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Características básicas do SFI CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários São títulos de crédito nominativos que devem obedecer às regras da CVM - Comissão de Valores Mobiliários, devendo ser negociado com terceiros, ampliando a capacidade de captação de recursos. Esses certificados permitem maior liquidez ao sistema através da capitalização das construtoras / incorporadoras. Securitização Consiste na operação pela qual os créditos imobiliários são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito. Os créditos concedidos aos financiamentos teriam como lastro a própria construção, podendo ser eles transacionados mantendo a mesma garantia de pagamento, ou seja, os valores devidos por aqueles que compram o imóvel em financiamento. Essa modalidade também permite maior liquidez à construtora / incorporadora ao negociar os créditos oriundos das unidades negociadas. Alienação fiduciária Ocorre quando o fiduciante contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Com isso, a pessoa que financiou o imóvel somente terá pleno direito sobre ele quando pagar o financiamento de forma integral. Durante o financiamento do imóvel, sua propriedade pertence ao agente financeiro que a transferirá assim sejam quitadas todas as parcelas contratadas. Patrimônio de afetação Conforme já discutido anteriormente, existe uma diferenciação entre o patrimônio da construtora/incorporadora e o imóvel objeto de financiamento, não podendo este servir de garantia para a organização em caso de dificuldade, em pagamento de outras dívidas que não aquelas do empreendimento. Portanto, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Diante dessas características, podemos concluir que o modelo atual se mostra mais promissor ao refletir as realidades do mercado financeiro. A possibilidade de retorno do investimento é fundamental para a captação de recursos em um mercado competitivo. No entanto, ainda existe carência de recursos de longo prazo no país. Em função do descontrole monetário em épocas anteriores, os aplicadores ainda são relutantes em realizar aplicações de longo prazo. Isso torna o SFI dependente de recursos oriundos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS. A Lei nº 12.810/2013 incluiu na Lei 9514/97 o refinanciamento com transferência de credor. Segundo o art. 33-A, a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência. Mais adiante, no art. 33-B, fica estabelecido que a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes: a taxa de juros do financiamento; o custo efetivo total; o prazo da operação; o sistema de pagamento utilizado; e o valor das prestações. A possibilidade de refinanciamento com transferência de credor permite maior flexibilidade ao sistema, tornando mais líquido o sistema financeiro. Para o sucesso do SFI, é importante que o mercado financeiro esteja saudável e que não tenhamos desconfiança quanto à saúde das instituições financeiras. A crise imobiliária norte-americana de 2008 mostrou que é importante um equilíbrio entre as variáveis macroeconômicas e a solidez do mercado financeiro.
