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Apresentação 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Reprodução proibida conforme Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro 
de 1998. 
 
Registro do Direito Autoral nº 350.785 Livro 646 Folha 445 de 19.08.2005 
 
Todos Direitos de edição reservados à: 
 
Laudera Participações S/S Ltda. 
Praça Marechal Deodoro, 356 - Santa Cecília - São Paulo - SP - CEP: 01150-010 
e-mail: institutonacional@institutonacional.com.br 
Site: www.inedead.com.br 
 
 
 
 
 
 
 
 
Registro da Marca INED - INSTITUTO NACIONAL DE EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA: 
827624697 de 05/08/2005, Instituto Nacional da Propriedade Industrial - INPI. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
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MÓDULO I 
Parte 2 
 
 
 
 Operações Imobiliárias 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
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Índice 
 
Título Página 
Operações Imobiliárias 
Aula 01 – O Exercício da Profissão 07 
Aula 02 – Avaliação do Imóvel 19 
Aula 03 – Registro de Imóveis 23 
Aula 04 – Capacidade para Comprar e Vender 25 
Aula 05 – Procuração ou Mandato 29 
Aula 06 – Aquisição de Imóveis 32 
Aula 07 – A Propriedade: Direitos Reais de Gozo ou Fruição 35 
Aula 08 – A Propriedade: Direitos Reais de Garantia 38 
Aula 09 – A Propriedade: Direito Real de Aquisição 42 
Aula 10 – A Posse 43 
Aula 11 – Impostos, Taxas e Certidões 44 
Aula 12 – Loteamentos Rurais e Urbanos – Parcelamento do Solo 48 
Aula 13 – Contratos 62 
Aula 14 – Termos Técnicos da Legislação Imobiliária – Glossário e 
Expressões Jurídicas 
66 
Aula 15 – Condomínio em Edificações 85 
Aula 16 – Das Incorporações Imobiliárias 94 
Aula 17 – Financiamento para Compra de Imóvel 118 
Aula 18 – Minutas 127 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Operações Imobiliárias 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
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OBJETIVO GERAL: Proporcionar ao aluno a conscientização de que o Corretor de Imóveis é um 
profissional responsável por sua própria atividade e, portanto, um profissional liberal, autônomo, 
capaz de controlar o seu tempo e dedicação ao trabalho. 
 
FINALIDADE: Desenvolver a capacidade do aluno de identificar as atribuições e competências de um 
Corretor de Imóveis. 
 
OBJETIVOS: Identificar e empregar de forma consciente as atribuições e competências do Corretor de 
Imóveis; 
Promover a utilização dos mecanismos de divulgação de tabelas de comissões e de 
prestação de serviços; 
Desenvolver no futuro Corretor o hábito da consulta e do reconhecimento das leis que 
regem a profissão. 
 
Atribuições do Corretor de Imóveis 
De acordo com o Decreto nº 81.871, de 29/06/78, Art. 2º, “compete ao Corretor de Imóveis 
exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à 
comercialização imobiliária”. 
O Corretor de Imóveis, no exercício de suas funções, presta assessoramento às partes 
interessadas de forma que a transação seja livre e desembaraçada de ônus, encargos, litígios e 
impostos ou taxa atrasados. 
Além de intervir nos contratos de compra e venda de imóveis, permutas, promessas de venda, 
cessões de direitos, quando se trata de administração de imóveis, seus serviços se estendem a 
incorporações, hipotecas e financiamentos, loteamentos, locações e administração de bens. 
 
Compete ao Corretor: 
 Proceder a avaliação do imóvel a ser vendido; 
 Combinar o preço e as condições de venda; 
 Firmar contrato relativo à sua prestação de serviço; 
 Examinar toda a documentação do imóvel, bem como apresentá-la aos possíveis adquirentes; 
encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas pelos candidatos à compra; emitir recibo de 
sinal ou de princípio de pagamento; fornecer toda a documentação do imóvel ao adquirente para 
que este a examine antes de ser lavrada a escritura. 
O Corretor de Imóveis está habilitado também para exercer funções como gestão empresarial de 
imobiliárias e incorporadoras, controle e recebimento de aluguéis e condomínios, avaliação 
mercadológica de imóveis, despachante documental, planejamento de empreendimentos, consultor de 
financiamentos, gestor de consórcio imobiliário, marketing imobiliário, estatística do mercado imobiliário, 
assessor técnico para implantação e gestão de plantas genéricas de valores e assessor imobiliário para 
órgãos públicos. 
 
A Mediação 
Para vender um imóvel, o proprietário pode adotar diversos meios, como por exemplo: anunciar 
o que quer vender e esperar que o interessado o procure; encarregar um intermediário, corretor ou 
empresa imobiliária de fazer essa venda. 
A intervenção de um Corretor de Imóveis apresenta inúmeras vantagens. Ele sabe quais são os 
melhores dias para anunciar um imóvel em determinado bairro, em qual jornal e em que página e 
coluna deve sair o anúncio; tem experiência para fazer a redação com economia e dizendo tudo o que é 
preciso dizer de modo a atrair a atenção dos possíveis compradores. 
Aula 01 – O Exercício da Profissão 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 8 
Contrato de Mediação: 
É o documento em que o dono do imóvel autoriza o corretor a promover a venda. Este documento deve 
ser feito em duas vias e assinado por ambos, com todos os campos preenchidos. Ao assinar, o 
vendedor deve ser alertado, de maneira muito especial, quanto ao valor e condições da venda, além da 
porcentagem ajustada ao estabelecimento do prazo para que o corretor complete a mediação. 
Publicidade: 
Os corretores sindicalizados têm direito a um preço especial na colocação de anúncios de publicidade 
de imóveis e para negócios de seus serviços, devendo constar, nesses anúncios, o nome por extenso 
do corretor e seu endereço, além do número do CRECI.Aquisição de Imóveis – Artigos 1.238 a 1.259 
O Código Civil Brasileiro, distingue em seus Artigos 1.238 a 1.259 os modos de aquisição dos 
bens imóveis, respectivamente: 
1. pela usucapião ( do Art. 1.238 até o Art. 1.244 ) 
2. pelo registro do título ( do Art. 1.245 até Art. 1.247 ) 
3. por acessão ( do Art. 1.248 até Art. 1.259 ) 
 
1 - Pela Usucapião 
Usucapião é o modo de adquirir propriedade móvel ou imóvel pela posse pacífica e ininterrupta 
da coisa durante certo tempo. 
A usucapião é comumente invocada como modo de adquirir o domínio, ou seja, é a posse 
prolongada da coisa sem qualquer oposição ou interrupção, por um período mínimo previsto em lei. 
A usucapião possui fases: aquisitiva e executiva. A primeira é o modo de adquirir a propriedade 
pela posse prolongada e a segunda, o meio pelo qual alguém se libera de uma obrigação pelo decurso 
de tempo. 
Não são suscetíveis de usucapião os bens de qualquer natureza, patrimoniais ou dominais, bem 
como os terrenos da Marinha e terras devolutas. Salvo a hipótese de usucapião ‘’pro-labore’’, só podem 
ser usucapidos, os bens de domínio particular. 
 
A nossa legislação reconhece as seguintes formas de usucapião: 
Usucapião após 15 ( quinze ) anos. ( Art. 1.238 – CC ) 
Usucapião após 05 ( cinco ) anos – área rural até 50 ( cinquenta ) hectares. 
Usucapião após 05 ( cinco ) anos – área urbana até 250 ( duzentos e cinquenta ) metros quadrado. 
Usucapião após 10 ( dez ) anos ( Parágrafo único do Art. 1.238 – CC ) 
 
2 – Pelo Registro do Título 
Não basta um simples acordo de vontades entre o transmitente e o comprador, para a aquisição 
de propriedade imóvel. Da mesma forma, para transferir o domínio, não basta por si só, o contrato de 
compra e venda. Assim sendo, somente se opera essa transferência com a transcrição do título no 
registro imobiliário. A transcrição no nosso direito é uma tradição solene que gera o direito real para o 
comprador, transferindo-lhe, então, o domínio. 
 
Os dois requisitos para aquisição de um imóvel são: 
 acordo de vontades entre o transmitente e o adquirente, o qual deve constar obrigatoriamente de 
escritura pública. 
 registro do título translativo na circunscrição competente. 
 
3 - Por Acessão 
 
Aquisição por acessão é o modo originário de adquirir uma propriedade, em virtude do qual ao 
proprietário fica pertencendo tudo quanto se une ao seu bem. Os casos previstos no Art. 1.248 do 
Código Civil dependem do concurso de dois pontos importantes: 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 28 
 
 a conjunção entre duas coisas que até então estavam separadas; 
 caráter o acessório de uma dessas coisas, confrontando com a outra. 
 
O Código Civil explica a acessão de cinco formas em relação à propriedade imóvel, em seu Art. 
1.248: 
I - por formação de ilhas. 
II - por aluvião. 
III - por avulsão. 
IV - por abandono de álveo. 
V - por plantações ou construções. 
 
Acessão por Formação de Ilhas. 
Uma ilha pode surgir no mar, num rio navegável ou público e no curso de rio não navegável e 
particular. O surgimento da ilha pode ser determinado por diversas formas, como: acumulação de areia, 
cascalho, fragmentos de terra e outros materiais, movimentos sísmicos, rebaixamento permanente do 
nível da água, deixando em seco uma parte funda do seu leito e avulsão numa das propriedades 
marginais (vide, também como ampliação de conhecimentos, o Código das águas.) 
 
Acessão pela Aluvião 
A acessão pela aluvião é o acréscimo insensável que o rio mui vagarosamente às margens, que 
a um dado momento, é impossível apreciar a quantidade acrescida. Esse acréscimo marginal produzido 
pela natureza pertence aos donos dos terrenos marginais, como preceitua o art. 1.250 do Código Civil. 
 
Acessão pela Avulsão 
É a desagregação repentina de um trecho de terra por força natural violenta. A avulsão ocorre 
quando uma porção considerável e reconhecível de determinada propriedade imóvel se desprende e é 
transportada pela correnteza para outra propriedade. O art. 1.251 do Código Civil combinado com o 
Art. 19 a 22 do Código das Águas (Dec. 24.643/1.934), dispõe que o proprietário do fundo contemplado 
com a porção acrescida é quem tem direito de concordar com a remoção ou de pagar o respectivo valor 
ao proprietário reclamante e sem direito a outras indenizações. O proprietário que sofrer avulsão deve 
reclamar no prazo de um ano, caso contrário, perderá o direito de reivindicar e o direito de indenização. 
 
Acessão por Abandono de Álveo 
Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente 
enxuto (Art. 9, 10, 26 e 27 do Código de Águas), ou ainda: a depressão de terreno que servia 
anteriormente de leito de um rio. O Álveo será considerado público e de uso comum, conforme a 
propriedade das águas, e será particular quando das águas comuns ou das águas particulares. 
O Álveo definitivamente abandonado, quer o rio seja público, quer seja particular, pertencerá aos 
proprietários ribeirinhos das duas margens Art. 1.252 do Código Civil. 
 
Acessão por Construção e Plantações 
Nem todas as obras efetuadas em uma coisa entram na classe das benfeitorias, não se 
enquadram entre as benfeitorias propriamente ditas, como, por exemplo, as construções e as 
plantações. O Art. 1.253 do Código Civil diz que o princípio geral é de que toda construção ou 
plantação existente em um terreno, até prova em contrário, se presume feita pelo proprietário e à sua 
custa. Assim, sendo, o proprietário de um determinado imóvel adquire pela acessão, as coisas móveis 
que a esse se incorporem. O solo, caracterizado como principal pertencente a certa pessoa, por 
presunção legal; a esta pertencerão as plantações e construções por acaso existentes bem como seus 
acessórios. 
 
 
 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
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O novo Código de Processo Civil Lei 13.105/15 (CPC) disciplina a matéria no Capítulo III - Dos 
Procuradores, artigos 103 a 107. E o Código Civil (CC), por sua vez, disciplina a matéria em seus 
artigos 654 e 655, que deverá ser aplicada supletivamente ao CPC, conforme estabelece o artigo 692 
do CC. 
O mandato é o contrato estabelecido ou firmado entre o mandante (que confere poderes) e o 
mandatário (que recebe os poderes para praticar atos ou administrar interesses em nome do mandante) 
- Art. 653 ao Código Civil, sendo feito como ato de vontade, revogável a qualquer tempo, baseado na 
confiança entre Mandante e Mandatário. 
 
A procuração, em seu uso comum, é o instrumento do mandato escrito, isto é, quando alguém 
recebe de outrem, poderes, para em seu nome praticar atos ou administrar interesses. 
 
Pode ser: 
 
a) por instrumento particular quando feita ou escrita pelo próprio mandante com o reconhecimento 
de firma, se ad negotia; 
 
b) por instrumento público quando lavrada em cartório, recebendo-se o traslado, havendo 
necessidades de outras cópias, o cartório fornecerá certidão; 
 
c) extrajudicial (ad negotia): quando confere um deles para um mandatário praticar negócios 
comuns, de cunho civil ou comercial, fora dos tribunais; 
 
d) judicial (ad judicia): quando confere poderes ao bacharel em Direito, devidamente habilitado para 
representar, nos tribunais, o mandante na qualidade de autor ou réu. 
 
Obs.1: a palavra Procuração deve vir no centro da folha; 
 
Obs.2: a partitura silábica deve ser gramatical; 
 
Obs.3: não se separam os números dos documentos pessoais; 
 
Obs.4: verbos “residir” e “domiciliar” exigem regência com preposição "em". 
 
- verbos com valor de movimento usam-se preposição "a". Ex.: cheguei à casa; domiciliado na rua..., 
etc. 
 
Obs.5: a expressão"bastante" significa suficiente (para o que basta). O procurador não pode ir além, 
nem ficar aquém dos poderes a ele conferidos. 
 
Obs.6: os poderes especiais são estipulados de acordo com a natureza do negócio e a extensão dos 
poderes. 
 
Obs.7: é obrigatória a presença do verbo nomear (indicar) e constituir (tornar o indicado procurador). 
 
Obs.8: o mandante pode ser pessoa física (natural) ou jurídica. 
 
Obs.9: os maiores e emancipados no gozo de sua capacidade civil assinam o documento sem 
restrições. 
 
Obs.10: os relativamente incapazes são assistidos, assinam juntos com os seus representantes legais. 
 
Aula 05 – Procuração ou Mandato 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 30 
 
Obs.11: os absolutamente incapazes são representados, não assinam. 
 
Obs.12: no mundo negocial admite-se um mandatário menor, entre 16 e 18 anos (extrajudicial). 
 
Obs.13: na procuração ad judicia somente bacharel em direito devidamente inscrito na OAB pode ser 
procurador. 
 
Elementos da Procuração 
a) Partes 
nº 1 - mandante, outorgante, constituinte; 
nº 2 - mandatário, outorgado, constituído, procurador (qualificar, ex.: RG, CPF, endereço, estado civil ...) 
 
b) Objetivo 
a finalidade da procuração 
 
c) Poderes conferidos 
a forma como deve ser desempenhado o mandato 
 
d) Local, data e assinatura ao final 
 
Obrigações do Mandatário 
a) Aplicar toda a sua diligência na execução do mandato (Art. 667 CC). 
b) Pagar juros (Art. 670 CC). 
c) Prestar contas (Art. 668 CC). 
d) Apresentar o instrumento do mandato. 
e) Concluir um negócio já começado (Art. 674 CC). 
 
Obrigações do Mandante 
a) Satisfazer todas as obrigações contraídas pelo mandatário (Art. 675 do CC) 
b) Adiantar a importância das despesas necessárias à execução do mandato (art. 675 do CC) 
c) Pagar ao mandatário a remuneração ajustada e as despesas de execução do mandato (Art. 676 
do CC ) 
d) Ressarcir ao mandatário as perdas que sofrer com a execução do mandato sempre que não 
resultam de culpa sua ou excesso de poderes (Art. 678 do CC) 
e) Obrigação para com aqueles com quem o procurador contratou (Art. 679 do CC) 
 
Extinção do Mandato (Art. 682 do C.C.) 
I – pela revogação ou pela renúncia; 
II - pela morte ou interdição de uma das partes; 
III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os 
exercer; 
IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. 
 
Substabelecer - é o ato pelo qual o mandatário transfere a terceiros os poderes recebidos em uma 
determinada procuração. Poderá ser parcial ou total, isto é, com ou sem reserva de poderes. 
Tratando-se de mandato judicial, substabelecido e substabelecente poderão funcionar simultaneamente 
no mesmo processo. 
 
O substabelecimento deve ser feito com a anuência do mandante. 
Na procuração “ADJUDITIA” não precisa reconhecer firma. 
 
 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 31 
 
Modelos de Procuração 
PROCURAÇÃO (Modelo 1) 
Pelo presente instrumento particular de Procuração, João da Silva, brasileiro casado, comerciário, RG 
n.º x, CPF n.º x, residente e domiciliado nesta cidade, na rua Afonso Pena, n.º 30, São Paulo, constitui e 
nomeia seu bastante procurador Manuel Souza, brasileiro, solteiro, advogado, OAB n.º xxxxx, residente 
e domiciliado nesta cidade, conferindo-lhe os poderes da cláusula "AD JUDICIA" e para substabelecer. 
São Paulo, 
_________________________ 
 
João da Silva 
PROCURAÇÃO (Modelo 2) 
Pelo presente instrumento particular de procuração, Manoel Souza, brasileiro, casado, motorista, RG nº 
x, CPF nº x, residente e domiciliado nesta cidade, na rua Afonso Pena, nº 30, São Paulo, nomeia e 
constitui seus bastantes procuradores José Carlos Lima, brasileiro, casado, advogado, OAB nº xxxxx, 
residente e domiciliado nesta cidade e José Silva, brasileiro, solteiro, advogado, OAB nº xxxxx, 
residente e domiciliado nesta cidade, conferindo-lhes os poderes da cláusula "ad judicia" e especiais 
para acordar, discordar, transigir, desistir, dar e receber quitação e substabelecer com ou sem reserva 
de poderes, podendo agir conjunta ou separadamente independentemente da ordem de nomeação. 
São Paulo, 
Manoel Santos 
PROCURAÇÃO (Modelo 3) 
Pelo presente instrumento particular de procuração, Marieta do Rosário Silva, brasileira, casada, 
professora, RG nº x, CPF nº x, residente e domiciliada nesta cidade, na rua Afonso Pena, nº 30, São 
Paulo, na qualidade de representante legal da sua filha menor impúbere, Paula Rosário Silva, nomeia e 
constitui sua bastante procuradora Marcela Souza, brasileira, solteira, advogada, OAB nº xxxxxx, 
residente e domiciliada nesta cidade, conferindo-lhe poderes da cláusula "ad judicia", para 
especificamente propor ação de alimentos contra José Silva, podendo a citada procuradora praticar 
todos os atos necessários para o fiel desempenho do presente mandato, inclusive acordar, discordar, 
transigir, desistir, dar e receber quitação e substabelecer com ou sem reserva de poderes. 
São Paulo, 
_________________________________ 
Maria do Rosário Silva 
Observação: 
Ad. Judicia – Para fins judiciais 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 32 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao futuro corretor o conhecimento básico necessário para a aquisição de 
imóveis, bem como a documentação e as precauções a serem tomadas. 
 
OBJETIVOS: Reconhecer e identificar a documentação, os órgãos competentes e os cuidados básicos 
necessários para a aquisição de um imóvel; 
Identificar as diferentes formas e cuidados necessários quando o imóvel ainda está em 
construção. 
 
6 – AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS 
 
Cuidados Básicos na Aquisição de Bens Imóveis 
 
Na aquisição de um imóvel deve-se tomar alguns cuidados, como por exemplo: 
 
 providenciar e verificar a Certidão Negativa de Ônus do imóvel; 
 
 providenciar e verificar a Certidão Negativa de Ônus dos proprietários; 
 
 verificar a situação do imóvel no que tange a impostos: Certidão Negativa de Débitos, Baixa da 
Construção e Habite-se, emitidas pela Prefeitura Municipal; 
 
 sendo apartamento, lojas ou salas, deve-se verificar junto ao condomínio se a situação está 
regular, sendo recomendável até mesmo uma conversa com o síndico; 
 
 verificar a convenção de condomínios, que deve estar registrada em Cartório; 
 
 certificar-se sobre vagas na garagem (se a informação sobre as vagas e sua quantidade 
constam na escritura); 
 
 sendo compra através de financiamento, total ou parcial, deve-se recorrer ao agente financeiro 
para confirmar a renda exigida, valor das prestações, etc. 
 
Na dúvida, o recomendável é recorrer aos órgãos competentes: Cartórios, Prefeituras, Agentes 
Financeiros, etc. 
 
Quem paga as despesas 
 
Não havendo acordo expresso em contrário, as despesas correrão por conta do comprador, 
conforme determina o artigo 490 do Código Civil Brasileiro. 
É oportuno lembrar que existem despesas com escritura e registro. No mínimo, a previsão de 
gastos é estimada em 3%. Para se ter uma ideia, somente com ITBI (Imposto sobre Transmissão de 
Bens Imóveis) a taxa é de 2 a 3% sobre o valor do imóvel adquirido. 
 
Aquisição de imóveis na planta 
 
Cuidados complementares 
 
- Deve-se conferir a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas 
obrigações em geral. Uma consulta junto ao CREA (licença da obra e do projeto aprovado) e mesmo 
uma pesquisa a outros empreendimentos já concluídos são de substancial importância.Aula 06 – Aquisição de Imóveis 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 33 
 
 Verificar se a incorporadora registrou o Memorial de Incorporação. Obter informações sobre o 
responsável pela execução da obra (ART); 
 
 Solicitar Cópia da certidão de registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e da 
Convenção de Condomínio; 
 
 Verificar o projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura e a licença 
(alvará) da construção; 
 
 Verificar a qualidade do material e mão-de-obra que foram ou serão utilizados, o padrão de 
acabamento, o regime de construção adotado e o prazo previsto de construção; 
 
 Verificar se consta o direito à vaga de garagem do edifício, qual a quantidade de veículos 
prevista, forma de utilização dessas vagas e suas localizações; 
 
 Sendo construção em regime de condomínio, recomenda-se a contratação de um profissional da 
área para fazer vistorias, verificando material empregado, normas técnicas e até mesmo as 
planilhas de custos; 
 
 Além de habite-se, pode-se exigir o "aceite" da obra de todas as concessionárias (água, esgoto, 
energia e corpo de bombeiros); 
 
 Verificar no contrato se existem cobranças de juros de mora no período de obras, ou seja, antes 
da entrega do imóvel e recusar contrato com esse tipo de cláusula. 
 
O que pode e deve ser levado em conta na escolha de um imóvel 
 
Além de conferir toda a documentação, é importante uma vistoria no imóvel para se saber sobre 
suas reais condições. Verificar as áreas de ventilação, edificações vizinhas, se o comércio que está 
próximo é bom e atende às necessidades (supermercado, drogarias, etc.). 
 
Importante verificar, por exemplo, se o fluxo de trânsito é bom, se existe ponto de ônibus 
próximo e ponto de táxi, se existe uma ronda normal feita pela Polícia e qual a Delegacia mais próxima. 
Uma boa conversa com moradores próximos e uma circulação pelo bairro certamente lhe darão a 
certeza de adquirir um imóvel que atenda a todas as suas necessidades. 
 
Assinatura de Documentos 
 
Antes de assinar qualquer documento ou mesmo de efetuar pagamento de qualquer título, leia 
com bastante atenção todas as cláusulas. Não entendendo, deve-se procurar auxílio de um profissional 
ou, pelo menos, de uma pessoa de confiança e bem esclarecida. 
 
Aquisição de imóveis na planta ou em construção 
 
 Verifique quem são os incorporadores e o construtor. É importante obter informações junto ao 
Procon (ou em outro órgão público) a respeito da idoneidade do vendedor e se existem 
reclamações contra ele, e de que natureza são elas. 
 
 Visite os imóveis já erguidos pela construtora. 
 
 Informe-se na prefeitura a respeito do tipo de zoneamento da área em que será ou está sendo 
construído o imóvel. 
 
 O memorial descritivo do conjunto de cada uma das unidades de um condomínio vertical (edifício 
de apartamento) ou horizontal (casas) deve ser muito claro e detalhado. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 34 
 
 Dedique-se a uma análise exaustiva da planta. A planta deve estar assinada pelo engenheiro 
responsável, aprovada pela prefeitura e corresponder exatamente ao que foi construído. 
 
 Na hora de assinar o contrato, veja se ele está de acordo com as normas. Se houver 
financiamento pelo próprio construtor ou instituição financeira, o comprador deverá averiguar a 
questão dos juros de mora e da taxa efetiva anual empregados no financiamento, e das multas 
por atraso de pagamento nunca superiores a dois por cento do valor da prestação. 
 
 É fundamental participar das assembleias e reuniões de condôminos, na fase de construção, e 
acompanhar o cronograma de custos das obras. 
 
 Não deixe de visitar periodicamente a construção para avaliar a qualidade e adequação das 
obras. 
 
 Guarde zelosamente todos os documentos inclusive os anúncios impressos que o levaram a se 
interessar pelo negócio. 
 
Cautelas a tomar na aquisição de imóveis e documentos necessários para realização do negócio 
 
Para aquisição da propriedade de um imóvel que se reveste de ato jurídico, como já dito e não é 
demais ressaltar, são essenciais os seguintes elementos: agente capaz, objeto lícito e forma prescrita 
ou não defesa em lei. 
 
- Agente capaz: é aquela pessoa que pode exercer pessoalmente seus direitos e responder por suas 
obrigações; 
 
- Objeto lícito: possível, determinado ou determinável; é aquele que não atenta contra a lei, a moral ou 
os bons costumes; 
 
- Forma prescrita: forma prevista ou descrita na lei como deve ser o ato para ter validade e eficácia; 
 
- Não defesa em Lei: não proibida ou vedada pela lei. 
 
Documentos relativos ao imóvel 
 
a) certidão de propriedade em nome do vendedor 
Esta certidão é um documento fornecido pelo serviço registral de imóveis competente, que 
revela a certeza do direito de propriedade do vendedor. A importância dele não se restringe à prova da 
propriedade. Através dela é possível se resguardar das hipóteses de fraude contra credores (art. 158 do 
CC) e de fraude de execução (art.593 do CPC), analisando as aquisições anteriores à última. Para tanto 
o instrumento indispensável é a certidão vintenária do imóvel e as certidões pessoais do atual e dos 
antigos, bem como dos seus respectivos cônjuges, recomendando-se que sejam atualizados. 
Nas certidões imobiliárias poderão ser verificados, ainda, outros elementos que contenham 
indicação de possíveis riscos ou restrições para eficácia da aquisição do bem. 
 
b) certidão negativa de tributos municipais 
Não basta o último carnê quitado porque as prefeituras recebem o valor do imposto, mesmo 
havendo débitos anteriores. Nesse caso a falta de pagamento que responde pelo imposto é o imóvel, 
cuja propriedade gerou o ônus. Não importa quem seja o dono do imóvel; se o imposto não for pago, o 
imóvel será levado a leilão. 
 
c) certidão negativa de débitos condominiais 
Esta certidão negativa de débitos condominiais deve estar assinada pelo síndico com firma 
reconhecida. O síndico deve estar no exercício do seu mandato. Por último, não se admite que a 
certidão seja assinada pelo administrador do condomínio. 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 35 
 
d) certidão negativa de foro e laudêmio para imóveis sujeitos à enfiteuse 
O enfiteuta paga ao senhorio uma quantia anual em dinheiro denominada foro e, também, um 
valor por ocasião da alienação do imóvel denominado de laudêmio. 
 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento legal básico necessário para a regularização da 
propriedade, bem como sua utilização. 
 
OBJETIVOS: Reconhecer e identificar os conceitos e a diferenciação de propriedade e posse, bem 
como os direitos que cercam esta relação; 
Identificar as diferentes formas de servidões e de usufrutos, seus respectivos 
surgimentos e extinções. 
 
A propriedade 
 
É comum confundir-se ‘’propriedade’’ com ‘’posse’’. 
A propriedade distingue-se da posse porque: 
 
- Propriedade: é uma situação de direito, é a relação entre a pessoa e a coisa, e que assenta na 
vontade objetiva da lei, implicando um poder jurídico, e criando uma relação de direito; “O proprietário 
tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que 
injustamente a possua ou detenha” Art. 1228 Cód. Civil 2002. 
 
- Posse: é uma situação de fato, em que uma pessoa, independentemente de ser ou não proprietária, 
exerce sobre esta coisa poderes ostensivos, conservando-ae defendendo-a. Art. 1.196 Cód. Civil 
2002 “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos 
poderes inerentes à propriedade”. 
 
Direitos Reais 
 
Os direitos reais classificam-se, genericamente, em duas categorias: 
 ‘’coisa própria’’; 
 “coisa alheia”. 
 
Na coisa própria está a propriedade, direito real por excelência ou direito real pleno. 
Na coisa alheia estão: 
 
- direitos reais de gozo ou fruição: enfiteuse, servidões, usufruto, uso, habitação, renda constituída 
sobre imóveis; 
 
- direitos reais de garantia: penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária em garantia; 
 
- direitos reais de aquisição: promessa irrevogável de venda. 
 
O direito real pleno, ou seja, a propriedade, tem por objeto coisa móvel ou imóvel, corpórea ou 
incorpórea, do próprio titular. 
 
Os direitos reais limitados, incidentes sobre coisa alheia, têm por objeto a propriedade limitada: são 
direitos que implicam em restrições à propriedade alheia em benefício do titular. 
 
Aula 07 – A Propriedade: 
Direitos Reais de Gozo ou Fruição 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 36 
 
Direitos Reais de Gozo ou Fruição 
 
É o direito de utilização de coisa alheia e pode se apresentar nas seguintes modalidades: 
Superfície: o proprietário do terreno pode conceder a outra pessoa (a superficiária), o direito de construir 
ou plantar em seu terreno por tempo determinado. 
 
Servidões: servidões prediais, ou apenas servidões, são os direitos reais mais antigos, que se definem 
como restrições impostas a um prédio, pertencendo a proprietários diferentes. É a restrição que um 
imóvel sofre em favor de outro. 
 
Vários são os princípios clássicos que norteiam a teoria das servidões: 
1. Não há servidão sobre a própria coisa; 
2. Em todas as servidões, apenas serve a coisa, não o dono; 
3. Não se pode, de uma servidão, constituir outra; 
4. Geralmente, os prédios serviente e dominante são vizinhos; 
5. A servidão não se presume. Na dúvida não existe; 
6. Prevalece o princípio da indivisibilidade (art. 1.386, do Código Civil). 
 
Na servidão existem duas partes envolvidas: 
1. O imóvel serviente, que é aquele que sofre o ônus da servidão; 
2. O imóvel dominante, que é o beneficiário da relação. 
 
Do Princípio da Indivisibilidade, resultam como consequências: 
 
 A servidão não pode ser instituída em favor de parte ideal do prédio dominante, nem pode incidir 
sobre parte ideal do prédio serviente; 
 
 Se o proprietário do imóvel dominante se torna condômino do serviente, ou vice-versa, mantém-
se a servidão; 
 
 Defendida a servidão por um dos condôminos do prédio dominante, a todos aproveita a ação 
(revisão dos tribunais, 163/345). 
 
As servidões podem ser rústicas e urbanas. As primeiras recaem sobre prédios rústicos ou rurais, e a 
segunda sobre prédios urbanos. 
Podem ainda classificar as servidões, fundadas na natureza dos prédios sobre os quais se institui o 
direito real: 
 
 pelas condições de sua exteriorização; 
 quanto à sua situação nos prédios. 
 
As servidões prediais podem nascer: 
 
 de contrato; 
 de ato de última vontade; 
 de sentença; 
 por destinação do proprietário; 
 pela usucapião. 
 
Extinção das Servidões 
 Inicialmente, pelo cancelamento de sua transcrição no Registro de Imóveis. Servidões não 
aparentes só são estabelecidas por meio de transcrição. Enquanto permanecer transcrita no registro 
imobiliário a servidão subsistirá em favor do dono do prédio dominante. 
 
 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 37 
 
O cancelamento da servidão deve ser deferido por ato judicial e a pedido do dono do prédio serviente, 
mesmo com impugnação do dono do prédio dominante: 
 
 quando o titular houver renunciado a sua servidão; 
 quando a servidão for de passagem, que tenha cessado pela abertura de estrada pública 
acessível ao prédio dominante; 
 quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão. 
 
Extinguem-se as servidões: 
 
 pela reunião de dois prédios no domínio da mesma pessoa; 
 pela sucessão das respectivas obras por efeito do contrato, ou de outro título expresso; 
 pelo não-uso, durante dez anos contínuos. 
 
Obs.: No Código das Águas e no Código de Minas, encontramos numerosas disposições referentes às 
servidões. 
 
Usufruto 
 Usufruto é o direito real de usar e gozar de bens alheios, conferindo ao usufrutuário (pessoa 
para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos (rendas) do bem, 
ainda que não seja o proprietário. 
 O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (rendas). O 
usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, 
abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades. 
 O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião constituir-se-á mediante registro no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
 Classifica-se o usufruto, quanto à sua causa, quanto ao seu objeto, quanto à sua duração. De 
acordo com a nossa legislação, existe o usufruto legal em casos como: 
 
 pai e em sua falta, o da mãe dos filhos menores; 
 do marido sobre os bens da mulher, quando lhe competir esse direito; 
 da brasileira casada com estrangeiro sob regime que exclua a comunhão por morte do marido, 
sobre a quarta parte dos bens deste se houver filhos do casal, e de metade, se não os houver. 
 
 Salvo as disposições em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus 
acrescidos (Extensão). 
 O usufruto só se pode transferir por alienação, ao proprietário da coisa. Mas o seu exercício 
pode ceder-se por título gratuito ou oneroso. 
 
Incluem ao usufrutuário: 
 as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu; 
 os foros, as pensões e os impostos reais devidos pela posse, ou rendimento da coisa usufruída. 
 
Extinção do Usufruto: 
 O mais frequente é por morte do usufrutuário, que é aquele que desfruta do bem. Neste caso, o 
nu-proprietário, que é o verdadeiro dono do imóvel objeto da relação, assume a propriedade absoluta 
sobre o bem. 
 
Nota: 
 
Usufruto: o usufrutuário reterá todas as utilidades que a coisa produzir, mesmo que excedam suas 
necessidades. 
 
Habitação: É um direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para morada do titular e 
sua família. É o mesmo direito de uso, só que restrito à casa de moradia, não podendo servir-se para 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 38 
estabelecimento de fundo de comércio ou indústria, não podendo alugá-la ou emprestá-la. Ou serve 
para a própria residência do titular e sua família, ou desaparece o direito real gratuito. 
 
Nota: 
 O Atual Código Civil proíbe a Enfiteuse que era uma das formas de direito real. As já existentes 
são regidas até sua extinção pelo antigo Código Civil, porém, fica proibido cobrar laudêmio sobre valor 
das construções e plantações. 
Sumário 
 
São considerados credores e devedores respectivamente, para fins de escrituração: 
1. nas servidões, o dono do prédio dominante e o dono do prédio serviente; 
2. no uso, o usuário e o proprietário; 
3. na habitação, o habitante e o proprietário; 
4. na anticrese, o mutuante e o mutuário (consiste na entrega de um bem imóvel ao credor de uma 
dívida até que esta seja paga); 
5. no usufruto, o usufrutuário e o nu-proprietário; 
6. na enfiteuse, o senhorio e o enfiteuta (antigo Código Civil) 
7. na constituição de renda, o beneficiário e o rendeirocensuário; 
8. na locação, o locatário e o locador; 
9. nas promessas de compra e venda, o promitente comprador e o promitente vendedor; 
10. nas penhoras e ações, o autor e o réu; 
11. nas cessões de direitos, o cessionário e o cedente; 
12. nas promessas de cessão de direitos, o promitente cessionário e o promitente cedente; 
13. nas superfícies: o proprietário (concedente) e o superficiário. 
 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado a vinculação de 
certo bem do devedor ao pagamento de uma obrigação e que esse bem assegura ao credor o poder de 
obter o pagamento da dívida inadimplente com o valor ou a renda de um bem gravado em garantia. 
 
OBJETIVO: Reconhecer e identificar a diferenciação entre as formas de alienação de bens e suas 
especificidades. 
 
1 – Penhor: direito real de garantia que submete coisa móvel ou mobilizável ao pagamento de uma 
dívida. Quando o credor dar como garantia bem móvel; pode ser alienada, e de autoria do devedor ou 
por terceiro ao credor, procurando garantir deste modo o pagamento do débito. Seus sujeitos são o 
devedor pignoratício (podendo ser tanto o sujeito passivo da obrigação principal como terceiro que 
ofereça o ônus real) e o credor pignoratício (aquele que empresta o dinheiro e recebe o bem 
empenhado, recebendo pela tradição, a posse deste). 
 
O penhor apresenta os seguintes caracteres: 
 
 é de natureza indivisível; 
 é de natureza acessória (pressupõe a existência da dívida, como garantia de pagamento de uma 
dívida); 
 deve pertencer ao próprio devedor, a coisa oferecida em garantia; 
 é nula cláusula comissária (não pode o credor, sem mais formalidades, ficar com o objeto da 
garantia, em razão de cláusula comissária ser condenada por lei); 
 é um direito de certa duração e não pode exceder a um certo prazo; 
 a tradição efetiva entrega da coisa ao credor, que também é inerente ao penhor. 
 
Aula 08 – A Propriedade: 
Direitos Reais de Garantia 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 39 
Requisitos do Penhor 
 
 Como requisitos, deve o instrumento do penhor, público ou particular, conter: 
 
 identificação das partes contratantes (nome, filiação, nacionalidade, estado civil, profissão e 
domicílio); 
 valor do débito ou estimativa; 
 especificações do objeto empenhado (individualizando-o, discriminando-o dos congêneres); 
 taxa de juros, se houver; 
 no penhor rural ou no penhor industrial, mencionar a propriedade em que se Validade do Penhor 
encontram os efeitos empenhados. 
 
 Preceitua o art. da Lei nº 2.666, de 06/12/1955 que: “A validade do penhor celebrado pelo 
arrendatário, comodatário, parceiro agricultor, condomínio, usufrutuário ou fiduciário, independe da 
anuência do proprietário, consorte nu-proprietário ou fideicomissário do imóvel de situação dos bens 
dados em garantia”. 
 
Extinção do Penhor 
 
Art. 1436 Novo Código Civil 2002 
 
 com a extinção da obrigação; 
 perecendo a coisa; 
 com a renúncia do credor; 
 com a adjudicação judicial, com a remissão, ou venda do penhor, devidamente autorizada pelo 
credor. 
 quando se confundir, na mesma pessoa, as qualidades do credor; 
 quando houver adjudicação judicial, remissão, ou venda do penhor, devidamente autorizada pelo 
credor. 
 
2 – Anticrese (do Artigo 1.506 ao Artigo 1.510 do C. Civil): significa uso contrário, uso recíproco, uso da 
soma que tem o devedor, contra o uso dos frutos ou dos rendimentos, que tem o credor anticrético. É a 
entrega ao credor de coisa fungível*, que fica autorizado a retê-la consigo e auferindo frutos enquanto a 
dívida não for resgatada. 
 Somente imóveis são suscetíveis de anticrese. O imóvel deve ser alienável e achar-se no 
comércio e só quem tem domínio (propriedade) pode constituir anticrese. Pelo novo Código de 
Processo Civil (art. 585,III), a anticrese vem a ser título executivo extrajudicial. 
Para que a anticrese seja constituída depende-se: 
 
 da escritura pública; 
 de inscrição no registro imobiliário. 
 
 Qualquer que seja o regime matrimonial de bens, o marido não poderá convencionar a anticrese 
sem anuência da mulher, e vice-versa. 
 
Extinção da Anticrese 
 
 Pode ser extinta pelo pagamento ou outra forma, quando desaparece o direito real de garantia. 
Se o prédio anticrético for desapropriado ou destruído e estando coberto pelo seguro, transforma-se em 
crédito pessoal o direito do credor anticrético não lhe cabendo nenhuma preferência quanto à sua 
solução. Art. 1.423 do Novo Cód. Civil “O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, 
enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de 
sua constituição”. 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 40 
 
3 – Hipoteca (do Art. 1.473 ao Art. 1.505 do Cód. Civil) é um direito real e também indivisível. É uma 
garantia acessória de uma dívida, estabelecida para assegurar o pagamento e fortalecer o crédito. 
Só pode constituir hipoteca o próprio dono da coisa, pessoalmente ou por intermédio de procurador 
especial, tornando-se nula a constituição do direito real, se representando o devedor por falso 
procurador ou se o mandatário não apresentar poderes especiais e devidamente expressos. Se for 
casado, dependerá de autorização expressa do cônjuge. 
 
Bens que podem ser objeto de hipoteca, conforme art. 1.473, do Código Civil de 2002 
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; 
II - o domínio direto; 
III - o domínio útil; 
IV - as estradas de ferro; 
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham; 
VI - os navios; 
VII - as aeronaves. 
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; 
IX - o direito real de uso; 
X - a propriedade superficiária; 
§ 1º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial. 
§ 2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam 
limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período 
determinado. 
* Diz-se das coisas móveis que, por convenção das partes, podem ser substituídas por outras da 
mesma espécie. 
 
Quanto à classificação, a hipoteca pode ser: 
 
 convencional: quando se origina de um contrato. Aquele que deriva do livre consentimento das 
partes, em que o devedor, ou alguém por ele, oferece bens em garantia, assegurando desta 
forma, a execução de uma obrigação. Da escritura devem constar o total da dívida, o prazo 
fixado para pagamento, a taxa de juros, se houver, e a descrição pormenorizada da coisa dada 
em garantia, seguindo determinação do art. 1.424, do Código Civil; 
 
 legal: quando emana da lei. É a que não se origina de um contrato, mas a que é imposta pela 
lei; 
 
 Judicial: quando decorre de sentença condenatória. 
 
Remissão da Hipoteca 
 
 A remissão de hipoteca é a liberação do imóvel hipotecado mediante o pagamento feito ao 
credor, da totalidade da dívida ou do valor do imóvel. 
 
Tem direito de remir o imóvel hipotecado: 
 
 o próprio devedor: a este se concede a prerrogativa de remi-la dentro do processo de execução, 
depois da primeira praça e antes da assinatura do auto de arrematação, depositando o montante 
da dívida ou o valor oferecido naquela praça; 
 o credor da segunda hipoteca: se houver mais de uma hipoteca onerando o imóvel, o credor da 
segunda hipoteca só terá como garantia daquilo que sobrar, após o pagamento do primeiro 
credor; 
 o adquirente do Imóvel hipotecado: a lei confere ao adquirente do imóvel o direito de remi-lo. 
Segundo o Art. 1.481 do Código Civil, dentro de 30 dias, contadosdo registro do título aquisitivo, 
tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e 
propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu. 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 41 
Extinção da Hipoteca 
 
O Art. 1.499, do Código Civil, cita os casos da extinção da hipoteca: 
I - pela extinção da obrigação principal; 
II - pelo perecimento da coisa; 
III - pela resolução da propriedade; 
IV – pela renúncia do credor; 
V – pela remissão; 
VI – pela arrematação ou adjudicação. 
 
4 – Alienação Fiduciária em Garantia: 
 
 É a transferência, ao credor, do domínio e posse indireta de uma coisa, independentemente de 
sua tradição efetiva, em garantia do pagamento de obrigação a que acede, resolvendo-se o direito do 
adquirente com a solução da dívida garantida. É um negócio jurídico de disposição condicional. 
 O alienante que transferiu fiduciariamente a propriedade, só a readquire pelo pagamento da 
dívida. Distingue-se dos outros direitos reais que se constituem em coisa alheia, pois o credor tem o 
direito de garantia, mas não tem a propriedade. 
 
A alienação Fiduciária em Garantia é um contrato que tem como características básicas: 
 
 ser bilateral: porque gera obrigações para o alienante e o adquirente; 
 
 ser oneroso: porque beneficia a ambos, proporcionando instrumento creditício ao alienante, e 
assecuratório ao adquirente; 
 
 ser acessório: porque a sua existência jurídica subordina-se à da obrigação garantida, cuja 
sorte segue; 
 
 ter forma: porque há de constar sempre de instrumento escrito, público ou particular. 
 
 Atentando para a circunstância especial de sua destinação econômica e de sua finalidade 
assecutória, vejamos os seguintes requisitos: 
 
 Subjetivos: qualquer pessoa, física ou jurídica, dotada de capacidade genérica para os atos da vida 
civil, pode alienar em garantia. 
 
 Objetivos: os critérios instituídos para alienação fiduciária em garantia, e o processo de execução 
previsto no diploma específico, só têm cabimento em relação à ‘’res mobilis’’, e, mais limitadamente, 
aos bens móveis duráveis. Daí concluírem alguns que, só pode ser objeto de alienação fiduciária a 
coisa móvel. 
 
 Após a transferência da propriedade da coisa, a conservará em seu poder com as obrigações de 
depositário, cuidando de sua manutenção e conservação. Deve permitir que o credor fiscalize o seu 
estado em qualquer tempo. Cumpre ao credor, respeitar o alienante quanto ao direito de uso da coisa, 
não molestando a sua posse direta e não se apropriando da coisa alienada, isto porque a cláusula 
comissária é defesa. 
 
O inadimplemento ou mora, que autorizam o credor a promover a execução da garantia, 
decorrem de protesto do título ou da intimação ao devedor, por carta registrada ou expedida por 
intermédio do Cartório de Títulos e Documentos. 
 
 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 42 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento da diferenciação entre os direitos reais de 
aquisição das demais formas de direito real. 
 
OBJETIVOS: Reconhecer e identificar as formas necessárias para que a promessa da venda inicie de 
fato um direito real; 
 Identificar o Direito de Sequela como forma de direito instituído para a promessa de 
venda. 
 
Direito real de aquisição: 
 
 É a promessa irrevogável de venda. 
 
Na promessa de compra e venda, o titular não tem os atributos do domínio sobre a coisa. Tanto 
por suas características como por suas finalidades, consideramos como um direito real novo. Distingue-
se dos direitos reais do gozo e diferencia-se dos direitos reais de garantia. 
 Não devemos confundir o Contrato Preliminar (art. 462/CC 2002) de compra e venda com o 
Direito Real respectivo; o primeiro é o ato causal do segundo. 
 O Contrato Preliminar de Compra e Venda pode tornar-se a causa geradora do Direito Real. 
 A promessa de compra e venda é um Pré-Contrato que tem por objetivo a celebração de 
outro, que será o Contrato Definitivo. 
 
 Vejamos alguns requisitos da Lei 649, de 11/03/49, sobre direito real de ‘’promessa de compra e 
venda’’: 
 
1 – Irretratabilidade do contrato: Para que a promessa da venda inicie um direito real, é necessário 
que não se tenha cláusula de arrependimento. A Irretratabilidade é resultante da manifestação unilateral 
de vontade. 
Obs.: o direito de arrepender-se existe, desde que previamente fixado pelas partes, devendo ser 
exercido dentro dos moldes contratuais. 
 
2 – Imóvel: Não existe o direito real na promessa de venda de coisa móvel. Somente imóvel e qualquer 
imóvel (loteado e não loteado). 
 
3 – Preço: seja este pago à vista ou dividido em prestações. 
 
4 – Inscrição: O ponto importante desse direito real é a inscrição no registro imobiliário. Antes do 
registro existem apenas direitos meramente obrigacionais. 
 
5 – Não se pode dispensar a outorga uxória*: exceto na hipótese dos cônjuges terem adotado o 
regime de separação de bens, o marido não pode gravar nem alienar de ônus reais as coisas imóveis, 
sem o consentimento da mulher. 
 
 A Promessa de Compra e Venda é uma modalidade de contrato muito utilizada na atualidade e 
encontra-se prevista nos artigos1.417 e 1.418 do Código Civil de 2002. 
 
 Nesta modalidade de contrato, os efeitos produzidos atingem à todas as partes, tornando um 
obrigado a vender e o outro obrigado a comprar, sendo o primeiro denominado de promitente 
comprador, cujos direitos encontram-se elencados no art. 1.225, VII do Código Civil, que é um direito 
real e a outra parte denominada promitente vendedor. 
 
Aula 09 – A Propriedade: 
Direito Real de Aquisição 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 43 
 
 Se o compromisso de compra e venda estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, 
com o pagamento do preço previamente ajustado, faculta ao promitente comprador o direito de 
promover ação de adjudicação compulsória em face do promitente vendedor, e caso esta ação seja 
julgada procedente, o juiz por sentença, determinará a outorga definitiva da escritura do imóvel ao 
promissário comprador. 
 
Direito de Sequela 
Esse direito decorre do Art. 1.228 do Código Civil de 2002. 
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de 
quem quer que injustamente a possua ou detenha”. 
É o direito de reivindicar coisa (um bem móvel ou imóvel) de quem quer que injustamente a detenha. 
Dá-se quando o proprietário persegue o bem para recuperá-lo, não importando com quem o bem esteja. 
É uma característica fundamental dos direitos reais, e não só da propriedade, mas do usufruto, 
superfície, hipoteca, etc. 
 
* Uxória: diz-se das coisas relativas à mulher casada. A outorga uxória é utilizada como forma de 
impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. 
 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado ao exercício dos 
poderes inerentes à propriedade. 
 
OBJETIVOS: Reconhecer o conceito de posse como situação de fato em que uma pessoa exerce 
poderes ostensivos sobre certa coisa independente de ser ou não proprietária; 
Reconhecer e identificar os casos de composse (posse compartilhada). 
 
POSSE: é o poder de fato protegido juridicamente, em que uma pessoa, independente ou não de ser 
proprietária, exerce sobre esta coisa poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a. É o exercício 
dos poderes inerentes à propriedade. 
 
POSSE JUSTA: 
 
Art. 1.200 Código Civil2002: É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária. A 
posse é considerada justa quando adquirida de forma mansa e pacífica. 
 
POSSE INJUSTA: é aquela que apresenta um dos elementos citados abaixo: 
 
 Violenta, no sentido de ser adquirida pela força física ou violência moral; 
 
 Clandestina, aperfeiçoada às ocultas daquele que tem interesse em conhecê-la; 
 
 Precária, originada do abuso de confiança por parte de quem recebeu a coisa, a título 
provisório, com o dever de restitui-la. 
 
Posse de boa-fé e de má-fé 
 
Segundo o art. 1.201 e parágrafo único do CC/02: 
 
A posse de boa-fé é aquela em que o possuidor está convicto de que a coisa realmente lhe 
pertence, não tendo conhecimento de que esteja prejudicando o direito de outra pessoa. 
 
Aula 10 – A Posse 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 44 
 
A posse de má-fé, por outro lado, ocorre se o possuidor tiver ciência da ilegitimidade do seu 
direito de posse, mesmo sendo portador de um título. 
 
Segundo o Artigo 1.205 do C. Civil a posse pode ser adquirida: 
I – pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante; 
II – por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação. 
 
Os efeitos da Posse são: 
I – o direito ao uso dos interditos; 
II – a percepção dos frutos; 
III – o direito da retenção por benfeitorias; 
IV – a responsabilidade pelas deteriorizações; 
V – a posse conduz ao usucapião; 
VI - se o direito do possuidor é contestado, o ônus da prova compete ao adversário, pois a posse 
estabelece-se pelo fato; 
VII – o possuidor goza da posição mais favorável em atenção à propriedade, cuja defesa se completa 
pela posse. 
 
Perda da Posse: 
 O Artigo 1.223 do Código Civil preceitua que se perde a posse quando cessa, embora contra a 
vontade do possuidor, o poder sobre o bem. 
 
Composse ou Posse Comum 
 
 O Artigo 1.199 do Código Civil dispõe que “se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, 
poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros 
compossuidores”. 
 
Caso de Composse: 
 
 entre cônjuges, consorciados pelo regime de comunhão de bens; 
 entre herdeiros, antes da partilha do acervo; 
 entre consórcios, nas coisas comuns, salvo tratar-se de pessoa jurídica; 
 em todos os casos em que couber a ação. 
 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao aluno a conscientização da importância da constatação de que o objeto 
de transação trabalhado está realmente livre de ônus ou gravames. 
 
OBJETIVOS: Reconhecer e identificar as principais formas de ônus a que os imóveis possam estar 
vinculados; 
Reconhecer e identificar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, bem como a 
legislação que o cerca; 
Reconhecer e identificar as principais formas de contribuição e aqueles que, legalmente, 
se obrigam a tais contribuições; 
 
Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU 
 
 O Código Tributário Nacional - CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966) rege o IPTU em seus artigos 32 a 
34. Sua constitucionalidade é prevista no artigo 156, inciso I, da Constituição Federal/1988. 
 A Constituição Federal determina que é de competência do Município a arrecadação dos 
impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana. 
Aula 11 – Impostos, Taxas e Certidões 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 45 
 
 Utilizando-se os elementos da relação tributária, o imposto sobre propriedade predial e territorial 
urbana pode ser estudado sob os seguintes aspectos: 
 Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu 
possuidor a qualquer título. 
Elementos: Propriedade, posse, domínio útil. 
 
a) Bem imóvel por natureza ou por acessão física: 
Art. 79 Código Civil 2002, São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou 
artificialmente. 
É o solo com a superfície, os seus acessórios e adjacentes naturais, compreendendo as árvores e os 
frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo. Tudo quanto o homem incorporar ao solo como a 
semente lançada à terra, os edifícios e as construções, de modo que não possa retirar sem destruição, 
modificação, fratura ou danos. 
 
b) Zona Urbana: 
É definida em Lei Municipal, observando o requisito mínimo da existência de dois dos seguintes 
melhoramentos, construídos ou mantidos pelo Poder Público, a saber: meio fio com canalização de 
águas pluviais; abastecimento de água, sistema de esgotos sanitários, rede de iluminação pública com 
ou sem loteamento para distribuição domiciliar, escola primária ou posto de saúde a uma distância 
mínima de três quilômetros do imóvel considerado. 
Obs.: Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e 
similares. 
C.T.N – Código Tributário Nacional, Artigo 32: 
 
§ 1º Para efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana e definida em lei municipal, observando 
o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 dos incisos seguintes, 
constituídos ou mantidos pelo Poder Público: 
I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; 
II – abastecimento de água; 
III – sistema de esgotos sanitários; 
IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; 
V – escola primária ou posto de saúde, a uma distância máxima de 3 km do imóvel considerado. 
 
§ 2º. A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana constantes 
de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao 
comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior. 
 
c) Área Urbanizável ou Área de Expansão Urbana: 
É a constante de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria 
ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas, como tal definidas em Lei. 
 
d) Zona Urbana por equiparação: é o caso de “sítio de recreio” e no qual a eventual produção não se 
destina ao comércio (Art. 14 do Decreto Lei nº. 57 de 18/12/66). 
 
Imunidade: É decorrente da imunidade tributária do patrimônio da União, dos Estados, Distrito Federal, 
Municípios e suas Autarquias, templos de qualquer culto, partidos políticos, instituições de educação e 
assistência social. 
 
Não Incidência: Por Lei Ordinária – é o complemento da incidência, ou explicitamente casos como o do 
imóvel comprovadamente utilizado em exploração vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (Art. 15 
do Decreto Lei nº 57/66). 
 
Isenção: pode ser por Lei, Lei ordinária do sujeito ativo (o que é mais frequente), ou pela União por 
meio de Lei Complementar, atendendo a relevante interesse social ou econômico nacional: uma das 
limitações constitucionais do poder de tributar (Cap. 14, § 3º). 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 46 
 
a) Base de cálculo: é o valor do imóvel (Art. 33 do Código Tributário Nacional). São excluídos os 
valores dos bens móveis mantidos em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de 
utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade. Para o imposto territorial urbano a base é o 
valor venal, que depende de avaliação periódica e esse acréscimo não constitui majoração do tributo. 
 
b) Alíquota: é fixada por Lei, conforme o princípio da legalidade, uma das limitações constitucionais do 
poder de tributação (§ 3º do Cap. 14 do Código Tributário Nacional). 
 
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis 
 
 Código Tributário Nacional – Artigo 35 – O imposto, de competência dos Estados, sobre a 
transmissãode bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: 
 
 I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou 
por acessão física, como definidos na lei civil; 
 
II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; 
 
III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos Incisos I e II. 
Parágrafo único – Nas Transações causa mortis ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam 
os herdeiros ou legatários. 
 
Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural 
 
Como definição de Imóvel Rural, o Estatuto da Terra preconiza: 
 “Imóvel Rural é o prédio de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à 
exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de 
valorização, quer através da iniciativa privada”. 
 O Imposto Territorial Rural é de competência da União; o produto desta arrecadação pertence ao 
município onde esteja situado o imóvel. 
 Consideram-se imunes desse imposto os sítios com áreas que não excedam a 25 hectares, e 
quando o proprietário os cultive, só ou com a família, desde que não tenha outro imóvel. 
 Excluem-se do Imposto Territorial Rural todos os imóveis que não se enquadrem no Art. 32 do 
Código Tributário Nacional. A base de cálculo do imposto é o valor fundiário, isto é, o valor do solo nu, 
sem qualquer intervenção humana. 
 
Código Tributário Nacional – Artigo 29: O imposto, de competência da União, sobre a propriedade 
territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, 
como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do município. 
 
TAXAS 
 
Ônus e Gravames 
 Devemos ter um cuidado especial antes de se fazer qualquer operação imobiliária, verificando se 
o imóvel (objeto de transação) está realmente livre de qualquer ônus ou gravames. Em caso de ser 
dado sinal, poderá haver cláusula de devolução da respectiva importância, dentro de 48 horas, se 
comprovada a existência de tal. 
Podemos citar como ônus mais comuns: 
1. hipoteca; 
2. penhoras; 
3. enfiteuse; 
4. servidão; 
5. condomínio; 
6. execução por dívidas e tributos referentes a impostos, taxas, contribuições de melhoria, etc.. 
 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 47 
 
 Com o intuito de constatar a existência ou não de ônus, como os dos exemplos acima, as 
comprovações devem ser feitas aos órgãos respectivos: 
 itens “1,2,3,4” – no Registro de Imóveis; 
 item “5” – Declaração do Síndico; 
 item “6” – Registro de Distribuição. 
 
Despesas com a Extração de Documentos 
 
 Quem tem a obrigação de assegurar ao comprador a plena e total “propriedade da coisa”, com 
os respectivos títulos e regularização da situação é o proprietário, ficando a seu encargo todas e 
quaisquer despesas para se obter títulos e certidões necessárias. Esses serão apresentados ao 
comprador que verificará a regularidade do imóvel, que é o objeto da transação. 
 
Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA 
 
 O INCRA, autarquia criada pelo Decreto Lei Nº 1.110, de 09/07/1970, subordinado ao Ministério 
da Agricultura, tem como finalidade promover a colonização, a reforma agrária, o desenvolvimento rural 
e a utilização racional da terra, procurando preservar sua função econômica e social. Tem autonomia 
administrativa e financeira, atuando em todo o território nacional com poderes para modificar a estrutura 
fundiária brasileira, além de estabelecer tributação sobre a terra, com a finalidade de melhor alcançar a 
distribuição da terra e sua renda. 
 
NOTAS 
 
1- Fato Gerador ou Pressuposto Jurídico 
A propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel. 
 
2- Sujeito Ativo 
Municípios; 
Estados não divididos em municípios; 
Distrito Federal; 
União, nos territórios não divididos em municípios. 
 
3- Sujeito Passivo 
Contribuinte: é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título 
(Código Tributário Nacional, Art. 34). É responsável quando, sem revestir a condição de contribuinte, 
sua obrigação decorra de disposição expressa em Lei (Código Tributário Nacional, Inciso II, Parágrafo 
único, Art. 121). 
 
4 – Encargos Previdenciários 
A Consolidação das Leis da Previdência Social estabelece que o proprietário, o dono da obra, o 
condômino de uma unidade imobiliária, seja qual for a forma de contrato de execução de obra de 
construção, acréscimo ou reforma do imóvel, são igualmente responsáveis (solidários) com o construtor 
para cumprimento das obrigações que nela constam, a menos que tenha havido, por parte deles, 
alguma retenção de importância para garantia dessas obras até a expedição de Certificação de 
Quitação. 
Quando a prestação de serviços for feita por tarefa ou sob empreitada, estarão isentos proprietário e 
construtor dessas obrigações, desde que obriguem o subempreiteiro a recolher previamente, fixado pelo 
INSS como contribuição previdenciária, inclusive o seguro de acidentes de trabalho. 
Não será devida a contribuição previdenciária, se a construção for feita em regime de mutirão, ou seja, 
sem mão-de-obra assalariada. 
 
 
 
 
 
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FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico do conceito de loteamento e sua 
diferenciação do conceito de parcelamento; os requisitos necessários para sua aprovação e a legislação 
específica sobre a matéria e seus principais artigos. 
 
OBJETIVOS: Reconhecer o conceito de loteamento, de parcelamento, seus impedimentos e 
legalidades; 
Reconhecer e identificar a legislação e os devidos artigos da legislação que determinam 
as possibilidades de loteamento e parcelamento do solo urbano; 
Reconhecer e identificar os projetos e o órgão público responsável pela aprovação de 
projetos referentes ao parcelamento do solo. 
 
CONCEITO DE LOTEAMENTO 
 
Loteamento é a subdivisão da gleba (terreno próprio para cultivar) em lotes destinados à edificação, 
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou 
ampliação dos já existentes. 
Só é permitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, 
assim definida por lei municipal. 
 
Loteamento irregular é aquele que possui algum tipo de registro no município. O responsável pode ter 
feito uma consulta prévia ou ter dado entrada com parte da documentação, mas não chegou a aprovar o 
projeto. Também é considerado irregular o loteamento que tem projeto aprovado, mas o loteador deixou 
de executar previstas. O resultado disto é uma área com infraestrutura incompleta ou sem as mínimas 
condições para ser habitada. 
 
Loteamento clandestino é aquele executado sem qualquer tipo de consulta à prefeitura e onde o 
loteador não respeita nenhuma norma urbanística. Não há garantia, sequer, de que o loteador é o 
proprietário da área. 
 
Legislação 
 
 O loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações ainda são regidos pelo 
Decreto Lei nº 58, de 10/12/1937. 
 A Instrução Normativa SRF nº 23, de 25/03/1983 alterou as normas para a apuração e tributação 
do lucro nas atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis, 
estabelecidas pela Instrução Normativa SRF Nº 84, de 20/12/1979. 
A Lei Nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979 alterou a política de loteamento urbano do País, 
ampliando as diretrizes do Decreto Lei Nº 58/37, outorgando os seguintes poderes às prefeituras: 
 A Lei Municipal definirá quais as zonas urbanas e de expansão urbana que poderão ser loteadas 
ou desmembradas. A legislação municipal estabelecerá o tamanho mínimo dos lotes, obedecida a área mínima de 
125m² e frente de 5m. 
 A prefeitura pode exigir, em cada loteamento, uma reserva de faixa não edificada, onde é 
proibido construir, além da percentagem de áreas destinadas a uso público: mínimo de 35%. 
 A prefeitura definirá as Diretrizes para o Uso do Solo: traçado dos lotes, do sistema viário, dos 
espaços livres etc. 
 Cabe à prefeitura a aprovação do projeto do loteamento. 
 A prefeitura tem poderes para aprovar um cronograma de obras a serem realizadas pelo 
loteador, no imóvel, no prazo máximo de dois anos, bem como o de verificar a execução das 
obras exigidas por legislação municipal. 
Aula 12 – Loteamentos Rurais e Urbanos 
– Parcelamento do Solo 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 49 
 
 O município será informado, pelo Oficial do Registro de Imóveis, da entrada de pedido de 
registro de loteamento, bem como da existência de qualquer impugnação ao registro. 
 Será imprescindível a anuência da prefeitura para o cancelamento do registro do loteamento, 
haja ou não lotes vendidos ressalvada a decisão judicial. 
 Cabe à prefeitura aprovar qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado. 
 Quando não atendida pelo loteador, após notificá-lo para regularizar o loteamento não 
autorizado ou irregular, cabe à prefeitura valer-se da legislação para obrigar a regularização do 
loteamento. 
 Para ressarcir-se das despesas com a regularização do loteamento, a prefeitura pode requerer 
judicialmente o levantamento de prestações depositadas pelos adquirentes e receber 
diretamente destes o valor das prestações. 
 O município pode ainda expropriar áreas urbanas ou de extensão urbana para loteamento, 
demolição, reconstrução e incorporação. 
 Depende da aprovação da prefeitura qualquer alteração do solo rural para fins urbanos. 
 
PARCELAMENTO DO SOLO 
 
O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, 
observadas as disposições da lei Nº 6.766, de 19/12/79, a legislação estadual e municipal pertinente. 
Colocamos em destaque os artigos da mencionada Lei, que tratam do Parcelamento do Solo: 
 
Presidência da República 
Subchefia para Assuntos Jurídicos 
Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979 
LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 
 
 
 
Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá 
outras Providências. 
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu 
sanciono a seguinte Lei: 
Art. 1o. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. 
Parágrafo único - Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas 
complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às 
peculiaridades regionais e locais. 
 
CAPÍTULO I 
Disposições Preliminares 
 
Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou 
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais 
pertinentes. 
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com 
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou 
ampliação das vias existentes. 
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com 
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e 
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. 
§ 3o (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos 
índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. 
 (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 5o A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de 
escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água 
potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. (Redação dada pela Lei nº 11.445, de 
2007). (Vigência) 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 50 
 
§ 6o A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei 
como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
I - vias de circulação; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
II - escoamento das águas pluviais; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
III - rede para o abastecimento de água potável; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. (Incluído pela Lei nº 
9.785, de 1999) 
§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária 
integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos 
do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, 
sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, 
devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de 
expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei 
municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo: 
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para 
assegurar o escoamento das águas; 
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam 
previamente saneados; 
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas 
exigências específicas das autoridades competentes; 
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; 
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias 
suportáveis, até a sua correção. 
 
CAPÍTULO II 
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento 
 
Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: 
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e 
comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação 
prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. 
 (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima 
de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de 
conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; 
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e 
ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, 
salvo maiores exigências da legislação específica - (Redação dada pela Lei nº 10.932, de 2004) 
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou 
projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. 
§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os 
usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupaçãodo solo, que incluirão, 
obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. 
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 2o - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e 
similares. 
§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito 
do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da 
população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes. 
(Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004) 
§ 4o No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações 
administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 51 
e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à 
construção de muros. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Art. 5o. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a 
reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos. 
Parágrafo único - Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, 
serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. 
 
CAPÍTULO III 
Do Projeto de Loteamento 
 
Art. 6o. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura 
Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado 
dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e 
comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: 
I - as divisas da gleba a ser loteada; 
II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; 
III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes; 
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de 
comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em 
suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; 
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; 
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas. 
Art. 7o. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas 
apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e 
municipal: 
I - as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do 
município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas; 
II - o traçado básico do sistema viário principal; 
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das 
áreas livres de uso público; 
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não 
edificáveis; 
V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis. 
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos. 
 (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Art. 8o Os Municípios com menos de cinquenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver 
diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase 
de fixação de diretrizes previstas nos artigos 6o e 7o desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 
1999) 
Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, 
memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será 
apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão 
atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de 
certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto 
no § 4o do art. 18. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 1o - Os desenhos conterão pelo menos: 
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; 
Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia; 
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e 
ângulos centrais das vias; 
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças; 
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e 
vias projetadas; 
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais. 
§ 2o - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos: 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 52 
 
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de 
uso predominante; 
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas 
construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas; 
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do 
loteamento; 
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de 
utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências. 
§ 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não 
tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, 
além das consequências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes 
expedidas anteriormente, quanto as aprovações consequentes. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
 
CAPÍTULO IV 
Do Projeto de Desmembramento 
 
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará 
requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão 
atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, 
ressalvado o disposto no § 4o do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:(Redação 
dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos; 
II - a indicação do tipo de uso predominante no local; 
III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área. 
Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas vigentes 
para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para os 
loteamentos. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Parágrafo único - O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os requisitos 
exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação da 
área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1o do art. 4o desta Lei. 
 
CAPÍTULO V 
Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento 
 
Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura 
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes 
a que aludem os artigos 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte. 
§ 1o O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, 
sob pena de caducidade da aprovação. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) 
 § 2o Nos Municípios inseridos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à 
ocorrência de deslizamentosHonorários: Dizemos que a corretagem é devida quando da conclusão da intermediação. Essa 
retribuição é devida ao Corretor de Imóveis com percentual ajustado com o proprietário sobre o preço 
da transação. 
 
Tabela de Comissões e Serviços: 
O corretor deve contratar, previamente, por escrito e com exclusividade, a prestação de seus serviços 
profissionais conforme Lei nº 6.530/78 e resolução Cofeci 458/95. 
A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, especialmente quanto aos limites 
mínimos nela estabelecidos, sendo vedado ao corretor contratar e trabalhar com índice abaixo dos aqui 
estabelecidos. 
 
Venda: 
1- Imóveis urbanos................................................................................06 a 08% 
2- Imóveis rurais....................................................................................08 a 10% 
3- Imóveis industriais............................................................................06 a 08% 
4- Venda Judicial.................................................................................. 05% 
 
NOTA 1: Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes 
contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel. 
NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, os honorários devidos pelos respectivos 
proprietários a quem estes contrataram, calculados sobre o valor de venda de cada um dos imóveis. 
NOTA 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento os honorários serão devidos sobre 
o total da transação realizada. 
NOTA 4: Quando a transação imobiliária envolver mais de um corretor, os honorários serão pagos a 
todos os participantes, em partes iguais, salvo ajuste em contrário, firmado entre os interessados, por 
escrito. 
NOTA 5: A mesma comissão será devida quando a proposta e a contraproposta forem de igual valor e 
devidamente assinadas ou se as partes realizarem a transação sem a presença do corretor, tendo feito 
a aproximação útil das partes. 
 
Compra: 
 Autorização expressa da procura de imóveis......................................................06 a 8% 
 
Permuta e dação em pagamentos: 
Nas permutas e ou dações em pagamento, a Comissão será devida pelos respectivos proprietários, 
sobre o valor de cada propriedade envolvida na transação, observando-se a mesma porcentagem da 
venda, seja total ou parcial. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 9 
Hipotecas: 
Sobre o valor do empréstimo................................................................................. 05% 
 Incorporação de área edificada (Horizontal ou Vertical) 
 Vendas de empreendimentos imobiliários, incluindo-se Organização e Planejamento de 
Vendas.........................................................................................................06 a 08% 
 Vendas de imóveis com financiamento –SHF- carteira hipotecária e outras, incluindo-se 
Organização e Planejamento de Vendas e acompanhamento dos processos dos mutuários finais, até à 
escritura................................................07 a 09% 
 
Nota: Não estão incluídas nestas taxas as despesas de promoção e publicidade geral. 
Loteamentos 
Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas: 
..................................................................................................................... 06 a 08% 
Idem, rural ou fora da sede...........................................................................06 a 10% 
Administração, controle e recebimento de prestações.................................05 a 10% 
 
Nota: As despesas de promoção e outros atos de administração não estão incluídas na Tabela acima. 
Ativos Imobiliários 
Intermediação de cotas de consórcio imobiliário, certificado de recebíveis do SFI e outros:.....04 a 06% 
Locação 
De qualquer espécie e sempre equivalente ao valor do 1º aluguel. 
 
Nota: As despesas com reconhecimento de firmas e com registro do contrato não estão inclusas na 
comissão pela locação. 
 
Administração de condomínios 
Sobre o arrecadamento pelo condomínio mensalmente............................05 a 10%. 
Valor mínimo de R$ 850,00 
 
Pareceres 
Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado, até:................ 01%. 
Parecer verbal quanto a operações imobiliárias - por hora técnica, a partir do valor de uma anuidade 
vigente do CRECI - 2ª região. 
Valor mínimo de parecer por escrito: R$ 650,00 
 
Divisão de Comissão entre Corretores e Participantes da Central de Operações Imobiliárias – COI 
Corretor e ou empresa imobiliária do vendedor.............................................50% 
Corretor e ou empresa imobiliária do comprador...........................................50% 
Corretor em regime de co-participação com Empresa Imobiliária na Venda de Imóveis de terceiros, 
somadas as comissões de captação e venda.................................................30% 
Corretores de plantão de incorporação mínimo.............................................25% 
Corretagem de participação entre imobiliárias ...............................................50% 
 
Esta tabela foi aprovada na 27ª Reunião da Diretoria do SCIESP em 16/10/1996 e homologada pelo 
CRECI 2ª Região na 354ª Reunião Plenária de 17/10/1996. 
 
LEI - nº 6.530/78 
 
Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus 
órgãos de fiscalização e dá outras providências. 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 10 
 
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a 
seguinte Lei: 
 
Art. 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território nacional, é regido pelo disposto na 
presente lei. 
 
Art. 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico 
em Transações Imobiliárias. 
 
Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação 
de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. 
 
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa 
jurídica inscrita nos termos desta lei. 
 
Art. 4º A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução do Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis. 
 
Art. 5º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do 
exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada de personalidade 
jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, 
operacional e financeira. 
 
Art. 6º As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos 
mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. 
 
§ 1o As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio gerente ou diretor um 
Corretor de Imóveis individualmente inscrito. (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 13.097, de 
2015) 
 
§ 2o O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia 
profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de 
associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato 
instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis. (Incluído pela 
Lei nº 13.097, de 2015) 
 
§ 3o Pelo contrato de que trata o § 2o deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária 
coordenam, entrede grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou 
hidrológicos correlatos, a aprovação do projeto de que trata o caput ficará vinculada ao atendimento dos 
requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 
2012) (Vigência) 
 § 3o É vedada a aprovação de projeto de loteamento e desmembramento em áreas de risco 
definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em legislação dele derivada. (Incluído pela Lei nº 
12.608, de 2012) 
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e 
desmembramentos nas seguintes condições: (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais 
ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual 
ou federal; 
Il - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que 
pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas 
em lei estadual ou federal; 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 53 
 
III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m². 
Parágrafo único - No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município 
integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à 
autoridade metropolitana. 
Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no inciso I do 
artigo anterior. 
Art. 15. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os projetos 
de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as disposições desta Lei. 
Parágrafo único - Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o Estado procurará 
atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal. 
Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja 
aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas. 
 (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 1o Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado 
rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da 
omissão. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 2o Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação 
ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de 
urbanização. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios 
públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão 
ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de 
caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 
23 desta Lei. 
 
CAPÍTULO VI 
Do Registro do Loteamento e Desmembramento 
 
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo 
ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, 
acompanhado dos seguintes documentos: 
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o; 
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), 
acompanhados dos respectivos comprovantes; 
III - certidões negativas: 
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; 
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; 
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública. 
IV - certidões: 
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos; 
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; 
c) de ônus reais relativos ao imóvel; 
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos. 
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela 
Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, 
que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, 
quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um 
cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de 
garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de 
cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei; 
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento. 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 54 
 
§ 1o - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data 
do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos 
mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel. 
§ 2o - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a 
crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o 
requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. 
Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o 
juiz competente. 
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do 
declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, 
que venham a ser praticados pelo seu cônjuge. 
§ 4o O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado 
às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação 
judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito 
Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. 
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 5o No caso de que trata o § 4o, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos 
mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha 
concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua 
publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de 
seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis 
encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de 
localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser 
impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação. 
§ 1o - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação 
de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito 
Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 cinco) dias, sob pena de 
arquivamento do processo. Com tais manifestaçõeso processo será enviado ao juiz competente para 
decisão. 
§ 2o - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após 
instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior 
indagação. 
§ 3o - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de 
circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se 
houver, ou, não havendo, em jornal da região. 
§ 4o - O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências 
desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o 
registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das 
sanções penais e administrativas cabíveis. 
§ 5o - Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por certidão, o seu registro à 
Prefeitura. 
Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio. 
Parágrafo único - No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação 
para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a 
espaços livres ou a equipamentos urbanos. 
Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro 
será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. 
Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do 
loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, 
até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das circunscrições, 
essa decisão será comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de 
cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo. 
§ 1o Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição. 
 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 55 
 
§ 2o - É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições, 
pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma. 
§ 3o - Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o 
loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei. 
§ 4o - O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o 
cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se estender à 
área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro 
obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura 
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso. 
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias 
e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, 
constantes do projeto e do memorial descritivo. 
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município 
poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou 
aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das 
áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio. (Incluído pela Lei 
nº 12.424, de 2011) 
Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado: 
I - por decisão judicial; 
II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o 
caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato; 
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da 
Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado. 
§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente 
comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área 
loteada ou adjacências. 
§ 2o - Nas hipóteses dos incisos Il e III, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar, em resumo, 
edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados 
da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao 
juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público. 
§ 3o - A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial destinada 
a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada. 
Art. 24. O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório poderão ser 
examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou 
emolumentos, ainda que a título de busca. 
 
CAPÍTULO VII 
Dos Contratos 
 
Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, 
os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível 
a terceiros. 
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser 
feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma 
do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações: 
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e 
residência dos contratantes; 
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição; 
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e 
outras características; 
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal; 
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, 
bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos 
de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses; 
 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 56 
 
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote 
compromissado; 
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação 
pertinente. 
§ 1o O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um 
para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas. 
§ 2o Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será 
obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário. 
§ 3o Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem 
provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o 
que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter de 
escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil. (Incluído pela 
Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 4o A cessão da posse referida no § 3o, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito 
contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos 
habitacionais. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 5o Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da 
indenização, a posse referida no § 3o converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em compromisso 
de compra e venda ouvenda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, 
circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote. 
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como 
título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de 
quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem 
ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta 
Lei: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
I - o preço total a ser pago pelo imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu 
beneficiário; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das 
parcelas; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de 
índices, o período de aplicação de cada um; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de 
resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com 
destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao 
adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o 
seu período de incidência e o sistema de amortização; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do 
direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de 
Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do 
loteador ou do estabelecimento comercial; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria 
de obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 
2018) 
X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a 
identificação do cartório de registro de imóveis competente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do 
protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
§ 1o Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será 
concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 57 
essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do 
adquirente. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
§ 2o A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V 
do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, 
mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do 
art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela 
Lei nº 13.786, de 2018) 
Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não 
cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de 
impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, 
passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão. 
§ 1o Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta 
de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade 
das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar. 
§ 2º O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não 
comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não 
exigível. 
§ 3o Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-á o 
disposto nos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil. 
Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de 
acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela 
Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de 
Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação. 
Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão 
causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a 
respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas 
cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de 
renunciar à herança ou ao legado. 
Art. 30. A sentença declaratória de falência ou da insolvência de qualquer das partes não 
rescindirá os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que tenham por 
objeto a área loteada ou lotes da mesma. Se a falência ou insolvência for do proprietário da área 
loteada ou do titular de direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao administrador dar cumprimento aos 
referidos contratos; se do adquirente do lote, seus direitos serão levados à praça. 
Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias 
em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do 
loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. 
§ 1o A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se 
produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão. 
§ 2o - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á 
ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias. 
Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias 
depois de constituído em mora o devedor. 
§ 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo 
Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do 
pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. 
§ 2o Purgada a mora, convalescerá o contrato. 
§ 3o - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao 
Oficial do Registro o cancelamento da averbação. 
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o 
disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no 
índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, 
podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e 
cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da 
data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei 
nº 13.786, de 2018)_____________________________________________________________________________________ 
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 58 
 
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, 
limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 
13.786, de 2018) 
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído 
pela Lei nº 13.786, de 2018) 
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições 
condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas 
vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou 
rescisão; Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, 
de 2018) 
§ 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o 
seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após 
o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a 
formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
§ 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da 
restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas 
no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não 
tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
§ 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e 
venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro 
de 1997. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
Art. 33. Se o credor das prestações se recusar recebê-las ou furtar-se ao seu recebimento, será 
constituído em mora mediante notificação do Oficial do Registro de Imóveis para vir receber as 
importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias 
após o recebimento da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor 
impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os fins do 
disposto no art. 32 desta Lei. 
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias 
necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum 
efeito qualquer disposição contratual em contrário. 
§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a 
lei. (Redação dada pela Lei nº 13.786, de 2018) 
§ 2º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na 
hipótese do caput deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos 
termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
Art. 35. Se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato, e tiver sido 
realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis 
mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado novo registro 
relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do 
pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente, na 
forma do art. 32-A desta Lei, ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua 
disposição no registro de imóveis. (Redação dada pela Lei nº 13.786, de 2018) 
§ 1º Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o 
interessado para vir recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante. 
§ 2º No caso de não se encontrado o interessado, o Oficial do Registro de Imóveis depositará 
quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de 
Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária. 
§ 3º A obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela 
como condição para efetivação de novo registro, prevista no caput deste artigo, poderá ser dispensada 
se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato por elas 
assinado. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 59 
 
Art. 36. O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá ser cancelado: 
I - por decisão judicial; 
II - a requerimento conjunto das partes contratantes; 
III - quando houver rescisão comprovada do contrato. 
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de 
direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins 
lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses 
coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de 
utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em 
vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de 
administração de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares 
à normatização e a disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos 
para suportar a consecução dos seus objetivos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
CAPÍTULO VIII 
Disposições Gerais 
 
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não 
registrado. 
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente 
executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o 
adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a 
falta. 
§ 1º Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput deste 
artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis 
competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do 
art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja 
movimentação dependerá de prévia autorização judicial. 
§ 2º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério Público, poderá 
promover a notificação ao loteador prevista no caput deste artigo. 
§ 3º Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para 
levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo 
necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo 
judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público. 
§ 4º Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os 
adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar 
diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação. 
§ 5º No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo contratual,ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito 
Federal quando for o caso, nos termos do art. 40 desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer título, 
exigir o recebimento das prestações depositadas. 
Art.39. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do 
adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito. 
Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo 
loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado 
sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus 
padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes. 
§ 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, 
na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os 
respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título 
de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações 
necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento. 
§ 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o 
caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 60 
conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o 
disposto no art. 47 desta Lei. 
§ 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura 
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o 
valor devido. 
§ 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a 
regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias 
despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários 
aos fins colimados. 
§ 5o A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for 
o caso, não poderá contrariar o disposto nos artigos 3o e 4o desta Lei, ressalvado o disposto no § 
1o desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito 
Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do 
preço avençado, poderá obter o registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o 
compromisso de venda e compra devidamente firmado. 
Art. 42. Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou loteáveis, para fins de 
indenização, os terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou 
desmembramento não registrado. 
Art. 43. Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado, a destinação de áreas públicas 
exigidas no inciso I do art. 4º desta Lei não se poderá alterar sem prejuízo da aplicação das sanções 
administrativas, civis e criminais previstas. 
Parágrafo único. Neste caso, o loteador ressarcirá a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal 
quando for o caso, em pecúnia ou em área equivalente, no dobro da diferença entre o total das áreas 
públicas exigidas e as efetivamente destinadas. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Art. 44. O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou de 
expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a preferência 
dos expropriados para a aquisição de novas unidades. 
Art. 45. O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, são partes legítimas 
para promover ação destinada a impedir construção em desacordo com restrições legais ou contratuais. 
Art. 46. O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem 
apresentação dos registros e contratos a que ela se refere. 
Art. 47. Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica 
desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será 
solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder 
Público. 
Art. 48. O foro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei será o da comarca 
da situação do lote. 
Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao 
intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser 
promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do 
imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las. 
§ 1º Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecido 
o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao Oficial 
competente que a certificará, sob sua responsabilidade. 
§ 2º Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou 
notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a 
última publicação. 
 
CAPÍTULO IX 
Disposições Penais 
 
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública. 
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins 
urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei 
ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios; 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 61 
 
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins 
urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença; 
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a 
interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins 
urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo. 
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior 
salário mínimo vigente no País. 
Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido. 
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que 
manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro 
de Imóveis competente. 
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, 
ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, 
se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário 
mínimo vigente no País. 
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior 
desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na 
qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade. 
Parágrafo único. (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, 
registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar 
registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado. 
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezeso maior 
salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis. 
 
CAPÍTULO X 
Disposições Finais 
 
Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia 
audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se 
houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal 
quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente. 
Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou 
programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades 
autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de assentamentos. 
 (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não será exigível documentação 
que não seja a mínima necessária e indispensável aos registros no cartório competente, inclusive sob a 
forma de certidões, vedadas as exigências e as sanções pertinentes aos particulares, especialmente 
aquelas que visem garantir a realização de obras e serviços, ou que visem prevenir questões de 
domínio de glebas, que se presumirão asseguradas pelo Poder Público respectivo. 
 (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999) 
Art. 54. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação. 
Art. 55. Revogam-se as disposições em contrário. 
 
Brasília, em 19 de dezembro de 1979; 158º da lndependência e 91º da República. 
JOÃO FIGUEIREDO 
Petrônio Portella 
Angelo Amaury Stábile 
Mário David Andreazza 
 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 62 
 
GRAPROHAB 
 
Para implantação de empreendimentos de parcelamentos do solo para fins residenciais, 
conjuntos e condomínios habitacionais, públicos ou privados, é necessário a prévia apresentação do 
projeto para a análise e aprovação dos órgãos públicos. Esta análise e aprovação de projetos no estado 
de São Paulo é feita pela GRAPROHAB (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do 
Estado de São Paulo). Como instrumento de orientação e planejamento de projetos, a Secretaria da 
Habitação do Estado de São Paulo disponibiliza em seu site um manual completo, na qual você poderá 
consultar a legislação e exigências da Secretaria da Habitação para a aprovação de loteamentos e 
parcelamentos do solo urbano. (veja: www.habitacao.sp.gov.br) 
 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado à elaboração e à 
finalidade dos contratos. 
 
OBJETIVOS: Reconhecer o conceito de contrato, suas principais divisões e algumas formas especiais 
relativas à compra e venda; 
Reconhecer e identificar os principais instrumentos que viabilizam uma operação de 
crédito, seus agentes e instituições. 
 
CONTRATO: 
 
O contrato faz lei entre partes. 
CONTRATO é o acordo de vontades, expresso ou tácito, manifestado por duas ou mais pessoas, tendo 
como fim o mesmo objeto. 
O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transação imobiliária. 
 
Pode ser: 
Público: quando o Estado é uma das partes contratantes. 
Particular: quando é feito por pessoas de direito privado. 
Pode ser Civil ou Comercial de acordo com as pessoas interessadas. 
 
Divide-se em: 
Compra e venda, doação, troca, locação, empréstimo, depósito, gestão de negócios, de sociedade, da 
constituição de renda, de seguro, da fiança, de trabalho e outros. 
 
Contrato de Compra e Venda 
Quando um dos contratantes se obriga a transferir para outro o domínio de certa coisa e outro a pagar-
lhe certo preço em dinheiro por este domínio (art. 481 CC/2002). 
 
 
Dentre as causas especiais à compra e venda destacamos: 
 
Retrovenda: 
Art. 505 CC/2002. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo 
máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do 
comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, 
ou para a realização de benfeitorias necessárias. Não se aplica a móveis, só a imóveis, a cláusula de 
retrovenda é registrada em Cartório de Imóveis, de modo que se torna pública e vale contra todos, 
assim se um terceiro adquirir tal imóvel fica sujeito também à retrovenda. Se extingue pelo seu 
exercício, pela decadência do prazo de três anos, pela destruição do imóvel (ex: incêndio, 
desmoronamento) ou pela renúncia do vendedor a esta cláusula. 
Aula 13 – Contratos 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 63 
 
Da Venda a Contento: 
Art. 509 CC/2002. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição 
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o 
adquirente não manifestar seu agrado que se reputará feita sob condição suspensiva, se no contrato 
comprador, que recebeu, sob condição suspensiva a coisa comprada, são de mero comandatário, 
enquanto não manifeste aceitá-lo. Esta cláusula, caso inserida pelas partes, permite desfazer o contrato 
se o comprador não gostar da coisa adquirida. 
 
Preempção ou Preferência: 
Art. 513 CC/2002. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao 
vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de 
prelação na compra, tanto por tanto. 
 
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta 
dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Esta cláusula que obriga o comprador de coisa 
móvel ou imóvel a oferecê-la ao vendedor caso resolva aliená-la a um terceiro, a fim de que o vendedor 
exerça seu direito de preferência. 
 
Pacto de Melhor Comprador: que consiste no fato de que o contrato pode ser desfeito se, dentro de 
certo prazo, aparecer quem ofereça maiores vantagens. 
 
Do Pacto Comissório que consiste em poder o vendedor exigir, caso não seja pago o preço até certo 
dia, a dissolução do contrato. 
 
Comodato – Mútuo – Fiança 
 
Comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis (art.579 a 585 CC/19). 
 Comodato é uma espécie de contrato em que ocorre o empréstimo gratuito de coisas que não 
podem ser substituídas por outra igual (não fungíveis), como um imóvel. A única obrigação de 
quem recebe o bem é devolver no prazo combinado e nas mesmas condições que recebeu. Perfaz-se 
com a tradição do objeto. 
 O comodante é quem empresta o bem no contrato de comodato e quem recebe o bem é o 
comodatário. O contrato de comodato é entendido pelo Direito Brasileiro como um contrato unilateral, 
onde apenas o comodatário tem obrigações legais. O comodato é considerado um contrato não solene, 
ou seja, não precisa ser registrado em cartório, e pode ser verbal (comodato verbal), o ideal é que seja 
feito por escrito para evitar mal-entendidos. 
 
Mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele 
recebeu em coisas do mesmo gênero, quantidade e qualidade. Pelo depósito voluntário, alguém recebe 
como depositário um objeto móvel, para guarda, até que o depositante o reclame (art. 586 a 592 
CC/2002). 
 
Fiança é um contrato através do qual uma pessoa se obriga por outra a cumprir certa obrigação, 
perante o seu credor, caso o devedor não a cumpra (art.818 a 839 CC/2002). 
 
Títulos e Agentes de Crédito 
 
Título de Crédito 
(artigos 887 a 926 CC/2002) 
 São os instrumentos que viabilizam uma operação de crédito sem a circulação de numerário ou 
que concedem esse numerário, numa necessidade presente, contraída uma obrigação futura. 
 São,portanto, títulos especiais, representativos de direitos creditórios e transmissíveis de 
pessoa para pessoa, constituindo certos e determinados, revestidos de garantias jurídicas. 
 Por intermédio desses instrumentos é que grande quantidade de riquezas futuras passam a 
circular, antecipadamente, sob a forma de títulos negociáveis. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 64 
 Dentre os vários títulos de crédito, enumeramos alguns diretamente ligados à utilização pela 
pessoa física, na obtenção ou operação de crédito: 
 
1. Duplicata de Fatura: funciona como instrumento de crédito na venda mercantil a prazo. Sua 
existência está vinculada à confiança depositada na pessoa do comprador, seu natural sacado. 
 
2. Letra de Câmbio: é uma ordem de pagamento, à vista ou a prazo, que uma pessoa ou 
instituição dirige a outra para pagar a terceiro. 
 
3. Nota Promissória: é uma promessa de pagamento emitida a favorecido certo. Como 
instrumento de crédito, vincula diretamente o devedor ao credor, constitui compromisso solene 
pelo qual alguém se obriga a pagar a outrem, certa soma em dinheiro. 
 
4. Cheque: ordem de pagamento à vista de quem o emite a quem o porta (portador). Se nominal, 
restringe o pagamento à pessoa em favor da qual foi emitido. Pressupõe um depósito prévio de 
numerário disponível. Principais espécies de cheque: nominativo, ao portador, cruzado, visado e 
administrativo. 
 
5. Debênture: é um título de crédito ao portador. Emitido em séries uniformes, por sociedades 
anônimas, contra garantia do seu ativo. Vencem juros e possuem prazo certo para resgate. 
 
6. Letra de Hipotecária: representa os empréstimos hipotecários de longo prazo, cuja soma 
corresponde à soma nominal dos títulos. 
 
7. Certificados de Depósitos Bancários: são títulos negociáveis representativos de um depósito 
a prazo fixo. Vence juros e correção monetária entre a compra e a venda. Emitidos tanto por 
bancos comerciais, como de investimentos. Como promessa de pagamento à ordem, podem ser 
transmitidos por endosso, datado e assinado pelo seu titular com indicação do nome e com a 
qualificação do endossatário. 
 
Muitos outros títulos, de utilização mais específica, como os Certificados de Depósito de Ações, Títulos 
de Crédito à Exportação, Cédula de Crédito Industrial, entre outros, figuram nas diversas modalidades 
de transações creditícias operadas em nosso país. 
 
Classificação Geral dos Títulos de Crédito 
 
Em função dos vários critérios oferecidos pela doutrina para classificação dos títulos de crédito, pode 
ser apresentado o seguinte quadro geral quanto: 
a) à Relação Fundamental: causais e abstratos; 
b) ao Titular: ao portador, nominativos e à ordem; 
c) à Prestação: contra dinheiro e contra mercadorias; 
d) ao Prazo: à vista e a prazo (médio, longo e curto); 
e) à Nacionalidade: nacional e estrangeiro; 
f) ao Emitente: públicos e privados; 
g) ao Campo de Atuação: mercado de capitais e extra- mercado; 
h) à Ordem: principais e acessórios; 
i) à Emissão: definitivos e provisórios; 
j) ao Número: individuais e seriados. 
 
Agentes ou Instituições de Crédito 
 
Dentre vários agentes e instituições, destacamos; 
a) Instituições Financeiras Públicas; 
b) Instituições Financeiras Privadas Bancárias; 
c) Instituições Financeiras Privadas não Bancárias; 
d) Particulares (pessoas físicas e sociedades comerciais). 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 65 
Endosso 
 É a forma particular de alienação de coisa móvel. Trata-se de forma específica de transferência 
dos títulos de crédito, feita pelo dono legítimo do crédito para outrem. Processa-se pela oposição da 
assinatura do endossante. 
 Quando o endosso menciona o nome da pessoa do novo credor (endossatário), chama-se 
endosso em preto, e, quando não o menciona, endosso em branco. 
 É uma declaração unilateral de vontade e tem como efeito transferir o título. 
 
Aval 
 É a garantia de pagamento que uma pessoa assume, de solver o título, na falta de cumprimento 
por parte do devedor. 
 
Avalista é aquele que garante o pagamento de um título, assinando-o também. 
 
Avalizado é a pessoa em favor de quem foi dado o aval. 
 
Aceitante é a pessoa que reconhece uma dívida por um título de sua responsabilidade. 
 
Emitente é o que emite um documento e é sempre o credor, exceto na promissória. 
 
Aceite 
 
 É uma declaração cambial do sacado de concordância com a ordem e a promessa que se 
contêm na letra de câmbio, proveniente do saque feito pelo sacador. É, assim, uma declaração do 
sacado. Só pode ser aceitante, lançada no próprio título, geralmente, no anverso da letra, consistente, 
apenas na sua assinatura ou antecedida de uma expressão significativa. As fórmulas usuais são 
expressas pelas palavras aceito, aceitamos, pagarei, honrarei, etc. 
 
Obs.: Veja os Artigos da Lei Nº 6.766/79 que preconizam os Contratos. 
 
Lembre-se que: 
 
São proibidos contratos com letras miúdas ou ilegíveis; 
 são nulas as cláusulas que mencionem existência de escritura à qual o consumidor não possa 
ter acesso; 
 as limitações dos direitos do consumidor devem ser redigidas em destaque, permitindo sua fácil 
compreensão; 
 consumidor tem, a qualquer época, o direito de quitar integralmente as prestações. 
 
Denúncias: havendo irregularidades praticadas por Corretor de Imóveis ou empresa imobiliária 
inscrita no CRECI as denúncias devem ser formuladas por escrito, para que as providências 
sejam tomadas. 
 
Quem não registra não é dono 
 
 É comum uma pessoa adquirir um imóvel, providenciar a Escritura Pública e acha se considerar 
dono, interrompendo a sequência. Uma pessoa só é considerada, realmente, proprietária de um imóvel 
quando o seu nome passa a constar nos assentos do Cartório de Registro de Imóveis. Ratificamos: a 
Escritura Pública só é completa a partir do instante em que for registrada. 
 
 Oportuno informar que não existe vínculo da Escritura com a localização do imóvel. Portanto, ela 
pode ser lavrada em local diferente onde esteja situado o imóvel. Por outro lado, o registro tem de 
respeitar e só pode ser feito no Cartório da Comarca onde estiver localizado o imóvel. 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 66 
Contrato de Prestação de Serviços 
 
 O Contrato de Prestação de Serviços com Exclusividade, obrigatório nos termos das 
Resoluções/COFECI 458 e 459/95, leva em conta a necessidade de oferecer aos interessados dados 
corretos sobre o imóvel. Os proprietários devem discutir e assinar o contrato com exclusividade, 
evitando, assim, o leilão depreciativo do bem e gerando uma prestação de serviços segura. Essa 
medida evita, ainda, a divulgação pública dos mesmos imóveis por diversos corretores de imóveis, 
gerando confusão no mercado, depreciação do imóvel e causando insegurança e desconfiança aos 
interessados. 
 
 Oportuno registrar que a obrigação de estar autorizado, por escrito, consta no art. 20, III da Lei 
6.530/78, nos artigos 5º e 38, IV do Decreto 81.871/78 e no Código de Ética da Categoria Profissional. 
Portanto, o Conselho Federal ratificou, apenas, a obrigatoriedade do documento, de acordo com as 
necessidades do mercado. 
 O Contrato de Prestação de Serviços é a garantia para todas as partes envolvidas em uma 
transação imobiliária (proprietários, compradores e corretores de imóveis). 
 
Fonte: O CORRETOR DE IMÓVEIS NA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA CRECI/MG - CONSELHO 
REGIONAL DE CONSELHO DE IMÓVEIS DE MINAS GERAIS 
 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao aluno uma familiarizaçãocom os termos técnicos e expressões jurídicas 
mais utilizadas na legislação imobiliária. 
 
OBJETIVO: Reconhecer e identificar os principais termos relacionados à Legislação Imobiliária. 
 
14 – TERMOS TÉCNICOS DA LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA 
 
A 
Abecip: 
Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. 
Abaixo da Avaliação: 
É o preço que se estabelece inferiormente ou menor que o preço da avaliação, isto é, preço dado ou 
atribuído à coisa por valor inferior ou menor que o constante da avaliação anteriormente promovida. 
Abaixo do Custo: 
Assim se diz da venda que se faz por preço inferior ou menor que o de custo da avaliação da coisa. 
Abandonatário: 
Aquele que toma posse de imóvel que esteja abandonado. 
Abandono da Posse: 
Perda voluntária da posse de um imóvel. Ato de não mais zelar pela posse; uma das formas de perda 
da posse. 
Abonação: 
É usado como significado de reforço de fiança. Garantia prestada para reforço de outra garantia, 
exigível, quando falta o fiador ou garantia principal. 
Abjudicar: 
Desapossar, em razão de sentença judicial, o possuidor ilegítimo daquilo que pertence a outra pessoa. 
Acabamentos: 
Conjunto de trabalhos - englobando pinturas, revestimento, puxadores, etc. - que se seguem à fase de 
construção básica, em bruto. 
Acessão imobiliária: 
É o acréscimo a um bem imóvel resultante de um acontecimento natural ou de uma obra humana. 
Aula 14 – Termos Técnicos da Legislação Imobiliária 
– Glossário e Expressões Jurídicas 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 67 
Agente financeiro: 
 Instituição financeira, pública ou privada, com a qual é feito o financiamento (autorizado, 
obrigatoriamente, pelo Banco Central). 
Ágio: 
Diferença, a mais, entre o valor pago e o valor nominal. Adicional cobrado sobre um preço tabelado, 
quando a procura supera a oferta. Comissão paga ou recebida por banqueiro ou agente de câmbio pela 
troca de moeda estrangeira. Taxa de juros, cobrada em empréstimos feitos por bancos ou por 
particulares. Também é uma comissão cobrada pela transferência de financiamento. 
Alvará: documento emitido por uma autoridade judicial ou administrativa que dá a alguém ou a uma 
empresa a autorização ou permissão para a prática de determinados atos. 
Alienação fiduciária: 
É a transferência do devedor para o credor do domínio de um bem, em garantia de pagamento. O 
credor conserva o domínio do bem alienado (posse indireta) somente até a liquidação da dívida 
garantida. Após a quitação do pagamento, o comprador adquire o direito de propriedade do imóvel. 
Aluguel por temporada: 
Contrato verbal ou escrito, bilateral, perfeito, oneroso e consensual, pelo qual uma das partes (alugador 
ou locador) se compromete, mediante um preço pago pela outra parte (alugatário ou locatário) a ceder-
lhe o uso e gozo de um imóvel por tempo determinado. Prazo máximo de três meses. É o único caso 
em que o locador pode exigir o pagamento antecipado. 
Aluguel: 
Locação ou ato de tomar ou dar algo para ser utilizado por tempo determinado, mediante pagamento de 
um preço certo. A taxa de aluguel é a remuneração, em moeda nacional, paga, periodicamente, pelo 
locatário ao locador pela cessão do direito de uso do bem que foi alugado. O valor do aluguel é 
normalmente estabelecido de acordo com a vontade de ambas as partes. 
Amortização: 
Pagamento parcial e periódico de uma dívida. Pagamento de prestações. Quando a amortização é em 
forma pré-estabelecida, recebe o nome de prestação. Pagamento periódico das parcelas da obrigação 
para amortizar um débito, ou seja, fazendo amortizações da dívida. 
ANM: 
Associação Nacional dos Mutuários. Entidade sem fins lucrativos que assegura os direitos dos 
mutuários através da análise jurídica de documentos. 
Anticrese: 
É um contrato pelo qual o devedor entrega ao credor um imóvel, dando-lhe o direito de receber os frutos 
e rendimentos como compensação da dívida. É uma consignação de rendimentos. Esse contrato deve 
ser lavrado por escritura pública e transcrito no Registro Geral de Imóveis. 
Apartamento cobertura: 
Apartamento do último pavimento de um edifício, com direito à construção e utilização do nível 
imediatamente acima dele. 
Apartamento conjugado: 
Apartamento composto de sala e quarto reunidos em uma só peça. 
Apartamento duplex: 
Apartamento de dois pavimentos. 
Apólice de seguro: 
Contrato em que são definidas as cláusulas que regem a relação entre a companhia de seguros e o 
segurado. 
Apropriação: 
Apossamento ou ocupação (tornando própria) de coisa abandonada pelo proprietário ou que não tenha 
dono. Forma de aquisição de propriedade. 
Arbitramento: 
Estimativa, parecer, exame ou avaliação, feita por peritos para determinar o valor pecuniário. 
A Rogo: 
Usada na linguagem comercial e jurídica para indicar a assinatura feita por pessoa alheia a pedido de 
quem não pode assinar um documento. 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 68 
Área de uso comum: 
É a área que pode ser utilizada em comum por todos os proprietários do prédio ou condomínio, sendo 
livre o acesso e o uso, de forma comunitária. Por exemplo: portaria do prédio, áreas de lazer, 
corredores de circulação, escadas. 
Área privativa: 
É a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. É composta pela superfície limitada da linha 
que contorna externamente as paredes das dependências (cobertas ou descobertas) de uso privativo e 
exclusivo de proprietário. 
Área útil: 
É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita 
aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da 
compra do imóvel, devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio. 
Arras: 
Sinal em dinheiro, ou algo que represente valor, que uma das partes contratantes dá à outra parte para 
firmar a conclusão de um contrato ou assegurar a execução do mesmo. Salvo estipulação em contrário, 
as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas 
quando o contrato for concluído ou ficar desfeito. 
Arrematação: 
Venda judicial de bens penhorados, feita em local público, a quem fizer o maior lance, em dia, hora e 
local anunciados, com a presença do juiz e do escrivão, expostos, se possível, os objetos que deverão 
ser arrematados (em leilão). A arrematação será precedida de edital, que conterá: a descrição do bem 
penhorado com as suas características e, tratando-se de imóvel, a situação, as divisas e a transcrição 
aquisitiva ou a inscrição; o valor do bem; o lugar onde estiverem os móveis, veículos, entre outros, e, 
sendo direito e ação, os autos do processo em que foram penhorados; o dia, o lugar e a hora do leilão; 
a menção da existência de ônus, bem como de recurso pendente de julgamento; a comunicação de 
que, se o bem não alcançar lance superior à importância da avaliação, seguirá em dia e hora que forem 
desde logo designados entre os dez e os 20 seguintes, a sua venda a quem mais der. 
Arrendamento: 
Aluguel ou contrato, bilateral, pelo qual alguém (arrendante, locador) cede à outra pessoa (arrendatário, 
locatário), por certo tempo e preço, o uso e gozo de um bem não fungível (coisa que não se gasta, não 
se consome com o primeiro uso - geralmente imóveis. Por exemplo: prédio urbano ou rural, veículos, 
etc). 
Arrendatário: 
Pessoa que toma um bem em arrendamento. É locatário, na locação. 
Arresto: 
Apreensão judicial de bens do devedor, ordenada pela justiça como meio acautelador de segurança ou 
para garantir o credor quanto à cobrança de seu débito, evitando o não pagamento. 
Arrendar: 
Dar em arrendamento, alugar. 
Ata: 
Registro fiel dasdeliberações tomadas por uma assembleia de condomínio, assinado por todos os 
condôminos presentes ou pelos que presidiram a reunião. Narração escrita dos fatos, ocorrências e 
deliberações tomadas durante uma reunião. 
Aval: 
Garantia pessoal, plena e solidária, assegurando o pagamento de um título, nota promissória, cheque 
ou duplicata. 
Avaliação: 
Processo banalizado no universo do crédito à habitação, de acordo com o qual um perito determina o 
valor do bem que vai ser dado de hipoteca. 
 
B 
Bem de Família: 
Imóvel destinado unicamente para domicílio da família, instituído pelos chefes de família, sobre o qual 
não recaem ônus decorrentes de execução por dívida, regulado pelo Código Civil. 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 69 
Benefícios fiscais: 
São considerados benefícios fiscais as isenções, as reduções de taxas, deduções à matéria tributável e 
à coleta, amortizações e reintegrações aceleradas, e outras medidas fiscais de idêntica natureza. 
Benfeitorias: 
São as obras ou despesas que se fazem num imóvel visando à conservação, à melhoria ou 
simplesmente, o embelezamento, tornando-o mais agradável. São qualidades que se acrescentam ao 
imóvel através de obra humana. São classificadas em: necessárias: as que têm por fim conservar o 
bem ou evitar a deterioração (por exemplo: reforço das fundações do prédio, desinfecção de um jardim, 
entre outros); úteis ou proveitosas: as que aumentam ou facilitam o uso da coisa (por exemplo: 
instalação de aparelhos hidráulicos modernos, construção de garagem, entre outros); voluptuárias: as 
que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que se tornem mais agradáveis, sejam ou não de 
grande valor (por exemplo: revestimento do piso em mármore, construção de piscina, entre outros). 
Bonificações: 
(Crédito à habitação) Reduções na taxa de juro do crédito à habitação, suportadas pelo Estado. 
Bonificado (Crédito): 
Sistema de crédito destinado a facilitar a aquisição, construção ou beneficiação de habitação, aos 
segmentos de menores rendimentos, especialmente aos jovens. 
 
C 
Cadastro: 
Registro público de imóveis de determinada região. 
Cadastro de imóveis: 
Registro público mantido pela Prefeitura, de bens imóveis existentes no município. 
Cadastro imobiliário: 
Registro feito por agentes do ofício público de todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a 
eles condizentes, promovendo a escrituração e assegurando aos requerentes a aquisição e o exercício 
do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de garantia ou aquisição. (Crédito à habitação) 
Reduções na taxa de juro do crédito à habitação, suportadas pelo Estado. 
Caderneta Predial: 
Documento emitido pela Repartição de Finanças, que faz prova da inscrição matricial do prédio ou 
fração autônoma em causa. 
Caixa Econômica Federal: 
Instituição financeira que atua em todo território nacional, fiscalizada pelo Banco Central do Brasil. 
Integrando o Sistema Financeiro Nacional, auxilia na execução da política de crédito do governo federal. 
Caixa Econômica: 
Estabelecimento bancário governamental, inicialmente concebido com o objetivo de captar pequenas 
poupanças. 
Capital seguro: 
Montante pelo qual os bens ficam seguros, quando de uma apólice. 
Capital: 
É certa soma em dinheiro que constitui parte de um patrimônio, isto é, o conjunto de bens que alguém 
possui. 
Capitalização de juros: 
Processo segundo o qual juros devidos e não liquidados são acrescidos ao capital inicial. 
Carta de crédito: 
Carta (documento) dirigida a um comerciante ou banqueiro, autorizando-o a pôr à disposição de uma 
outra pessoa a importância (dinheiro) de que o mesmo necessitar, até um certo limite e dentro do prazo 
estipulado. 
Carta de Posse: 
Ordem judicial que garante a manutenção ou reintegração na posse do imóvel turbado ou esbulhado. 
Carta de Remissão: 
Documento que traduz a remissão do imóvel penhorado, em favor do remidor. 
Cartório de notas: 
Local onde são arquivados documentos importantes e onde funcionam os registros públicos, ofícios de 
notas e tabelionatos. 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 70 
Cartório de registro de Imóveis: 
Órgão público integrado ao Judiciário com a função especial de registrar o direito real de propriedade do 
imóvel e suas modificações. 
Casa geminada: 
São casas construídas duas a duas, normalmente com as mesmas divisões, porém invertidas. Têm 
uma das laterais unida à outra casa. Essa parede unida pertence, em comum, às duas casas. 
Caminhos Vicinais: 
Ruas particulares que se tornam de domínio público. 
Carta de Adjudicação: 
Ordem judicial que garante a aquisição do imóvel adjudicado que, quando registrada no registro de 
Imóveis, transfere o domínio ao adjudicante do mesmo. 
Caução: 
Garantia real ou pessoal para o cumprimento de obrigações assumidas. 
Certidão de Registro de Imóveis: 
Documento expedido pelo oficial ou servidor do cartório de registro de imóveis, a requerimento de 
qualquer pessoa, relativo ao que contar nos assentos feitos. 
Certidão de teor: 
Documento emitido pela Conservatória do Registro Predial, para atestar a situação em que o imóvel se 
encontra (quem é o proprietário, se está hipotecado, etc.) 
Certidão negativa: 
É a certidão que atesta a não existência de alguma ação civil, criminal ou na Justiça Federal, ou se a 
pessoa está impedida de realizar qualquer ato. É um comprovante de estar o contribuinte em dia com o 
Fisco. Na compra de venda de imóveis, são solicitadas as certidões do vendedor para verificar se o 
mesmo pode vender o imóvel de sua propriedade. Deve ser solicitada, também, a Certidão de Registro 
de Imóveis correspondente ao endereço do imóvel a ser vendido para atestar se o mesmo está livre de 
qualquer ônus ou outro agravante. 
Cessão: 
Ato pelo qual uma pessoa transfere para outra (gratuitamente ou não) um ou mais direitos, deveres ou 
bens de que é titular. Para a cessão ser válida, deve preencher os requisitos da lei, como: existência de 
capacidade das partes para contratar, preparação e assinatura do contrato. 
Cessionário: 
Pessoa a quem se transfere, por meio de cessão, um direito, contrato ou uma obrigação. Pessoa a 
quem se faz uma cessão. 
Cobertura: 
Tipo de acidente pelo qual é possível receber uma indenização, no âmbito do seguro contratado. 
Código de Defesa do Consumidor: 
É a Lei nº 8.078, de 1990. Estabelece direitos e obrigações de consumidores e fornecedores para evitar 
qualquer tipo de prejuízo por parte do consumidor. Como é uma lei de ordem pública, não pode ser 
contrariada, nem por acordo entre as partes. 
Coleta: 
Quantia que se paga de imposto. 
Comissão de abertura de crédito: 
Grupo de pessoas com funções de facilitar a obtenção de empréstimos ou compras a prazo. 
Comissão: 
No direito comercial, é uma porcentagem remunerada sobre o valor de um negócio efetuado. É uma 
corretagem, ou seja, quantia paga àquele que serve como intermediário em negócio, aproximando as 
partes interessadas. 
Comisso: 
Sanção imposta à pessoa que não cumpre obrigações de um contrato; consistente da perda da coisa. 
Dá-se comisso em Contrato de Enfiteuse pela falta de pagamento por três anos consecutivos (Código 
Civil). 
Comodato: 
É um contrato unilateral, pelo qual, alguém (comodante) entrega a outra pessoa (comodatário) coisa 
infungível para ser usada temporariamente e depois restituída. 
Compra: 
Aquisição onerosa de uma coisa ou de um direito, pelo qual se paga determinado preço. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS71 
Comprovação de renda: 
Todo documento que serve para comprovar a renda. 
Condomínio: 
Conjunto de proprietários em propriedade que gerem em simultâneo o bem imobiliário. 
Condôminos (Assembleia de): 
Reunião onde se tomam, entre outras, as decisões que tenham em vista assegurar a conservação e 
utilização das partes comuns do edifício. 
Confisco de bens: 
É a apropriação (apreensão) punitiva que o Estado faz de bens particulares, sem que seja paga 
qualquer indenização ao proprietário. 
 
D 
Denúncia vazia: 
Direito concedido ao locador de propor o despejo do locatário sem qualquer justificativa. 
Depósito caução: 
Depósito de valores aceitos para tornar efetiva a responsabilidade de um encargo. É um depósito que 
serve de garantia ao adimplemento contratual ou ao cumprimento de um dever legal. É muito comum 
em caso de financiamento com repasse de capital emprestado no exterior. 
Deságio: 
Diferença, a menos, entre o valor nominal, ou o preço tabelado, e o valor da compra e venda (o valor 
efetivamente pago). Desvalorização, depreciação monetária. 
Devoluto: 
Prédio destinado a arrendamento que, no momento, não se encontra arrenda. 
Direito de preferência: 
Opção de compra (sobre um imóvel) que assiste ao inquilino, quando o senhorio põe a casa à venda. 
Distrate: 
Dissolução ou rescisão de um contrato que, no caso do crédito à habitação, se refere à rescisão da 
hipoteca por extinção da dívida. 
Dívida (capital em): 
Valor que o comprador deve à instituição bancária, a cada momento, ao longo da vida do seu 
empréstimo. 
Domicílio civil: 
Local onde a pessoa estabelece, com ânimo definitivo, sua residência e responde por suas atividades 
sociais e negócios jurídicos. 
Domicílio comercial: 
Lugar onde o comerciante responde pelos atos de comércio (tem seu comércio), por constituir a sede 
da administração central do negócio ou por ter sido eleito nos estatutos da pessoa jurídica. 
Dossiê: 
Coleção de documentos ou um pequeno arquivo que contém papéis relativos a determinado assunto, 
processo, negócio, fato ou pessoa. 
 
E 
Elementos matriciais: 
Característica de um prédio (localização, etc.) que permitem a sua identificação. 
Emitente ou Emissor: 
Banco ou estabelecimento de crédito que emite papel-moeda. Aquele que coloca em circulação títulos 
de crédito. Aquele que emite cheque, nota promissória, duplicata. 
Empreitada: 
Também chamada de locação de obra. Consiste no contrato pelo qual um dos contraentes (empreiteiro) 
obriga-se, sem subordinação ou dependência, a realizar, pessoalmente ou por meio de terceiro, certa 
obra para o outro (dono da obra), com material próprio ou por este fornecido, mediante remuneração 
determinada ou proporcional ao trabalho executado. 
Empresário: 
Pessoa responsável pela criação e direção de uma empresa, assumindo os riscos inerentes à execução 
da atividade econômico-empresarial que tem por fim a produção, a circulação, ou a troca de bens ou 
serviços. Pessoa que dirige ou administra uma empresa. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 72 
Encargo do condomínio: 
Despesa condominial que deve ser paga por cada condômino proporcionalmente a sua quota. Também 
conhecido como taxa de condomínio. 
Encargo fiscal: 
Dissolução ou rescisão de um contrato que, no caso do crédito à habitação, se refere à rescisão da 
hipoteca por extinção da dívida. 
Enfiteuse: 
Direito real alienável e transmissível aos herdeiros, e que confere a alguém o pleno gozo do imóvel, 
mediante a obrigação de não deteriorá-lo e de pagar um foro anual, em numerário ou em frutos. 
 
F 
Favorecido: 
Aquele a quem se destina o pagamento da prestação assumida numa obrigação. Quem foi beneficiado 
por um ato de outra pessoa, quem é protegido ou recebeu algum auxílio. 
Fiador: 
Aquele que presta uma fiança. Quem se responsabiliza pelo pagamento de uma dívida contraída por 
outra pessoa. O credor não é obrigado a aceitar o fiador escolhido se este não for pessoa idônea 
domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para 
desempenhar a obrigação. Se o fiador se tornar insolvente, ou incapaz, o credor pode exigir que seja 
substituído. 
Fiança: 
É o ato ou contrato que dá ao credor uma segurança de pagamento, que se efetiva mediante promessa 
de terceiro (fiador, estranho à relação jurídica) de assumir ou assegurar, no todo ou em parte, o 
cumprimento da obrigação do devedor. A fiança completa a insuficiência patrimonial do devedor com o 
patrimônio do fiador. Se o devedor não pagar o débito ou se seus haveres forem insuficientes para 
cumprir a obrigação assumida, o credor poderá voltar-se contra o fiador, reclamando o pagamento da 
dívida 
Financiamento imobiliário: 
Custeamento das despesas de construção ou aquisição de um imóvel. Contrato pelo qual uma pessoa, 
ou entidade autárquica fornece o dinheiro necessário para a aquisição ou construção de um imóvel, 
geralmente sob garantia hipotecária deste, para posterior pagamento sob a forma de prestações que 
compreendem a amortização do capital e respectivos juros, bem como taxas de administração de 
seguro. 
Financiamento: 
Operação bancária pela qual o banco antecipa numerário sobre créditos que o cliente (pessoa física ou 
jurídica) possa ter, com o objetivo de emprestar-lhe certa soma e proporcionar-lhe recursos necessários 
para a realização de certo negócio ou empreendimento. O banco reserva-se o direito de receber de 
devedores do financiado os créditos em seu nome ou na condição de seu representante, sem prejuízo 
das ações que contra ele conserva até a liquidação final. O financiamento da compra contratada 
diretamente com o consumidor terá como garantia principal a alienação fiduciária do bem objeto da 
transação. Se for um financiamento imobiliário, a Caixa Econômica Federal é responsável pela 
alienação. 
Fiscalidade: 
(ver Impostos) 
Fornecedores: 
Empresas ou pessoas que produzem, montam, criam, constroem, transformam, importam, exportam, 
distribuem ou comercializam produtos e serviços. 
Foro contratual: 
Aquele estipulado no contrato para decidir controvérsias que surgirem entre os contratantes. Também é 
conhecido como foro do contrato. 
Fração autônoma: 
São as diversas partes em que o edifício foi dividido, através da propriedade horizontal (podem ser 
casas, garagens, lojas, etc.). 
Franquia: 
Valor a pagar pelo segurado, em caso de acidente. 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 73 
Fundo de amortização: 
Reserva de valores utilizada para amortizar débitos e juros ou para cobrir prejuízos que recaiam sobre 
bens imóveis e móveis. Capital formado de quantias depositadas a intervalos fixos, com o objetivo de 
liquidar a dívida e os juros. 
Fundo de Investimento Imobiliário: 
É um investimento fiscalizado e regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 
 
G 
Garantia: 
É a obrigação assumida por alguém de assegurar a uma pessoa o gozo de uma coisa ou de um direito, 
ou a de a proteger contra um dano ao qual esteja exposta, ou a de a indenizar quando sofreu 
efetivamente o dano. Cláusula contratual que assegura ao credor, pela concessão, por exemplo, de um 
financiamento, que o devedor cumprirá o assumido. Com isso, obriga-se o devedor a cumprir a 
prestação devida ao credor. 
Garantia pessoal: 
Quando prestada por uma ou mais pessoas abonadas ou possuidoras de bens de valor equivalente ou 
superior ao da dívida, pessoas que expressamente se obrigam a pagar esta ou a suprir o que faltar, 
depois de executados os bens do devedor principal. Fiança. 
 
H 
Habite-se: 
É um Auto de Conclusão de Obras, emitido pela prefeitura, atestando que o imóvel está pronto para ser 
habitado. 
Hectare: 
Unidade de medidasi, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam 
critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da 
entidade sindical. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015) 
 
§ 4o O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre 
a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos 
caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho - 
CLT, aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1o de maio de 1943. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 
2015) 
 
Art. 7º Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos Regionais representar, em juízo ou fora dele, os 
legítimos interesses da categoria profissional, respeitadas as respectivas áreas de competência. 
 
Art. 8º O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição em todo o território 
nacional. 
 
Art. 9º Cada Conselho Regional terá sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados ou 
Territórios da jurisdição, a critério do Conselho Federal. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 11 
 
Art. 10º O Conselho Federal será composto por dois representantes, efetivos e suplentes, de cada 
Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. 
 
Art. 11º Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte e sete membros efetivos e igual número de 
suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto e obrigatório, dos 
profissionais inscritos, sendo aplicável ao profissional que deixar de votar, sem causa justificada, multa 
em valor máximo equivalente ao da anuidade. (Redação dada pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003) 
 
Art. 12º Somente poderão ser membros do Conselho Regional os Corretores de Imóveis com inscrição 
principal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração disciplinar. 
 
Art. 13º Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita dentre os seus 
membros. 
 
§ 1º A diretoria será composta de um presidente, dois vice-presidentes, dois secretários e dois 
tesoureiros. 
 
§ 2º Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal, composto de três 
membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus membros. 
 
Art. 14º Os membros do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais terão mandato de três anos. 
 
Art. 15º A extinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais 
ocorrerá: 
I - por renúncia; 
Il - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição; 
III - por condenação a pena superior a dois anos, em virtude de sentença transitada em julgado; 
IV - por destituição de cargo, função ou emprego, mencionada à prática de ato de improbidade na 
administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado; 
V - por ausência, sem motivo justificado, a três sessões consecutivas ou seis intercaladas em cada ano. 
 
Art. 16º Compete ao Conselho Federal: 
I - eleger sua diretoria; 
II - elaborar e alterar seu regimento; 
III - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária 
para o exercício seguinte; 
IV - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a sede e jurisdição; 
V - baixar normas de ética profissional; 
VI - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória 
pelos inscritos; 
VII - fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; 
VIII - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; 
IX - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; 
X - elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais; 
XI - homologar o regimento dos Conselhos Regionais; 
XII - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais; 
XIII - credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidades e 
pendências acaso existentes; 
XIV - intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando diretoria provisória, até que seja 
regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato: 
a) se comprovada irregularidade na administração; 
b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição; 
 
XV - destituir diretor de Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções; 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 12 
 
XVI - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais 
e adotar medidas para sua eficiência e regularidade; 
XVII - baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos. 
§ 1º Na fixação do valor das anuidades referidas no inciso VII deste artigo, serão observados os 
seguintes limites máximos: (Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003): 
I – pessoa física ou firma individual: R$ 285,00 (duzentos e oitenta e cinco reais); (Incluído pela Lei nº 
10.795, de 5.12.2003) 
II – pessoa jurídica, segundo o capital social: (Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003) 
a) até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$ 570,00 (quinhentos e setenta reais); (Incluído pela 
Lei nº 10.795, de 5.12.2003) 
b) de R$ 25.001,00 (vinte e cinco mil e um reais) até R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais): R$ 712,50 
(setecentos e doze reais e cinquenta centavos); (Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003) 
c) de R$ 50.001,00 (cinquenta mil e um reais) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais): R$ 
855,00 (oitocentos e cinquenta e cinco reais); (Incluído pela Lei nº 10.795, de 5.12.2003) 
d) de R$ 75.001,00 (setenta e cinco mil e um reais) até R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 997,50 
(novecentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos); (Incluído pela Lei nº 10.795, de 
5.12.2003) 
e) acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 1.140,00 (mil cento e quarenta reais); (Incluído pela 
Lei nº 10.795, de 5.12.2003) 
 
§ 2º Os valores correspondentes aos limites máximos estabelecidos no § 1º deste artigo serão 
corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços ao consumidor; (Incluído pela Lei nº 10.795, de 
5.12.2003) 
 
Art. 17º Compete aos Conselhos Regionais: 
I - eleger sua diretoria; 
II - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária 
para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal; 
III - propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de 
Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal; 
IV - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para 
uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos; 
V - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas jurídicas; 
VI - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; 
VII - expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição; 
VIII - impor as sanções previstas nesta lei; 
IX - baixar resoluções, no âmbito de sua competência. 
 
Art. 18º Constituem receitas do Conselho Federal: 
I – a percentagem de vinte por cento sobre as anuidades e emolumentos arrecadados pelos Conselhos 
Regionais; 
II - a renda patrimonial; 
III - as contribuições voluntárias; 
IV - as subvenções e dotações orçamentárias. 
 
Art. 19º Constituem receitas de cada Conselho Regional: 
I - as anuidades, emolumentos e multas; 
Il - a renda patrimonial; 
III - as contribuições voluntárias; 
IV - as subvenções e dotações orçamentárias. 
 
Art. 20º Ao Corretor de Imóveis e àagrária equivalente a 10 mil metros quadrados (m²). 
Herança: 
É o patrimônio (conjunto de bens, direitos e deveres) que uma pessoa, por ocasião de sua morte 
repassa para os seus sucessores (herdeiros ou legatários). 
Hipoteca: 
Direito real de garantia de natureza civil, que grava coisa imóvel pertencente ao devedor ou a terceiro, 
sem transmissão de posse ou de propriedade ao credor. O devedor tem o direito de promover a venda 
judicial do imóvel para pagamento, preferentemente em caso de inadimplência. 
 
I 
IGP-M: 
Índice Geral de Preços do Mercado: Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados 
diversos índices, entre eles o IGP-M (um índice de preço que pode ser pactuado tanto na fase de 
construção como após a entrega das chaves utilizado no período da construção). 
 
J 
Juro: 
Taxa percentual que incide sobre um valor ou quantia em dinheiro. É o rendimento (ganho, lucro ou 
renda proporcionada) do capital empregado (depositado) em bancos e estabelecimentos conexos. 
Juro bancário: 
Juro que o banco cobra do tomador de dinheiro por empréstimo. 
Juros de mora: 
São os juros que constituem a indenização pelo retardamento no pagamento da dívida. 
 
L 
Laudêmio: 
Pagamento devido ao senhorio direto, quando da alienação de propriedade imobiliária usufruída em 
regime de enfiteuse. 
Leilão: 
Venda pública, de bens móveis ou imóveis, a quem maior lance oferecer, feita por leiloeiros públicos 
devidamente matriculados na junta comercial. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 74 
Licença de construção: 
Licença atribuída pela Câmara Municipal, mediante a qual se autoriza a construção de um prédio 
urbano. 
Licença de utilização: 
Documento emitido pela Câmara Municipal, após a Construção do prédio, com base numa vistoria 
realizada pelos seus serviços, tendo em vista averiguar se foram cumpridas as condições de construção 
aprovadas para a concessão da licença de construção. A licença de utilização estipula qual o uso a dar 
ao imóvel (Licença de habitação, por exemplo) mas este pode eventualmente ser alterado, mediante 
requisição na Câmara Municipal. 
Licitação: 
No direito administrativo: é um processo administrativo unilateral destinado a selecionar um contratante 
com a Administração Pública para a aquisição ou a alienação de bens, a prestação de serviços e a 
execução de obras, mediante escolha da melhor proposta apresentada. No direito civil: é a proposta ou 
oferta de preço, que precede a arrematação no leilão. 
Liminar: 
Providência tomada pelo órgão judicial antes de discutir o feito (a decisão final) com o objetivo de 
resguardar o direito alegado, evitando que ocorra dano irreparável. 
Liquidação antecipada: 
Pagamento de um crédito antes do fim do prazo inicialmente acordado. Esta operação pode implicar o 
pagamento de uma taxa suplementar. 
Locação de imóveis urbanos: 
É o contrato pelo qual alguém cede à outra pessoa, mediante remuneração (pagamento de aluguel), o 
uso do imóvel (terreno, casa, apartamento ou sala), destinado à moradia ou ao comércio e indústria, 
não importando a localização do imóvel. 
Locador: 
É quem cede o uso e gozo de bem móvel ou imóvel ao locatário, mediante pagamento de aluguel. 
Também é conhecido como senhorio. 
Locatário: 
É quem paga o aluguel. Aquele que recebe a posse da coisa móvel ou imóvel para utilizar e, ao término 
do prazo de locação, restituir ao proprietário. Também conhecido como inquilino. 
 
M 
Mediadores imobiliários: 
Empresas ou entidades que preenchem no mercado imobiliário a função de aproximar compradores e 
vendedores. 
Memorial de incorporação: 
É o documento descritivo da obra projetada, especificando os acabamentos da edificação, segundo 
modelo confeccionado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas. Antes de negociar as unidades 
autônomas, o incorporador deve arquivar o Memorial no cartório competente de Registro de Imóveis. 
Metro quadrado (m²): 
Unidade fundamental das medidas de superfície, unidade de área. É uma unidade padrão do Sistema 
Internacional (SI). 1 m² = 1.550 polegadas (in²). 
Mora: 
É o retardamento na execução da obrigação. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o 
pagamento, e o credor que não o quiser receber no tempo, lugar e forma convencionados. 
Multa: 
Em seu sentido originário, é uma pena pecuniária. Em sentido amplo, é a sanção aplicada a alguém que 
infringe a lei (legal), o contrato (convencional) ou decisão judicial. Pode ser aplicada, portanto, 
pelo Estado (Poder Público), em virtude do descumprimento da lei, como ser exigida de um contratante, 
se o outro descumpre o estipulado em contrato. 
Mutuante: 
Pessoa que empresta o capital e recebe o juro (devedor). 
Mutuário: 
Aquele que, no contrato mútuo, recebe um bem por empréstimo. O mutuário que pagar juros não 
estipulados no contrato não poderá receber de volta o dinheiro e não poderá descontar do valor final da 
dívida. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 75 
Mútuo: 
Contrato de empréstimo de coisas fungíveis (podem ser substituídas por outros da mesma espécie, 
qualidade e quantidade: ex.: dinheiro. 
 
N 
Nota promissória: 
É um compromisso escrito e solene, pelo qual alguém se compromete a pagar certa quantia, em 
determinada data, à uma pessoa física ou jurídica (beneficiário). 
A nota promissória é uma promessa de pagamento e deve conter requisitos essenciais, lançados por 
extenso, no contexto: a denominação de "Nota Promissória" ou termo correspondente na língua em que 
for emitida; a soma de dinheiro a pagar; o nome da pessoa a quem deve ser paga; a assinatura do 
próprio punho do emitente. 
Notário: 
Entidade que, em cada conselho, dá consistência legal aos direitos de propriedade e usufruto, entre 
outros, através de escritura pública. Tem, também, um papel essencial em nível de elaboração de 
documentação que valide os direitos dos cidadãos (procurações, autenticação de documentos, etc.). 
 
O 
Ordem de despejo: 
Mandado judicial intimando o locatário a desocupar o imóvel alugado. 
Ordem de pagamento: 
Autorização dada por alguém para que certa importância seja paga a quem de direito. 
Outorgante: 
Interveniente como interessado com escritura pública, contrato-promessa, ou qualquer outro contrato. 
 
P 
Partilha: 
É a divisão dos bens da herança. 
Penhor: 
Direito real de garantia, quando o devedor entrega uma coisa móvel ou mobilizável ao credor, com a 
finalidade de garantir o pagamento da dívida. 
Penhora: 
É uma apreensão judicial por parte de um solicitador de bens dados pelo devedor como garantia de 
execução de uma dívida face a um credor. 
Permilagem: 
Proporção de cada fração autônoma, em relação ao valor ou área de um imóvel. 
Poupança-Condomínio (conta): 
Conta bancária que tem como objetivo a criação de um fundo de reserva do condomínio. É uma conta 
especial, com prazo mínimo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo. Pode ser mobilizada 
para realização de obras de conservação ordinária, conservação extraordinária e de beneficiação das 
partes comuns dos prédios em regime de propriedade horizontal. 
Prazo de financiamento: 
Espaço de tempo convencionado para a realização de um financiamento. Intervalo entre a prestação 
presente e a futura, ou entre empréstimo e pagamento do financiamento. 
Prazo do empréstimo: 
Período que decorre entre a constituição e a extinção da dívida. 
Prédio: 
 É uma construção com a finalidade de abrigar atividades humanas. Cada edifício caracteriza-se pelo seu 
uso: habitacional, cultural, de serviços, industrial. 
Prêmio de seguro: 
Custo a pagar, periodicamente, pelo segurado. 
Prestação: 
É o ato pelo qual alguém cumpre uma obrigação na forma previamente estabelecida (porexemplo: 
pagamento do financiamento). Pagamento feito a prazos periódicos e sucessivos. 
Procuração: 
Documento reconhecido no notário, através do qual uma pessoa concede a outra poder para tratar de 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 76 
negócios em seu nome. Na procuração são definidas, exatamente, quais as funções a desempenhar 
pelo procurador. 
Produto: 
Qualquer bem móvel (carro, eletrodoméstico) ou imóvel (casa, terreno, apartamento). 
Projeto imobiliário: 
Empreendimento imobiliário a ser realizado dentro de determinado esquema. 
Projeto: 
Plano para realizar certo ato, planejamento. Representação gráfica e escrita contendo orçamento da 
construção de um prédio, de uma estrada etc., Plano geral reunindo plantas, cortes, elevações e 
detalhamento de cada uma das áreas de atuação na construção (arquitetura, elétrica, hidráulica, 
paisagismo etc.). Planta de uma edificação. 
Propriedade horizontal: 
É o ato pelo qual o edifício fica constituído numa pluralidade de unidades jurídicas individualizadas, 
chamadas frações autônomas. São também determinadas quais as partes comuns do edifício que ficam 
afetadas ao conjunto. A constituição da propriedade horizontal deve ser feita através de escritura 
pública. 
Proteção contratual: 
O Código de Defesa do Consumidor garante a igualdade nas contratações, possibilitando a modificação 
ou a supressão de cláusulas contratuais que provoquem desequilíbrio entre o consumidor e o 
fornecedor, ou que prejudiquem uma das partes. 
 
Q 
Quitação: 
Prova de pagamento da dívida mediante recibo ou devolução do título, recibo de pagamento, liberação 
de um débito. Ato escrito pelo qual o credor declara ter recebido o pagamento do devedor, liberando-o 
da obrigação. 
Quorum: 
Número de pessoas necessárias para que possa funcionar legalmente uma assembleia deliberativa. No 
caso da assembleia de condôminos, devem estar representados, pelos menos, dois terços do total do 
prédio. Ou seja, se o prédio tiver nove condôminos, é necessário que estejam presentes seis, para que 
possam ser tomadas decisões. 
 
R 
Reajuste: 
Resultado de um processo de modificações, estabelecimento de novas condições sobre certos fatos e 
valores, equilibrando-os. Composição de uma nova ordem econômica ou social. Efetivação de um novo 
ajuste. 
Recebível: 
O que pode aceitar ou receber. 
Reforma do contrato: 
Alteração, parcial ou total, de cláusulas contratuais. 
Reforma do edifício: 
Conjunto de obras feitas em um prédio visando à reparação ou à melhoria. 
Reforma: 
Ato ou efeito de alterar, reformar, reparar, restaurar, melhorar, modificar. 
Registro de Imóveis: 
Poder legal de agentes do ofício público para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a 
direitos a eles referentes, promovendo escrituras, assegurando aos requerentes a aquisição e o 
exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de garantia ou de aquisição. O registro 
de imóveis é um documento na qual estão as informações do imóvel, contendo todos os dados 
referentes à propriedade imobiliária. É o ato primordial da aquisição da propriedade imobiliária entre 
pessoas vivas, já que o contrato apenas produz efeitos pessoais. Somente a intervenção do Estado, 
realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário conferirá direitos reais, a partir da data em que fizer o 
assentamento (registro) do imóvel. 
Rescisão contratual: 
Extinção do vínculo contratual existente. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 77 
Rescisão: 
É a descontinuidade do negócio jurídico (ato, contrato ou sentença), com a consequente perda da sua 
eficácia. 
Reserva de propriedade: 
Nos contratos de compra e venda, o vendedor tem o direito de reservar para si a propriedade do bem 
alienado, até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte. 
Responsabilidade civil: 
Aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar dano moral ou patrimonial causado à outra 
pessoa. A vítima pode pedir reparação do dano ou quantia em dinheiro equivalente. 
Retrovenda: 
É a cláusula especial no contrato de compra e venda segundo a qual o vendedor pode reaver, em prazo 
certo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (como, por 
exemplo, as despesas visando à melhoria do imóvel). 
 
S 
Sacador: 
Aquele que emite um título de crédito. É o credor do sacado. 
Saldo devedor: 
Saldo negativo, ou seja, a diferença existente entre o débito e o crédito, quando o débito excede o 
crédito. É a quantia a ser paga pelo devedor. 
Saque: 
Título de crédito emitido contra alguém, emissão de ordem de pagamento. 
SBPE: 
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. 
Seguro de Incêndio: 
Contrato através do qual a seguradora garante que, em caso de incêndio, raio ou explosão no imóvel 
que se pretende segurar, o segurado receberá uma indenização. Trata-se de um seguro obrigatório, a 
que podem ser adicionadas coberturas complementares. 
Seguro de Vida e Invalidez permanente: 
Contrato através do qual a seguradora garante que, em caso de morte ou invalidez permanente da 
pessoa cuja vida se segura, esta, ou seus herdeiros, receberão uma indenização. Trata-se de um 
seguro normalmente exigido pelas instituições financeiras, quando da contratação de empréstimo para 
habitação. 
Seguro fiança: 
É uma forma de garantia nos contratos de locação. Dessa forma, o locador não precisa exigir do 
locatário um fiador. 
Servidão: 
Passagem, para uso do público, por um terreno que é propriedade particular. 
SFI: 
Sistema de Financiamento Imobiliário. 
Sociedade Anônima: 
Sociedade que tem o capital dividido em ações e onde os sócios ou acionistas têm responsabilidades e 
respondem sobre o valor das ações subscritas ou adquiridas, podendo ter por objeto qualquer empresa 
de fim lucrativo. 
 
T 
Tabela Price: 
Tabela que mostra as prestações referentes à amortização e aos juros de uma dívida, calculada de 
forma a ter um valor constante ao longo do período de pagamento. 
Taxa de câmbio: 
Valor de uma moeda estrangeira com a finalidade de compra e venda. 
Taxa: 
Tributo ou imposto cobrado como remuneração de serviços específicos prestados ao contribuinte, ou 
postos à disposição deste. 
 
_____________________________________________________________________________________ 
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 78 
Terreno: 
Área de terra sobre a qual vai se assentar a construção. É um bem imóvel. No direito agrário, é a terra 
própria para cultivo ou pecuária. 
Título caucionado: 
Título de crédito dado em garantia que serve de objeto a um penhor. 
Título de Propriedade: 
Documento que formaliza um negócio jurídico cujo objeto é a aquisição da propriedade de um bem e a 
sua transferência em favor do comprador, desde que devidamente registrada. É um direito de 
propriedade sobre determinado bem. 
TR: 
Taxa referencial de juros. Taxa divulgada mensalmente pelo Banco Central, a partir de fevereiro de 
1991, calculada com base na remuneração mensal média dos depósitos ou aplicações em instituições 
financeiras, e que é utilizada como indexador de débitos fiscais, contratos privados, etc. É um índice 
muito aplicado para reajustes das prestações dos contratos de financiamento imobiliário. 
Transmissão de propriedade: 
Transferência e aquisição de propriedade. Pode ser entre pessoas vivas ou por causa do falecimento de 
uma pessoa. 
Transmissão: 
Transferência de uma coisa, direito ou obrigação à outra pessoa. Cessão de crédito, débito ou contrato. 
Terreno edificado: 
Terreno com construção. 
 
U 
Usucapião: 
Modo de aquisição da propriedade e de outros direitosreais relacionados à propriedade, através da 
posse prolongada e observando os requisitos legais. 
Usufruto 
Direito real de gozo ou fruição; é o direito de usar e gozar bens alheios; 
V 
Valor do contrato: 
Valor das prestações a serem pagas pelo devedor, assumidas no contrato. 
Valor nominal: 
Valor que está expresso em um título, cuja fixação está certa e determinada. Em matéria de títulos de 
crédito, o valor nominal do título está na quantia que deve ser paga, que vem a ser um dos requisitos 
essenciais de que se deve revestir todo título de crédito, sob pena de invalidade. 
Valor real: 
É valor da coisa em si, independente de convenção ou arbítrio. 
Valor venal do imóvel: 
É o valor de venda de um bem (que leva em consideração a metragem, a localização, a destinação e o 
tipo de imóvel). Valor de venda estimado. Preço que o bem pode alcançar no mercado. 
Vistoria: 
Inspeção feita pela Câmara Municipal, para verificar se o prédio urbano está conforme o projeto 
aprovado. Este termo é também utilizado para designar as inspeções que os peritos designados pelos 
bancos efetuam às obras por eles financiadas. 
 
Z 
Zonas protegidas: 
Zonas definidas pelo Plano Diretor Municipal, nas quais não podem existir construções, ou em que a 
construção tem de obedecer a determinadas regras, destinadas a assegurar o enquadramento 
harmonioso do prédio no local, são exemplos de zonas protegidas o Centro Histórico de Évora, o 
Parque Natural da Arrábida, o Parque Natural da Peneda Gerês etc. 
 
 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 79 
 
GLOSSÁRIO E EXPRESSÕES JURÍDICAS 
A 
Ação de despejo: Pedido à Justiça feito por um proprietário, locador ou comprador de um imóvel para 
obrigar o inquilino a desocupá-lo. 
Ação revisional: Pedido que tramita na Justiça para que o valor do aluguel seja igualado ao valor de 
mercado, para cima ou para baixo. A revisão do aluguel não pode ser pedida quando já existe um prazo 
acertado de desocupação do imóvel. 
Agente fiduciário: Criado pela lei n.º 6.404/76 (a "Lei das S/A"), é qualquer empresa credenciada pelo 
Banco Central para, entre outras funções, promover a execução extrajudicial de empréstimos 
hipotecários vinculados ao SFH. 
Agente financeiro: Instituição pública ou privada que faz parte do Sistema Financeiro Nacional. Sua 
função é coletar, intermediar e aplicar recursos financeiros seus ou de outros, com autorização do 
Banco Central do Brasil. 
Alienação fiduciária: Ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, em 
garantia do pagamento da dívida. O devedor detém a posse direta do bem, para seu uso, e o credor 
detém a posse indireta do bem, que fica em seu domínio. Depois de quitar o empréstimo, o comprador 
adquire a propriedade definitiva do bem. 
Aluguel: Cessão ou empréstimo de um bem em troca do pagamento de uma taxa periódica por 
extensão, chamada pelo mesmo nome, aluguel. O mesmo que locação. 
Aluguel por temporada: Aluguel de imóvel com prazo máximo de 90 dias. A lei n.º 8.245, de 1991, 
admite a cobrança adiantada do valor acertado em contrato escrito. 
Amortização: Pagamento periódico realizado para abater (reduzir) uma dívida. Nos financiamentos em 
geral, a amortização é feita por uma das parcelas que compõem as prestações. 
Amortização extraordinária: Pagamento extraordinário (antes do prazo previsto) que deve 
corresponder a pelo menos 10% do valor do saldo devedor. 
Apólice: Documento emitido pela companhia de seguro com os dados da cobertura de risco do 
segurado. 
Área comum: Área de um condomínio que pode ser utilizada por todos os moradores, como os 
corredores, o saguão, o salão de festas e os locais de lazer. Também chamada área de uso comum. 
Área privativa: Área de um imóvel sobre a qual o proprietário tem domínio total, delimitada pela 
superfície externa das paredes. 
Área urbana: Região de um município que conta com melhoramentos mantidos pela prefeitura. 
Área útil: Soma das áreas internas de cada cômodo do imóvel, de parede a parede, sem contar sua 
espessura. Antigamente tinha o sugestivo nome "área de vassoura". 
Arrendamento mercantil: Aluguel de um bem móvel ou imóvel (veículo, máquina, casa, apartamento) 
mediante o pagamento de contraprestações periódicas e com a opção de compra ao final. 
Ata: Registro das discussões e decisões tomadas por uma assembleia, como a de condomínio. 
Averbação: Anotação feita pelo Cartório de Registro de Imóveis de qualquer alteração que diga 
respeito ao proprietário (chamada subjetiva) ou ao imóvel (objetiva), como a mudança no estado civil do 
dono ou no nome da rua do imóvel. 
 
B 
Banco Central do Brasil (BC ou Bacen): Autarquia federal criada em 1964 que formula, executa e 
acompanha a política monetária, emite o dinheiro brasileiro, organiza e disciplina o Sistema Financeiro 
Nacional e fiscaliza as atividades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 
Banco Nacional de Habitação (BNH): Órgão, extinto em 1986, responsável pela fiscalização das 
atividades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e substituído nessa função pelo Banco Central. 
Benfeitorias: Obras ou reparos realizados num imóvel para melhorar seu estado, embelezá-lo ou 
solucionar um problema. 
BNH: Sigla de Banco Nacional de Habitação. 
 
C 
Cadastro: Documento com informações sobre a idoneidade do inquilino obtidas de serviços de 
proteção do crédito, como o Serasa, o Cadastro de Proteção ao Inquilinato e cartórios de protesto de 
títulos. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 80 
Caixa Econômica Federal (CEF): Fundada em 1861 pelo imperador D. Pedro II, a Caixa, além de 
banco comercial, é a instituição que mais financia a construção e compra de imóveis. Ela também 
administra desde 1990 o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e patrocina o esporte e a 
cultura. 
Capital: Soma de dinheiro que faz parte dos bens de uma pessoa ou uma empresa, e também a 
quantia de dinheiro financiada a alguém. 
Capitalização de juros: Acréscimo dos juros cobrados ao capital inicial e ao saldo devedor, 
provocando o cálculo de juro sobre juro, chamado juro composto ou capitalizado. 
Carta de crédito: Documento que concede a alguém o empréstimo de certa quantia. Costuma valer por 
30 dias, às vezes prorrogáveis. 
Carteira Hipotecária (CH): Linha de crédito habitacional criada pelo presidente Getúlio Vargas em 
1936, hoje possui regras de financiamento, prazo de pagamento e taxas de juro definidas pelas 
instituições financeiras. 
Cartório de Registro de Imóveis: Órgão em que são cadastrados todos os imóveis de determinada 
região. Lá se encontram as informações a respeito de cada imóvel sua matrícula, sua localização, seu 
dono, sua situação jurídica, seu histórico, todas as modificações por que passou. 
Cartório de Títulos e Notas: Entidade privada com reconhecimento público que guarda títulos e 
documentos, faz registros públicos e lavra (redige) contratos. 
Caução: Garantia dada com títulos ou coisas de valor (inclusive dinheiro) de que determinada dívida 
contratual será paga (financiamento imobiliário, aluguel etc.). 
Certidão: Documento expedido por um cartório que garante ser correto determinado registro, como o 
de um imóvel. As certidões podem ser pedidas por qualquer pessoa, mediante o pagamento de uma 
taxa. 
Certidão negativa: Documento que comprova a existência ou não de ação civil, criminal ou federal 
contra uma pessoa. 
Comissão: Honorários (remuneração em dinheiro) pagos à imobiliária ou ao corretor de imóveis por 
serviços de negociação e negócios de compra e venda ou administração. 
Comprometimento de renda: Percentual máximo de sua renda que o pretendente a um financiamento 
pode comprometer mensalmente na prestação.Compromisso de compra e venda: É o contrato entre duas partes em que o vendedor se compromete 
a vender seu bem (imóvel ou móvel) e o comprador se compromete a comprá-lo nas condições 
acertadas. É também chamado contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda. 
Comprovação de renda: Exigência da instituição financeira de que o pretendente a financiamento 
comprove com documentos (contracheque, carteira de trabalho, declaração do Imposto de Renda) que 
ganha o suficiente para arcar com as prestações. 
Condomínio: Edifício ou conjunto de casas que forma um todo e divide as despesas comuns. 
Condomínio é também a maneira usual de se referir à taxa ou encargo de condomínio. A taxa de 
condomínio resulta do rateio das despesas comuns uma divisão de acordo com as proporções, ou cota, 
de cada imóvel, como a água e a energia elétrica utilizada nas áreas comuns, o salário dos funcionários 
e a manutenção de elevadores. 
Contrato: Acordo feito por escrito entre pessoas, entre empresas ou entre empresas e pessoas. Cada 
lado se obriga a cumprir o que está escrito no documento. Um contrato entre partes adquire força de lei, 
a não ser que contrarie uma lei maior. 
Contrato de adesão: Documento impresso com normas (necessariamente em linguagem fácil e letras 
legíveis) que deve ser assinado pela pessoa interessada em aderir a um negócio ou iniciativa 
estabelecidos, como um consórcio, por exemplo. 
Contrato de locação: Contrato verbal ou escrito, com prazo determinado ou não, entre o locador e o 
locatário, que em troca da cessão se compromete a pagar a taxa de aluguel acertada e cumprir outras 
determinações. Também chamado contrato de locação ou locatício. 
Contrato de mútuo: O mesmo que mútuo. 
Cooperativa: Sociedade com pelo menos 20 membros que colaboram por um objetivo comum - 
serviço, produção, poupança. As cooperativas habitacionais são formadas para construir casas para os 
cooperados, que contribuem com cotas-partes. 
CREA: Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. 
CRECI: Conselho Regional de Corretores de Imóveis. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 81 
Crédito habitacional: Empréstimo concedido pelas instituições financeiras para comprar, construir, 
reformar ou financiar casa própria. 
Credor: Aquele que concede a alguém um crédito, um empréstimo. 
 
D 
Dação: Entregar ao credor uma coisa em pagamento de outra, como um imóvel em lugar de dinheiro, 
para saldar uma dívida. 
Denúncia vazia: Rompimento de um contrato de locação feito pelo locador e despejo do inquilino sem 
necessidade de apresentar motivos para retomar o imóvel alugado. Aplica-se a contratos residenciais 
de 30 meses já vencidos ou descumpridos e também a locações que tenham mais de cinco anos 
consecutivos. Obriga o inquilino a desocupar o imóvel em até 30 dias. 
DFI: Sigla de Seguro de danos físicos ao imóvel. 
Direito de preferência: Direito concedido por lei ao inquilino de que seja oferecida primeiro a ele a 
compra do imóvel que ocupa. 
Dívida: Quantia que uma pessoa deve devolver a outra ou a uma instituição. Nos contratos de 
financiamento imobiliário, a dívida atualizada chama-se saldo devedor. 
 
E 
Encargo mensal: O que é obrigatório pagar mensalmente. Nos financiamentos imobiliários, o encargo 
é a parcela de amortização e os juros mensais pagos nas prestações somados às parcelas dos seguros 
MIP e DFI. 
Escritura: Documento autêntico de um contrato, como o de compra e venda, escrito por um tabelião ou 
oficial público e testemunhado por duas pessoas. O mesmo que instrumento público. 
Execução: Cumprimento de penalidades e sanções ou cobrança do que está previsto em contrato. 
Execução extrajudicial: Processo de aplicação das penalidades previstas em contratos sem recorrer à 
Justiça. A execução fica sob a responsabilidade de um agente fiduciário. 
Execução judicial: Processo que tramita na Justiça para aplicação das penalidades previstas em 
contratos. 
 
F 
FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais): Fundo que pagava o saldo residual de 
contratos imobiliários assinados até 1993. 
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): Conta de poupança aberta pelo empregador em 
nome do empregado. Todo mês, o empregador deposita nela 8% do salário de seu funcionário. Essa 
conta rende 3% ao ano, mais a variação mensal da TR. O saldo poderá ser resgatado pelo empregado 
se for demitido ou quiser financiar a casa própria pelo SFH. 
Fiador: Pessoa que assume as obrigações (aluguéis, taxas, multas e correção) de outro, quando este 
deixa de cumpri-las. 
Financiamento imobiliário: Empréstimo concedido por instituições financeiras para custear a 
construção, a reforma ou a compra de um imóvel. 
 
H 
Habite-se: Autorização dada pela prefeitura para que se possa ocupar e utilizar um imóvel recém-
construído ou reformado. A autorização só é emitida depois de o imóvel ter sido vistoriado por fiscais de 
obras (que comparam a construção com o projeto aprovado) e de serviços públicos (corpo de 
bombeiros, companhias de luz, gás, água e esgotos). 
Hipoteca: Colocação de bens imóveis e móveis (como aviões e navios) como garantia de pagamento 
de uma dívida. O devedor detém a propriedade e a posse do imóvel, que poderá ser tomado pelo credor 
por meio de execução judicial ou execução extrajudicial. 
 
I 
Imposto de transmissão: Chamado em uns municípios de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e 
em outros de Imposto de Transmissão Inter vivos, é uma taxa proporcional ao valor de um imóvel, ou 
direitos reais sobre bens imóveis, cobrada pela prefeitura toda vez que há alteração na propriedade. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 82 
IPTU: Com nomes diferentes conforme o município do país, Imposto Predial e Territorial Urbano, 
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e outras variações, é uma taxa baseada no 
valor venal do imóvel cobrada dos proprietários pela prefeitura. 
Inadimplência ou inadimplemento: Descumprimento de uma obrigação, como o pagamento de 
dívidas e prestações imobiliárias. 
Incorporador(a): Pessoa/empresa que contrata a construção de imóveis (apartamentos ou casas) em 
sistema de condomínio e os vende em prestações antes mesmo de estarem prontos, comprometendo-
se por contrato a entregá-los dentro de prazo e condições determinados. 
Indexação: Ajuste de um valor de acordo com certo índice econômico - porcentagem que se aplica 
periodicamente ao valor para corrigir a moeda, garantindo seu poder aquisitivo. 
 
J 
Juro: Taxa percentual que é cobrada periodicamente sobre um valor e constitui o lucro do capital 
empregado (como em empréstimos) ou é paga sobre um valor depositado (como em investimentos 
bancários). 
Juro composto: Juro acrescentado a uma parcela que já contém outros juros, determinando novo 
patamar para o cálculo da parcela seguinte. Os juros compostos ou capitalizados são usados em 
praticamente todos os empréstimos, financiamentos e compras a prazo. 
Juro simples: Juro que é aplicado integralmente a uma quantia devida em determinado tempo. Veja 
taxa nominal e taxa efetiva. 
Juro de mora: Juro cobrado como multa por causa da mora (demora, atraso) no pagamento de uma 
dívida. São cobrados por dia de retardamento, às vezes independentemente da aplicação de outro 
percentual fixo de multa. Por exemplo: 10% após o vencimento mais juro de mora de 0,3% ao dia. 
 
L 
Laudêmio: Pagamento que o proprietário de um imóvel à venda deve fazer ao proprietário com direito 
real. É feito, por exemplo, na venda de imóveis que originariamente pertencem à União, como todos os 
que se localizam na orla marítima. 
Lei do Inquilinato: Nome popular da lei que regula as locações urbanas. A leiem vigor é a n.º 8.245, 
de 1991. 
Liquidação antecipada: Pagamento total de uma dívida antes do prazo fixado em contrato. 
Locação imobiliária: O mesmo que aluguel. 
Locador: Proprietário de um imóvel ou seu representante que aluga um imóvel a outra pessoa, o 
locatário. Locador é sinônimo de senhorio. 
Locatário: Pessoa que aluga um imóvel e paga o aluguel e outras taxas. Também chamado de 
inquilino. 
 
M 
Matrícula do imóvel: Número de registro do imóvel no cartório, o mesmo desde sua construção. 
Metro quadrado: Principal unidade (m2) de medida de área (superfície) e unidade-padrão do Sistema 
Internacional de Unidades. 
MIP: O mesmo que seguro de morte e invalidez permanente. 
Mora: Demora, atraso, retardamento na execução de uma obrigação. Quem não efetua um pagamento 
na data marcada está em mora. Também está em mora quem se recusa a receber um pagamento no 
prazo e da maneira estipulada. 
Multa: Penalidade imposta aos que não cumprem leis, regulamentos, contratos. 
Mutuante: Pessoa ou instituição que assina um mútuo emprestando a outra um bem fungível (que pode 
ser substituído por outro da mesma espécie e quantidade), como dinheiro, por exemplo. 
Mutuário: Aquele que recebe um bem fungível num contrato de mútuo. 
Mútuo: Contrato de reciprocidade pelo qual o proprietário (mutuante) transfere um bem fungível a outro 
(mutuário), que deve restituir o que foi emprestado em gênero, qualidade e quantidade. Os contratos de 
financiamento imobiliário são um exemplo de mútuo. 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 83 
O 
Ordem de despejo: Mandado da Justiça que obriga o inquilino a desocupar o imóvel em determinado 
prazo. 
 
P 
PCR (Plano de Comprometimento de Renda): Plano utilizado em financiamentos imobiliários que 
limita a no máximo 30% o emprego da renda familiar nas prestações. 
PES/CP (Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional): Plano que estabelecia o 
reajuste de prestações de financiamentos imobiliários do SFH de acordo com o reajuste salarial 
concedido à categoria profissional do mutuário. Foi adotado de 1984 a 1993. 
Prestação: Pagamento a prazo para liquidar uma dívida. É também a própria quantia em dinheiro paga 
periodicamente. No caso dos financiamentos imobiliários, as prestações são compostas de uma parcela 
de amortização e outra de juros, mais as parcelas do seguro pessoal e do imóvel. 
Procuração: Documento registrado em cartório pelo qual uma pessoa concede a outra o poder de agir 
em seu nome em determinadas situações, como administrar um imóvel ou cobrar aluguéis. 
Proponente: Pessoa que apresenta na instituição financeira um pedido para obter financiamento. 
 
Q 
Quitação: O ato de quitar, pagar integralmente, uma dívida. É também a declaração de que a dívida foi 
inteiramente paga (recibo de pagamento, termo de quitação). 
Quórum: Número mínimo de pessoas necessário para realizar uma assembleia deliberativa, como 
numa assembleia de condôminos. 
 
R 
Reajuste: Aplicação de juro e correção monetária ao saldo devedor e ao encargo mensal, de acordo 
com o índice estipulado em contrato. 
Recebível: Certificados de recebíveis imobiliários. Securitização. 
Rescisão: Rompimento ou anulação de um contrato. 
Reserva de propriedade: Direito dado ao vendedor, em compromissos de compra e venda, de se 
manter proprietário do bem que está sendo vendido, até que o comprador cumpra as obrigações 
previstas no contrato. 
Revisional: O mesmo que ação revisional. 
 
S 
SAC: Sigla de Sistema de Amortização Constante. 
Sacre: Sigla de Sistema de Amortização Crescente. 
Saldo devedor: O que resta pagar de uma dívida. Nos financiamentos imobiliários, é reajustado 
mensalmente de acordo com o índice e a taxa de juro estipulados em contrato. 
Saldo residual: É o que resta a mais ou a menos de uma dívida quando vencido o prazo contratado. 
Se o saldo é negativo (por exemplo, -R$ 847), o mutuário pagou a mais e deve receber a quantia de 
volta. Se positivo, o mutuário pagou a menos (por erros de cálculo) e ainda deve ao credor. 
SAM (Sistema de Amortização Misto): Modo de cálculo de prestações de financiamentos que utiliza a 
média aritmética da prestação calculada pela Tabela Price e pelo Sistema de Amortização Constante. 
Securitização: Conversão de empréstimos bancários e outros ativos em títulos (securities, em inglês) 
para vendê-los a investidores. A instituição que fez o empréstimo vende-o a uma empresa 
securitizadora. Com lastro nesse crédito, a securitizadora emite "certificados de recebíveis imobiliários", 
ou simplesmente recebíveis, postos à venda para investidores. A securitização do crédito imobiliário 
pode ser feita quando a instituição financeira o concedeu de acordo com a lei n.º 9.514, que criou o 
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 
Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI): Apólice obrigatória, junto com a de morte e invalidez 
permanente (MIP), quando se contrai financiamento com uma instituição financeira. O DFI, que cobre 
danos causados por incêndio, inundação etc., é pago em parcelas ao longo de todo o financiamento. 
Seguro de morte e invalidez permanente (MIP): Apólice obrigatória, como a de danos físicos ao 
imóvel (DFI), ao se contrair financiamento com uma instituição financeira. Se duas pessoas contraíram 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 84 
um financiamento imobiliário e uma delas morre, a companhia seguradora paga o saldo devedor 
proporcionalmente. 
Seguro-fiança: Seguro que substitui o fiador nos contratos de locação e garante o pagamento do 
aluguel e dos encargos. 
SFH: Sigla de Sistema Financeiro da Habitação. 
SFI: Sigla de Sistema Financeiro Imobiliário. 
Sinal: Quantia ou valor que o comprador entrega ao vendedor para assegurar a conclusão do negócio e 
com a função de primeira parcela. Sinônimo de entrada e arras. 
Sistema de Amortização Constante (SAC): Método de pagamento de uma dívida em que a parcela de 
amortização (um dos componentes da prestação) é constante e a parcela de juros, que incide sobre o 
saldo devedor, é decrescente ao longo do prazo de financiamento. 
Sistema de Amortização Crescente (Sacre): Método de cálculo e reajuste de prestações de 
financiamento, o Sacre é muito parecido com o Sistema de Amortização Constante. A diferença está no 
modo de aplicar a taxa referencial (TR) à fórmula que define a prestação, provocando a variação da 
amortização. 
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): Criado em 1997 pela lei n.º 9.514 (20/11/1997) como 
alternativa ao Sistema Financeiro da Habitação e à Carteira Hipotecária, o sistema autoriza a 
securitização dos créditos imobiliários e introduz a alienação fiduciária no mercado imobiliário. 
Sistema Financeiro da Habitação (SFH): Sistema criado em 21/8/1964 pela lei n.º 4.320, a fim de 
captar recursos para a área habitacional e financiar a construção e a compra da casa própria. 
Sistema Financeiro Nacional: Conjunto formado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), pelo 
Banco Central do Brasil, pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), pelo 
Banco do Brasil e pelas instituições financeiras públicas e privadas. 
Sistema Francês de Amortização: O mesmo que Tabela Price. 
 
T 
Tabela Price (TP): Método de cálculo das prestações de financiamentos que tem, como os outros 
sistemas, duas parcelas: uma de amortização e outra de juros. Ao longo do prazo de financiamento, a 
primeira aumenta, e a segunda decresce. A Tabela Price é também chamada Sistema Francês de 
Amortização. 
Taxa efetiva: É a taxa resultante da aplicação periódica do juro previsto na taxa nominal. Por exemplo, 
a uma taxa nominal de 12% ao ano, a taxa efetiva será de 1% ao mês. Como a aplicaçãodesse 
percentual é feita mês a mês, juro sobre juro, a taxa total, no final de um ano, não será mais os 12% 
contratados, e sim 12,68%. 
Taxa nominal: É a taxa de juro firmada em contrato que se acrescentará às prestações. Nos contratos 
de financiamento imobiliário pelo SFH, por exemplo, a taxa nominal máxima é de 12%. Veja taxa 
efetiva. 
Terreno: Área onde serão construídas edificações ou que servirá para a agricultura ou a pecuária. É um 
bem imóvel, como as casas e os apartamentos. 
TP: Sigla de Tabela Price. 
TR: Taxa referencial, definida todo mês pelo Banco Central de acordo com a remuneração média das 
aplicações bancárias. É a referência para reajustes da caderneta de poupança e de diversos tipos de 
contrato e dívida, inclusive financiamentos imobiliários. 
Transmissão: Cada uma das transferências de propriedade, de direitos ou de obrigações entre 
pessoas ou por herança. 
 
U 
Usufruto: Direito dado a uma pessoa de usar um bem que não é seu e usufruir os frutos (aquilo que 
esse bem produz). Caso se trate de imóvel, o usufruto deve ser inscrito no Cartório de Registro de 
Imóveis. 
 
V 
Valor de mercado: Valor de compra e venda que um imóvel atinge na prática e que é atribuído por 
especialistas no setor. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 85 
Valor venal: Valor atribuído pela prefeitura a cada imóvel, levando em conta sua metragem, 
localização, destinação e características. Literalmente, valor venal significa valor de venda. 
Vintenária: É a certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis contendo o histórico do imóvel 
nos 20 anos anteriores. 
 
Z 
Zoneamento: Divisão de um município em zonas com características urbanísticas (destinação, tipo de 
construção e de atividade) específicas: residencial, comercial, mista (comercial e residencial), industrial, 
área de preservação cultural, de preservação de mananciais etc. 
 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado à legislação sobre 
o condomínio em edificações. 
 
OBJETIVO: Reconhecer o conceito e as formas de condomínio bem como a legislação que define sua 
utilização e administração; 
 
Sobre a Lei anterior 4.591/64 
A Lei 10406/2002 (Código Civil) diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala 
sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. 
Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade 
quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange. 
Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do 
condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos. Quando 
há conflitos, prevalece o que está previsto no Código Civil. 
 
Algumas mudanças importantes em relação à lei anterior 4.591/64: 
 Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem 
o novo Código, elas perdem automaticamente a validade. 
 Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% 
para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de 
janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por 
atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos 
pós 11 de janeiro de 2003. 
 Multa / antissocial (Art. 1.337) Multa por conduta antissocial: Criada pela nova legislação, 
poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial. 
 Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com 
aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa 
condominial para infratores reincidentes. 
 Destituição do síndico: (Art. 1.349) será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais 
um) para destituir o síndico, e não mais 2/3. 
 
Consulte o código civil por temas: 
Art. 653 e 654 - Sobre o uso de Procurações 
Art. 1.331 - Definição do Condomínio Edilício 
Art. 1.332 - Registro do Condomínio 
Art. 1.333 e 1334 - Convenção do Condomínio 
Art. 1.335 e 1.336 - Direitos e Deveres do Condômino 
Art. 1.336 e 1.337 - Aplicação de Multas por Inadimplência e por Infrações 
Art. 1.338 a 1.340 - Vagas e Partes Comuns do Condomínio 
Art. 1.341 a 1.343 - Aprovação de Obras no Condomínio 
Art. 1.345 - Dívida de Condomínio 
Aula 15 – Condomínio em Edificações 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 86 
Art. 1.346 - Seguro Obrigatório do Condomínio 
Art. 1.347 - Eleição de Síndico e Conselho Fiscal 
Art. 1.348 - Funções e deveres do Síndico 
Art. 1.348 - Representação do Condomínio (Administradoras, Síndicos profissionais, etc.) 
Art. 1.349 - Destituição do Síndico e Conselho 
Art. 1.350 a 1.355 - Assembleias de Condomínio 
Art. 1.357 e 1.358 - Extinção do Condomínio 
 
DISPOSIÇÕES GERAIS 
 
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são 
propriedade comum dos condôminos. 
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, 
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes 
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus 
proprietários. 
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e 
eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao 
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados 
separadamente, ou divididos. 
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras 
partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do 
condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. 
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do 
condomínio. 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de 
Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: 
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das 
outras e das partes comuns; 
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; 
III - o fim a que as unidades se destinam. 
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no 
mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito 
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser 
oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis. 
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem 
estipular, a convenção determinará: 
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às 
despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
II - sua forma de administração; 
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; 
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; 
V - o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento 
particular. § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposiçãoem 
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. 
Art. 1.335. São direitos do condômino: 
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos 
demais compossuidores; 
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição 
em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 87 
 
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira 
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados 
ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a 
multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor 
de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo 
disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, 
deliberar sobre a cobrança da multa. 
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o 
condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a 
pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas 
condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos 
que se apurem. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar 
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido 
a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas 
condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. 
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições 
iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. 
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade 
exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com 
as suas partes acessórias. 
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. 
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só 
podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não 
se opuser a respectiva assembleia geral. 
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns 
deles, incumbem a quem delas se serve. 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, 
pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, 
determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à 
assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. 
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, 
somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo 
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que 
efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de 
interesse comum. 
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes 
facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não 
sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer 
dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. 
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter 
novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. 
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de 
modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. 
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, 
inclusive multas e juros moratórios. 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 88 
 
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou 
parcial. 
 
ADMINISTRAÇÃO 
 
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o 
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
I - convocar a assembleia dos condôminos; 
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos 
necessários à defesa dos interesses comuns; 
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, 
de interesse do condomínio; 
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; 
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que 
interessem aos possuidores; 
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; 
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; 
IX - realizar o seguro da edificação. 
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. 
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as 
funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da 
convenção. 
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo 
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar 
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. 
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma 
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e 
a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. 
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. 
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da 
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela 
unanimidade dos condôminos. (Redaçãodada pela Lei nº 10.931, de 2004) 
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em 
primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos 
metade das frações ideais. 
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns 
pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. 
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos 
presentes, salvo quando exigido quórum especial. 
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a 
reunião. 
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos 
condôminos. 
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela 
assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do 
síndico. 
 
 
 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 89 
 
Transcrevemos os Artigos da Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964 que versam sobre o 
Condomínio em Edificações: do Artigo 1º ao Artigo 27 
 
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. 
 
Artigos 1º a 27 (Vide do Artigo 1331 ao Artigo 1358 da Lei nº 10.406, de 10/1/2002) 
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias 
 
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA: 
 
Faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei: 
 
TÍTULO I 
DO CONDOMÍNIO 
 
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma 
de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, 
no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma 
sujeita às limitações desta Lei. 
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, 
será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças 
e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe 
imponham. 
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou 
conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das 
restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à 
unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de 
terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) 
§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, 
independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas 
estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) 
§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas. (Parágrafo 
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) 
Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem 
como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a 
qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades 
ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação 
destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer 
condômino (VETADO). 
Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a 
constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO). 
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova 
de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 
7.182, de 27.3.1984) 
Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo 
disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável. 
Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o 
condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma. 
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com 
inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua 
identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a 
cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. 
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o 
cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-
se-á também o seguinte: 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 90 
 
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, 
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente 
reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração 
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; 
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será 
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for 
reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração 
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; 
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos 
titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; 
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou 
para as unidades entre si. 
 
CAPÍTULO II 
 
Da Convenção de Condomínio 
 
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos 
direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em 
construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, 
por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto 
de edificações. 
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas 
eventuais alterações. 
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, 
cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção 
que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais 
que compõem o condomínio. 
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: 
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações 
das diferentes áreas; 
b) o destino das diferentes partes; 
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; 
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e 
para as extraordinárias; 
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; 
f) as atribuições do síndico, além das legais; 
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; 
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos; 
i) o quorum para os diversos tipos de votações; 
j) a forma de contribuiçãopara constituição de fundo de reserva; 
k) a forma e o quorum para as alterações de convenção; 
l) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria 
Convenção. 
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os 
direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular 
formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. 
(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) 
Art. 10. É defeso a qualquer condômino: 
I - alterar a forma externa da fachada; 
Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no 
conjunto da edificação; 
III - destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou 
perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; 
IV – embaraçar o uso das partes comuns. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 91 
 
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do 
condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao 
síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer 
no prazo que lhe for estipulado. 
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou 
modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. 
Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo 
o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, 
estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos. 
 
CAPÍTULO III 
 
Das Despesas do Condomínio 
 
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na 
Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. 
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração 
ideal de terreno de cada unidade. 
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a 
cobrança judicial das quotas atrasadas. 
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro 
moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a 
Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de 
Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses. 
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao 
serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à 
aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-
se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia. 
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para 
exonerá-lo de seus encargos. 
 
CAPÍTULO IV 
 
Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória 
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, 
discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou 
outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas 
ordinárias do condomínio. 
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, 
contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal 
equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade. 
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus 
condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do 
terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais 
do respectivo terreno. 
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembleia, ou outra para este fim convocada, 
decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do 
seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua 
unidade. 
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatòriamente, o mesmo destino, a mesma 
forma externa e a mesma disposição interna. 
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a 
reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação 
judicial, feita em vistoria. 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 92 
 
Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por 
sentença, as frações ideais da minoria. 
§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e 
depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo 
as de eventual desempatador. 
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a 
adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de 
Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar. 
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a 
contestação, VETADO. 
§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido. 
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário. 
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução 
restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora a prazo de 1% ao mês, desde a 
data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a contar da 
citação. 
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá 
registrá-la no Registro de Imóveis. 
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais 
necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria. 
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o 
recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas. 
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e 
frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir 
sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou 
arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua 
insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979) 
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de 
adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 
15. 
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que 
deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os 
condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e 
frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns,poderão decidir 
por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus 
parágrafos, desta Lei. 
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos 
será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a 
imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção." 
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força 
de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições 
desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pelo 
Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969) 
 
CAPÍTULO V 
Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações 
 
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, 
segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, 
e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais 
condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. 
Parágrafo único. VETADO. 
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, 
fruição e destino da unidade. 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 93 
 
Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa 
fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou 
criminal que, no caso, couber. 
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, 
em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino. 
 
CAPÍTULO VI 
Da Administração do Condomínio 
 
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não 
poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. 
§ 1º Compete ao síndico: 
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de 
defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela 
Convenção; 
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à 
sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os 
moradores; 
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno; 
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; 
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer 
executar as deliberações da assembleia; 
f) prestar contas à assembleia dos condôminos. 
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação 
contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 
15.7.1977) 
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua 
inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos. 
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembleia, 
convocada pelo interessado. 
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será 
fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser 
diferentemente. 
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no 
silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia-geral especialmente 
convocada. 
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o 
mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. 
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três 
condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição. 
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na 
solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas 
atribuições específicas. 
 
CAPÍTULO VII 
Da Assembleia Geral 
 
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico 
na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, 
aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de 
conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. 
§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam 
todos os condôminos. 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 94 
 
§ 2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido 
deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a 
arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr. 
§ 3º Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes 
comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção. 
§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o 
locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 
9.267, de 25.3.1996) 
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, 
convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, 
sempre que o exigirem os interesses gerais. 
Parágrafo único - Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em 
assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das 
frações ideais. 
Art. 26. VETADO. 
Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias 
após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados. 
 
 
 
 
FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado à legislação 
dirigidas às incorporações imobiliárias. 
 
OBJETIVO: Reconhecer o conceito e as formas de incorporações bem como a legislação que define 
as Obrigações e Direitos do Incorporador e de suas possíveis construções; 
 
Das Incorporações: 
O significado da palavra incorporar, tem o sentido de reunir ou juntar, duas ou mais coisas, 
numa única estrutura. Ao tratarmos de construção civil, as duas coisas que se tornarão únicas são o 
terreno e o prédio que nele será construído. O prédio será literalmente incorporado ao terreno. 
Quanto ao conceito de incorporação imobiliária, este, abrange o negócio jurídico que, nos termos 
previstos no parágrafo único da lei do Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/64) visa promover e 
realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas. Em outras palavras, a 
incorporação imobiliária é toda a atividade realizada com o objetivo de promover e efetivar a 
construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de 
unidades autônomas que, conjuntamente, formam o condomínio. 
 
A Incorporação Imobiliária é uma atividade desenvolvida pelos chamados “incorporadores”, na qual 
é idealizada a construção e promoção de determinadas edificações. A incorporação imobiliária parte do 
princípio de formalizar, perante a lei, representada pelo cartório imobiliário,pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é 
vedado: 
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; 
Il - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos; 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 13 
 
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento 
escrito; 
IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos; 
V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou 
da incorporação no Registro de Imóveis; 
VI - violar o sigilo profissional; 
VII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham 
sido entregues a qualquer título; 
VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; 
IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção; 
X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional. 
 
Art. 21º Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas as 
seguintes sanções disciplinares; 
I - advertência verbal; 
II - censura; 
III - multa; 
IV - suspensão da inscrição, até noventa dias; 
V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional. 
§ 1º Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, 
de modo a considerar leve ou grave a falta. 
§ 2º A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade. 
§ 3º A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência na mesma 
falta, aplicar-se-á em dobro. 
§ 4º A pena de suspensão será anotada na carteira profissional do Corretor de Imóveis ou responsável 
pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho 
Nacional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição. 
 
Art. 22º Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis aplica-se o 
regime jurídico das Leis do Trabalho. 
 
Art. 23º Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de 
agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na 
regulamentação desta lei. 
 
Art. 24º Esta lei será regulamentada no prazo de trinta dias a partir da sua vigência. 
 
Art. 25º Esta lei entrará em vigor na data da sua publicação. 
 
Art. 26º Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Lei número 4.116, de 27 de agosto 
de 1962. 
Brasília (DF), 12 de maio de 1978. 
157º da Independência e 90º da República 
ERNESTO GEISEL 
ARNALDO PRIETO 
 
DECRETO Nº 81.871 DE 29 DE JUNHO DE 1978 
A LEI E SUA REGULAMENTAÇÃO 
 
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , no uso da atribuição que lhe confere o artigo 81, item III, 
da Constituição, e tendo em vista o artigo 24 da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, 
 
 
 
 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 14 
DECRETA: 
 
Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional, somente 
será permitido: 
I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de 
Corretores de Imóveis da jurisdição, ou 
II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962, desde que 
requeira a revalidação de sua inscrição. 
 
Art. 2º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e 
locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária. 
 
Art. 3º - As atribuições constantes do artigo anterior poderão também ser exercidas por pessoas 
jurídicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição. 
 
Parágrafo único - O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de 
imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por 
Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição. 
 
Art. 4º - O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente 
de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional. 
 
Art. 5º - Somente poderá anunciar publicamente a Corretor de Imóveis pessoa física ou jurídica, que 
tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado. 
 
Art. 6º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do 
exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquias, dotada de personalidade 
jurídica de direito público, vinculado ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, 
operacional e financeira. 
 
Art. 7º - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e 
disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional. 
 
Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na capital da República e jurisdição em todo território 
nacional. 
 
Art. 9º - O Conselho Federal será composto de 2 (dois) representantes efetivos e suplentes, de cada 
Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. 
Parágrafo Único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3(três) anos. 
 
Art. 10 - Compete ao Conselho Federal: 
I - eleger sua diretoria; 
II - elaborar e alterar seu regimento; 
III - exercer função normativa, baixar resoluções e adotar providências à realização dos objetivos 
institucionais; 
IV - instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos certificados de inscrição; 
V - autorizar a sua diretoria a adquirir e onerar bens imóveis; 
VI- aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária 
para o exercício seguinte; 
VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-Regiões, fixando-lhes sede e jurisdição. 
VIII - baixar normas de ética profissional; 
IX - Elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória 
pelos inscritos; 
X - fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; 
XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; 
XII - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 15 
 
XIII - elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais; 
XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Regionais; 
XV - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais; 
XVI - credenciar representantes junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidade e 
pendências acaso existentes; 
XVII - intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria provisória, até que seja 
regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato: 
se comprovada irregularidade na administração; 
se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições. 
XVIII - destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções; 
XIX - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais 
e adotar medidas para sua eficiência e regularidade; 
XX - deliberar sobre casos omissos; 
XXI - representar em juízo ou fora dele, em todo território nacional, os legítimos interessados da 
categoria profissional. 
 
Art. 11 - O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade mais umo projeto a ser desenvolvido. 
 
O incorporador tem o dever de registrar, por meio de contrato, as especificações da obra: área total do 
empreendimento, área interna, área externa, área por unidade, número de unidades, etc. Neste formato, 
incluem-se todas as chamadas construções de cunho coletivo, tais como prédios, condomínios e 
loteamentos. Somente a partir disso é que o imóvel poderá ser comercializado. 
 
De acordo com a Lei 4.591/64, o incorporador é aquele que, por meio de registro, assume o 
compromisso de efetivar as vendas de partes de edificações a serem construídas, tornando-as 
unidades autônomas, de responsabilidade dos futuros compradores. 
 
O incorporador imobiliário é aquele que se sujeita ao que preconiza a lei e promove a construção 
para alienação total ou parcial de edificação composta de unidades autônomas, independentemente de 
qual seja sua natureza ou destinação. O incorporador imobiliário é toda a pessoa física ou jurídica 
Aula 16 – Das Incorporações Imobiliárias 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 95 
que de algum modo é responsável pela entrega, dentro de prazo estipulado, preço e condições 
determinadas, das obras concluídas. Também é considerado incorporador imobiliário quem contrata a 
construção de prédios para a constituição de condomínios. 
 
A responsabilidade do projeto em geral é da Incorporadora, inclusive da contratação da construtora para 
o desenvolvimento da obra. A construtora por sua vez, têm somente responsabilidades ligadas à obra 
em si, tais como mão de obra, questões técnicas, material, etc. Ao vender um imóvel, é importante que 
o corretor deixe bem claro ao cliente quem é quem nessa relação, para que, em caso de problemas ou 
dúvidas, ele saiba a quem se reportar. 
 
Há casos em que as próprias construtoras possam vir a desempenhar o papel de incorporadoras, mas 
trata-se de duas situações distintas. O conceito de incorporação imobiliária também traz mais 
segurança para o cliente, isso porque ele terá a certeza, a partir do documento registrado em cartório, 
de que as condições técnicas da edificação serão respeitadas, de que o projeto está sendo 
desenvolvido de acordo com a lei e que itens como a metragem do imóvel serão entregues, conforme o 
acordado. 
 
Os Artigos a seguir transcritos da Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964 não se aplicam às 
incorporações iniciadas antes de 10 de março de 1.965. 
 
TÍTULO II 
DAS INCORPORAÇÕES 
 
CAPÍTULO I 
Disposições Gerais 
 
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. 
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o 
intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto 
de edificações compostas de unidades autônomas. 
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não 
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a 
vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em 
construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais 
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, 
pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. 
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de 
construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, 
já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o 
respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. 
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que 
contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que 
iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. (revogado pela lei 10.931/2004). 
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que 
somente poderá ser: 
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com 
título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; 
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-
lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou Corretor de Imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62). 
§ 1º No caso da alínea “b”, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente 
comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento 
público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para 
concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará 
pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador. 
§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, 
devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 96 
 
§ 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou 
mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de 
carência, referido no art. 34. 
 
“CAPÍTULO I - A.” 
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO 
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 
 
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo 
qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a 
ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de 
afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades 
imobiliárias aos respectivos adquirentes (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do 
patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só 
responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva (Incluído pela Lei nº 10.931, de 
2004). 
§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei 
nº 10.931, de 2004). 
§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia 
real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação 
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 
10.931, de 2004). 
§ 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das 
unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o 
patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo 
incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos 
termos da parte final do § 6o do art. 35. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou 
reembolso das despesas inerentes à incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação dasunidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão somente os 
valores efetivamente recebidos pela alienação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), 
considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à 
quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso 
de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por 
administração (art. 58). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimônios de 
afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea "a"); 
e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea "b"). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no 
memorial de incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a 
anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido 
no contrato de financiamento. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para 
o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem 
como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas 
unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades 
 
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do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas 
obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, 
no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos 
titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido 
constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua 
aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. (Incluído pela Lei nº 10.931, 
de 2004). 
Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, 
às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. 
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade 
pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da 
responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação 
das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à 
incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, 
obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao 
patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações. (Incluído pela 
Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à 
Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de 
sigilo de que trata o § 2o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, 
inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 
2004). 
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta 
Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra; (Incluído pela Lei nº 10.931, 
de 2004). 
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado 
da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem 
o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas 
eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes; 
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta 
especificamente para tal fim; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a 
cada patrimônio de afetação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, 
contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer 
outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária. 
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos 
respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a 
instituição financiadora do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias 
por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 
2004). 
III - liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1o. (Incluído pela Lei nº 
10.931, de 2004). 
 
 
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Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os 
patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e 
demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 
10.931, de 2004). 
§ 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do 
incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, 
na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da 
decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de 
Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votosdos 
adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio 
da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da 
obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para 
construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 
2004). 
§ 2º O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras previstas no art. 43, 
inciso VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 3º Na hipótese de que tratam os §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de 
mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que 
estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel 
objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 4º O mandato a que se refere o § 3o será válido mesmo depois de concluída a obra. (Incluído pela Lei 
nº 10.931, de 2004). 
§ 5º O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, 
direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na 
posse das unidades respectivas. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 6º Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a 
cumprir perante o incorporador ou à instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, 
situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, 
para assegurar o pagamento do débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 7º Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato 
irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembleia geral que 
deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, 
transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros 
adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 8º Na hipótese do § 7o, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra 
modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, 
de 2004). 
§ 9º A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela 
deliberação da assembleia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido 
da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. 
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 10 Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela 
Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 11 Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos 
direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato 
de financiamento da obra, se houver. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 12 Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo 
porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na 
proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio 
não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o 
seguinte: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham 
sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser 
pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à 
 
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afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela 
Lei nº 10.931, de 2004). 
II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de 
Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador 
ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar 
quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, 
praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da 
propriedade e ao leilão de que tratam os Artigos 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, 
devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço 
e do leilão; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e 
vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das 
respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis 
afetados; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
IV – compreende - se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e 
a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das 
unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 13 Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, 
o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de 
Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 14 Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do 
patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de 
realização da assembleia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos 
critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data 
da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador. (Incluído pela 
Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 15 Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração 
e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas 
obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas 
obrigações perante o proprietário do terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 16 Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, 
constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o) e o preço da fração ideal do 
terreno e das acessões (Artigos 40 e 41). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 17 No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de 
condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do 
incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser 
exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; (Incluído pela Lei nº 
10.931, de 2004). 
II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a 
preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembleia geral, pelo 
voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a 
contar da data designada para a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931,de 2004). 
§ 18 Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, 
nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de 
afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 
do Código Tributário Nacional; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para 
pagamento das obrigações referidas no inciso I; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se 
outra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de 
responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na proporção do valor obtido na 
venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
 
 
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V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do 
incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e (Incluído pela 
Lei nº 10.931, de 2004). 
VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 19 O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as 
informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 
31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 20 Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou 
indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do 
incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do 
incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei 
nº 10.931, de 2004). 
 
CAPÍTULO II 
Das Obrigações e Direitos do Incorporador 
 
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no 
cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: 
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda 
ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, 
não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento 
para demolição e construção, devidamente registrado; 
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações 
cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao 
incorporador; 
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de 
certidão dos respectivos registros; 
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; 
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e 
indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; 
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o 
terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; 
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o 
inciso IV, do art. 53, desta Lei; 
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com 
a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, 
discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada 
pelo profissional responsável pela obra; 
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas 
corresponderão; 
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de 
edificações; 
k) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; 
l) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; 
m) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); 
c) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País 
há mais de cinco anos. 
n) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem 
comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 
29.11.1965). 
 
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será 
arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro. 
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades 
autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo 
 
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direito à adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de 
insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004). 
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, 
obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou 
definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados". 
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, 
termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou 
autenticará cópia apresentada pela parte interessada. 
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, 
que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do 
registro, a existência e a extensão dos ônus. 
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigências 
que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 
dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as 
segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de 
divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis. 
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de 
documentação contraveniente à lei ou der certidão ... VETADO ... sem o arquivamento de todos os 
documentos exigidos. 
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito à 
penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos 
devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de 
superação de cada um daqueles prazos. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965). 
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem 
apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p deste artigo, 
desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 
29.11.1965). 
§ 10º As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão ser apresentadasem cópia 
autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção. 
(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965). 
§ 11º Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de 
Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e 
Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem 
formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o 
registro provisório. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965). 
§ 12º O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades 
da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente 
à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade 
perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas 
pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 
29.11.1965). 
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se 
houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a 
que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 
180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação) 
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual 
lhe é lícito desistir do empreendimento. 
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do art. 32 na 
qual se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento. 
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do 
registro ou, se for o caso, de sua revalidação. 
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de 
carência, inclusive para efeitos do art. 45. 
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... VETADO ... 
e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de 
responsabilidade civil e criminal do incorporador. 
 
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§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior 
arquivando-se em cartório o respectivo documento. 
§ 6º O prazo de carência é improrrogável. 
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se 
houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem 
assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação 
constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao 
incorporador para 60 dias. 
§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento 
de ajuste preliminar. 
§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incorporador tiver 
denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao 
Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento. 
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se 
tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do 
art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará 
solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou 
candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre 
eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste artigo. 
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da 
outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o 
documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá 
direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato 
correspondente. 
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a 
quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou 
candidato à aquisição. 
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a 
menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador 
responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das 
unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que 
o tenham. 
Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a 
contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via 
executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços 
mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder 
aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido. 
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que 
possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, 
com a indicação de sua natureza e das condições de liberação. 
Art. 38. Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se for o caso, o fato de 
encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as 
condições de desocupação. 
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em 
unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: 
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro; 
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá 
a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados. 
Parágrafo único - Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do 
terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo. 
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas 
as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. 
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a 
construção porventura existente. 
 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 103 
 
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades 
autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à 
unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular. 
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor 
se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia 
indenização aos titulares, de que trata o § 2º. 
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes 
for devido,somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto 
do presente artigo. 
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global 
compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da 
unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção. 
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa à 
construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, 
também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga. 
§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela 
relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração 
ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que totalmente paga. 
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa 
em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente 
atribuídos ao inadimplente, com relação à construção. 
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados 
ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: 
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado 
da obra; 
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou 
compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se 
retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se 
for o caso e se a este couber a culpa; 
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria 
prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão 
credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo 
subsidiariamente os bens pessoais deste; 
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente 
e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo 
autorização unânime dos interessados ou exigência legal; 
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no 
caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente 
ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas; 
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de trinta 
dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo 
de trinta dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o 
incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da 
responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias 
comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO). 
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo 
possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) 
dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do 
patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na 
proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois 
de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a 
quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes 
efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato 
celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 104 
não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei 
nº 10.931, de 2004). 
Art. 44. Após a concessão do "Habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá 
requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e 
discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem 
da demora no cumprimento dessa obrigação. 
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob 
pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes. 
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos 
adquirentes de unidade. 
Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo devido, mediante apresentação dos 
contratos preliminares, até dez dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o Art. 
34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporação. 
Art. 46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e adicionais 
for de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas 
prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os 
adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações 
cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-
limite. 
Parágrafo único - No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará responsável para todos os efeitos 
perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos 
que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO). 
Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do imposto sobre lucro imobiliário 
acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar o 
montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da escritura. 
§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco. 
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se for o caso, em nome deste 
serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64. 
§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se 
o adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro mobiliário, seus acréscimos e adicionais. 
 
CAPÍTULO III 
Da Construção de Edificação em Condomínio 
Seção I 
Da Construção em Geral 
 
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser 
contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar 
incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes 
e o construtor. 
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do 
contrato; 
§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual 
prorrogação. 
Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com 
relação a ela, poderão reunir-se em assembleia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria 
simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito 
de propriedade previsto na legislação. 
§ 1º Asassembleias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um terço) dos votos dos contratantes pelo 
incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido 
comparecimento de procurador bastante. 
§ 2º A convocação da assembleia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência 
mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais três dias para a segunda, podendo ambas as 
convocações ser feitas no mesmo aviso. 
 
 
 
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§ 3º A assembleia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e 
com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do 
incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a 
tenham convocado, se for o caso. 
§ 4º Na assembleia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de 
terreno. 
Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de 
Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para 
representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao 
bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da 
aplicação dos Arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004). 
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, 
devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito, investida dos 
poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato 
de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou 
se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes. 
§ 2º A assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição 
da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de 
terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004). 
§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da 
Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de 
preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer 
membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, 
ao sub-rogatário, salvo se este não o aceitar. 
§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual ou inferior a três, a 
totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, 
no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores. 
Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual for seu regime deverá constar expressamente a quem 
caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as 
despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio. 
Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os contratos de 
construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam 
às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se 
recusarem ou alegarem impossibilidade. 
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com 
as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até 
então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido 
pelo incorporador. 
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de 
contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo 
em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, 
normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar: 
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma 
do Art. 54; 
Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de disposto no 
Artigo 59; 
III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea “h”, do Art. 32; 
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no Art. 32; 
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que 
poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no 
§ 2º do Art. 48. 
 
 
 
 
 
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§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente: 
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc.); 
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a 
qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações 
de conforto; 
c) as áreas de construção. 
 
§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela ABNT, definido neste artigo, fica autorizado o Poder 
Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor 
do Banco Nacional de Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância à 
A.B.N.T., se necessário. 
§ 3º No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á a atualização periódica das normas 
previstas neste artigo, mediante remuneração razoável. 
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar 
mensalmente, até o dia cinco de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas 
respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o 
inciso I, do artigo anterior. 
§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos 
cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que 
tenha direito. 
§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro 
sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua. 
§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere este artigo só 
poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos 
unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores. 
 
Seção II 
Da Construção por Empreitada 
 
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser 
a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados. 
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das 
variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas. 
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas 
épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos 
obrigatoriamente no contrato. 
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o 
andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações 
inerentes à sua função representativa dos contratantese fiscalizadora da construção. 
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de 
Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento. 
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de 
acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, 
quando o preço estipulado for inferior ao mesmo. 
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço 
fixo. 
Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação 
com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados 
explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da 
reajustabilidade. 
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da 
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes. 
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais. 
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-
á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43. 
 
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Seção III 
Da Construção por Administração 
 
Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também 
chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do 
custo integral de obra, observadas as seguintes disposições: 
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições 
para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção; 
II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão 
depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos 
bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato. 
Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o 
montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas 
referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra. 
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, esse montante não poderá ser inferior ao da 
estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54. 
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, esse montante não poderá ser inferior à 
última revisão efetivada na forma do artigo seguinte. 
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto 
neste artigo. 
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em 
comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função 
das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, 
ao valor e à distribuição no tempo das prestações. 
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos 
contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos 
das primeiras prestações alteradas. 
Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na 
forma prevista no contrato: 
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do 
condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva; 
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela 
pertinentes; 
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em 
sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de 
outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor; 
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção; 
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora 
da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio. 
Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com 
construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explicitamente o 
preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, na 
forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo 
padronizado a que se vincule o mesmo. 
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da 
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes. 
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais. 
 
CAPÍTULO IV 
Das Infrações 
 
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por 
parte do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, quer estabelecidas 
inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação 
com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se 
 
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fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de 
terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o 
contrato. 
§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de 
Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em 
público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, 
ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação 
do contrato de construção. 
§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente para a quota do 
terreno e a construção, para despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, 
será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior 
lanço apurado, ainda que inferior àquele total, VETADO. 
§ 3º No prazo de vinte e quatro horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão 
unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição 
dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio. 
§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas 
ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa 
compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do 
faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver. 
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida 
de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, 
com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, 
podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e 
obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção;outorgar as 
competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do 
imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de 
ações; e também dos poderes “ad juditia”, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado; 
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se tratar de sociedade, não 
revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de 
Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de 
idade. 
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão 
público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar 
quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, 
consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à 
entidade credora. 
§ 8º Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como penalidades 
preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em 
caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte. 
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em função 
da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, 
que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional. 
§ 10º O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará 
sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato. 
Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos 
exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância 
correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva 
Municipalidade. 
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, 
prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do 
condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações. 
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal 
vigente no País. 
§ 1º lncorrem na mesma pena: 
I - o incorporador, o corretor e o construtor individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa 
coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 109 
relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores 
de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais 
ou sobre a construção das edificações; 
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa 
coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em 
proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados à incorporação contratada por 
administração, sem prévia autorização dos interessados. 
§ 2º O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 
7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951. 
§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indicado dependerá 
sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) 
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 
1.521, de 26 de dezembro de 1951: 
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências 
constantes desta Lei; 
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 
37 e 38, desta Lei; 
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 
2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de 
construção ou da Convenção do condomínio; 
IV - VETADO. 
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei; 
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento 
sem justa causa. 
PENA - Multa de cinco a vinte vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País. 
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, 
responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário 
ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre 
o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. 
 
CAPÍTULO V 
Das Disposições Finais e Transitórias 
 
Art. 67. Os contratos poderão consignar exclusivamente às cláusulas, termo ou condições variáveis ou 
específicas. 
§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos respectivos 
contratos. 
§ 2º Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes, adotem e se 
comprometam a cumprir as cláusulas, termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo 
anterior, sempre transcritas, verbo "ad verbum” no respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, 
o número do livro e das folhas do competente registro. 
§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatoriamente entregue cópia 
impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusuIas, termos e 
condições referidas no § 1º deste artigo. 
§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos incorporadores, 
autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior. 
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde 
pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, 
mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no 
art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável. 
Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sobre a inscrição no Registro de 
Imóveis VETADO. 
 
 
 
 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 110 
 
Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 
de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário. 
 
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República. 
H. CASTELLO BRANCO 
Milton Soares Campos 
 
INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 458 
Data: 18/10/2004 
D.O.U.: 5/11/2004 
 
Dispõe sobre a incidência não-cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Contribuição 
para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) sobre as receitas decorrentes das atividades de 
revenda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e construção 
de prédio destinado à venda. 
 
O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL, no uso da atribuição que lhe confere o inciso III do 
art. 209 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal, aprovado pela Portaria MF nº 259, de 
24 de agosto de 2001, e tendo em vista o disposto nos arts. 1º ao 5º, 10 e 11, da Lei nº 10.637, de30 
de dezembro de 2002, nos arts. 1º ao 6º, 10 a 13, 15 e 16, da Lei nº 10.833, de 29 de dezembro de 
2003, nos arts. 1º e 15, da Lei nº 10.865, de 30 de abril de 2004, na Medida Provisória nº 219, de 30 de 
setembro de 2004, e no Decreto nº 5.164, de 30 de julho de 2004, resolve: 
 
Do Âmbito de Aplicação 
 
Art. 1º As pessoas jurídicas ou a elas equiparadas nos termos do inciso III do art. 150, do Decreto no 
3.000, de 26 de março de 1999, que adquirir imóvel para venda ou promover empreendimento de 
desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio 
destinado à venda, apurarão a Contribuição para o PIS/Pasep e a Contribuição para o Financiamento 
da Seguridade Social (COFINS), nas modalidades não-cumulativas, conforme o disposto na presente 
Instrução Normativa. 
Do Fato Gerador 
 
Art. 2º O fato gerador das mencionadas contribuições é o aferimento de receita, independentemente de 
sua denominação ou classificação contábil. 
Da Base de Cálculo 
Art. 3º A base de cálculo das contribuições é o faturamento mensal, que compreende a receita bruta da 
venda de unidades imobiliárias e todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica. 
§ 1º A apuração da receita bruta da venda de unidades imobiliárias seguirá o mesmo regime de 
reconhecimento de receitas previsto na legislação do Imposto de Renda. 
§ 2º Não integram a base de cálculo a que se refere este artigo as receitas: 
I - não-operacionais, decorrente da venda de ativo permanente; 
II - referentes a: 
a) vendas canceladas e aos descontos incondicionais concedidos; 
b) reversões de provisões e recuperações de créditos baixados como perda que não representem 
ingresso de novas receitas, o resultado positivo da avaliação de investimentos pelo valor do 
patrimônio líquido e os lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de 
aquisição que tenham sido computados como receita. 
 
Das Alíquotas 
 
Art. 4º Para determinação do valor da Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS, aplicar-se-ão, 
sobre a base de cálculo apurada conforme o disposto no art. 3º, as alíquotas de 1,65% (um inteiro e 
sessenta e cinco centésimos por cento) e 7,6% (sete inteiros e seis décimos por cento), 
respectivamente. 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 111 
 
Parágrafo único. Estão reduzidas a zero, a partir de 2 de agosto de 2004, as alíquotas da Contribuição 
para o PIS/Pasep e da COFINS, incidentes sobre as receitas financeiras auferidas pela pessoa jurídica 
sujeita à incidência não-cumulativa das contribuições, exceto as decorrentes de juros sobre capital 
próprio e de operações de hedge. 
 
Dos Créditos a Descontar 
Dos custos das unidades imobiliárias vendidas 
 
Art. 5º A pessoa jurídica utilizará créditos referentes aos custos vinculados à unidade imobiliária, 
construída ou em construção, a serem descontados na forma dos Artigos 6º, 7º, 8º e 9º, somente a 
partir da data da efetivação da venda. 
§ 1º Considera-se efetivada ou realizada a venda de unidade imobiliária quando contratada a operação 
de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de 
pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a 
condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda. 
§ 2º Considera-se unidade imobiliária: 
I - o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; 
II - cada lote oriundo de desmembramento de terreno; 
III - cada terreno decorrente de loteamento; 
IV - cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e 
V - o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma. 
§ 3º As despesas com vendas, as despesas financeiras, as despesas gerais e administrativas e 
quaisquer outras, operacionais e não operacionais, não integram o custo dos imóveis vendidos. 
§ 4º A pessoa jurídica poderá descontar créditos, calculados em relação aos custos de bens e serviços 
vinculados às demais receitas auferidas, nos termos desta Instrução Normativa. 
Art. 6º A pessoa jurídica poderá ainda descontar créditos calculados em relação: 
I - à energia elétrica consumida em seus estabelecimentos; 
II - aos aluguéis de prédios, máquinas e equipamentos, pagos a pessoa jurídica, utilizados nas 
atividades da empresa; 
III - às despesas financeiras decorrentes de empréstimos e financiamentos até o mês de julho de 2004; 
IV - ao valor das contraprestações de operações de arrendamento mercantil de pessoa jurídica; 
V - aos encargos de depreciação e amortização, incorridos no mês, de: 
a) bens incorporados ao ativo imobilizado, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep, para fatos 
geradores ocorridos até 31 de janeiro de 2004; 
b) máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado, adquiridos para 
utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços, em relação à 
Contribuição para o PIS/Pasep e à COFINS, a partir de 1º de fevereiro de 2004 até 31 de julho 
de 2004, para os bens adquiridos até 30 de abril de 2004; 
c) máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado, adquiridos para 
utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços, em relação à 
Contribuição para o PIS/Pasep e à COFINS, a partir de 1º de maio de 2004, para os bens 
adquiridos a partir desta data; 
d) edificações e benfeitorias em imóveis de terceiros quando o custo, inclusive de mão-de-obra, 
tenha sido suportado pela locatária, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep, para fatos 
geradores ocorridos até 31 de janeiro de 2004; 
e) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros, realizadas até 30 de abril de 
2004, utilizados nas atividades da empresa, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à 
COFINS, a partir de 1º de fevereiro de 2004 até 31 de julho de 2004; 
f) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros, realizadas a partir de 1º de maio 
de 2004, utilizados nas atividades da empresa, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à 
COFINS. 
 
VI - bens recebidos em devolução cuja receita de venda tenha integrado faturamento do mês ou de mês 
anterior, e tributada conforme o regime de não-cumulatividade das contribuições. 
 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 112 
 
Parágrafo único. Opcionalmente, o contribuinte poderá descontar o crédito de que trata o inciso V 
deste artigo, em relação à aquisição de: 
I - máquinas e equipamentos, destinados ao ativo imobilizado, no prazo de 4 (quatro) anos, mediante à 
aplicação, a cada mês, das alíquotas referidas no art. 4º sobre o valor correspondente a 1/48 (um 
quarenta e oito avos) do valor de aquisição do bem; e II - máquinas, aparelhos, instrumentos e 
equipamentos, novos, relacionados nos Decretos nº 4.955, de 15 de janeiro de 2004, e nº 5.173, de 6 
de agosto de 2004, conforme determina o Decreto nº 5.222, de 30 de setembro de 2004, adquiridos a 
partir de 1º de outubro de 2004, destinados ao ativo imobilizado e empregados em processo industrial 
do adquirente, no prazo de 2 (dois) anos, mediante à aplicação, a cada mês, das alíquotas referidas no 
art. 4º sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisição do bem. 
Art. 7º Os créditos de que tratam os Artigos 5º e 6º serão determinados mediante à aplicação das 
alíquotas previstas no art. 4º desta Instrução Normativa, sobre os custos e despesas incorridos no mês 
e sobre os bens mencionados no inciso VI do art. 6º, devolvidos no mês. 
§ 1º O direito ao crédito aplica-se, ressalvadas as hipóteses previstas nesta Instrução Normativa, em 
relação aos bens e serviços adquiridos e aos custos ede seus membros. 
 
Art.12 - Constituem receitas do Conselho Federal 
I - a porcentagem de 20% (vinte por cento) sobre anuidades e emolumentos pelos Conselhos 
Regionais; 
II - a renda patrimonial; 
III - as contribuições voluntárias; 
IV - as subvenções e dotações orçamentárias. 
 
Art. 13 - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o exercício 
profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal. 
 
Art. 14 - Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital ou de um dos Estados a critério do 
Conselho Federal. 
 
Art. 15 - Os Conselhos Regionais serão compostos por 27(vinte e sete) membros, efetivos e suplentes, 
eleitos 2/3 (dois terços) por votação secreta em Assembleia Geral, especialmente convocada para esse 
fim, e 1/3 (um terço) integrado por representantes dos Sindicatos dos Corretores de Imóveis, que 
funcionarem regularmente junto ao Conselho Regional. 
 
Parágrafo único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3 (três) anos. 
 
Art. 16 - Compete ao Conselho Regional: 
I - eleger sua Diretoria; 
II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo Conselho Federal; 
III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição; 
IV - cumprir e fazer cumprir as resoluções do Conselho Federal; 
V - arrecadar anuidades, multas, e emolumentos e adotar as medidas destinadas à efetivação da sua 
receita e a do Conselho Federal; 
VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão 
orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal; 
VII - propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de 
Corretores de Imóveis fixado pelo Conselho Federal; 
VIII - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem 
para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos; 
IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas Jurídicas; 
X - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; 
XI - expedir carteiras de Identidade Profissional e Certificado de Inscrição; 
XII - impor as sanções previstas pelo regulamento; 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 16 
 
XIII - baixar resoluções, no âmbito de sua competência; 
XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria 
profissional; 
XV - eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho 
Federal; 
XVI - promover, perante juízo competente, cobrança das importâncias correspondentes a anuidades, 
multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrança amigável. 
 
Art. 17 - O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus 
membros. 
 
Art. 18 - Constituem receitas de cada Conselho Regional: 
I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos; 
II - as multas; 
III - a renda patrimonial; 
IV - as contribuições voluntárias; 
V - as subvenções e dotações orçamentárias. 
 
Art. 19 - 2/3 (dois terços) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e respectivos suplentes, 
serão eleitos pelo sistema de voto pessoal, secreto e obrigatório dos profissionais inscritos, nos termos 
em que dispuser o Regimento dos Conselhos Regionais, considerando-se eleitos efetivos os 18 
(dezoito) mais votados e suplentes os seguintes. 
Parágrafo único - Aplicar-se ao profissional inscrito que deixar de votar sem causa justificada, multa em 
importância correspondente ao valor da anuidade. 
 
Art. 20 - 1/3 (um terço) dos membros dos Conselhos Regionais efetivos e respectivos suplentes serão 
indicados pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis, dentre seus associados diretores ou não. 
§1º - Caso haja mais de um Sindicato com base territorial na jurisdição de cada Conselho Regional, o 
número de representantes de cada Sindicato será fixado pelo Conselho Federal. 
§2º - Caso não haja Sindicato com base territorial na jurisdição do Conselho Regional, 1/3(um terço) 
dos membros que seria destinado à indicação pelo Sindicato, será eleito na forma do artigo anterior. 
§3º - Caso o Sindicato ou os Sindicatos da Categoria com base territorial da jurisdição de cada 
Conselho Regional, não indiquem seus representantes, no prazo estabelecido em Resolução do 
Conselho Federal, o terço destinado à indicação pelo Sindicato será eleito na forma do artigo anterior. 
 
Art. 21 - O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e Conselhos Regionais de 
Corretores de Imóveis, assim como a respectiva eleição, mesmo na condição de suplente, ficarão 
subordinados ao preenchimento dos seguintes requisitos mínimos: 
I - inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de 2 (dois) anos: 
II - pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos; 
III - inexistência de condenação à pena superior de 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada e 
julgada. 
 
Art. 22 - A extinção ou perda do mandato de membro do Conselho Regional ocorrerá: 
I - por renúncia; 
II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição; 
III - por condenação à pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada e julgada; 
IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato de improbidade na 
administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado; 
V - por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões consecutivas ou 6 (seis) intercaladas em 
cada ano. 
 
Art. 23 - Os membros dos Conselhos Federal e Regionais poderão ser licenciados, por deliberação do 
plenário. 
 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 17 
 
Parágrafo único - Concedida a licença de que trata este artigo caberá ao Presidente do Conselho 
convocar o respectivo suplente. 
 
Art. 24 - Os Conselhos Federal e Regionais terão cada um, como órgão deliberativo o Plenário 
constituído pelos seus membros, e como órgão administrativo a Diretoria e os que forem criados para a 
execução dos serviços técnicos ou especializados, indispensáveis ao cumprimento de suas obrigações. 
 
Art. 25 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais serão compostas de um Presidente, dois 
vice-presidentes, dois secretários e dois tesoureiros, eleitos pelo plenário, dentre os seus membros, na 
primeira reunião ordinária. 
 
Art. 26 - A estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e atribuições da Diretoria e dos demais órgãos, 
serão fixados no Regimento de cada Conselho. 
 
Art. 27 - Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal composto de três 
membros, efetivos e suplentes eleitos dentre os seus membros. 
 
Art. 28 - A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional 
da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. 
 
Art. 29 - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos 
mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. 
Parágrafo único - As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou 
diretor, um Corretor de Imóveis individualmente escrito. 
 
Art. 30 - O exercício simultâneo, temporário ou definitivo de profissão em área de jurisdição diversa do 
Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa 
jurídica, fica condicionada à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que 
jurisdicionarem as áreas em que exercem as atividades. 
 
Art. 31 - Ao Corretor de Imóveisdespesas incorridos a partir do mês em que se 
iniciar a sujeição da pessoa jurídica ao regime não-cumulativo das contribuições. 
§ 2º Não dará direito a crédito o valor: 
I - de mão-de-obra paga a pessoa física, bem assim dos encargos trabalhistas, sociais e 
previdenciários, e dos bens e serviços, acrescidos dos tributos incidentes na importação, adquiridos de 
pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior, ressalvado o disposto no art. 18; 
II - da aquisição de bens ou serviços não sujeitos ao pagamento das contribuições, inclusive no caso de 
isenção, esse último quando revendidos ou utilizados como insumo em produto ou serviços sujeitos à 
alíquota 0 (zero), isentos ou não alcançados pelas contribuições. 
§ 3º O direito a crédito aplica-se exclusivamente em relação aos bens e serviços adquiridos de pessoa 
jurídica domiciliada no País, ressalvado o disposto no art. 18. 
§ 4º O crédito não aproveitado em determinado mês poderá sê-lo nos meses subsequentes. 
§ 5º O valor dos créditos apurados de acordo com este artigo não constitui receita bruta da pessoa 
jurídica, servindo somente para dedução do valor devido da contribuição. 
 
Dos custos orçados 
 
Art. 8º Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída, a pessoa jurídica poderá optar pela 
utilização de crédito presumido em relação ao custo orçado de que trata a legislação do imposto de 
renda, observado, no que couber, o disposto na Instrução Normativa SRF nº 84, de 20 de dezembro de 
1979, e alterações posteriores. 
§ 1º No cálculo do crédito presumido, o custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento, de que 
trata o caput, deverá ser ajustado pela adição dos custos contratados até a data da efetivação da venda 
da unidade imobiliária, ou até a data de que trata o § 8º do art. 9º desta Instrução Normativa, e pela 
exclusão dos valores a serem pagos a pessoa física, encargos trabalhistas, sociais e previdenciários, e 
dos bens e serviços, acrescidos dos tributos incidentes na importação, adquiridos de pessoa física ou 
jurídica residente ou domiciliada no exterior, ressalvado o disposto no art. 18. 
§ 2º Para efeito do disposto no caput e § 1º deste artigo, considera-se custo orçado aquele baseado nos 
custos usuais para cada tipo de empreendimento imobiliário, a preços correntes de mercado na data em 
que a pessoa jurídica optar por ele, e corresponde à diferença entre o custo total previsto e os custos 
pagos, incorridos ou contratados até a mencionada data. 
§ 3º A opção de que trata o caput deve ser feita: 
I - para cada empreendimento, separadamente, produzindo efeitos para todas as unidades desse 
empreendimento, observado o disposto no inciso III deste parágrafo; 
II - até a data em que se efetivar a venda de unidade isolada ou da primeira unidade de 
empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas, ou ainda na data de que trata o § 8º 
do art. 9º desta Instrução Normativa; e 
III - para todas as unidades do empreendimento que restarem para vender ou que tenham receitas a 
receber na data de mudança de regime cumulativo para não-cumulativo. 
§ 4º Os custos pagos, incorridos, contratados, e orçados, referentes a empreendimento que 
compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, na data da efetivação 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 113 
de suas vendas ou na data de que trata o § 8º do art. 9º desta Instrução Normativa, mediante rateio 
baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. 
§ 5º É facultado ao contribuinte apurar e reconhecer a receita e o custo de venda e os créditos por 
empreendimento, mediante o registro englobado dos mesmos, observado o disposto na legislação do 
imposto de renda. 
§ 6º Para efeitos do disposto nesta Instrução Normativa, entende-se por empreendimento o conjunto de 
unidades, objeto do mesmo projeto, cuja execução física seja realizada como um todo, a um só tempo. 
Art. 9º O crédito presumido deve ser calculado mediante à aplicação da alíquota de 1,65% (um inteiro e 
sessenta e cinco centésimos por cento) para a Contribuição para o PIS/Pasep e 7,6% (sete inteiros e 
seis décimos por cento) para a COFINS, sobre o valor do custo orçado para conclusão da obra ou 
melhoramento ajustado pela adição e exclusões constantes no § 1º do art. 8º. 
§ 1º O crédito sobre os custos incorridos (art. 5º) e o crédito presumido sobre os custos orçados (art. 8º) 
deverão ser utilizados na proporção da receita relativa à venda da unidade imobiliária, à medida do 
recebimento. 
§ 2º Ocorrendo modificação do valor do custo orçado, antes do término da obra ou melhoramento, nas 
hipóteses previstas na legislação do imposto de renda, o novo valor do custo orçado deverá ser 
considerado a partir do mês da modificação, no cálculo dos créditos presumidos. 
§ 3º Tratando-se de modificação do valor do custo orçado para mais, antes do término da obra ou 
melhoramento, as diferenças do custo orçado correspondentes à parte do preço de venda já recebida 
da unidade imobiliária poderão ser computadas como custo adicional do período em que se verificar a 
modificação do custo orçado, sem direito a qualquer atualização monetária ou juros. 
§ 4º A pessoa jurídica que utilizar o crédito presumido de que trata este artigo determinará, na data da 
conclusão da obra ou melhoramento, a diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado, 
apurados na forma da legislação do imposto de renda, com os ajustes previstos no § 1º do art. 8º, 
observado que se o custo realizado for: 
I - inferior ao custo orçado, em mais de 15% (quinze por cento) deste, considerar-se-á como postergada 
a contribuição incidente sobre a diferença; 
II - inferior ao custo orçado, em até 15% (quinze por cento) deste, a contribuição incidente sobre a 
diferença será devida a partir da conclusão, sem acréscimos legais; 
III - superior ao custo orçado, a pessoa jurídica terá direito ao crédito correspondente à diferença, no 
período de apuração em que ocorrer a conclusão, sem acréscimos legais. 
§ 5º Na ocorrência de alteração do valor do custo orçado durante a execução da obra, para fins da 
verificação do disposto no § 4º, a diferença entre o custo realizado e o orçado deverá ser apurada ao 
término da obra, calculando-se o valor da diferença para cada mês em que houver ocorrido 
reconhecimento de receita de venda da unidade imobiliária, conforme o procedimento constante dos 
incisos I a IV do § 7º deste artigo. 
§ 6º As diferenças entre o custo orçado e o realizado serão, no período de apuração em que ocorrer a 
conclusão da obra ou melhoramento, adicionada ou subtraída, conforme o caso, no cálculo do crédito a 
ser descontado neste período de apuração, devendo ainda, em relação à contribuição considerada 
postergada, de acordo com o inciso I, do § 4º deste artigo, ser recolhidos os acréscimos referentes a 
juros de mora e multa, de mora ou de ofício, calculados na forma da legislação que rege a cobrança das 
contribuições não pagas. 
§ 7º Para fins do disposto nos §§ 5º e 6º, as diferenças entre o custo orçado e o realizado serão 
apuradas, extracontabilmente, ao término da obra, mediante a aplicação, a todos os períodos de 
apuração em que houver ocorrido reconhecimento, sob o regime não cumulativo, de receita de venda 
da unidade imobiliária, do seguinte procedimento: 
I - será calculado o custo que deveria ter sido utilizado em cada mês, tendo por base o custo realizado e 
as receitas recebidas da unidade imobiliária em cada período; 
II - do valor do custo orçado efetivamente utilizado em cada mês será deduzido o custo apurado 
conforme o inciso I, encontrando-se no resultado de cada subtração, quando positivo, os valores a 
serem subtraídos dos custos a apropriar no período da conclusão da obra; 
III - para o cálculo dos juros de mora e da multa de mora, ou de ofício, da contribuiçãoinscrito será fornecido a Carteira de Identidade Profissional, numerada 
em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos: 
I - nome por extenso do profissional; 
II - filiação; 
III - nacionalidade e naturalidade; 
IV - data de nascimento; 
V - número e data de inscrição; 
VI - natureza da habilitação; 
VII - natureza da inscrição; 
VIII - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; 
IX - fotografia e impressão datiloscópica; 
X - assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional. 
 
Art. 32 - À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado de Inscrição, numerado em cada Conselho 
Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos: 
I - denominação da pessoa jurídica; 
II - número e data de inscrição; 
III - natureza da inscrição; 
IV - nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional; 
V - número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor no Conselho Regional; 
VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; 
VII - assinatura do sócio - gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional. 
 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 18 
 
Art. 33 - As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica, o fornecimento da Carteira de 
Identidade Profissional e do Certificado de Inscrição e certidões, bem como o recebimento de petições, 
estão sujeitos ao pagamento da anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal. 
 
Art. 34 - O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição para o exercício da 
profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica. 
 
Art. 35 - A anuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a primeira, 
que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis, ou da pessoa jurídica. 
 
Art. 36 - O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor à multa fixada pelo Conselho 
Federal. 
 
Art. 37 - A multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como sanção disciplinar, será 
igualmente fixada pelo Conselho Federal. 
 
Art. 38 - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis; 
I - transgredir normas de ética profissional; 
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; 
III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos 
não inscritos ou impedidos; 
IV – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento 
escrito; 
V - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número de inscrição; 
VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou 
da incorporação no Registro de Imóveis; 
VII - violar o sigilo profissional; 
VIII - negar aos interessados, prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham 
sido entregues a qualquer título; 
IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;// 
X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção; 
XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; 
XII - recusar ou facilitar a terceiros, transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem 
interesses de terceiros; 
XIII - recusar a apresentação da Carteira de Identidade Profissional, quando couber. 
 
Art. 39 - As sanções disciplinares consistem em: 
I - advertência verbal; 
II - censura; 
III - multa; 
IV - suspensão da inscrição até 90 (noventa) dias; 
V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional. 
§1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada 
caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. 
§2º - a reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade. 
§3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade, e na hipótese de reincidência, aplicar-se-á 
em dobro. 
§4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável 
pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho 
Regional poderá convertê-la em cancelamento de registro. 
§5º - As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício 
reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de 
reincidência. 
 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 19 
 
Art. 40 - Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao Conselho 
Federal: 
I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão; 
II - ex-ofício, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior. 
 
Art. 41 - As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a qualificação do 
denunciante e acompanhada da indicação dos elementos comprobatórios do alegado. 
 
Art. 42 - A suspensão, por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a 
satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a serem fixados pelo 
Conselho Federal. 
 
Art. 43 - As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões. 
 
Art. 44 - O Conselho Federal será a última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a 
profissão e seu exercício. 
 
Art. 45 - Aos servidores do Conselho Federal e Regionais de Corretores de Imóveis aplica-se o regime 
jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho. 
 
Art. 46 - Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho baixar instruções sobre 
cessação da intervenção ou realização de eleições, na hipótese de término de mandato. 
 
Art. 47 - O disposto no artigo 15 somente será observado nas eleições para constituição dos Conselhos 
Regionais, após o término dos mandatos vigentes em 15 de maio de 1978. 
 
Art. 48 - Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em 
contrário. 
 
Brasília, DF, em 29 de junho de 1978 
ERNESTO GEISEL 
Arnaldo Prieto 
 
 
 
 
FINALIDADE: Desenvolver a habilidade do aluno de reconhecer os fatores que, de fato, devem ser 
observados para avaliação de um imóvel. 
 
A lei da Oferta e da Procura influencia, em especial, o valor de um imóvel. 
Deve se preponderar a comparação de valores de imóveis do mesmo local, verificando entre outros 
fatores: 
 
 suas proporções: a largura ou a frente do terreno em relação à sua extensão ou fundos; 
 
 seu aproveitamento: o número de metros quadrados de construção que as leis vigentes 
permitem no terreno em apreço; 
 
 sua localização: a posição do terreno no logradouro, lado da sombra ou do sol, frente sul e 
norte, distância das ruas ou logradouros que limitam a quadra, meio comum de condução ou 
aproximação destes, vizinhança como fatores de valorização ou desvalorização, largura e 
pavimentação do logradouro, serviços urbanos como luz, água, gás, esgoto, telefones, etc. 
 
 
Aula 02 – Avaliação do Imóvel 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 20 
 
Finalidade da Avaliação de um Imóvel 
A avaliação tem como finalidade precípua a determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o 
mesmo, vindo daí a necessidade de se definir um valor. A ideia de valor está intimamente ligada à de 
utilidade. A utilidade é a capacidade que possuem certos entes para satisfazer uma necessidade e 
para que uma coisa seja considerada útil, faz-se necessária a ocorrência de 03 (três) condições: 
 
 existênciade relação entre as qualidades dessa coisa e a necessidade ou desejos; 
 conhecimento da relação; 
 possibilidade de ser utilizada. 
 
Destacamos, em seguida, alguns sentidos mais utilizados em avaliação: 
VALOR: é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho de possuir um bem. 
VALOR DE MERCADO: se refere ao preço que o mercado atribui a um determinado bem ou serviço. 
Este valor é o único que pode ser levado em conta, de modo que determina livremente a força da 
sociedade representada sob a oferta e a demanda. 
VALOR DE REPOSIÇÃO: O custo de reposição indica ao investidor qual seria o montante de capital 
necessário para desenvolver um determinado imóvel novamente, nas mesmas condições de localização 
e qualidade construtiva do que ele está avaliando adquirir. 
VALOR ECONÔMICO: é o valor que o bem ou coisa tem em função de sua capacidade geradora de 
rendimento. 
VALOR RENTÁVEL: é aquele que se obtém de uma propriedade, em função das suas receitas líquidas 
presentes e futuras, segundo prognóstico feito com base nas receitas de despesas recentes e na 
tendência dos negócios. No caso de imóvel, quanto ele produziu e quanto poderá produzir, por 
exemplo, em um regime de locação. 
VALOR VENAL: é o valor fixado pelas autoridades ou agentes para fins de exação (aplicável na 
determinação dos impostos a serem pagos) e não serve de base para o estabelecimento do valor de 
mercado. 
VALOR CONTÁBIL: é o valor constante dos livros contábeis da empresa, atualizado com aplicação das 
deduções para depreciação e acréscimos permitidos pela Lei para a reavaliação consequente da 
influência inflacionária. 
VALOR DE TROCA: é o valor atribuível ao bem ou coisa quando é dado em pagamento parcial ou total 
por ocasião de troca por outro bem ou coisa. 
VALOR DEPRECIADO: é o valor do bem ou coisa após a dedução de todas as parcelas atribuíveis à 
depreciação física, de uso e de obsolescência. 
VALOR À VISTA: é o preço efetivamente pago em moeda corrente por um item específico de 
propriedade e é aplicável em avaliações somente em casos específicos. 
VALOR DO INVESTIMENTO: é o valor atribuído ao bem ou coisa quando oferecido para integralizar um 
investimento. 
VALOR DE LOCAÇÃO: é o valor atribuído ao bem ou coisa para fins de estabelecimento da instituição 
devido a título de taxa de locação ou utilização (aluguel). 
VALOR EFETIVO ou SENTIMENTAL: é o valor ligado à propriedade na posse das famílias antigas os 
quais, em razão de laços pessoais, não desejam partilhar sua posse. Não serve de base para a 
determinação de valor de mercado. 
VALOR DE MERCADO: é o valor de um imóvel em função de inúmeros fatores, como: 
 suas proporções; 
 seu aproveitamento; 
 sua localização. 
 
O valor do imóvel costuma ser estabelecido de acordo com 03 (três) critérios básicos: 
 custo; 
 mercado; 
 rentabilidade. 
 
Valor do Imóvel conforme o custo: é o critério que considera o custo do terreno e da construção à 
época de sua realização ou quanto custaria no momento. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 21 
 
Valor do imóvel conforme o mercado: é o critério que engloba todos os fatores que, direta ou 
indiretamente, interferem na valorização do imóvel. Tratando-se de concorrência pública, verifica-se a 
oscilação que sofre o preço do imóvel. 
 
Valor do imóvel conforme a rentabilidade: é o critério que considera a renda que o imóvel poderia 
proporcionar ao seu proprietário. É feito à base da Matemática Financeira e leva em conta o fato de que 
se considera o aluguel de um imóvel como renda perpétua. 
 
RESUMO 
 
Quanto à AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (levantamento sistemático do imóvel pela análise de 
mercado), o corretor deverá observar os seguintes itens: 
 
1 – Obter autorização ou contrato de prestação de serviços para avaliação de imóvel; 
 
2 – Analisar a situação legal do imóvel: 
 Se a documentação do imóvel está em ordem; 
 Se não consta nenhum tipo de ônus sobre o imóvel (certidão do cartório de registro de imóveis) 
ou sobre os proprietários; 
 Solicitar uma Certidão junto à Prefeitura para verificar se não existem débitos de IPTU e outras 
taxas municipais. Em caso de edifícios, solicitar a declaração de débitos condominiais, que 
deverá ser assinada pelo síndico. 
 Realizar a supervisão jurídica completa na compra do imóvel: 
o Exame técnico do Título de Propriedade do Vendedor antes do pagamento do sinal; 
o Obtenção de certidão atualizada do Imóvel junto ao Registro de Imóveis; 
o Exame técnico da situação legal do imóvel antes do pagamento do sinal; 
o Elaboração do recibo de sinal e princípio de pagamento por advogado especializado com 
a estipulação de todas as obrigações do Vendedor e garantindo todos os direitos do 
Comprador; 
o Acompanhamento pessoal de Advogado junto ao Comprador no ato do pagamento do 
Sinal; 
o Obtenção junto aos cartórios municipais, estaduais e federais das certidões negativas do 
vendedor; 
o Exame técnico de toda a documentação pessoal e das certidões negativas do vendedor; 
o obtenção junto aos cartórios e repartições públicas de toda a documentação do imóvel; 
o Exame técnico de toda a documentação do imóvel a ser adquirido; 
o levantamento da situação física do imóvel junto ao departamento de projetos da 
prefeitura municipal; 
o processamento do imposto de transmissão para assinatura da escritura pública; 
o levantamento da situação fiscal do imóvel quanto ao pagamento das despesas de 
condomínio, do imposto predial ou territorial e da taxa de incêndio, em nível extrajudicial 
e judicial; 
o pagamento do Imposto de transmissão junto à prefeitura municipal; 
o acompanhamento pessoal de advogado junto ao comprador na assinatura da escritura 
pública; 
o assinatura da escritura pública na presença de escrevente juramentado do cartório de 
notas; 
o processamento do registro da Escritura Pública no Registro de Imóveis; 
o entrega ao Comprador da Escritura Pública de compra do Imóvel totalmente legalizada; 
o alteração para o nome do Comprador no carnê do IPTU. 
 
3 – conferir plantas e áreas do imóvel; 
 
4 – analisar localização e posição do imóvel: 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 22 
 
A localização é o fator mais importante em termos de avaliação do imóvel. É por meio da 
localização que se classifica um terreno em urbano ou rural, assim como outras características que 
venham valorizar ou desvalorizar o imóvel. 
Se o terreno for urbano: verificar o zoneamento de uso do solo a que pertence e o que se pode 
construir nele. A extensão da área urbana é fornecida pela Prefeitura Municipal. A área urbana poderá 
englobar não só a sede da municipalidade, mas também distritos. 
Se o terreno for rural: verificar se está localizado em região metropolitana e, em caso afirmativo, 
a subdivisão mínima do terreno é de 02 Hectares. Fora da região metropolitana a subdivisão do terreno 
é de 03 Hectares. 
 
Garantias de um Negócio: 
Como garantia de um negócio seguro e perfeito, deve-se exigir que o vendedor apresente os seguintes 
documentos: 
1. Título de propriedade devidamente registrado e regularizado; 
2. Certidão de filiação de domínio pelo prazo de 20 (vinte) anos; 
3. Certidão negativa de ônus pelo prazo de 20 (vinte) anos, repetindo os nomes dos proprietários, da 
mesma forma que na certidão de filiação de domínio; 
4. Certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias pelo prazo de 10 (dez) anos, em 
nome do proprietário atual e de seus antecessores compreendidos neste período; 
5. Certidão negativa de protestos de títulos pelo prazo de 5 (cinco) anos, em nome do atual 
proprietário ou de seus antecessores dentro deste período; 
6. Certidãonegativa de ações fiscais pelo prazo de 5 (cinco) anos em nome do atual proprietário ou 
de seus antecessores dentro deste período; 
7. Certidão negativa de registro de títulos e documentos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a 
responsabilidade do atual proprietário e/ou dos antecessores neste mesmo período; 
8. Certidões negativas de impostos e taxas expedidas pelas repartições Federal, Estadual e 
Municipal, em nome do atual proprietário; 
9. Certidão negativa expedida pela Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos, atestando se 
o imóvel está ou não sujeito à área de recuo ou investidura ou se está sujeito à zona de influência 
do metrô; 
10. Certidão de ações penais referentes ao crime contra o Patrimônio e contra a Administração 
Pública, pelo prazo de 10 (dez) anos; 
11. Certidão de quitação expedida pela repartição previdenciária, para os casos a que se obrigam as 
pessoas físicas e jurídicas; 
12. Certidão comprovando que a associação ou sociedade civil se acha formalizada diante do Cartório 
de Registro Civil das pessoas Jurídicas; 
13. Certidão comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade anônima perante o 
Registro do Comércio; 
14. Documento legal se o imóvel estiver alugado, provando a desistência do inquilino quanto à 
preferência de aquisição; 
15. Antes de se lavrar o instrumento, quem o fizer deve verificar da necessidade ou não, de algumas 
providências, tais como: 
 
 averbação da construção 
 averbação da demolição; 
 averbação da alteração do nome de rua, do número e demolição do imóvel; 
 averbação da reconstrução; 
 averbação de desmembramento; 
 averbação de alteração do nome do vendedor e ou de seu cônjuge; 
 averbação do estado civil do vendedor e/ou de seu cônjuge; 
 reconhecer as firmas dos vendedores e testemunha em títulos de instrumento particular. 
 
Transcrição 
Estão sujeitos à transcrição, no respectivo Registro, os títulos translativos da propriedade imóvel, por 
ato entre vivos. 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
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FINALIDADE: Proporcionar ao futuro corretor a conscientização de que é por intermédio do 
conhecimento registral que será verificada a legitimidade das partes interessadas em negócios 
imobiliários. 
 
OBJETIVOS: Identificar a importância do registro de imóveis e os princípios básicos que o envolvem; 
Promover a familiarização do corretor aos livros utilizados para o registro de imóveis; 
Esclarecer que a inobservância aos princípios fundamentais do Registro Imobiliário pode 
dar origem à nulidade de sua instrumentalização. 
 
Os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por ato entre vivos só são 
adquiridos depois da transcrição ou da inscrição dos respectivos títulos no Registro de Imóveis. Além 
disso a legislação determina que se averbem à margem das respectivas transcrições as modificações 
que possam, de qualquer modo, repercutir em estabilidade. 
O Registro de Imóveis constitui repositório de informações e centro para onde converge todos os 
elementos referentes à propriedade imobiliária. 
O Código Civil determina que sejam registrados, não só os títulos em que diretamente se 
processa a transmissão “inter vivos” ou transmissão de direitos reais sobre imóveis: no mesmo Registro 
deverão ser transcritos os papéis constitutivos de ônus reais sobre coisas alheias e inscritas as 
hipotecas. Portanto, todas as alterações no regime imobiliário devem constar do Registro de Imóveis. 
No regime anterior à nova lei de registros públicos, praticavam-se nos Cartórios três espécies de atos: 
 a transcrição; 
 a inscrição; 
 a averbação. 
 
A transcrição: envolvia a trasladação, palavra por palavra, do documento para o livro do oficial público. 
 
A inscrição: implicava a trasladação apenas do extrato, isto é, de um resumo do negócio jurídico. 
Na prática começou-se a proceder à transcrição também por extrato e, desta maneira, transcrição e 
inscrição passaram a significar a mesma coisa, sendo um procedimento utilizado indiscriminadamente. 
 
A averbação: é, teoricamente, um ato decorrente de sentença judicial, por meio do qual se adita, a uma 
transcrição, notícia de uma circunstância posterior, em relação ao imóvel. 
 
Principais atos sujeitos a registro 
 
O Artigo 167 da Lei 6.015/73 de Registros Públicos, enumera 34 espécies de atos sujeitos a 
registro. Além dos casos de registro de título de aquisição de propriedade imóvel, de títulos constitutivos 
de outros direitos reais ou de sentenças que reconhecem o usucapião, a lei consigna a necessidade de 
se transcreverem os títulos declaratórios e não atributivos do domínio ou atos em que a aquisição se 
faz, não por negócio jurídico, mas por meio autônomo, como na hipótese de sucessão “causa mortis”. 
 
A aquisição da propriedade pelo direito hereditário é meio autônomo de aquisição de domínio, 
e, mesmo neste caso, a lei preconiza que se transcrevam os atos de entrega de legado de imóveis, os 
formais de partilha, como também ordena que se transcrevam as sentenças que, nos inventários e 
partilhas, adjudiquem bens de raiz em pagamento das dívidas de herança. Tal procedimento tem por 
objetivo estabelecer a continuidade do registro. 
 
 
Aula 03 – Registro de Imóveis 
 
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18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 24 
 
A lei dos Registros Públicos determina que se procederá ao registro, além dos já apontados e de 
outros que parecem de menor relevo, dos seguintes atos: 
 De instituição de bem de família; 
 Das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 
 Do penhor de máquinas e aparelhos usados na indústria em funcionamento, com ou sem seus 
respectivos pertences; 
 Dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em 
ações; 
 Das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; 
 Das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; 
 Do contrato de locação de prédio no qual tenham sido consignadas cláusulas de vigência, no 
caso de alienação de coisa locada; 
 Dos loteamentos urbanos e rurais; 
 Das servidões em geral; 
 Do usufruto e de uso sobre imóveis e da habitação quando não resultarem do direito de família; 
 Dos contratos de penhor rural; 
 Das rendas constituídas ou vinculadas a imóveis por disposição de última vontade; 
 Da promessa de compra e venda de imóvel não loteado cujo preço deva se pagar a prazo, em 
uma ou mais prestações, bem como das escrituras de promessa de venda de imóveis em geral; 
 Das incorporações, instituições e convenções de condomínio. 
 
Principais casos de averbação: 
A relação dos casos de averbação é encontrada no Artigo 167 da Lei 6.015/73 de Registros 
Públicos. 
É o ato acessório que modifica o teor constante do registro, feito por determinação judicial, com 
a finalidade de dar publicidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos. É feita na ficha ou folha de 
matrícula, constitui um aditivo no intuito de advertir terceiros de determinada circunstância que afeta o 
registro. Por exemplo: 
 A alteração de nome por casamento ou separação judicial; 
 Pactos antenupciais quando convencionarem regime de bens diversos do legal; 
 Restabelecimento da sociedade conjugal; 
 Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade imposta a imóveis, bem 
como da constituição de fideicomisso. 
 
Livros do Registro de Imóveis: 
 
São 05 (cinco) os livros de registro: 
Livro nº. 1 – Protocolo 
Livro nº. 2 – Registro Geral 
Livro nº. 3 – Registro Auxiliar 
Livro nº. 4 – Indicador Real 
Livro nº. 5 – Indicador Pessoal 
 
Livro nº. 1 – Protocolo: serve para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente.Livro nº. 2 – Registro Geral: é destinado à matrícula e ao registro ou averbação dos atos relacionados 
no Art. 167 e não atribuídos ao Livro nº. 3. 
Livro nº. 3 – Registro Auxiliar: é destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de 
Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado. 
Livro nº. 4 – Indicador Real: é o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros e 
anotações necessárias. 
Livro nº. 5 – Indicador Pessoal: é dividido alfabeticamente e é o repositório dos nomes de todas as 
pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos 
demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem. 
 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
18.0 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 25 
Matrícula 
É o ato cartorário que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização 
e descrição. É na matrícula do imóvel que são lançados o registro e a averbação, mostrando a real 
situação jurídica do imóvel. 
 
Cancelamento de Matrícula 
Art. 233 - A matrícula será cancelada: 
I - por decisão judicial; 
II - quando em virtude de alienação parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros 
proprietários; 
 III - pela fusão, nos termos do artigo seguinte.; 
 
Fonte: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm 
 
Cancelamento de Averbação 
O cancelamento da averbação poderá ser total ou parcial e será feito pelo oficial qualificado. O 
motivo que originar o cancelamento deverá ser declarado, bem como o título em virtude do qual foi 
realizado. 
O cancelamento da averbação será feito: 
 Em virtude de decisão judicial transitada em julgado; 
 Em atenção ao requerimento unânime das partes que participarem do ato registrado, com firmas 
reconhecidas; 
 Atendendo ao requerimento do interessado, instruído com documento hábil. 
 
 
 
 
FINALIDADE: Apresentar as possíveis proibições de venda e a real necessidade de observá-las para a 
realização de um negócio seguro e confiável. 
 
OBJETIVOS: Identificar a importância da observação da legalidade e capacidade de venda por parte do 
vendedor; 
Identificar as diversas formas de aquisição de bens imóveis. 
 
O Código Civil, a partir do Art. 481 até o Art. 532, preconiza sobre a compra e suas 
modalidades, inclusive em hasta pública. Verificamos que o Art. 497 dispõe sobre o que não pode ser 
comprado, sob pena de nulidade, ainda que em hasta pública: 
 
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou 
administração; 
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que 
estejam sob sua administração direta ou indireta; 
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da 
justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em Tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, 
ou a que se estender a sua autoridade; 
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. 
 
A capacidade do vendedor deve ser objeto de análise, além de provar a posse do imóvel, isto é, 
se realmente está apto para vender e para isso, citamos algumas exigências: 
se o vendedor tiver idade superior a 16 anos e inferior a 18 deverá: 
 
 Apresentar documento de emancipação por escritura pública averbada, ou 
 Comprovação do exercício de função pública, ou 
 Certidão de casamento; ou 
 diploma de curso superior (3º grau), se tiver 16 anos; 
Aula 04 – Capacidade para Comprar e Vender 
 
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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – MÓDULO I PARTE 2 
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 Se o vendedor for casado em regime de comunhão, deverá apresentar autorização do cônjuge; 
 Certidão de óbito do cônjuge, se o vendedor for viúvo; 
 Certidão de divórcio se for divorciado ou de anulação do casamento; 
 Certidão por instrumento público com as formalidades legais de tradução, se for casado no 
exterior; 
 Título de naturalização, se for naturalizado; 
 Alvará judicial comprovador, se o cônjuge estiver ausente em lugar incerto e não sabido; 
 Procuração com poderes legais, se o cônjuge estiver ausente temporariamente; 
 Procuração por instrumento público, submetido ao consulado do país de outorga, se for 
residente no exterior; 
 Impressão digital, por deficiência física que o impossibilite de assinar, ou analfabeto; 
 Alvará expedido pelo juízo do inventário ou da falência, se o imóvel for um bem de espólio ou de 
massa falida. 
 
Notas 
 
1) Código Civil, Artigo 1.647 – Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime 
de separação absoluta: 
 
I – Alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis. 
 
2) Código Civil, Artigo 1.687 – Estipulado o regime de separação de bens, estes permanecerão sob a 
administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus 
real. 
 
Proibições de Venda 
Existem ainda outras proibições de venda, como as abaixo citadas: 
 os pais não poderão hipotecar, alienar ou gravar de ônus os imóveis dos filhos que estejam 
sobre seu pátrio poder, a não ser no caso em que demonstre a necessidade ou conveniência 
e, dessa forma, só com autorização judicial; 
 também não poderão vender, os absolutamente incapazes (os menores de 16 anos); 
 os declarados com relativa incapacidade, ou seja os maiores de 16 anos e menores de 18 
anos, os ébrios habituais, os viciados em tóxicos e aqueles que, por causa transitória ou 
permanente, não puderem exprimir sua vontade, os pródigos; sendo que a capacidade dos 
índios será regulada por legislação especial; 
 os ascendentes não podem vender aos descendentes, sem que haja o consentimento dos 
outros descendentes; 
 o falido disporá de seus bens, a partir do “ momento da abertura “, da falência, ou ainda, da 
decretação do sequestro; 
 o condômino não poderá vender a sua parte em coisa individual a terceiros ou a estranhos, a 
menos que atenda a preceitos legais do Código Civil, art. 504. 
 
 Não podem ser alienados os bens inalienáveis, a menos que tenham autorização judicial em 
atenção em casos como: 
 
 falta de recursos para a subsistência da família, ou seja, extrema necessidade; 
 pagamento de dívida; 
 necessidade de reparos indispensáveis em outro imóvel dotal; 
 os imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação sem o assentimento da entidade 
financiadora. 
 
Cumpre ainda ressaltar que alguns bens estão excluídos da comunhão, ou seja: 
 os bens de herança, os bens legados ou bens doados que tenham cláusula de 
incomunicabilidade; 
 
 
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 os bens que estejam gravados de fideicomisso, ou seja, com disposição testamentária 
impondo obrigação a um dos herdeiros de, por sua morte, transmitir a outro a herança e o 
direito do herdeiro, antes da realização da condição suspensiva; 
 os bens reservados; 
 as dívidas anteriores ao casamento, executando-se as contraídas com os preparativos deste 
ato ou em benefício comum; 
 se um dos cônjuges fizer doação antenupcial que tenha cláusula de incomunicabilidade; 
 os frutos civis do trabalho em comum dos cônjuges ou de cada um; 
 a fiança que for prestada pelo marido sem o consentimento expresso de sua mulher; 
 o dote que tenha sido prometido ou expressamente constituído isoladamente por um dos 
cônjuges a um filho comum ou a um filho de outro leito; 
 as obrigações advindas de práticas ilícitas.