Modulo 6 - 1 Proteção Contratual

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MÓDULO 6 – PROTEÇÃO CONTRATUAL 
TEMA 1 – LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA / CONCEITOS GERAIS 
Aula 1 
Conceitos gerais 
- Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado 
ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. 
- São Características do referido contrato: 
• Contrato típico (Código Civil e Lei nº 8.245/91); 
• Consensual (não se trata de contrato real em que os efeitos ficam sujeitos à entrega 
da coisa); 
• Não solene (embora a forma escrita tenha distinções no regime da locação de 
imóvel urbano); 
• Oneroso (implica sacrifícios econômicos para ambas as partes); 
• Sinalagmático (a obrigação do locador de proporcionar o gozo da coisa tem 
correspondência a obrigação de o locatário pagar o aluguel); 
• Comutativo (não se trata de um contrato aleatório); e 
• Execução continuada. 
Abrangência da Lei de Locação 
- Nem toda locação urbana se submente a Lei nº 8.245/91, vez que o parágrafo único do 
artigo 1º estabelece ressalvas quanto a aplicação da norma; 
 
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: 
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis 
especiais: 
a) as locações: 
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de 
suas autarquias e fundações públicas; 
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento 
de veículos; 
3. de espaços destinados à publicidade; 
4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim 
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus 
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; 
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. 
 
- A lei é subdividida em duas partes, direito material e direito processual civil. 
- Imóvel de propriedade do particular, locado ao ente público se submete a lei do 
inquilinato. 
- Ação para retomar imóvel pela ação do inquilinato – AÇÃO DE DESPEJO. 
- Retomar imóvel nos casos excepcionais (art. 1º, parágrafo único): É possível ação de 
reintegração de posse. 
 
Aula 2 
Solidariedade - Obrigações 
- A solidariedade não se presume, para obrigações divisíveis. O que se presume é a 
divisão. (Art. 257, CC) 
 
Art. 257. Havendo mais de um devedor ou mais de um credor em 
obrigação divisível, esta presume-se dividida em tantas obrigações, 
iguais e distintas, quantos os credores ou devedores. 
 
- Lei do inquilinato (art. 2º): havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-
se pela solidariedade se o contrário não se estipulou. 
 - Lei estabelece uma hipótese de solidariedade passiva. 
Hipóteses de Solidariedade Passiva na Locação: 
1 - Existência de mais de um locatário. Os locatários são solidários entre si (Art. 2º). 
Se não quiser solidariedade, tem que inserir cláusula expressa no contrato. 
2 – Dois ou mais fiadores em contrato de locação são solidários entre si, vide art. 829, CC. 
O locatário não é solidário com o fiador, se há apenas um locatário e um fiador. Não há 
solidariedade legal entre ambos. 
Assim, deve haver informação expressa no contrato de que eles são solidários ou que o 
fiador renunciou ao benefícios de ordem. 
 
Aula 3 
Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não 
poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que 
estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, 
pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do 
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução 
do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou 
público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início 
do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 
trinta dias de antecedência. 
 
- Em regra, o locador não pode retomar o imóvel durante o curso do contrato de locação 
com prazo determinado (entre o termo inicial e o termo final). 
- As exceções previstas em lei se aplicam após o prazo previsto no contrato, com a 
respectiva prorrogação por prazo indeterminado. 
- O locatário poderá devolver o imóvel, pagando a multa estipulada, de forma proporcional. 
AResp nº 1.876.107/SP - multa deve incidir sobre os aluguel a vencer e não sobre o total do 
contrato. 
 - Exceção prevista no parágrafo único: dispensa da multa se dá pela 
transferência, pelo empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do 
início do contrato, mediante notificação escrita no prazo de 30 dias. 
- Art. 54-A (BTS – Build to Suit) 
- Denuncia do contrato por prazo indeterminado (art. 6º): locatário poderá denunciar a 
locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador com antecedência 
mínima de 30 dias. 
 - Na ausência de aviso, o locador poderá exigir a quantia correspondente a um mês 
de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. 
- Art. 5º = A ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. 
 
Aula 4 
Contrato BTS – Build to Suit (Art. 54-A) 
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador 
procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si 
mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente 
à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, 
prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato 
respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. 
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor 
dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. 
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, 
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não 
excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo 
final da locação. 
- É um contrato de locação em que o locador constrói ou reforma substancialmente 
determinado imóvel de sua titularidade, por si ou por terceiros, para que possa ser utilizado 
pelo locatário de acordo com as necessidades empresariais preestabelecidas no 
instrumento contratual. 
- O proprietário promove a construção ou reforma para atender aos interesses do locatário. 
- Valorização da autonomia privada. 
- Autorização da renúncia ao direito de revisão do valores dos aluguéis durante o prazo do 
contrato de locação. 
- Rescisão antecipada pelo locatário: multa não pode superar o valor das prestações 
vincendas. 
- Após o decurso do prazo contratual, se houver renovação, passam as valer as regras 
gerais de locação, vez que as previsões do BTS já atingiram sua finalidade. 
- Enunciado 67 da II Jornada de Direito Comercial: é válida a estipulação contratual que 
estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos aluguéis a 
vencerem, em prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, CC. 
 
TEMA 2 – LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA – REGRAS GERAIS 
Aula 1 
Denúncia Cheia (motivada) 
- É a regra; 
- Em regra, o locador não pode retornar o imóvel durante a vigência do contrato de locação 
por prazo determinado. As exceções configuram as hipóteses de denúncia cheia. 
- Hipóteses de denúncia cheia estão previstas nos artigos 7º, 8º e 9º. 
 
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá 
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a 
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato 
contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado 
junto à matrícula do imóvel. 
 
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário 
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e 
título registrado junto à matrícula do mesmo. 
 
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias 
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, 
após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 
 
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 
I - por mútuo acordo; 
II - em decorrência da prática de infração legalou contratual; 
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder 
Público, que não possam ser normalmente executadas com a 
permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a 
consenti-las. 
 
- Venda do imóvel no curso do contrato: não é hipótese de retomada do imóvel pelo locador. 
Aqui, o terceiro que compra o bem tem o direito de pedir a retomada do imóvel. 
A denúncia (notificação) deve ser feita em 90 dias contados do registro da venda ou do 
compromisso, sob pena de se presumir a manutenção da locação. 
A denúncia deverá conceder o prazo de 90 dias para o locatário sair do imóvel. 
Obs.: Impossibilidade de denunciar o contrato: locação por tempo determinado e o 
contrato contiver clausula de vigência e o contrato estar averbado na matrícula do imóvel. 
 
Denúncia vazia (imotivada): 
- É aquela em que o locador não precisa dar justificativas para requerer a retomada do 
imóvel. 
- Sem dar motivo algum. 
- Hipóteses previstas em lei; 
- Não cabe denúncia vazia, sob nenhuma hipóteses, durante a vigência do contrato de 
prazo determinado. 
 
Aula 2 
Art. 27 
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de 
cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência 
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, 
devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante 
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
 
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do 
negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de 
ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a 
documentação pertinente. 
 
- Preferência legal do locatário para aquisição do imóvel locado. 
- O vendedor deve comunicar o locatário, fornecendo todas as condições do negócio. 
- O locatário deve, pelo menos, equiparar as mesmas condições do pretenso adquirente. 
- O locatário tem o prazo de 30 dias para se manifestar quanto ao exercício de direito de 
preferência. 
- Se o locador não respeitar o direito de preferência do locatário, este poderá pleitear 
perdas e danos ou fazer valer a preferência, mediante o depósito do preço e despesas do 
ato de transferência, havendo para si o imóvel locado. 
 - Contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel com pelo 
menos trinta dias antes da alienação. Serve para dar publicidade, para que terceiro saiba 
da existência do locatário. 
- Imóvel em condomínio: Entre condômino e locatário, prevalece a preferência do 
condômino, à luz do art. 34 
 
 
 
 
Aula 3 
Denúncia Cheia 
- Art. 7º da Lei do Inquilinato 
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação 
celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o 
prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido 
aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a 
propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do 
fiduciário. 
 
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa 
dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção 
do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na 
manutenção da locação. 
 
- Denúncia durante o período de vigência do contrato quando extingue usufruto ou 
fideicomisso. 
Extinção do usufruto: 
- No usufruto os direitos de usar e gozar a coisa estão temporariamente destacados da 
propriedade. 
- O nu proprietário aluga o imóvel. Com a extinção do usufruto o donatário passa a ter 
propriedade plena do bem. Assim, poderá denunciar o contrato. 
- Locatário tem 30 dias para sair. 
- O nu proprietário tem prazo de 90 dias para notificar o locatário, contatos da extinção do 
usufruto. 
- Art. 7 e 8º trazem hipóteses de denúncia cheia feitas por terceiro. 
- Locador pode denunciar o contrato apenas nas hipóteses previstas do art. 9º 
 
Aula 4 
Denúncia Cheia - Art. 9º 
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 
I - por mútuo acordo; 
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder 
Público, que não possam ser normalmente executadas com a 
permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a 
consenti-las. 
 
- Hipóteses exercidas pelo locador (proprietário). 
- Precisa motivar, conforme hipóteses previstas no art. 9º, quais sejam: 
 1. Mútuo acordo: locador solicita o imóvel e o locatário aceita 
desocupar o imóvel. 
 2. Infração Legal ou Contratual: Atenção ao artigo 23 que 
expressa os deveres do locatário. 
 3. Falta de pagamento do aluguel ou demais encargos 
 4. Necessidade de realizar reparos urgentes determinados pelo 
Poder Público. 
- As reparações não podem ser executadas com o locatário no imóvel; 
- O locatário impede que as reparações sejam realizadas enquanto estiver no bem. Não 
consente com a realização das obras. 
 
TEMA 3 – LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA – REGIME DE CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Aula 1 
Regimes de Locação: 
• Locação Residencial 
• Locação Não-Residencial 
• Locação por Temporada 
 
Locação Residencial 
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior 
a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. 
 
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel 
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - 
á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais 
cláusulas e condições do contrato. 
 
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a 
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. 
- As regras protegem a locação residencial por envolver o direito 
constitucional de moradia e evitar insegurança para o locatário. 
 
- Art. 46 – Prazo igual ou superior a 30 meses 
- Resolução ocorre ao final dos trinta meses, independente de notificação. 
- Se o locatário ficar no imóvel por mais 30 dias sem oposição do locador, presume-se 
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantida as demais cláusulas do contrato. 
- Após a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo (denúncia 
vazia), concedendo o prazo de 30 dias para desocupação. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. 
 
Aula 2 
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo 
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se 
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser 
retomado o imóvel: 
 
I - Nos casos do art. 9º; 
 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do 
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou 
para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, 
assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a 
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área 
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado 
a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
 
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente 
demonstrada, se: 
 
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver 
ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado 
nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver 
retomado o imóvel anteriormente; 
 
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em 
imóvel próprio. 
 
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser 
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário,em 
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado 
junto à matrícula do mesmo. 
 
- Art. 47 – prazo inferior a 30 meses ou contratos verbais. 
- Pode ter contrato residencial com prazo inferior a 30 meses, mas não é comum. 
- Advogado de locador deve fugir de contrato com prazo inferior a 30 meses. 
- O prazo termina, mas a vigência do contrato não acaba, independentemente da vontade 
do locador. 
 - É nula cláusula que determine a extinção do contrato ou burlar a prorrogação 
automática. 
- Não cabe denúncia vazia, logo após a prorrogação automática por prazo indeterminado. 
 - Só caberá denúncia vazia contados 5 (cinco) anos, contados do início do contrato. 
- Findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente (não oferece prazo 
de 30 dias para retomar o imóvel), por prazo indeterminado, somente podendo ser 
retomado o imóvel (durante a prorrogação até das 5 anos) mediante denúncia cheia 
(motivada) dos incisos I, II, III e IV do art. 47: 
• Nos casos do art. 9º; 
• Em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo 
locatário se dá em virtude da relação de emprego; Caiu com a EC 45 – Cabe ação 
de reintegração de posse na Justiça do Trabalho. 
• Se for pedido para uso próprio, de seu conjunge ou companheiro, ou para uso 
residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial 
próprio. 
• Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras 
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, 
20% e, se for para hotel e pensão, aumentar em 50%. 
 
Aula 3 
Locação não residencial – Art. 56 e 57 
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por 
prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. 
 
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no 
imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á 
prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo 
determinado. 
 
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser 
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias 
para a desocupação. 
 
- Contrato pode ser de qualquer prazo. Não precisa ser de pelo menos 30 meses. 
- O contrato por prazo determinado cessa findo o prazo estipulado, independente de 
notificação ou aviso. 
 - Não tem necessidade de esperar 30 meses para rescindir, o que difere do art. 46 
(locação residencial com prazo de 30 meses) 
- Não há moradia para se tutelar. 
- Se o locatário permanecer no imóvel por 30 dias, se presume prorrogada a locação, sem 
prazo determinado. 
- DICA: cabe liminar para retomar o imóvel para locação não residencial. Locatário deverá 
desocupar imóvel em 15 dias, condicionada a caução correspondente a 3 meses de 
aluguel. Locador deve observar o que segue: 
 - Ação proposta em até 30 dias do término do contrato ou do cumprimento da 
notificação comunicando o intento de retomada. 
 
 
Aula 4 
Locação por temporada – Art. 48. 
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à 
residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização 
de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e 
outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e 
contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não 
mobiliado o imóvel. 
 
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, 
constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e 
utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. 
 
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem 
oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada 
a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o 
pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. 
 
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá 
denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do 
art. 47. 
 
- É uma locação residencial por prazo não superior a 90 dias. 
- O que caracteriza esse contrato é ser residencial e o prazo não superar 90 dias, 
independente da finalidade. 
- É um rol exemplificativo. 
- Ao final do prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador 
por mais de 30 dias, será presume prorrogado por prazo indeterminado. 
- Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 meses 
de seu início ou nas hipóteses do art. 47. 
- No período de 30 dias, entre o fim dos 90 dias do prazo contratual até a prorrogação 
automática, cabe denúncia vazia com pedido liminar, nos termo do art. 59, §1º, inciso III. 
 
TEMA 4 – GARANTIAS LOCATÍCIAS 
Aula 1 
O art. 37 da Lei de Locação estabelece as modalidades de garantia que podem ser exigidas 
do locatário. 
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as 
seguintes modalidades de garantia: 
I - caução; 
II - fiança; 
III - seguro de fiança locatícia. 
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela 
Lei nº 11.196, de 2005) 
 
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das 
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. 
 
- Não é possível exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. 
- As garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a 
locação por prazo indeterminado. Art. 39. 
- A regra do art. 39 pode ser alterada no contrato de locação. 
 
Caução 
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. 
 
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos 
e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da 
respectiva matrícula. 
 
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três 
meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, 
autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em 
benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião 
do levantamento da soma respectiva. 
 
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta 
dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades 
emissoras. 
 
- Na Caução, um bem (móvel ou imóvel) é dado em garantia. 
- A caução de bens móveis deve ser registrada no cartório de títulos e documentos 
- A caução de bens imóveis deve ser registrada na matrícula do bem. 
- A caução em dinheiro não poderá exceder a três meses de aluguel e deverá ser depositada 
em caderneta de poupança. 
- A caução reverterá em benefício do locatário, ao final do contrato, se cumprir com todas 
as suas obrigações contratuais. 
- Na prática é melhor a fiança ou seguro fiança locatício, pois o limite de 3 meses de aluguel 
é pouco para acompanhar a demora do judiciário para conceder uma limitar em ação de 
despejo. 
- É possível dar em caução títulos ou ações. 
 
Aula 2 
Fiança 
Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor 
uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. 
 
Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação 
extensiva. 
 
Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a 
exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens 
do devedor. 
Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se 
refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo 
município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o 
débito. 
 
Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador: 
I - se ele o renunciou expressamente; 
II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário; 
III - se o devedor for insolvente, ou falido. 
 
Art. 829. A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de 
uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se 
declaradamente não se reservarem o benefício de divisão. 
Parágrafo único. Estipuladoeste benefício, cada fiador responde 
unicamente pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento. 
 
- A fiança é um contrato acessório celebrado entre credor e fiador. 
- A fiança tem forma prescrita em lei. 
- A fiança não admite interpretação extensiva. 
- O contrato de locação pode prever a renúncia ao benefício de ordem (art. 827, CC). 
- A fiança pode ser prestada por mais de uma pessoa, o que importa compromisso de 
solidariedade entre elas, se não for reservado benefício de divisão. 
- Exceção ao bem de família: os bens do fiadores respondem pelas dívidas (art. 3º da Lei 
8.009/90). Súmula 549 STJ. 
 
Aula 3 
Fiança – Continuação 
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da 
modalidade de garantia, nos seguintes casos: 
 
I - morte do fiador; 
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do 
fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 
2009) 
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua 
mudança de residência sem comunicação ao locador; 
IV - exoneração do fiador; 
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança 
ajustada por prazo certo; 
VI - desaparecimento dos bens móveis; 
VII - desapropriação ou alienação do imóvel. 
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de 
investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o 
inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado 
o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado 
por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a 
notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar 
nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de 
desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
- Fiador não pode se exonerar se prestou fiança por prazo determinado, salvo concordância 
do credor. Poderá exercer como direito potestativo em caso de fiança prestada por prazo 
indeterminado. 
- No contrato por prazo indeterminado (inclusive prorrogação automática), o fiador ficará 
obrigado pela fiança pelo prazo de 120 dias, contados da notificação ao locador. 
 
Aula 4 
Seguro de Fiança Locatícia 
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das 
obrigações do locatário. 
 
- O contrato acessório é entabulado com uma seguradora, que se compromete a pagar os 
encargos locatícios em caso de inadimplemento do locatário. 
- É garantido direito de regresso da seguradora. 
- O contato de seguro deve ter mesmo prazo do contrato de locação ou ser renovado de 
tempos em tempos. 
- É o locador que deve cuidar dos pagamentos do seguro (e depois pedir reembolso), bem 
como cuidar do prazo do contrato de seguro e solicitar a renovação. 
 
Cessão Fiduciária de Quotas de Fundos de Investimento 
- Previsto no art. 37, inciso IV. 
- Hipótese de propriedade resolúvel. 
- São cotas que pertencem ao locatário, mas que são cedidas ao locador. 
- Se o locatário não pagar, o locador executa o valor das cotas. 
 
Dicas de Processo 
- As ações de despejo têm rito comum. 
- A liminar para desocupação em 15 dias exige que o credor (locador) preste caução 
equivalente a três meses de aluguel. Esse caução não é a da garantia locatícia. É 
exigência da lei para o despejo. 
 
TEMA 5 – CORRETAGEM IMOBILIÁRIA 
Aula 1 
Evolução Legislativa 
- Profissão prevista no código de 1.850 
- Código de 1916 não tratou desse tema 
- Código Civil de 2002 trouxe o tema à tona novamente – Art. 722 a 729. 
- Lei 6.530/78 e Decreto-Lei 81.871/78 
 
Conceito 
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em 
virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de 
dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, 
conforme as instruções recebidas. 
 
- Atividade fim com o grande objetivo de aproximar pessoas para realizarem negócios 
jurídicos. 
- Contrato estabelece, em regra, uma relação entre vendedor e corretor. 
- O corretor se diferencia como comissão, prestação de serviços e de mandato por diversos 
elementos. Necessariamente a corretagem é uma atividade-fim. 
- Não é mandato, pois não administra interesse em nome próprio. 
- Não é prestação de serviços, pois na corretagem há comandos específicos previstos na 
legislação. 
 
Corretagem e Justiça do Trabalho 
- Não existe relação de trabalho entre vendedor e corretor. É um contrato autônomo. 
- O inadimplemento obrigacional é tratado pela justiça cível. 
 
Aula 2 
Tipologia 
- Os corretores podem ser livres ou oficiais. 
- Os corretores oficiais são aqueles que exercem, com ou sem exclusividade, determinados 
negócios jurídicos. 
 - Necessitam de regulamentação específica. 
 - Trabalham com valores públicos, mercadorias, navios, fundos de investimentos. 
- Os corretores livres são agentes capazes, que exercem a intermediação independente de 
designação oficial. 
- Os corretores livres são aqueles que podem intermediar diversas coisas, não 
necessariamente imóveis. 
- Corretor de imóvel se submete a legislação específica. 
 
Características – Classificação da Natureza Jurídica 
- Modalidade de contrato com natureza cível, típico e nominado. 
- Contrato bilateral em que ambas as partes assumem obrigações. 
- Contrato aleatório, pois a comissão será exercida com a concretização do negócio. 
Portanto, não cabe revisão judicial dos contratos. 
- Pode ser estabelecido de forma paritária (contrato discutido entre as partes) ou por 
adesão. 
 - Em regra, é um contrato de adesão. Neste caso, cláusulas podem ser declaradas 
nulas se abusivas. 
- Não é um contrato solene; não tem forma prescrita em lei. Pode ser um cláusula no 
compromisso de compra e venda. 
- Contrato intuito personae, como regra geral. 
- É um contrato de duração (diferido), pois não é instantâneo. 
- É um contrato causal. 
- É um contrato acessório, pois depende do principal (compra e venda). 
- Devem respeitar os elementos de existência, validade e eficácia do negócio jurídico. 
- Não é um contrato preliminar. É um contrato definitivo, que estabelece uma relação 
jurídica entre o corretor e o vendedor. 
 
Aula 3 
Direitos e Deveres 
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e 
prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as 
informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 
12.236, de 2010) 
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor 
prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do 
risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que 
possam influir nos resultados da incumbência. 
 
- Negócio jurídico em que a obrigação é de resultado. 
- Necessária diligência e dever de informação. 
- Direito de obter o maior número de informações sobre o objeto que está intermediando, 
bem como das partes envolvidas. 
 - Saber o poder de compra do adquirente é extremamente relevante. 
- Não é simplesmente juntar as pessoas. Deve conhecer do negócio. 
- O dever de informação do corretor se estende ao comprador. 
- Corretor responde por perdas e danos. 
 
Aula 4 
Remuneração do Corretor 
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem 
ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e 
os usos locais. 
 
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha 
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que 
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. 
 
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, 
nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for 
ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito àremuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua 
mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. 
 
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio 
dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto 
da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará 
se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por 
efeito dos trabalhos do corretor. 
 
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um 
corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste 
em contrário. 
 
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não 
excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. 
 
- Pode ser denominada como comissão. 
- Só é devida após a conclusão do negócio jurídico entabulado entre as partes. 
- Se as partes se arrependerem, a remuneração (comissão) será devida. 
- A desistência está ligada a uma fase pré-contratual. 
- Corretagem na incorporação imobiliária: o promitente comprador tem que saber o valor 
que está sendo comprado a título de corretagem, pois geralmente está embutido no preço 
do bem. 
 - Comprado deve ser previamente informado (constar no quadro resumo). 
 
TEMA 6 – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS E MERCADOS IMOBILIÁRIOS 
Aula 1 
Introdução e Natureza Jurídica 
Art. 594. Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou 
imaterial, pode ser contratada mediante retribuição. 
 
- O contrato de prestação de serviços é negócio jurídico no qual determinada pessoa 
compromete-se a realizar determinada atividade com conteúdo lícito de acordo com o 
interesse de outra pessoa (tomadora de serviço). 
- É um contrato bilateral e oneroso. Estamos diante de um sinalagma (prestação e 
contraprestação. 
- É um contrato consensual, basta a vontade das partes. 
- É um contrato comutativo (as partes sabem qual é a prestação e a contraprestação). 
- Em regra, é um contrato personalíssimo. 
 
Tratamento Legislativo 
 
- Art. 593, CC determina a aplicação do Código Civil, quando não tiver legislação especial. 
- Neste ponto temos dois elementos importantes quanto à legislação esparsa objetivando 
lançar mão do instituto adequado. O primeiro deles atine as relações de emprego 
decorrentes da CLT. 
- Já em um segundo momento se faz necessário apontar as relações que se desdobram em 
prestações de serviço e possuem características de consumo (natureza bancárias, 
securitária e transporte etc.). Neste caso, será necessário verificar os elementos 
decorrentes dos arts. 2° e 3° do CDC quando ao conceito de fornecedor e consumidor. 
 
Aula 2 
Objeto do Contrato de Prestação de Serviços 
- O objeto tem que ter atividade lícita. 
- Trabalhador autônomo: aplicação do contrato de prestação de serviços, ainda que com 
regulamentação especial. Ex.: Engenheiro, arquiteto, advogados, etc. 
- Impacto no direito imobiliário: terceirização de serviços. 
 
Deveres das partes 
- Prestador: realizar a atividade que foi contratada 
- Tomador: pagar 
- Deveres anexos também devem ser observados. 
 
Aula 3 
Formalidade 
- Não necessita ser formal ou solene. 
- É fundamental que seja escrito, para assegurar os direitos das partes. Ademais, quanto 
maior a formalidade, maior a chance de ser “empurrado” para o direito do trabalho. 
- Pode ser subscrito por duas testemunhas para ter força executiva. 
- Importante colocar as premissas e ideias dos motivos pelos quais o contrato foi 
estabelecido. 
 
Contraprestação 
- É a obrigação assumida pela parte contratante. 
- Retribuição pelos serviços prestados. 
 
Prazo 
- O Código Civil estabelece que o contrato de prestação de serviços não pode ultrapassar 
o prazo máximo de 4 anos. 
- Pode ser prazo indeterminado. 
 
Aula 4 
Extinção dos Contratos de Prestação de Serviços 
- Ocorre com o transcurso do prazo pactuado. 
- É possível obter certificado de serviços realizados (quitação de serviços realizados) 
- Formas de extinção: 
• Adimplemento contratual; 
• Desistência imotivada (art. 599): 
• Dispensa com justa causa (art. 602): aquele que deu causa será responsabilizado; 
• Dispensa sem justa causa (art. 603): a parte tem direito ao pagamento do dia que 
prestou os serviços e até o termo final do contrato. CUIDADO COM CONTRATOS 
POR PRAZOS DETERMINADOS. 
 
Tópicos Especiais 
- Art. 608 - Aliciamento de prestador de serviço: pode ensejar na responsabilidade do 
contratante aliciador. 
 
TEMA 7 – CONTRATO DE EMPREITADA 
Aula 1 
Conceito 
- Contrato pelo qual uma das partes, empreiteiro ou prestador, obriga-se a fazer ou a 
mandar fazer uma determinada obra, mediante remuneração, a favor de outrem – dono da 
obra ou tomador. 
- Dono da obra (tomador): tem o dever de remunerar; 
 
Natureza jurídica do contrato 
- Contrato bilateral (sinalagmático): confere obrigações para ambas as partes; 
- Contrato Oneroso; 
- Contrato comutativo: obrigações definidas no momento da celebração do contrato. 
- Contrato consensual; 
- Contrato informal: não tem forma expressa ou prescrita em lei. 
 
Classificação do Contrato 
Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu 
trabalho ou com ele e os materiais. 
§ 1 o A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei 
ou da vontade das partes. 
§ 2 o O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação 
de executá-lo, ou de fiscalizar-lhe a execução. 
 
a) Empreitada sob administração: empreiteiro apenas administra as pessoas contratadas 
pelo dono da obra, que também fornece os materiais. 
- Dono fornece mão de obra e materiais. 
 
b) Empreitada de mão de obra ou lavor: o empreiteiro fornece a mão de obra, mas os 
materiais são fornecidos pelo dono da obra. 
 
c) Empreitada de lavor e materiais: o empreiteiro fornece tanto a mão de obra como os 
materiais. Nessa hipótese assume a obrigação de resultado. 
- A obrigação de fornecer os materiais não se presume. 
- Contrato de empreitada não é sinônimo de contrato de elaboração de um projeto. 
 
Aula 2 
Regras específicas 
Art. 611. Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua 
conta os riscos até o momento da entrega da obra, a contento de quem a 
encomendou, se este não estiver em mora de receber. Mas se estiver, por 
sua conta correrão os riscos. 
 
Art. 612. Se o empreiteiro só forneceu mão-de-obra, todos os riscos em 
que não tiver culpa correrão por conta do dono. 
 
- Na empreitada mista, a responsabilidade pelos materiais é do empreiteiro até a entrega 
da obra, salvo se o tomador (dono) está em mora. Responsabilidade objetiva do 
empreiteiro. 
- Na empreitada de mão de obra (lavor), correrão por conta do dono os riscos que o 
empreiteiro não tiver culpa. 
- CDC: geralmente a relação entre dono da obra e empreiteiro é de consumo. Assim, a 
responsabilidade subjetiva na empreitada de lavor pode ser mitigada se o empreiteiro não 
for autônomo. 
- Sendo empreitada unicamente de lavor, se a coisa perecer antes de entregue a coisa, sem 
mora do dono nem culpa do empreiteiro, este perderá a retribuição. 
 - Empreiteiro pode provar que a perda resultou do defeito dos materiais e que havia 
reclamado da quantidade ou qualidade. 
 
Aula 3 
Prazos 
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções 
consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, 
durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do 
trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. 
 
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da 
obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta 
dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. 
 
- Empreitadas de edifícios ou construções consideráveis; 
- Empreitada mista (materiais e execução). 
- Responde pelo prazo de 5 anos pela solidez e segurança do trabalho, seja em razão dos 
materiais, seja em razão do solo. 
- É uma espécie de garantia legal pela responsabilidadedo empreiteiro. 
- Dono da obra deve propor ação em 180 dias contados do aparecimento do vício ou 
defeito, para que seja consertado (reparado). 
- Essa responsabilidade é para sanar o vício. Não se trata de recomposição do dano 
(indenização). 
- O prazo para reparação de dano é de 3 anos para responsabilidade extracontratual (art. 
206, §6º), caso atinja um terceiro. 
- Se for relação de consumo (art. 27, CDC), prescreve em 5 anos a pretensão de reparação 
dos danos, contados do conhecimento do dano e sua autoria. 
- Se atingir o dono da obra, a prescrição para reparação ocorre em dez anos (art. 205). 
Responsabilidade Contratual. 
- Resp 1.814.884/SP. 
 
Aula 4 
Responsabilidade Civil 
Art. 614. Se a obra constar de partes distintas, ou for de natureza das que 
se determinam por medida, o empreiteiro terá direito a que também se 
verifique por medida, ou segundo as partes em que se dividir, podendo 
exigir o pagamento na proporção da obra executada. 
 
Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, 
o dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro 
se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras 
técnicas em trabalhos de tal natureza. 
 
Art. 616. No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem 
encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento no 
preço. 
 
- Empreiteiro de lavor e empreiteiro misto responde pelos danos causados pelos 
empregados. 
- Concluída a obra, o dono é obrigado a recebê-la. Salvo se o empreiteiro se afastou das 
instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal 
natureza. 
- No caso de rejeição da obra pelo dono, pode quem encomendou a obra recebê-la com 
abatimento do preço. 
- Na divergência de medida, o empreiteiro terá direito a que se verifique por medida, 
podendo exigir o pagamento na proporção da obra executada. 
 
TEMA 8 – MANDATO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
Aula 1 
Representação 
- É a atuação jurídica em nome de terceiro. 
- O representante é uma projeção da personalidade do representado 
- A representação decorre da lei ou da manifestação de vontade. 
- Na representação convencional é o terceiro que escolherá o representante e os poderes 
que serão conferidos. Autonomia privada 
 
Contrato de Mandato 
- É o contrato pelo qual uma pessoa se obriga perante outra a praticar atos pré-
determinados 
- Pode ser contrato gratuito ou oneroso 
- O contrato deve ser acompanhado de procuração, documento hábil para promover a 
autorização representativa 
- A procuração geralmente acompanha o mandato. 
- Mandato: relação interna. Negócio jurídico bilateral 
- Procuração: relação externa. 
 
Aula 2 
Capacidade de dar procuração 
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração 
mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a 
assinatura do outorgante. 
§ 1 o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi 
passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo 
da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. 
§ 2 o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a 
procuração traga a firma reconhecida. 
 
Art. 656. O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito. 
 
Art. 657. A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o 
ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser 
celebrado por escrito. 
 
Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de 
administração. 
 
§ 1 o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos 
que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de 
poderes especiais e expressos. 
 
§ 2 o O poder de transigir não importa o de firmar compromisso. 
 
 
- Não se admite procuração verbal se o ato a ser praticado precisa ser celebrado na forma 
escrita. 
- Quando o ato tiver que ser praticado por instrumento público, a procuração também tem 
que ser outorgada por instrumento público. 
- Quanto aos poderes conferidos, a procuração pode ser geral (ampla a todos os negócios 
do mandante) ou especial (a um ou alguns negócios específicos). 
- A lei prevê atos que necessitam ser contemplados em poderes específicos. 
- Procuração para venda de imóvel: parte da doutrina entende que há necessidade de se 
especificar na procuração os imóveis que devem ser negociados. 
 
Aula 3 
Procuração para venda de imóveis 
- Poderes: vender, prometer vender, ceder, prometer ceder, transferir, permutar ou qualquer 
outra forma alienar ou onerar; 
- Preço, condições, cláusulas; 
- Descrição do imóvel; 
- Outorgar, assinar escrituras, anuir; 
- Receber e transmitir a posse; 
- Receber preço, sinal, dar quitação; 
- Autorizar o registro; 
- Assinar requerimentos; 
- Averbações, cancelamento; 
- Pode ser por prazo determinado ou indeterminado; 
- Para que a procuração surta efeitos, é necessário apresentar uma certidão atualizada da 
procuração provando que não ocorreu uma causa que ensejou a extinção do instrumento 
procuratório. 
- Certidão de no máximo 90 dias. 
- Procurador pode vender para si mesmo, desde que o representado inclua a previsão na 
procuração. 
 
Procuração para Doação 
- Tem que ser mais específico; 
- Por se tratar de negócio gratuito, se exige a identificação do donatário. 
 
Aula 4 
Substabelecimento 
- Instrumento pelo qual o procurador transfere para outros os poderes do representado. 
- A procuração deve permitir ou não o substabelecimento. 
- É possível ser feito por instrumento particular, ainda que a procuração tenha sido feita por 
instrumento público na medida em que ato a ser cumprido também admite a procuração 
particular 
- Todavia, se o ato exigir procuração por instrumento público, o substabelecimento deve 
obedecer a forma. 
 - Enunciado 182: O mandato outorgado por instrumento público previsto no art. 655 
do Código Civil somente admite substabelecimento por instrumento particular quando a 
forma pública for facultativa e não integrar a substância do ato. 
- O substabelecimento pode ser total ou parcial 
- Substabelecimento com reservas: o substabelecente (procurador primitivo) permanece 
com os poderes. 
- Substabelecimento sem reservas: o substabelecente deixa de ser representante do 
mandante. 
- Quando o representante extrapola os poderes da procuração, o ato é ineficaz em face do 
representado, salvo se o representado ratificar o ato. 
 
Causas de Extinção da Procuração 
- Revogação: o representado revoga os poderes. Se for procuração por instrumento 
público, a revogação também deve ser por instrumento público. 
- Pode existir procuração com cláusula de irrevogabilidade. Ex.: Mandato em causa 
própria. 
- Renúncia: o procurador não quer mais representar o mandante. 
- Morte de uma das partes enseja da extinção da procuração. Só não extingue se o negócio 
já houver começado. 
- Interdição extingue procuração 
- Término do prazo ou conclusão do negócio. 
 
TEMA 9 – CONTRATO DE FIANÇA 
Aula 1 
 
- Contrato de Garantia previsto na Lei do Inquilinato e no Código Civil; 
- É comum ser utilizado nas locações de imóveis urbanos, como espécie de garantia. 
- Art. 818 - Pelo contrato de fiança, uma pessoa garanta satisfazer ao 
credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não cumpra. 
- O fiador é como se fosse um reserva de um time que entra em campo quando o titular 
precisa ser substituído. 
- O devedor tem a obrigação primária de satisfazer a dívida. Se não o fizer, se torna eficaz a 
garantia fidejussória. 
 
Características do Contrato de Fiança 
• Típico: previsto em lei; 
• Formal: legislador exige que a fiança seja formalizada por escrito. Mas não é 
solene, pois a lei não prevê uma determinada forma. 
• Acessório: fiança só tem existência jurídica se há um contrato a ser garantido. O 
acessório segue o principal. 
• Subsidiário: Em princípio, a responsabilidade pelo pagamento é o devedor. O 
fiador só aparecese o cumprimento da obrigação principal correr risco. 
• Unilateral: Só atribui responsabilidade para o fiador que assume a prestação de 
garantia. 
• Em regra, gratuito: normalmente a fiança é prestada graciosamente, pois o fiador 
acredita na pessoa do afiançado (devedor). Contudo, é possível que o fiador seja 
remunerado, mas não perderá a ideia de graciosidade, como se a remuneração 
fosse uma mutação do contrato. 
• Intuitu personae: Fiador só será garantido de um sujeito específico pelo qual 
declarou que iria afiançá-lo, respondendo pelos não cumprimento da obrigação 
pelo devedor. 
o Se o devedor afiançado falecer, extingue-se a fiança. 
Estrutura do Contrato 
• Partes: Fiador e Credor. O afiançado não participa do contrato (art. 820, CC). 
• Objeto: Dívidas Atuais ou futuras (art. 821, CC). Se a fiança não for limitada, 
abrangerá todos os acessórios da dívida (art. 822, CC). 
• Forma: escrita, a qual não admite interpretação extensiva. 
Obs.: As hipóteses de invalidade se aplicam à fiança. 
- As obrigações nulas não poderão ser afiançadas, salvo se a nulidade decorrer apenas da 
incapacidade pessoal do devedor, exceto em se tratando de mútuo feito a menor. 
 
Elementos específicos da fiança 
• Onerosidade: a responsabilidade decorrente da fiança será limitada ao valor da 
obrigação garantia. Pode ser pactuado um valor inferior ao da obrigação. Art. 823 
• Insolvência ou Incapacidade: em caso de insolvência ou incapacidade do fiador, 
o credor poderá exigir a substituição. Art. 826 
• Dever de Oferecer Fiador: quando alguém tem o dever de apresentar fiador, o 
credor não estará obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no 
município onde tenha de prestar a fiança. Art. 825 
o Se alguém for idôneo porque mora no município que deve prestar a fiança e 
tem bens para garantir, o credor é obrigado a aceitar o fiador. 
• Interpretação restritiva: Art. 819. 
 
Aula 2 
Efeitos do Contrato de Fiança 
1 - Benefício de ordem: exceção do direito material que permite ao fiador exigir que 
primeiro sejam executados (penhorados) os bens do devedor principal. Só depois de 
esgotados os bens do devedor, ele possa vir a ser executado por dívida alheia. 
 - Esse benefício de ordem é precluível, ou seja, deve ser apresentada pelo fiador 
até a contestação ou embargos à execução. 
 - Não pode ser alegado se houver renúncia expressa do fiador; se o fiador tiver se 
obrigado como principal pagador ou devedor solidário; se o afiançado for insolvente ou 
falido. 
2 – Benefício da Divisão: só será aplicável se a obrigação for garantida por mais de um 
fiador. Se houver dois ou mais fiadores, estes podem fixar no contrato de fiança qual será 
a parcela da dívida que cada um vai garantir. 
 - Responsabilidade limitada ao valor garantido 
 - Se não tem essa divisão, os fiadores serão responsáveis solidários pela dívida, 
aplicando-se as regras do art. 264, CC, ou seja, respondem por toda a dívida. 
3 - Sub-rogação: O fiador que pagar integralmente a dívida do afiançado, substituirá o 
credor satisfeito em todos os seus direitos e deveres. 
 - Serão transferidos aos fiador todos os direitos e privilégios do credor principal. 
Logo, tudo que o credor principal poderia fazer, o fiador que pagou integralmente a dívida 
poderá fazer. 
 - O fiador poderá exigir do afiançado a indenização pelas perdas e danos que vier a 
pagar e sofrer em razão da fiança, bem como exigir os mesmos juros estipulados na 
obrigação principal. 
4 – Transmissão Causa Mortis: a dívida sob responsabilidade do fiador será transmitida 
aos seus herdeiros até a data da morte do garante, mas não poderá ultrapassar as forças 
da herança. 
 - Se até a data da morte o fiador tinha se responsabilizado pela dívida e o devedor, 
até a morte tinha dívida líquida e exigível junta ao credor, os herdeiros recebem essa dívida 
e se responsabilizam pelo débito, desde que a herança seja suficiente para pagar a dívida. 
5 – Demora na Execução: quando o credor, sem justa causa, demora a execução iniciada 
contra o devedor, poderá o fiador promover-lhe o andamento. 
 - Professor entende que essa previsão deve ser interpretada de forma ampla. 
Assim, todas as vezes que o credor agir com abuso de direito, o fiador passa a ter o legítimo 
interesse em dar andamento as formas de cobrança do devedor. Ex.: Fiador pode ajuizar 
execução, ação de despejo, etc. 
 - Fiador deve comprovar que o credor está negligente e aumenta o próprio prejuízo. 
 
Aula 3 
Extinção da Fiança 
1. Morte do fiador ou do afiançado 
 - Art. 836 não prevê a morte do afiançado. Porém, pode ser um contrato intuitu 
personae, a previsão legal deveria ter interpretação que contemple esse forma de extinção. 
2. Exoneração Voluntária: se o contrato garantido estiver a vigorar por tempo 
indeterminado, o fiador poderá se exonerar da responsabilidade da fiança mediante envio 
de notificação extrajudicial exoneratória ao credor, informando que não responderá pelo 
cumprimento da obrigação. 
 - Ficará responsável por 60 dias, a contar do recebimento da notificação pelo 
credor. 
3. Concessão de Moratória ao Afiançado: concessão de prazo adicional para o devedor 
pagar. Essa concessão deve ser escrita. 
 - Há precedentes que afirmar que a concessão de prazos ao devedor não acarreta 
prejuízos ao fiador e, portanto, não geraria a extinção das fianças. 
 - No contrato de fiança é importante estabelecer que a concessão de moratória não 
exonera o fiador. 
4. Fato do Credor Impeditivo da subrogação do fiador: credor opta por não exigir o 
pagamento da dívida do afiançado, simplesmente deixando que a dívida garantida exceda 
o valor do patrimônio do devedor, de modo que se o fiador pagar a integralidade da dívida, 
não conseguirá se ressarcir. 
Fiador foi prejudicado pela inércia do credor, que deixou que o montante da dívida 
superasse o valor do patrimônio do afiançado. 
5. Dação em pagamento realizada pelo afiançado: se a dação for realizar em favor do 
credor, extingue-se a dívida e, por consequência, a fiança. 
Se ocorrer a evicção do bem dado, toda a dívida e todas as garantias ressurgem, exceto a 
fiança, em proteção ao terceiro de boa-fé. 
6. Novação sem participação do fiador: uma vez realizada a novação, a nova obrigação 
extingue a garantia anterior. 
O credor deve exigir que o fiador se responsabilize pela nova dívida. 
7. Transação realizada sem a participação do fiador: afiançado e credor transacionam 
para evitar conflito. 
Pode ser que essa transação não seja cumprida. Assim, essa negociação deve ser 
estendida ao fiador, mediante participação expressa do garantido. 
Se a transação ocorrer sem participação, o fiador estará desobrigado. 
 
Aula 4 
Fiança Locatícia 
1. Sucessão e Sub-rogação na Locação 
- Na lei do inquilinato, sucessão e sub-rogação são sinônimos. Tratam da substituição 
superveniente de uma das pessoas que originou a formação do vínculo. 
- A morte de locatário residencial acarretará a subrogação em favor do cônjuge 
sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários, desde que 
residentes no imóvel. 
- A morte do locatário não residencial acarretará a subrogação do contrato em favor do 
espólio e, se for o caso, seu sucesso no negócio. 
- A separação de fato ou judicial, o divórcio ou a dissolução da união estável do locatário 
acarretará a subrogação do contrato em favor do cônjuge que permanecer no imóvel. 
- Em todas as hipóteses o fiador pode se exonerar da fiança ou confirmar a garantia, haja 
vista a natureza do contrato intuitu personae. Art. 12 da Lei do Inquilinato 
- Fiador devera se manifestar em 30 dias (prazo decadencial) contados do recebimento de 
notificação enviado pelo sub-rogado (locatário), ficando responsável pela fiança durante 
120 dias após notificação ao locador. 
 
Extinção da Fiança Locatícia 
- Hipóteses são autoexplicáveis; 
- Inciso I se estende a morte do devedor; 
- Inciso X trata da prorrogação da locação por prazo indeterminado. Possibilidadedo fiador 
se exonerar mediante notificação enviada ao locador, ficando responsável pela fiança 
durante 120 dias após notificação ao locador. 
 
Precedentes e Súmulas 
STJ, Súmula 214: "O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual 
não anuiu." (02/10/1998) 
STJ, Súmula 268: "O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não 
responde pela execução do julgado." (22/05/2002) 
 STJ, Súmula 332: "A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a 
ineficácia total da garantia." (13/03/2008) 
STJ, Súmula 549: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de 
locação." (14/10/2015) 
STF, Tema 1.127 da repercussão geral: É constitucional a penhora de bem de família 
pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial 
 
TEMA 10 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 
Aula 1 
- Lei do Serp: importante. 
 
Incorporação Imobiliária 
- A expressão geralmente não é usada de forma adequada. 
- Construtora nem sempre é incorporadora. 
- Construtor é aquele que é contratado para fazer a obra. Não é quem vende os imóveis. 
- Quem vende imóvel na planta é o incorporador. 
- Obviamente que as figuras podem se fundir, ou seja, o construtor realizar a venda na 
planta. 
- Também não se confunde com a imobiliária, que muitas vezes está envolvida na 
operação. 
 
Aula 2 
- Incorporação Imobiliária: Lei 4.591/64. 
- Terreno sem edificação e o proprietário decide construir um prédio para morar. 
- Para qualquer edificação, deve ser observada as normas urbanísticas (regras municipais). 
- A autorização para edificação decorre da expedição de alvará de construção pelo 
município. 
- Ao terminar a construção, o edificador deve solicitar ao município o Habite-se, que serve 
para atestar que a obra está de acordo com as regras urbanísticas. Na posse do HABITE-
SE, é realizada a averbação da construção finalizada. 
- Se for um prédio ou condomínio horizontal, deve ser averbada a instituição de condomínio 
edilício, dando luz a imóveis autônomos, fazendo surgir diversas matrículas filhotes, 
correspondente a cada unidade independente. 
 
Aula 3 
Aspectos Gerais 
- Só se fala em incorporação imobiliária quando alguém constrói o empreendimento com 
o objetivo de vender o imóvel na planta. 
 - A venda do imóvel na planta, na maioria dos casos, tem como principal intenção 
a arrecadação de valores para construção do empreendimento e capitalização do 
incorporador. 
- Incorporação imobiliária é o instituto jurídico destinado a regulamentar as hipóteses de 
alienação de unidades autônomas de um futuro condomínio edilício envolvendo uma 
edificação a ser construída. Em síntese, é uma alienação “na planta”. 
- Incorporação imobiliária só é aplicada a alienação onerosa. 
- A principal finalidade da Lei de Incorporações é proteger interesses transindividuais 
(interesses coletivos). Ou seja, os proteger os cidadãos de incorporadores aventureiros. 
 
Aula 4 
- A proteção dos interesses individuais pode ser dar: 
1. Pelo estabelecimento de regras que afastem aventureiros ou golpistas. São regras 
de prevenção (art. 32 da Lei de Incorporações). 
Exige um registro prévio da incorporação na matrícula mãe. 
É crime vender imóvel na planta sem o registro. 
 
Documentos exigidos para averbação da incorporação: 
a) Relativos à idoneidade do incorporador; 
b) Relativos à saúde financeira do direito real de propriedade: verificar se o 
vendedor tem direitos sobre o terreno que será construída a edificação, o 
que mitiga o risco de evicção. 
c) Relativos à identificação do objeto: do bem que será alienado. Ex.: Projeto, 
planta, memoriais descritivos, etc. 
 
2. Regras que estão relacionadas a garantia de maior efetividade dos adquirentes 
Ex.: Faculdade de instituir patrimônio de afetação (art. 31 da Lei de Incorporações). 
Credores tem prioridade na penhora do bem afetado. 
Ex.: Comissão de Representantes (art. 50 da Lei de Incorporações). 
Ex.: Destituição do Incorporador Inadimplente.