Land Economics 
47(4): 345-355, 1971. 
 
PAGANO, Michael A; BOWMAN, Ann O’M. Vacant Land in Cities: An Urban 
Resource. Brookings Institution, Center on Urban & Metropolitan Policy: 
Washington, DC: 2000. 
 
PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO. Lei Complementar nº 44 de 7 
de janeiro de 2000. Permite a conclusão de obras paralisadas, nas condições que 
menciona. Rio de Janeiro: 2000. 
 
______. Decreto nº 26.610 de 05 de junho de 2006. Dispõe sobre a Equipe 
Macrofuncional que menciona. Rio de Janeiro: 2006. 
 
255 
 
 
______. Decreto nº 27.533 de 12 de janeiro de 2007. Estimula o uso residencial e 
misto na Área de Planejamento-3 da Cidade. Rio de Janeiro: 2007. 
 
______. Lei complementar nº 111 de 1º de fevereiro de 2011. Dispõe sobre a 
Política Urbana e Ambiental do Município, institui o Plano Diretor de 
Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro e dá outras 
providências. Rio de Janeiro: 2011. 
 
______. Lei complementar nº 116 de 25 de abril de 2012. Cria a área de especial 
interesse urbanístico da Avenida Brasil, define normas para incremento das 
atividades econômicas e para reaproveitamento de imóveis em áreas das zonas 
industriais e ao longo de corredores viários estruturantes da AP-3 e da AP-5 e dá 
outras providências. Rio de Janeiro: 2012. 
 
______. Decreto nº 35.646 de 16 de maio de 2012. Estabelece as diretrizes para 
outorga de uso a terceiros de próprios municipais sem destinação pública específica 
e em mau estado de conservação. Rio de Janeiro: 2012. 
 
______. Decreto nº 35.648 de 16 de maio de 2012. Dispõe sobre o procedimento 
de arrecadação dos imóveis urbanos abandonados. Rio de Janeiro: 2012. 
 
______. Projeto de lei nº 1.395/2012. Concede benefícios fiscais aos adquirentes 
de imóveis em péssimo estado de conservação ou com obras paralisadas em 
estágio de estrutura e dá outras providências. Rio de Janeiro: 2012. 
 
PREFEITURA DO RECIFE. Lei nº 17.511 de 29 de dezembro de 2008. Promove a 
revisão do Plano Diretor do Município do Recife. Recife: 2008. 
 
SABATINI, Francisco. Participación ciudadana para enfrentar conflictos ambientales 
urbanos: una estrategia para los municipios. In: Ambiente y Desarrollo, vol. XV – 
nº4, diciembre 1999, pp.26-35. 
 
SANTOS, Milton. Espaço e Método. São Paulo: Nobel, 1985. 
 
SILVA, Heitor Ney Mathias da. As ruínas da cidade industrial: resistência e 
apropriação social do lugar. Dissertação de Mestrado, IPPUR. Rio de Janeiro: 2008. 
256 
 
 
SILVA, Maria Lais Pereira da. Favelas cariocas: 1930-1964. Rio de Janeiro: 
Contraponto, 2005. Capítulo 3 – As favelas cariocas: percursos e significados, 
pp.77-116. 
 
SOUZA, Leandro Gomes. Novas estratégias habitação ocupações edifícios 
abandonados Rio de Janeiro. “Ciudades de la Gente” – III Reunión y III Congreso 
del Grupo de Trabajo Hábitat Popular e Inclusión Social . Rio de Janeiro, Brasil, 15-
17 de octubre de 2012 (a). Disponível em: 
http://pt.scribd.com/doc/113001591/Leandro-Souza-Novas-estrategias-habitacao-
ocupacoes-edificios-abandonados-Rio-de-Janeiro (acesso em 22 de outubro de 
2013). 
 
______. Tecnologias da geoinformação aplicadas à identificação de imóveis 
abandonados e ocupações no Rio de Janeiro. Anais do IV Simpósio Brasileiro de 
Ciências Geodésicas e Tecnologias da Geoinformação – Recife, Pernambuco, 6 a 9 
de maio de 2012 (b). Disponível em: 
http://www.ufpe.br/cgtg/SIMGEOIV/CD/artigos/Todos_Artigos/017_1.pdf (acesso em 
22 de outubro de 2013). 
 
______. Implantação do Turno Único nas escolas municipais do Rio de Janeiro. 
Conferência Latin America Geospatial Forum, setembro de 2013. Rio de Janeiro. 
Disponível em: http://lagf.org/2013/pdf/Leandro%20Gomes.pdf (acesso em 23 de 
outubro de 2013). 
 
SOUZA, M.J.L. ABC do desenvolvimento urbano. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 
2003. 
 
SOUZA, M. J. L. Alguns aspectos da dinâmica recente da urbanização brasileira. In: 
FERNANDES, E.; VALENÇA, M. M. (Org.). Brasil urbano. Rio de Janeiro: MAUAD, 
p. 57-74, 2004. 
 
VAZ, Lilian Fessler. Modernidade e moradia. Habitação coletiva no Rio de Janeiro, 
séculos XIX e XX. Rio de Janeiro: 7Letras, 2002. 
 
VIEGAS, J. Estado implode fábrica desativada no Complexo do Alemão. Governo do 
Estado do Rio de Janeiro – Subsecretaria de Comunicação Social, 17 de dezembro 
de 2008. Disponível em: 
http://www.imprensa.rj.gov.br/scssiteimprensa/detalhe_noticia.asp?ident=49248 
(acesso em 12 de abril de 2009). 
257 
 
 
Entrevistas realizadas 
 
Antonio Jorge da Rocha Teixeira 
Supervisor de Bases Territoriais 
IBGE – UE/RJ (Unidade Estadual do Rio de Janeiro) 
Data: 18/08/2011 
 
Maria Luiza Korenchendler 
Coordenadora 
Gerência de Planejamento Local GPL-3 – Coordenadoria Geral de Planejamento 
Urbano – SMU 
Data: 14/03/2012 
 
João Américo Barbosa Ribeiro 
Fiscal de rendas 
Coordenadoria do IPTU – SMF 
Data: 25/09/2012 
 
Fabrício Duarte Tanure 
Superintendente 
Superintendência do Patrimônio Imobiliário –SMF 
Data: 05/10/2012 
 
258 
 
 
Marcus Vinícius Nunes Ferreira 
Coordenador 
Coordenação de Vigilância Ambiental em Saúde – SMS 
Data: 27/05/2013 
 
Eduardo Jorge de Souza 
Técnico de vistorias de campo 
Coordenação de Vigilância Ambiental em Saúde – SMS 
Data: 27/05/2013 
 
Marcelo Garcez Borges Viseu 
Arquiteto 
Gerência de Planejamento Local GPL-3 – Coordenadoria Geral de Planejamento 
Urbano – SMU 
Data: 31/01/2014 
 
Breno Figueiredo 
URBEM – Instituto de Urbanismo e Estudos sobre a Metrópole 
Data: 07/02/2014 
 
 
 
 
259 
 
 
APÊNDICES 
 
APÊNDICE A – Acompanhamento temporal de imóveis 
abandonados no bairro Freguesia Jacarepaguá 
 
 
 
 
 
Rua Comandante Rubens Silva, 211 - Primeira visita. Campo realizado em 16 de dezembro de 2011. 
 
 
 
Rua Comandante Rubens Silva, 211 - Segunda visita. Campo realizado em 17 de fevereiro de 2012. 
 
260 
 
 
 
 
Rua Comandante Rubens Silva, 211 - Terceira visita. Campo realizado em 11 de março de 2012. 
 
 
 
Rua Comandante Rubens Silva, 211 - Quarta visita. Campo realizado em 25 de janeiro de 2014. 
 
 
 
261 
 
 
 
 
 
 
Rua Geminiano Góis, 436 e 448. Notificação em 13 e 14.12.2011. Campo realizado em 16 de 
dezembro de 2011. 
 
 
 
 
 
262 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Rua Geminiano Góis, 424, 436 e 448. Notificação de 08.02.2012. Campo realizado em 14 de 
fevereiro de 2012. 
 
 
 
 
263 
 
 
 
 
 
 
Rua Geminiano Góis, 436 e 448. Notificações violadas. Campo realizado em 11 de março de 2012. 
 
 
 
 
 
264 
 
 
 
 
 
Rua Geminiano Góis, 424 e 436. Notificações em 27.02.2013. Campo realizado em 02 de março de 
2013.265 
 
 
 
 
 
Rua Geminiano Góis, 424, 436 e 446. Notificações em 27.02.2013. Campo realizado em 08 de 
dezembro de 2013. 
 
266 
 
 
APÊNDICE B – Trabalho de campo para identificação de imóveis 
abandonados no bairro Freguesia Jacarepaguá 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
267 
 
 
ID  Logradouro  Número  Notificação SMS  Tipo 
1  Rua Araguaia  1057 12/12/2011 10:15  Terreno limpo 
2 
Rua Comandante 
Rubens Silva  211
06/12/2011 10:45 e 
13/12/2011 11:00  Casa 
3  Estrada dos Três Rios  721 NÃO  Academia 
4  Estrada dos Três Rios  972 NÃO  Terreno limpo 
5  Estrada dos Três Rios  1097 NÃO  Terreno limpo 
6  Estrada dos Três Rios  1276
16/01/2012 9:30 e 
05/02/2012 10:30  Terreno limpo 
7  Estrada dos Três Rios  1756 13/01/2012 10:00  Casa 
8  Estrada dos Três Rios  1816 NÃO  Terreno com mato 
9  Estrada dos Três Rios  0 NÃO  Terreno com mato 
10  Estrada dos Três Rios  2045 NÃO  Terreno limpo 
11  Estrada dos Três Rios  2110 NÃO  Terreno com mato 
12  Estrada do Pau Ferro  1390 NÃO  Terreno limpo 
13  Estrada do Pau Ferro  1379 NÃO  Terreno com mato 
14  Estrada do Pau Ferro  1373 NÃO  Terreno com mato 
15  Estrada do Pau Ferro  1350 NÃO  Casa 
16  Estrada do Pau Ferro  1353 NÃO  Casa com mato 
17  Estrada do Pau Ferro  0 NÃO  Terreno com mato 
18  Estrada do Pau Ferro  1218 NÃO  Casa 
19  Estrada do Pau Ferro  0 NÃO  Casa com mato 1 
20  Estrada do Pau Ferro  0 NÃO  Casa com mato 2 
21  Estrada do Guanumbi  1736 NÃO  Terreno limpo 
22  Rua Araguaia  0 NÃO  Terreno com mato 
23  Rua Araguaia  1459 13/12/2011 11:05  Terreno limpo 
24  Rua Geminiano Góis  448 14/12/2011 10:16  Casa 
25  Rua Geminiano Góis  436 13/12/2011 13:20  Casa 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
268 
 
 
ANEXOS 
ANEXO A – Ordenamento territorial do município do Rio de Janeiro 
 
 
Armazém de Dados 
 
Quadro 379 - Divisão administrativa geral - Município do Rio de Janeiro - 2013 
 
Áreas de Planejamento, Regiões de 
Planejamento e Bairros 
Regiões Administrativas Nome Código
 
Área de Planejamento 1 
 
Região de Planejamento 1.1 - Centro 
 
I Portuária Saúde 001
 Gamboa 002
 Santo Cristo 003
 Caju 004
II Centro Centro 005
 Lapa (11) 161
III Rio Comprido Catumbi 006
 Rio Comprido 007
 Cidade Nova 008
 Estácio 009
VII São Cristóvão (1) Imperial de São Cristóvão (10) 010
 Mangueira 011
 Benfica 012
 Vasco da Gama 159
XXI Paquetá Paquetá 013
XXIII Santa Teresa Santa Teresa 014
 
Área de Planejamento 2 
 
Região de Planejamento 2.1 - Zona Sul 
 
IV Botafogo Flamengo 015
 Glória 016
 Laranjeiras 017
 Catete 018
 Cosme Velho 019
 Botafogo 020
 Humaitá 021
 Urca 022
V Copacabana Leme 023
 Copacabana 024
VI Lagoa (2) Ipanema 025
 Leblon 026
 Lagoa 027
 Jardim Botânico 028
269 
 
 
 Gávea (2) 029
 Vidigal (2) 030
 São Conrado (2) 031
XXVII Rocinha Rocinha 154
 
Região de Planejamento 2.2 - Tijuca 
 
VIII Tijuca Praça da Bandeira 032
 Tijuca 033
 Alto da Boa Vista 034
IX Vila Isabel Maracanã 035
 Vila Isabel 036
 Andaraí 037
 Grajaú 038
 
Área de Planejamento 3 
 
Região de Planejamento 3.1 - Ramos 
 
X Ramos (4) Manguinhos 039
 Bonsucesso (3) 040
 Ramos (3) 041
 Olaria 042
XXX Maré Maré 157
 
Região de Planejamento 3.2 - Méier 
 
XIII Méier (5) Jacaré (5) 051
 São Francisco Xavier 057
 Rocha 058
 Riachuelo 059
 Sampaio (5) 060
 Engenho Novo (5) 061
 Lins de Vasconcelos 062
 Méier 063
 Todos os Santos 064
 Cachambi 065
 Engenho de Dentro 066
 Água Santa 067
 Encantado 068
 Piedade 069
 Abolição 070
 Pilares 071
XXVIII Jacarezinho Jacarezinho 155
 
Região de Planejamento 3.3 - Madureira 
 
XIV Irajá Vila Cosmos 072
 Vicente de Carvalho 073
 Vila da Penha 074
 Vista Alegre 075
 Irajá 076
 Colégio 077
XV Madureira Campinho 078
 Quintino Bocaiúva 079
 Cavalcanti 080
 Engenheiro Leal 081
270 
 
 
 Cascadura 082
 Madureira 083
 Vaz Lobo 084
 Turiaçu 085
 Rocha Miranda 086
 Honório Gurgel 087
 Oswaldo Cruz 088
 Bento Ribeiro 089
 Marechal Hermes 090
 
Região de Planejamento 3.4 - Inhaúma 
 
XII Inhaúma (4) Higienópolis (4) 050
 Maria da Graça (4) 052
 Del Castilho 053
 Inhaúma (4) 054
 Engenho da Rainha 055
 Tomás Coelho 056
XXIX Complexo do Alemão Complexo do Alemão 156
 
Região de Planejamento 3.5 - Penha 
 
XI Penha Penha 043
 Penha Circular 044
 Brás de Pina 045
XXXI Vigário Geral Cordovil 046
 Parada de Lucas 047
 Vigário Geral 048
 Jardim América 049
 
Região de Planejamento 3.6 - Pavuna 
 
XXII Anchieta Guadalupe 106
 Anchieta 107
 Parque Anchieta 108
 Ricardo de Albuquerque 109
XXV Pavuna (6) Coelho Neto 110
 Acari 111
 Barros Filho 112
 Costa Barros 113
 Pavuna (6) 114
 Parque Colúmbia 158
 
Região de Planejamento 3.7 - Ilha do 
Governador 
 
 XX Ilha do Governador 
 
 Ribeira 091
 Zumbi 092
 Cacuia 093
 Pitangueiras 094
 Praia da Bandeira 095
 Cocotá 096
 Bancários 097
 Freguesia 098
 Jardim Guanabara 099
271 
 
 
 Jardim Carioca 100
 Tauá 101
 Moneró 102
 Portuguesa 103
 Galeão 104
 Cidade Universitária 105
 
Área de Planejamento 4 
 
Região de Planejamento 4.1 - 
Jacarepaguá 
 
XVI Jacarepaguá (7) Jacarepaguá 115
 Anil 116
 Gardênia Azul 117
 Curicica 119
 Freguesia (Jacarepaguá) 120
 Pechincha 121
 Taquara (7) 122
 Tanque (7) 123
 Praça Seca 124
 Vila Valqueire 125
XXXIV Cidade de Deus Cidade de Deus 118
 
Região de Planejamento 4.2 - Barra da 
Tijuca 
 
XXIV Barra da Tijuca Joá 126
 Itanhangá 127
 Barra da Tijuca 128
 Camorim 129
 Vargem Pequena 130
 Vargem Grande 131
 Recreio dos Bandeirantes 132
 Grumari 133
 
Área de Planejamento 5 
 
Região de Planejamento 5.1 - Bangu 
 
XVII Bangu (8) Padre Miguel 140
 Bangu 141
 Senador Camará 142
 Gericinó 160
XXXIII Realengo Deodoro 134
 Vila Militar 135
 Campo dos Afonsos 136
 Jardim Sulacap 137
 Magalhães Bastos 138
 Realengo 139
 
Região de Planejamento 5.2 - Campo 
Grande 
 
XVIII Campo Grande Santíssimo 143
 Campo Grande 144
272 
 
 
 Senador Vasconcelos 145
 Inhoaíba 146
 Cosmos 147
 
Região de Planejamento 5.3 - Santa Cruz 
 
XIX Santa Cruz Paciência 148
 Santa Cruz 149
 Sepetiba (9) 150
 
Região de Planejamento 5.4 - Guaratiba 
 
XXVI Guaratiba Guaratiba 151
 Barra de Guaratiba 152
 Pedra de Guaratiba 153
 
 
Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo 
- SMU. 
 
Notas: 1. O Decreto nº 3.157 de 23/07/81 delimita as primeiras 24 Regiões Administrativas e o 
Decreto nº 3.158 de 23/07/81 delimita os bairros correspondentes a essas RAs. 
 2. O Decreto nº 5.280, de 23/08/85, cria as 25ª e 26ª RAs, 
alterando decretos anteriores. 
 3. As unidades territoriais do Município do Rio de Janeiro foram definidas pela Lei 
Complementar n.º 111 de 1/2/2011 que 
 institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de 
Janeiro no artigo 36 do capítulo 3, 
 que trata da ordenação para o planejamento, e apresenta as 
seguintes definições: 
 I - áreas de Planejamento – AP, estabelecidas pela divisão do território municipal a partir 
de critérios de compartimentação ambiental, 
 de características histórico-geográficas e de uso e ocupação do 
solo; 
 II - regiões de Planejamento – estabelecidas pelo grupamento de Regiões Administrativas 
e pela subdivisão das Áreas de Planejamento e 
 segundo critérios de homogeneidade específicas,visando apoiar a organização das 
informações e a integração da ação descentralizada 
 dos órgãos municipais na implementação de políticas públicas 
setoriais; 
 III - regiões Administrativas – RA, formadas por um ou mais 
bairros com fins administrativos; 
 IV- bairros, porções do território demarcados oficialmente por limites culturalmente 
reconhecidos pela mesma denominação, sendo unidade 
 territorial de referência na coleta de dados e informações produzidas pelos órgãos do 
Município e nas ações de planejamento urbano;(...) 
 Legislação relativa às alterações posteriores de limites de RAs e 
bairros e novas criações: 
 (1) Lei Complementar n.º 17/92 (alteração de limites da RA e 
bairros correspondentes). 
 (2) Lei no. 1.995/93 (alteração de limites da RA e bairros 
correspondentes). 
 (3) Lei n.º 2.055/93 (alteração de limites da RA e bairros). 
 (4) Lei Complementar n.º 17/92/Lei n.º 2.055/93 (alteração de 
limites da RA e bairros). 
 (5) Lei Complementar n.º 17/92 (alteração de limites da RA, inclusão do bairro Jacaré e da 
Comunidade Fernão Cardim - Decreto 17.525/99). 
 (6) Decreto n.º 5.280 de 23/08/85, cria as 25ª e 26ª RAs, 
alterando os decretos anteriores. 
273 
 
 
 (7) Decreto n.º 8.095/88 (retificação de limites) - Decretos 12.791/94 e 13.448/94 
(delimitação dos bairros). 
 (8) Decreto n.º 8.095/88 (retificação de limites - RAs XVI e XVII). 
 (9) Decreto 25155 de Março de 
2005 
 (10) Denominação revista pelo Decreto No 28302 de 14 de agosto de 2007, passando a 
ser denominado bairro Imperial de São Cristóvão. 
 (11) Lei n.º 5.407/12 (cria o bairro). 
 
Fonte: Instituto Pereira Passos, 2013. 
 
 
 
 
 
ANEXO B – Programa Casa Paulista 
 
Todas as imagens foram fornecidas por Breno Figueiredo (URBEM). 
 
OS SEIS SETORES DE ATUAÇÃO DO CASA PAULISTA 
 
274 
 
 
 
MOBILIDADE (METRÔ / CPTM) 
 
REDES FÍSICAS INTEGRADORAS 
 
275 
 
 
 
REDES FÍSICAS ESTRUTURADORAS 
 
ARTICULAÇÃO INTERSETORIAL 
 
 
Exemplo de detalhamento de uma intervenção composta de dois empreendimentos 
276 
 
 
 
 
 
277 
 
 
 
 
 
278