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Prof. Thiago Leite, Prof. Matthaus Marçal Pavanini Cardoso
24 Estatuto da Cidade
Direito Ambiental Carreiras Jurídicas
Documento última vez atualizado em 22/11/2024 às 15:07.
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Índice
24.1) Aspectos Introdutórios da Política de Desenvolvimento Urbano e Instrumentos da Política
Urbana no Estatuto da Cidade
24.2) Parcelamento, Edi�cação ou Utilização Compulsórios, IPTU Progressivo e Desapropriação
com Pagamento em Títulos
24.3) Usucapião Urbana Especial
24.4) Direito de Superfície e Direito de Preempção
24.5) Outorga Onerosa do Direito de Construir
24.6) Operações Urbanas Consorciadas
24.7) Da Transferência do Direito de Construir
24.8) Do Estudo de Impacto de Vizinhança
24.9) Plano Diretor
24.10) Gestão Democrática da Cidade
24.11) Demais Disposições
24.12) Lista de Questões
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Aspectos Introdutórios da Política de Desenvolvimento Urbano e
Instrumentos da Política Urbana no Estatuto da Cidade
Dentre os diferentes tipos de Meio Ambiente (natural, cultural, trabalho), há também o Meio 
Ambiente Artificial, compreendido pelo espaço urbano construído pelo Homem, incluindo o 
conjunto de edificações (chamado de espaço urbano fechado), e os demais equipamentos 
públicos tais como rodovias, ferrovias, represas (denominados de espaço urbano aberto).
Nesse sentido, considerando que a Constituição Federal (CF) elevou o Meio Ambiente a 
direito fundamental, temos consequentemente a preocupação do constituinte em 
estabelecer diretrizes acerca do ordenamento do espaço urbano.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
O caput art. 182 da Constituição Federal estabelece que “A política de desenvolvimento urbano, 
executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por 
objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar 
de seus habitantes”.
Dessa maneira, prima facie pode-se extrair duas informações principais. Primeiramente, o 
responsável pela execução da política de desenvolvimento urbano será o Poder Público 
municipal. Para tanto, e nesse ponto temos a segunda informação importante, é necessário 
diretrizes gerais fixadas em lei, in casu, o Plano Diretor.
Além disso, verifica-se ainda no dispositivo constitucional o princípio das funções sociais da 
cidade, que estão relacionadas com as condições de habitação, mobilidade, trabalho e lazer.
Cumpre assinalar, que outro importante princípio é destacado no art. 182 do texto 
constitucional, mais especificamente em seus parágrafos, o princípio da Função Social da 
Propriedade.
Vejamos os parágrafos do art. 182 da CF:
Art. 182. (...)
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de 
vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão 
urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências 
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
24. Estatuto da Cidade
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§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em 
dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no 
plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, 
subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, 
sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente 
aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, 
iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
O princípio da Função Social da Propriedade é mencionado inicialmente no art. 5°, inciso XXIII 
e art. 170, inciso III:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos 
brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à 
igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
Art. 170 A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, 
tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, 
observados os seguintes princípios:
III - função social da propriedade;
Diante disso, percebe-se que a função social da propriedade é um elemento do direito da 
propriedade, constitucionalmente garantido, e que é efetivado quando a propriedade urbana 
cumpre as regulamentações estabelecidas no Plano Diretor (art. 182, §2°).
Ainda considerando as premissas constitucionais, faz-se necessário mencionar o disposto no 
art. 183 da Carta Magna:
Art. Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros 
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou 
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Questão 2022 | 4000814544
(Câmara de Mauá-SP/Procurador Legislativo/VUNESP – 2019) Assinale a alternativa
correta, de acordo com a Política Urbana e Agrícola na Constituição Federal de 1988.
A)
Todos os municípios são obrigados a editar o plano diretor, que é a lei municipal que
de�ne os requisitos para que a propriedade urbana atenda à função social.
B)
São requisitos para que o imóvel rural cumpra sua função social, dentre outros, o
aproveitamento racional e adequado, a preservação do meio ambiente e a observância
das normas trabalhistas.
C)
O poder público deverá impor à propriedade urbana que não estiver atendendo à função
social, sucessivamente, imposto sobre a propriedade territorial urbano progressivo no
tempo e o parcelamento compulsório.
D)
A propriedade urbana que não estiver atendendo à função social deverá ser
desapropriada, admitido apenas o pagamento mediante títulos da dívida pública
municipal.
E)
Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos, adquirir-lhe-á o domínio, ainda que seja proprietário de outro
de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano 
ou rural.         (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a 
ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Inobstante tratar de instituto mais relacionado ao Direito Civil (usucapião), o dispositivo legal 
também está inserido no capítulo correspondente à Política Urbana, sendo imprescindível a sua 
regulamentação dentro do Plano Diretor.
24. Estatuto da Cidade
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imóvel urbano ou rural.
Solução
Gabarito: B)
São requisitos para que o imóvel rural cumpra sua função social, dentre
outros, o aproveitamento racional e adequado, a preservação do meio
ambiente e a observância das normas trabalhistas.
Resposta. Item “B”.
Segundo o disposto no artigo 186 da Constituição Federal “A função social é cumprida
quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de
exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: I - aproveitamento racional e
adequado; II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do
meio ambiente; III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho; IV
- exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. As outras
alternativas estão incorretas por destoarem do texto legal expresso nos artigos 182 e 183
da Constituição Federal.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Lei 10.257/01 - Estatuto35 do Estatuto da Cidade:
Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel 
urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o 
direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, 
quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:
I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, 
paisagístico, social ou cultural;
III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por 
população de baixa renda e habitação de interesse social.
§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu 
imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.
§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da 
transferência do direito de construir.
24. Estatuto da Cidade
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Do Estudo de Impacto de Vizinhança
No mesmo caminho dos demais instrumentos arrolados no Estatuto da Cidade, a transferência 
do direito de construir, para ser instituído, necessita de anterior previsão no Plano Diretor. 
Este instrumento possibilita o direito de construir ser destacado da propriedade, além de poder 
ser efetivado de independentemente do domínio.
Trata-se de instituto que necessita da afetação do bem imóvel ao interesse público, onde 
ocorra um impedimento total ou parcial ao direito de construir. Cumpre assinalar a que, como 
na maioria dos casos, lei municipal determinará os aspectos que concernem à concessão do 
direito de construir e sua alienação e fixará os critérios e procedimentos que deverão ser 
observados pelos proprietários. Cumpre assinalar, que como se trata de direito imobiliário é 
exigível o cumprimento da formalidade na alienação, através da escritura pública.
Uma das vantagens da transferência do direito de construir para o poder público municipal é a 
possibilidade de adentrar imóveis que sejam de seu interesse, sem recorrer à grandes valores 
financeiros, como ocorre quando realizam desapropriações. Dessa forma, a transferência só 
poderá ocorrer nos casos previstos nos incisos do artigo 35, todos eles detentores de relevante 
interesse público, justificando assim a intervenção estatal. Vale ressaltar que, de forma 
excepcional, a transferência do direito de construir poderá ser concedida ser ao proprietário 
que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do 
artigo supracitado.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Estudaremos mais um instrumento da política urbana, introduzido pelo Estatuto da Cidade em 
seu art. 36, o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área 
urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para 
obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do 
Poder Público municipal.
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do 
empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e 
suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
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IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão 
disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer 
interessado.
Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de 
impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.
No mesmo norte dos outros institutos, lei municipal definirá os empreendimentos e 
atividades privados ou públicos que necessitarão da elaboração de EIV, visando a 
liberação de licenças e autorizações para construção, ampliação ou funcionamento, todas a 
cargo do poder público municipal. Merece destaque, o fato de que o Estatuto da Cidade não 
definiu quais empreendimentos e atividades estariam sujeitos ao EIV, cabendo mais uma vez ao 
município definir por meio de lei específica.
Segundo o Estatuto da Cidade, o objetivo do Estudo de Impacto de Vizinhança é analisar os 
efeitos positivos e negativos dos empreendimentos e atividades, relacionados à qualidade de 
vida da população residente na área e suas proximidades. Surgindo efeitos negativos, não 
haverá imediata impossibilidade de não autorização do empreendimento, podendo ser 
estabelecido algum tipo de compensação, ou intervenção administrativa, ou ainda verificação 
se os efeitos produzidos poderão ser suportados pela população.
Nessa senda, deve ser constatado se os impactos gerados pelas construções, interferirão no 
adensamento populacional e na infraestrutura urbana, visto que, é possível que com os 
empreendimentos aumentem ou diminuam o contingente de pessoas que residem ou usam no 
cotidiano a região. Quanto a infraestrutura, é cogente a demonstração da presença de 
equipamentos urbanos disponíveis na região, como saneamento básico, iluminação, rede de 
esgotos.
Insta consignar, que aspectos como, valorização imobiliária, impacto nas vias públicas, 
ventilação, alterações na paisagem urbana, dever ser demonstrados no Estudo de Impacto de 
Vizinhança, pois são relevantes para a verificação da qualidade de vida da população residente 
na área e nas proximidades. Cumpre assinalar que é necessário dar ampla publicidade aos 
documentos que integram o EIV, tendo em vista a gestão democrática das cidades e tratar-se 
de interesse coletivo.
Além disso, o EIV deve demonstrar as destinações dos imóveis, mesmo com a realização do 
Estudo de Impacto de Vizinhança, é imprescindível a elaboração e aprovação do Estudo de 
Impacto Ambiental (EIA), ou seja, é possível que determinada atividade seja precedida de EIA, 
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Questão 2019 | 1634226044
Sobre o Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV) previsto no Estatuto da Cidade (Lei
n.º 10.257/2001), marque V para as a�rmativas verdadeiras e F para as falsas. 
(  ) Cabe à lei municipal de�nir os empreendimentos e atividades privados ou públicos em
área urbana que dependerão de elaboração de EIV para obter as licenças ou autorizações
de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal. 
(  ) Somente os impactos urbanísticos são objeto de avaliação pelo EIV, pois os impactos
ambientais deverão ser avaliados pelo Estudo Prévio de Impacto Ambiental (EIA),
conforme determina a legislação ambiental. 
(  ) A �nalidade primordial do EIV é prevenir o crescimento desordenado nas cidades,
garantindo a proteção do bem-estar de seus habitantes por intermédio da valorização da
função social da propriedade urbana. 
(  ) A licença para instalação e funcionamento de determinado empreendimento
concedida pelo Poder Público, em conformidade com o ordenamento legal e o EIV,
deverá ser renovada periodicamente, em virtude do direito subjetivo do particular à
continuidade e permanência de sua atividade.  
Assinale a sequência correta.
A) F, F, V, F 
nos termos da legislação ambiental, se houver a possibilidade de causar significativa 
degradação ambiental e de EIV, determinado pela legislação municipal.
As questões de múltipla escolha têm cobrado a literalidade dos dispositivos, bem como 
fazem um amálgama dos requisitos de cada instrumento jurídico político apresentado no 
Estatuto da Cidade, razão pela qual recomendamos que o candidato tenha uma leitura 
mais detida desses “requisitos” verificando a adequação decada um com o referido 
instituto.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
24. Estatuto da Cidade
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B) V, V, F, V 
C) V, F, V, F 
D) F, V, F, V 
Solução
Gabarito: C) V, F, V, F 
ASSERTIVA I
VERDADEIRA (V)
Segundo o art. 36 do Estatuto da Cidade (Lei n.º 10.257/2001), "lei municipal de�nirá os
empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de
elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou
autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público
municipal".
ASSERTIVA II 
FALSA (F)
O conceito de impacto ambiental também pode compreender o meio ambiente urbano.
Uma das diretrizes gerais da política urbana (art. 2º do Estatuto da Cidade) é a proteção,
preservação e recuperação do meio ambiente natural e CONSTRUÍDO, do patrimônio
cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico.
Nesse sentido, o EIV também considera impactos ambientais, pois deverá compreender,
no mínimo, alguns requisitos (art. 37 do Estatuto da Cidade), dentre os quais estão a
análise da paisagem urbana e do patrimônio natural e cultural (art. 37, inciso VII). 
Além disso, o EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança) e o EIA (Estudo Prévio de Impacto
Ambiental) são instrumentos complementares, ou seja, um não substitui o outro (art. 38,
do Estatuto da Cidade). 
Mesmo que o EIV preveja a análise da paisagem urbana e do patrimônio natural e
cultural, o EIA também será exigido, na forma da lei, quando se tratar de instalação de
obra ou atividade potencialmente causadora de signi�cativa degradação do meio
ambiente (art. 225, §1º, IV, da CF). 
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do
empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área
e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
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III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
(...)
Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de
impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.
ASSERTIVA III
VERDADEIRA (V)
A assertiva traz interpretação sistemática que pode ser extraída do Estatuto da Cidade.
O EIV é um dos instrumentos da Política Urbana previsto no Estatuto da Cidade (art. 4º,
Inciso IV) e será executado de forma a (com a �nalidade de) contemplar os efeitos
positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida (bem-
estar) da população residente na área e suas proximidades (art. 37 do Estatuto da
Cidade). 
A qualidade de vida da população é um do aspectos que devem ser observados para que
função social da propriedade urbana seja atendida (art. 39 do Estatuto da Cidade). A
propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais
de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das
necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao
desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art.
2o desta Lei.
ASSERTIVA IV 
FALSA (F)
O particular não possui direito subjetivo à continuidade e permanência de sua atividade.
A licença de instalação e funcionamento deve observar a legislação aplicável a cada
caso, dependendo do tipo de empreendimento. Por exemplo, se for empreendimento
capaz de causar degradação ambiental deverá atender à Resolução 237/07 do
CONAMA, que traz prazos para as licenças de instalação e operação (art. 18). A licença
também poderá ser suspensa ou cancelada, caso não cumpridos os termos da sua
concessão (art. 19). 
O EIV é um condicionante para a concessão de licenças de construção, ampliação ou
funcionamento de empreendimentos (art. 36, do Estatuto da Cidade). Mas o
funcionamento de qualquer empreendimento está sujeito a várias normas e exigências
24. Estatuto da Cidade
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legais, não consistindo a sua continuidade e permanência um direito subjetivo do
empreendedor.
Art. 36. Lei municipal de�nirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em
área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança
(EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a
cargo do Poder Público municipal.
Plano Diretor
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana, o Plano Diretor visa 
organizar os espaços habitáveis no meio urbano.
Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências 
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento 
das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao 
desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta 
Lei.
Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de 
desenvolvimento e expansão urbana.
§ 1º O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o 
plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as 
prioridades nele contidas.
§ 2º O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo.
§ 3º A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.
§ 4º No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os 
Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:
I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de 
associações representativas dos vários segmentos da comunidade;
II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;
III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.
Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;
24. Estatuto da Cidade
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II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4o do art. 
182 da Constituição Federal;
IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;
V – inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo 
impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.
VI - incluídas no cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de 
deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou 
hidrológicos correlatos.     (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 1º No caso da realização de empreendimentos ou atividades enquadrados no inciso V do 
caput, os recursos técnicos e financeiros para a elaboração do plano diretor estarão inseridos 
entre as medidas de compensação adotadas.
§ 2º No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá ser elaborado um 
plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele inserido.
  § 3º  As cidades de que trata o caput deste artigo devem elaborar plano de rotas acessíveis, 
compatível com o plano diretor no qual está inserido, que disponha sobre os passeios públicos 
a serem implantados ou reformados pelo poder público, com vistas a garantir acessibilidade da 
pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida a todas as rotas e vias existentes, inclusive 
as que concentrem os focos geradores de maior circulação de pedestres, como os órgãos 
públicos e os locais de prestação de serviços públicos e privados de saúde, educação, 
assistência social, esporte, cultura, correios e telégrafos, bancos, entre outros, sempre que 
possível de maneira integradacom os sistemas de transporte coletivo de passageiros. (Incluído 
pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)
Com assento constitucional no art. 182, §1° da Constituição Federal, o Plano Diretor fixará de 
forma concreta o que é a função social da propriedade do imóvel urbano, devendo ser 
elaborado de acordo com as diretrizes estabelecidas no art. 2° do Estatuto da Cidade.
É o principal instrumento de planejamento urbanístico municipal e deve incluir em seu bojo 
aspectos físicos, econômicos, sociais e administrativos, norteando as ações urbanísticas 
municipais, tanto no seu aspecto material quanto no formal. Nesse sentido, de acordo com o 
Estatuto da Cidade, deve se revisar o Plano Diretor no prazo máximo de 10 (dez) anos. Além 
disso, não há definição de forma qualificada na sua edição, sendo, portanto, possível a sua 
exteriorização por meio de lei ordinária, ou por outra forma se prevista na Lei Orgânica 
Municipal.
Conforme visto quando do estudo dos instrumentos estabelecidos no Estatuto da Cidade (art. 
4°), o Plano Diretor necessita ser integrado a outros instrumentos legais do planejamento 
municipal, entre eles o Plano Plurianual e a Lei de Diretrizes Orçamentárias.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 40/53
Ao considerar a sua abrangência, devemos entender que o Plano Diretor alcança todo o 
território do município, incluindo a área urbana e rural, se evidentemente existente em seu 
perímetro. Tratando-se de norma urbanística, essa será a sua abordagem, não podendo legislar 
acerca de Direito Agrário. Insta consignar, que mesmo dentro da área urbana, é possível a 
existência de áreas agrícolas ou com restrições ambientais, situação que podem limitar a 
ocupação da área.
Conforme orientação do §4° do art. 40 do Estatuto da Cidade, no processo legislativo e na 
execução do Plano Diretor, observa-se a garantia dos princípios da publicidade e da 
transparência, através da promoção de audiências públicas e debates públicos, assim como o 
acesso aos documentos produzidos.
O art. 41 do Estatuto da Cidade, ratifica a determinação constitucional quanto à obrigatoriedade 
de elaboração do Plano Diretor (cidades com mais de vinte mil habitantes) e amplia o rol 
dessas hipóteses. Merece destaque, entre as hipóteses elencadas, a inclusão realizada pela Lei 
12.608/12, no caso, as cidades situadas em áreas suscetíveis a deslizamentos ou inundações de 
grandes impactos, em decorrência das fortes chuvas que assolaram a região serrana do estado 
do Rio de Janeiro no início de 2011.
Vale ressaltar, na seara das alterações legislativas, a inclusão do parágrafo 3°, pela Lei 13.146/15 
(Estatuto da Pessoa com Deficiência), com a previsão da elaboração de plano de rotas 
acessíveis, compatível com o plano diretor, que disponha sobre os passeios públicos a serem 
implantados ou reformados pelo poder público, com vistas a garantir acessibilidade da pessoa 
com deficiência ou com mobilidade reduzida a todas as rotas e vias existentes, ou seja, 
adequação entre a mobilidade urbana e acessibilidade universal.
Conteúdo Mínimo do Plano Diretor
Ao tratar do conteúdo mínimo do Plano Diretor o art. 42 do Estatuto da Cidade aduz:
Art. 42. O plano diretor deverá conter no mínimo:
I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou 
utilização compulsórios, considerando a existência de infraestrutura e de demanda para 
utilização, na forma do art. 5o desta Lei;
II – disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35 desta Lei;
III – sistema de acompanhamento e controle.
Art. 42-A.  Além do conteúdo previsto no art. 42, o plano diretor dos Municípios incluídos no 
cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de 
grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos 
deverá conter: (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
I - parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a diversidade de 
usos e a contribuir para a geração de emprego e renda; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
24. Estatuto da Cidade
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II - mapeamento contendo as áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande 
impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos; (Incluído pela 
Lei nº 12.608, de 2012)
III - planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de população de áreas de 
risco de desastre;  (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de impactos de 
desastres; e (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
V - diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos irregulares, se houver, 
observadas a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e demais normas federais e estaduais 
pertinentes, e previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de 
zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, onde o uso 
habitacional for permitido. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VI - identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes municipais, 
quando for o caso, com vistas à redução da impermeabilização das cidades. (Incluído pela Lei 
nº 12.983, de 2014)
§ 1° A identificação e o mapeamento de áreas de risco levarão em conta as cartas 
geotécnicas.               (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 2° O conteúdo do plano diretor deverá ser compatível com as disposições insertas nos planos 
de recursos hídricos, formulados consoante a Lei no 9.433, de 8 de janeiro de 1997.  (Incluído 
pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 3° Os Municípios adequarão o plano diretor às disposições deste artigo, por ocasião de sua 
revisão, observados os prazos legais.               (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 4° Os Municípios enquadrados no inciso VI do art. 41 desta Lei e que não tenham plano 
diretor aprovado terão o prazo de 5 (cinco) anos para o seu encaminhamento para aprovação 
pela Câmara Municipal.                (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
Art. 42-B.  Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano após a data de 
publicação desta Lei deverão elaborar projeto específico que contenha, no mínimo: (Incluído 
pela Lei nº 12.608, de 2012)
I - demarcação do novo perímetro urbano; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos trechos sujeitos a controle 
especial em função de ameaça de desastres naturais; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura, 
sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais; (Incluído pela Lei nº 
12.608, de 2012)
IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a 
diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda; (Incluído pela Lei nº 
12.608, de 2012)
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 42/53
V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas 
especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o uso 
habitacional for permitido; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do patrimônio 
histórico e cultural; e (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios 
decorrentes do processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação 
para a coletividade da valorização imobiliária resultante da ação do poder público.
§ 1º  O projeto específico de que trata o caput deste artigo deverá ser instituído por lei 
municipal e atender às diretrizes do plano diretor, quando houver. (Incluído pela Lei nº 12.608, 
de 2012)
§ 2º  Quando o plano diretor contemplar as exigências estabelecidas no caput, o Município 
ficará dispensado da elaboraçãodo projeto específico de que trata o caput deste artigo. 
(Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 3º  A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro urbano ficará 
condicionada à existência do projeto específico e deverá obedecer às suas disposições. 
(Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
Tendo em vista a garantia da segurança jurídica, o artigo elenca as normas legais que 
devem estar presentes no Plano Diretor para a efetivação dos instrumentos regulados no 
Estatuto da Cidade, bem como as áreas de sua aplicação. Também deve o plano diretor 
tratar de normas voltadas ao controle, visando a fiscalização e acompanhamento dos projetos 
urbanísticos nele previstos.
No art. 42-A, do Estatuto da Cidade, estudamos normas direcionadas aos municípios que 
possuem áreas de risco de desastres naturais, fixando normas que obrigam o poder público 
municipal estabelecer no Plano Diretor regulamentação voltada a uniformização das normas 
urbanísticas e estudos geotécnicos e hídricos. Cumpre assinalar, que referida adequação deve 
ocorrer no prazo de 05 (cinco) anos nos casos de não haver Plano Diretor ou incluídas no 
momento da revisão da norma municipal.
No art. 42-B, há a fixação de diretrizes voltadas ao plano de expansão urbana, com enfoque no 
planejamento utilizando-se a prevenção como destaque. Com o objetivo específico de efetivar 
um planejamento próprio para elaboração de planos urbanísticos para o desenvolvimento de 
ações governamentais relativas à proteção ambiental.
As diretrizes e planos urbanísticos devem abranger não só as áreas urbanizadas. Há uma 
preocupação com futuras ocupações, tendo em vista a necessidade de adequação dos 
aspectos ambientais, urbanísticas e culturais, para que não ocorra aglomerações indesejadas. 
Os estudos acerca dessas ocupações e suas respectivas áreas podem estar previstos no plano 
diretor através do seu plano de expansão urbana.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 43/53
Questão 2020 | 4000039448
Considerando o texto constitucional que de�ne as regras para a Política Urbana, é dito
que o plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, é o instrumento básico da política
de desenvolvimento e de expansão urbana, sendo obrigatório para cidades com mais de: 
A) 20 mil habitantes.
B) 25 mil habitantes.
C) 15 mil habitantes.
D) 5 mil habitantes. 
E) 10 mil habitantes. 
Solução
Gabarito: A) 20 mil habitantes.
GABARITO: ALTERNATIVA A. 
- 20 mil habitantes.
O art. 182, § 1º, da Constituição Federal e o art. 41, I, do Estatuto da Cidade (lei nº
10.257/01) estabelecem que o Plano Diretor é obrigatório para as cidades com mais de
20 mil habitantes.
O Plano Diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão
urbana na esfera municipal (art. 40 do Estatuto da Cidade). Estabelecido no âmbito de
cada Município, o Plano Diretor integra o planejamento municipal e deve englobar seu
território como um todo, com fundamento na Constituição Federal (art. 182, § 1º, da CF).
Ressalta-se que, além da análise do critério populacional, o art. 41 do Estatuto da cidade
determina outras hipóteses em que a elaboração do Plano Diretor também é obrigatória.
Constituição Federal
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,
conforme diretrizes gerais �xadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades
com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de
desenvolvimento e de expansão urbana.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 44/53
Estatuto da Cidade (lei nº 10.257/01)
Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;
II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4º do
art. 182 da Constituição Federal;
IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;
V – inseridas na área de in�uência de empreendimentos ou atividades com signi�cativo
impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.
VI - incluídas no cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de
deslizamentos de grande impacto, inundações 
bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos.
Gestão Democrática da Cidade
O art. 43, do Estatuto da Cidade, fixa diretrizes acerca da Gestão Democrática da Cidade.
Art. 43. Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre outros, os 
seguintes instrumentos:
I – órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal;
II – debates, audiências e consultas públicas;
III – conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal;
IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento 
urbano;
V – (VETADO)
Art. 44. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa de que trata a alínea f do 
inciso III do art. 4o desta Lei incluirá a realização de debates, audiências e consultas públicas 
sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento 
anual, como condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 45/53
Art. 45. Os organismos gestores das regiões metropolitanas e aglomerações urbanas incluirão 
obrigatória e significativa participação da população e de associações representativas dos 
vários segmentos da comunidade, de modo a garantir o controle direto de suas atividades e o 
pleno exercício da cidadania.
A gestão democrática da cidade, traduz-se na consulta à população na execução das 
tarefas e serviços na Administração Pública de forma regular. Com característica 
processual, os instrumentos que buscam concretizar a gestão democrática da cidade, devem 
ser verificados e garantidos quando da realização de leis e atos administrativos urbanísticos, 
tanto no aspecto de planejamento quanto de execução.
Dentre os instrumentos, merece imediato destaque a presença dos órgãos colegiados de 
política urbana, integrados por representantes da sociedade e do poder público, em todos os 
níveis da federação. Além disso, temos como legítimo instrumento da gestão democrática as 
audiências e consultas.
As audiências, consiste em uma reunião com os envolvidos, que não precisam possuir vínculo 
específico, eminentemente oral. Por outro lado, as consultas ocorrem no bojo do processo 
administrativo e se exteriorizam através de documentos, pedidos e esclarecimentos escritos. 
Ambas atendem ao princípio administrativo da Publicidade e às garantias individuais da garantia 
à informação e ao devido processo legal.
As conferências surgem como mais um instrumento da gestão democrática da cidade, 
representando relevante aspecto da cultura participativa. Isso porque, parte do pressuposto da 
presença de temas que invariavelmente afetem de forma direta a vida das pessoas e da 
oportunidade da participação da população no debate sobre eles. Pari passu a iniciativa popular 
de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano configura outro 
importante instrumento nessa gestão, sendo a manifestação do direito político disposto no art. 
14, III da Constituição Federal, sendo possível a apresentação à Câmara Municipal de assuntos 
não afetos à iniciativa privativa do Chefe do Executivo Municipal.
Ainda quanto à gestão democrática, o Estatuto da Cidade apresenta a figura da gestão 
orçamentária compartilhada com a população. Isso ocorre através da participação popular na 
elaboração das leis orçamentárias e nas decisões voltados a definição dos investimentos e 
gastos públicos, novamente em consonância com o disposto no art. 2° desse Estatuto e 
observando as disposições na Lei de Responsabilidade Fiscal.
Derradeiramente, quanto à gestão democrática, o Estatutoda Cidade promove o instituto da 
gestão metropolitana. No art. 45, há a definição de que os órgãos gestores das regiões 
metropolitanas e aglomerações urbanas devem incluir de forma obrigatória e significativa a 
participação da população e de associações representativas dos diferentes segmentos do 
município, visando garantir o controle direto de suas atividades e a promoção do pleno 
exercício da cidadania.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 46/53
Questão 2019 | 2022 | 2379545459
Em relação aos instrumentos de gestão democrática na elaboração e execução do Plano
Diretor, atribua V (verdadeiro) ou F (falso) às a�rmativas a seguir.
(   ) A cooperação das associações representativas no planejamento municipal se
constitui em princípio constitucional aplicado aos Municípios.
(   ) É vedado projeto de lei de iniciativa popular para projetos de desenvolvimento
urbano.
(   ) A gestão democrática da cidade independe dos instrumentos colegiados de política
urbana.
(   ) O Prefeito que deixar de garantir a promoção de audiências públicas e debates com
a participação da população incorre em improbidade administrativa.
(   ) A participação popular na gestão da cidade pressupõe a possibilidade de consulta à
população sobre as prioridades de destinação dos recursos públicos.
Assinale a alternativa que contém, de cima para baixo, a sequência correta.
A) V, V, V, F, F.
B) V, F, F, V, V.
C) V, F, F, F, V.
D) F, V, F, V, F.
E) F, F, V, V, V.
Solução
Gabarito: B) V, F, F, V, V.
Resposta. Item B.
Analisemos as a�rmativas.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 47/53
“A cooperação das associações representativas no planejamento municipal (...)” é
verdadeira, pois está de acordo com o texto constitucional, em seu art. 29, XII, disposto a
seguir: CF/88 Art. 29. O Município reger-se-á por lei orgânica, votada em dois turnos,
com o interstício mínimo de dez dias, e aprovada por dois terços dos membros da
Câmara Municipal, que a promulgará, atendidos os princípios estabelecidos nesta
Constituição, na Constituição do respectivo Estado e os seguintes preceitos: XII -
cooperação das associações representativas no planejamento municipal;
“É vedado projeto de lei de iniciativa popular (...)” é falsa, visto que contraria o disposto
no art. 29, XIII e art. 43, IV do Estatuto da Cidades, dispostos a seguir: Art. 29 (...) XIII -
iniciativa popular de projetos de lei de interesse especí�co do Município, da cidade ou de
bairros, através de manifestação de, pelo menos, cinco por cento do eleitorado - Art. 43.
Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre outros, os
seguintes instrumentos: IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e
projetos de desenvolvimento urbano;
“A gestão democrática da cidade independe dos instrumentos (...) é falsa, pois contraria
o disposto no Art. 43, I do Estatuto da Cidade, senão vejamos: Art. 43 Para garantir a
gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre outros, os seguintes
instrumentos: I – órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e
municipal;
“O Prefeito que deixar de garantir a promoção de audiências públicas (...) é verdadeira,
considerando que está de acordo com o art. 40, § 4°, I e Art. 52, VI, ambos do Estatuto
da Cidade, veri�quemos: Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o
instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. § 4 No processo
de elaboração do plano diretor e na �scalização de sua implementação, os Poderes
Legislativo e Executivo municipais garantirão: I – a promoção de audiências públicas e
debates com a participação da população e de associações representativas dos vários
segmentos da comunidade - Art. 52. Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos
envolvidos e da aplicação de outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade
administrativa, nos termos da quando: VI – impedir ou deixar de garantir os requisitos
contidos nos incisos I a III do § 4 do art. 40 desta Lei;
“A participação popular na gestão da cidade pressupõe a possibilidade de consulta (...) é
verdadeira, conforme o disposto no art. 44 do Estatuto da Cidade, declinado a seguir:
Art. 44. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa de que trata a alínea f
do inciso III do art. 4º desta Lei incluirá a realização de debates, audiências e consultas
públicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do
orçamento anual, como condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.
Com isso a alternativa correta é a letra B.
Demais Disposições
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 48/53
Na parte final do Estatuto da Cidade, a partir do art. 46, estudamos as disposições gerais em 
relação à política urbana.
Art. 46.  O poder público municipal poderá facultar ao proprietário da área atingida pela 
obrigação de que trata o caput do art. 5o desta Lei, ou objeto de regularização fundiária urbana 
para fins de regularização fundiária, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de 
viabilização financeira do aproveitamento do imóvel. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
§ 1º Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização, de 
regularização fundiária ou de reforma, conservação ou construção de edificação por meio da 
qual o proprietário transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das 
obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, 
ficando as demais unidades incorporadas ao patrimônio público.                            (Redação dada pela 
lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente 
ao valor do imóvel antes da execução das obras.                   (Redação dada pela lei nº 13.465, 
de 2017)
§ 3º  A instauração do consórcio imobiliário por proprietários que tenham dado causa à 
formação de núcleos urbanos informais, ou por seus sucessores, não os eximirá das 
responsabilidades administrativa, civil ou criminal      (incluído pela lei nº 13.465, de 2017)
Art. 47. Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as tarifas relativas a serviços públicos 
urbanos, serão diferenciados em função do interesse social.
Art. 48. Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por 
órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos 
de concessão de direito real de uso de imóveis públicos:
I – terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto 
no inciso II do art. 134 do Código Civil;
II – constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos 
habitacionais.
Art. 49. Os Estados e Municípios terão o prazo de noventa dias, a partir da entrada em vigor 
desta Lei, para fixar prazos, por lei, para a expedição de diretrizes de empreendimentos 
urbanísticos, aprovação de projetos de parcelamento e de edificação, realização de vistorias e 
expedição de termo de verificação e conclusão de obras.
Parágrafo único. Não sendo cumprida a determinação do caput, fica estabelecido o prazo de 
sessenta dias para a realização de cada um dos referidos atos administrativos, que valerá até 
que os Estados e Municípios disponham em lei de forma diversa.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 49/53
Art. 50.  Os Municípios que estejam enquadrados na obrigação prevista nos incisos I e II do 
caput do art. 41 desta Lei e que não tenham plano diretor aprovado na data de entrada em vigor 
desta Lei deverão aprová-lo até 30 de junho de 2008.                                (Redação dada pela Lei nº 
11.673, 2008)         Vigência
Art. 51. Para os efeitos desta Lei, aplicam-se ao Distrito Federal e ao Governador do Distrito 
Federal as disposições relativas, respectivamente, a Município e a Prefeito.
Art. 52. Sem prejuízo da punição de outrosagentes públicos envolvidos e da aplicação de 
outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei 
no 8.429, de 2 de junho de 1992, quando:
I – (VETADO)
II – deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado aproveitamento do imóvel 
incorporado ao patrimônio público, conforme o disposto no § 4o do art. 8o desta Lei;
III – utilizar áreas obtidas por meio do direito de preempção em desacordo com o disposto no 
art. 26 desta Lei;
IV – aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração 
de uso em desacordo com o previsto no art. 31 desta Lei;
V – aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas em desacordo com o previsto 
no § 1o do art. 33 desta Lei;
VI – impedir ou deixar de garantir os requisitos contidos nos incisos I a III do § 4o do art. 40 
desta Lei;
VII – deixar de tomar as providências necessárias para garantir a observância do disposto no § 
3o do art. 40 e no art. 50 desta Lei;
VIII – adquirir imóvel objeto de direito de preempção, nos termos dos arts. 25 a 27 desta Lei, 
pelo valor da proposta apresentada, se este for, comprovadamente, superior ao de mercado.
Nesse ponto, merece destaque a faculdade dada pelo poder público ao particular de área 
atingida pela obrigação de parcelamento, uso ou edificação compulsória ou que seja objeto 
de regularização fundiária urbana e que não possua condições financeiras de dar adequada 
destinação ao seu imóvel, faça requerimento junto à administração municipal de realizar 
um consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do 
imóvel.
Vale ressaltar que se trata de discricionariedade do poder público, após análise da 
conveniência e oportunidade, da possibilidade da viabilidade desse plano de urbanização, de 
regularização ou de edificação. Cumpre assinalar, que no consórcio imobiliário o proprietário 
transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como 
pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, ficando as demais 
unidades incorporadas ao patrimônio público. De todo modo, a permuta desse bem junto ao 
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 50/53
poder municipal, não exime o proprietário de possível responsabilidade administrativa, civil ou 
criminal.
O art. 47, do Estatuto da Cidade, retoma o entendimento relativo aos tributos e seu caráter para 
fiscal, visto que há a reafirmação da possibilidade da tributação objetivando a boa utilização do 
imóvel urbano. Nesse sentido, abrangem-se todos os impostos e taxas que são de competência 
do município, de acordo com a Constituição Federal.
Novamente o fomento ao acesso à moradia é disposto no art. 48, do Estatuto da Cidade. A 
concessão especial de uso tem sua formalidade afastada pela lei, podendo ser considerados 
válidos, os contratos realizados de modo privado.
No art. 49, do Estatuto, estabelece prazo para o ente federativo regular a fixação dos prazos 
para a prática de atos administrativos no bojo do processo administrativo. Não exercendo essa 
competência estabelece o prazo de 60 (sessenta) dias para a prática dos referidos atos.
Ainda quanto aos prazos, o art. 50 estabeleceu inicialmente para os municípios enquadrados na 
obrigação prevista nos incisos I e II do caput do art. 41 e que não possuíam plano diretor 
aprovado quando do vigor do Estatuto da Cidade, o prazo de 05 (cinco) anos, sendo 
posteriormente prorrogado para 30 de junho de 2008, pela Lei nº 11.673, 2008.
Os artigos 51 e 52, também possuem demasiada relevância para os procedimentos da política 
urbana, pois tratam acerca da possibilidade de responsabilização de agentes públicos. No art. 
51, considerando que de acordo com art. 32, parágrafo 1° da CF o Distrito Federal exerce em 
seu território as competências municipais, aplicam-se ao Distrito Federal e ao Governador do 
Distrito Federal as disposições relativas, respectivamente, a Município e a Prefeito.
O artigo 52 estabelece a possibilidade de o Prefeito ser sujeito ativo de ato de improbidade nos 
termos da Lei 8.429/92 (Lei de Improbidade Administrativa), evidentemente, sem prejuízo da 
punição de outros agentes envolvidos (secretários, vereadores, entre outros), além do particular 
nos termos da lei. O dever de probidade é indissociável ao exercício do cargo público, 
devendo a Administração Pública, em todas as esferas, zelar pela correta prática dos atos, 
funções e obrigações. Nesse sentido, os tipos trazidos como passíveis atos de improbidade 
foram analisados quando do estudo dos referidos institutos, nesse ponto, ratificando a 
necessidade de detida leitura dos incisos.
Art. 54. O art. 4o da Lei nº 7.347, de 1985, passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 4o Poderá ser ajuizada ação cautelar para os fins desta Lei, objetivando, inclusive, evitar o 
dano ao meio ambiente, ao consumidor, à ordem urbanística ou aos bens e direitos de valor 
artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico (VETADO)." (NR)
Art. 55. O art. 167, inciso I, item 28, da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterado pela 
Lei no 6.216, de 30 de junho de 1975, passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 167
I - ..................................................................
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 51/53
Lista de Questões
28) das sentenças declaratórias de usucapião, independente da regularidade do parcelamento 
do solo ou da edificação; ........................................................." (NR)
Art. 57. O art. 167, inciso II, da Lei no 6.015, de 1973, passa a vigorar acrescido dos seguintes 
itens 18, 19 e 20:
"Art. 167. ....................................................
II – ..............................................................
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano." (NR)
Art. 58. Esta Lei entra em vigor após decorridos noventa dias de sua publicação.
Alterando a Lei de Ação Civil Pública - art. 4° da Lei 7.347/85 - o art. 54, do Estatuto da 
Cidade, fixa a possibilidade de medida cautelar na ação envolvendo a ordem urbanística, 
reconhecendo a natureza transindividual dos direitos relacionados à ordem urbana.
Apesar de presente no art. 57, a alteração trazida pelo Estatuto da Cidade no art. 167, inciso I, 
item 28, da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973 teve um período curto de vigência, sendo 
revogada pela Medida Provisória 2220/01. Tal alteração visava estabelecer a possibilidade da 
realização do registro da sentença de usucapião, independentemente da regularização 
fundiária onde se situa o imóvel.
No art. 58, as alterações também foram no art. 167, inciso I, da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro 
de 1973, sendo que abrangeram os itens 37, 38 (que acabou sendo vetado) e 39. Em suma, 
tratam acerca do registro dos termos e sentenças oriundos da concessão de uso especial para 
fins de moradia, com o fito de demonstrar o encargo presente em seu imóvel, em consonância 
mais uma vez com o princípio da publicidade. O item 39, tendo em vista a necessidade de 
formalização, com o assento no registro público, para a constituição do direito real de uso, 
prevê esse ônus ao proprietário.
No mesmo sentido o artigo 57, tratando da necessidade de averbações nos registros públicos, 
alterou o art. 167, inciso II, itens 18, 19 e 20, da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973. 
Novamente o objetivo foi estabelecer a necessidade de publicidade dos atos relacionados às 
alterações nas condições de uso, direito de superfície, parcelamento, edificação ou utilizações 
compulsórias nos imóveis urbanas.
Por derradeiro, o artigo 58, tendo em vista a necessidade de os proprietários urbanos tomarem 
conhecimento das inúmeras mudanças e encargos advindos com o Estatuto da Cidade, foi 
estabelecido um período de vacatio legis de noventadias.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 52/53
Referências e links deste capítulo
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24. Estatuto da Cidade
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O Estatuto da Cidade possui 58 (cinquenta e oito) artigos distribuídos em 05 (cinco) 
capítulos: I – Diretrizes Gerais; II – Dos Instrumentos da Política Urbana; III – Do Plano 
Diretor; IV – Da Gestão Democrática da Cidade; e V - Disposições Gerais.
Em seu Capítulo inicial, o Estatuto da Cidade estabelece as diretrizes gerais que serão 
aplicadas nas Política de Desenvolvimento Urbano. Logo em seu art. 1° a Lei 10.257/01 
estabelece que seu objetivo é regulamentar o disposto nos artigos 182 e 183 da Constituição 
Federal, estabelecendo normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da 
propriedade urbana em prol da população do município, da segurança e bem-estar de todos os 
cidadãos, evidentemente, buscando o equilíbrio ambiental.
Como falado no primeiro ponto, cumpre ao Município a execução da Política Urbana e o 
Estatuto da Cidade veio cumprir o disposto no art. 182, que determinou que diretrizes gerais 
seriam fixadas em lei. Busca-se com isso estabelecer a sustentabilidade das cidades, 
concernente na organização dos espaços públicos e privados, gestão da infraestrutura urbana, 
transporte, saneamento básico, entre outros.
A partir do art. 2° podemos ver expressamente as diretrizes gerais propostas:
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais 
da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 6/53
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à 
moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços 
públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações 
representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e 
acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no 
processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das 
atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar 
e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados 
aos interesses e necessidades da população e às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à 
infraestrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos geradores 
de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
h) a exposição da população a riscos de desastres naturais;      (Incluído pela Medida Provisória 
nº 547, de 2011).
 h) a exposição da população a riscos de desastres.  (Incluído dada pela Lei nº 12.608, de 2012)
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o 
desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;
VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana 
compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e 
do território sob sua área de influência;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 7/53
X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos 
públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos 
geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais;
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de 
imóveis urbanos;
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do 
patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de 
implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o 
meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda 
mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e 
edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas 
edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e 
unidades habitacionais;
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de 
empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse 
social.
XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações urbanas, de sistemas 
operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que objetivem a redução de 
impactos ambientais e a economia de recursos naturais.                           (Incluído pela Lei nº 12.836, 
de 2013)
XVIII - tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de energia, 
telecomunicações, abastecimento de água e saneamento.    (Incluído pela Lei nº 13.116, de 2015)
XIX – garantia de condições condignas de acessibilidade, utilização e conforto nas 
dependências internas das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à moradia e ao serviço 
dos trabalhadores domésticos, observados requisitos mínimos de dimensionamento, ventilação, 
iluminação, ergonomia, privacidade e qualidade dos materiais empregados.  (Incluído pela Lei 
nº 13.699, de 2018)
O art. 2º, do Estatuto da Cidade, é responsável por definir as diretrizes que devem ser 
seguidas pelo Município ao elaborar sua política urbana, todas elas voltadas para garantir 
cidades justas, sustentáveis, em que todos, recebam os benefícios da urbanização.
Alguns incisos merecem destaque, entre eles podemos citar as recentes alterações que 
acrescentaram os incisos XVIII e XIX, respectivamente relacionados com o melhor 
aproveitamento dos instrumentos urbanos.  O inciso XVII relacionado ao atendimento da 
expansão dos serviços de telecomunicações, enquanto que o inciso XIX é fruto de inovação 
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 8/53
legislativa que instituiu diretriz de política urbana que visa a garantir condições condignas de 
acessibilidade, utilização e conforto nas dependências internas das edificações urbanas, 
inclusive nas destinadas à moradia e ao serviço dos trabalhadores domésticos.
Considerando ainda o estabelecimento das diretrizes gerais, o art. 3° do Estatuto da Cidade, 
cumpre o papel de determinar a competência da União em relação às atribuições desse 
ente político no cumprimento da Política Urbana:
Art. 3º Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana:
I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;
II – legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os 
Municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do 
bem-estar em âmbito nacional;
III - promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito Federal e os 
Municípios, programas de construção de moradias e melhoria das condições habitacionais, de 
saneamento básico, das calçadas, dos passeios públicos,do mobiliário urbano e dos demais 
espaços de uso público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)
IV - instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico, 
transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de acessibilidade aos locais de uso 
público;        (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)   (Vigência)
V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de 
desenvolvimento econômico e social.
Segundo o disposto no art. 18 da Constituição Federal, a República Federativa do Brasil é 
formada por quatro entes federados, todos autônomos entre si, União, Estados, Municípios e 
Distrito Federal.
Os Municípios, evidentemente, possuem relação mais estreita com os seus cidadãos, os 
Estados, divididos em municípios, o Distrito Federal, sendo sede administrativa do nosso país, 
exerce um binômio de competências (Estado e Municípios); e a União, que congrega os 
estados e o distrito federal. Cada um destes entes possui autonomia para elaboração de suas 
próprias leis, execução de políticas públicas, instituição e arrecadação de tributos, seguindo a 
distribuição de competências feita pela Constituição Federal. E nos termos dos artigos 22 e 24 
da Constituição Federal, a permissão para a cooperação entre eles.
Nesse ponto, exsurge a relevância do art. 3° acima destacado, pois considerando que as 
normas de Direito Urbanístico são de competência concorrente (art. 24, I da CF), cabe a União 
legislar sobre as normas gerais relacionadas à matéria urbanística e de política urbana. O que é 
facilmente perceptível da leitura dos incisos.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 9/53
Outro ponto relevante é nova redação dos incisos III e IV, alterados pela Lei 13.146/15 (Estatuto 
da Pessoa com Deficiência), visando adequar as diretrizes gerais com os parâmetros de 
inclusão e acessibilidade.
Instrumentos da Política Urbana no Estatuto da Cidade
No art. 4°, da Lei 10.257/01, é apresentado um rol exemplificativo de instrumentos que podem 
ser usados na implementação da Política Urbana.
Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento 
econômico e social;
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;
III – planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
f) gestão orçamentária participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econômico e social;
IV – institutos tributários e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuição de melhoria;
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
V – institutos jurídicos e políticos:
a) desapropriação;
b) servidão administrativa;
c) limitações administrativas;
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 10/53
e) instituição de unidades de conservação;
f) instituição de zonas especiais de interesse social;
g) concessão de direito real de uso;
h) concessão de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
j) usucapião especial de imóvel urbano;
l) direito de superfície;
m) direito de preempção;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;
o) transferência do direito de construir;
p) operações urbanas consorciadas;
q) regularização fundiária;
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos 
favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária;   
u) legitimação de posse.   (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
Através desse rol, o Estatuto da Cidade fixa uma vasta quantidade de instrumentos para 
que o poder público municipal, efetivamente desenvolva uma política urbana que alcance a 
função social da propriedade urbana e o acesso à gestão municipal isonômica.
Nota-se, de acordo com o art. 4°, que a política urbana deve ser fruto de um extenso 
planejamento, envolvendo planos de ordenamento territoriais nacionais, regionais, estaduais, 
metropolitanos e municipais, através da integração e adequação desses planos.
No caso dos municípios, além da gestão participativa, inerente à política ambiental, é 
necessário que ocorra um planejamento urbano, ambiental, orçamentário, econômico e social.
Nessa senda, merece destaque o inciso V, que traz como instrumentos, institutos jurídicos e 
políticos relacionados com a intervenção do poder público na propriedade privada, 
regularização fundiária das ocupações de interesse social, indução do desenvolvimento urbano 
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 11/53
Questão 2016 | 2379392756
Nos termos do Estatuto das Cidades, Para garantir a gestão democrática da cidade,
deverão ser utilizados, entre outros, os seguintes instrumentos, exceto:
A) Órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal.
B) Debates, audiências e consultas públicas.
C) Conselhos de Saúde, nas três esferas de poder.
e distribuição dos benefícios decorrentes do processo de urbanização e democratização da 
gestão urbana e do direito social à moradia.
Merece destaque também, os instrumentos relacionados aos institutos tributários e financeiros, 
tanto como manifestação do direito fundamental de instituição de tributos, quanto indutor de 
parâmetros ligados ao cumprimento da função social da propriedade urbana.
Retomando os institutos jurídicos e políticos, cumpre assinalar a presença da instituição de 
Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), que pode ser utilizada para a regularização de áreas 
que foram ocupadas de forma desordenada, sem observância da legislação corrente, ou para a 
destinação de áreas desocupadas, com o objetivo de destiná-las à habitação de acordo com o 
interesse social. Em síntese, trata-se de uma política urbana voltada para a inclusão social.
Cumpre mencionar ainda o disposto nos parágrafos do art. 4°.
§ 1º Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria, 
observado o disposto nesta Lei.
§ 2º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por 
órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a concessão 
de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.
§ 3º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do 
Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de 
comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.
De acordo com os parágrafos, além da retomada de aspectos voltados a inclusão social no 
desenvolvimento da política urbana, faz-se direta vinculação com o princípio da legalidade e 
moralidade ao vincular os instrumentos à legislação que lhe é própria e a instrumentos de 
controle e prestação de contas quando houve dispêndio de recursos por parte do Poder 
Público Municipal.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 12/53
D)
Conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e
municipal.
E)
Iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de
desenvolvimento urbano.
Solução
Gabarito: C) Conselhos de Saúde, nas três esferas de poder.
A alternativa CORRETA "C": Conselhos de Saúde, nas três esferas de poder.
A questão exige o entendimento sobre os instrumentos apto a garantir uma gestão
democrática da cidade. Para chegar à solução correta, basta a leitura do artigo 43 da
Lei 10.257/10, que instituiu o Estatuto da Cidade. Vejamos:
Art. 43. Para garantir a gestão democrática da cidade,deverão ser utilizados, entre outros,
os seguintes instrumentos:
I – órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal;
II – debates, audiências e consultas públicas;
III – conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e
municipal;
IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de
desenvolvimento urbano;
Das alternativas apresentadas, a única que NÃO representa um instrumento é
"Conselhos de Saúde, nas três esferas de poder". 
Cumpre destacar que o Estatuto da Cidade regulamenta os artigos 182 e 183 da
Constituição Federal, que dispõem da política de desenvolvimento urbano e da
função social da propriedade. Vejamos o artigo 182:
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,
conforme diretrizes gerais �xadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
O artigo 2º, inciso II da Lei 10.257/01 apresenta a gestão democrática como uma
diretriz geral da política urbana. Vejamos:
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 13/53
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações
representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e
acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
O Estatuto da Cidade apresenta, portanto, uma preocupação em construir e/ou
reconstruir o ambiente urbano com a participação da população interessada, abrindo
espaço para o diálogo com ela, que tem o direito e também o dever de participar do
processo de formação das decisões políticas.
Assim, o artigo 43, acima colacionado, apresenta instrumentos aptos a concretizar essa
participação da população na gestão da cidade.
Ao compreender que uma gestão democrática é, em resumo, essa oportunidade de
participação e esclarecimento da população, saber os instrumentos que são aptos a
viabilizar tal gestão é quase que intuitivo. Veja que os instrumentos apresentados pela lei
são todos aqueles que fomentam uma participação da sociedade, de modo a construir ou
reconstruir a cidade a partir de uma concepção pluralista e aberta.
Parcelamento, Edi�cação ou Utilização Compulsórios, IPTU Progressivo
e Desapropriação com Pagamento em Títulos
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios
A partir do Art. 5° do Estatuto da Cidade, o legislador apresentou outros instrumentos que 
objetivavam evitar o subaproveitamento da propriedade urbana.
Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o 
parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, 
subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da 
referida obrigação.
§ 1º Considera-se subutilizado o imóvel:
I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele 
decorrente;
II – (VETADO)
§ 2º O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da 
obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.
§ 3º A notificação far-se-á:
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 14/53
I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel 
ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou 
administração;
II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo 
inciso I.
§ 4º Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:
I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal 
competente;
II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
§ 5º Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica 
a que se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto 
aprovado compreenda o empreendimento como um todo.
Art. 6º A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da 
notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 
5o desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Considerando as premissas apresentadas anteriormente, especialmente o fato de obediências 
aos parâmetros legais estabelecidos no Plano Diretor, é possível o parcelamento, edificação 
ou utilização compulsória de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, de 
acordo com os limites temporais indicados para tanto.
Percebam que essa norma fixa sanções ao proprietário de imóvel privado que não está 
cumprindo a função social, pois, inobstante o seu direito de propriedade, o caráter social e os 
aspectos coletivos direcionam o melhor aproveitamento do espaço urbano.
Há ainda alguns pontos a serem observados em relação aos artigos 5° e 6° do Estatuto. 
Primeiramente observa-se a necessidade de notificação do proprietário do imóvel não 
edificado, subutilizado ou não utilizado, com a necessidade de averbação da mesma em 
Cartório de imóveis. Além disso, há uma ressalva quanto a grandes empreendimentos, isso 
porque a lei municipal poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto 
aprovado compreenda o empreendimento como um todo.
Insta consignar que, em caso de notificação do proprietário que incorreu nas hipóteses 
determinadas em lei, ainda que ocorra a transmissão do imóvel por ato inter vivos ou causa 
mortis, ou seja, após a notificação, há a transferência das obrigações estabelecidas no art. 5° 
(parcelamento, edificação ou utilização compulsória).
Do IPTU Progressivo e Da Desapropriação com Pagamento em Títulos
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 15/53
Considerando o disposto no art. 4° e em consonância com o princípio fundamental da 
tributação e função social da propriedade os artigos 7° e 8° do Estatuto da Cidade fixam outros 
dois interessantes instrumentos que visam a efetividade da Política Urbana.
Art. 7º Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput 
do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o 
Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana 
(IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos 
consecutivos.
§ 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o 
caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, 
respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.
§ 2º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o 
Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, 
garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.
§ 3º É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que 
trata este artigo.
Art. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha 
cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder 
à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.
§ 1º Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados 
no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real 
da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
§ 2º O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função 
de obras realizadas pelo Poder Público na áreaonde o mesmo se localiza após a notificação de 
que trata o § 2o do art. 5o desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
§ 3º Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.
§ 4º O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco 
anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.
§ 5º O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por 
meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido 
procedimento licitatório.
§ 6º Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5o as mesmas obrigações de 
parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 16/53
A cobrança do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) é de acordo com o texto constitucional 
de competência dos municípios, e visa cumprir as funções normais de tributação e 
arrecadação. Além disso, cumpre assinalar que os artigos 156 e 182 da Constituição sinalizaram 
a possibilidade do poder público municipal utilizar forma diferenciada de cobrança do referido 
imposto.
Nesse diapasão, como visto acima no caput do art. 7°, é possível a cobrança do IPTU de forma 
progressiva no tempo, àquele que descumprir as condições e os prazos previstos no art. 5° do 
Estatuto. A diferença aqui é que as alíquotas poderão ser majoradas pelo prazo de cinco anos 
consecutivos de forma progressiva, ou seja, uma forma estabelecida pelo legislador de 
sancionar o proprietário de imóvel que não está cumprindo a função social da propriedade 
urbana.
O Supremo Tribunal Federal já se manifestou sobre a (in)constitucionalidade da cobrança 
do IPTU de forma progressiva através de Súmula de Jurisprudência e em sede de 
Repercussão Geral
Súmula 668 - É inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da Emenda 
Constitucional 29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinada a assegurar o 
cumprimento da função social da propriedade urbana.
Declarada inconstitucional a progressividade de alíquota tributária, é devido o tributo calculado 
pela alíquota mínima correspondente, de acordo com a destinação do imóvel. [Tese definida 
no RE 602.347, rel. min. Edson Fachin, P, j. 4-11-2015, DJE 67 de 12-4-2016,Tema 226.]
Declarada inconstitucional a progressividade de alíquota tributária do Imposto Predial 
Territorial Urbano no que se refere à fato gerador ocorrido em período anterior ao advento da 
EC 29/2000, é devido o tributo calculado pela alíquota mínima correspondente, de acordo 
com a destinação do imóvel e a legislação municipal de instituição do tributo em vigor à 
época". 2. O Supremo Tribunal Federal possui entendimento sumulado no sentido de que "É 
inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da Emenda Constitucional 
29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da 
função social da propriedade urbana". Súmula 668 do STF. (...). 3. É constitucional a cobrança 
de IPTU, referente a período anterior à Emenda Constitucional 29/2000, mesmo que a 
progressividade das alíquotas tenha sido declarada inconstitucional, em sede de representação 
de inconstitucionalidade em Tribunal de Justiça local. (...). 4. O IPTU é exigível com base na 
alíquota mínima prevista na lei municipal, de modo que o critério quantitativo da regra matriz 
de incidência tributária seja proporcional e o menos gravoso possível ao contribuinte. 
Precedentes. 5. Recurso extraordinário provido. [RE 602.347, rel. min. Edson Fachin, P, j. 4-11-
2015, DJE 67 de 12-4-2016,Tema 226.]
Trata-se, na presente demanda, da cobrança de IPTU, referente aos exercícios de 1995 a 1999, 
com fundamento em lei municipal declarada inconstitucional no âmbito de representação por 
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 17/53
inconstitucionalidade perante Tribunal de Justiça local, à luz da jurisprudência do STF supra, 
segundo a qual é inconstitucional a progressividade de alíquotas do IPTU antes da Emenda 
Constitucional 29/2000. Por conseguinte, em homenagem à regra da congruência ou da 
adstrição, cumpre-se decidir somente se a inconstitucionalidade da progressividade de 
alíquotas inviabiliza a cobrança do IPTU, durante o lapso temporal anterior à reforma 
constitucional em discussão. De plano, reconhece-se a alíquota apenas como um dos 
elementos do critério quantitativo do consequente normativo da regra matriz tributária do 
tributo em comento. Assim, trata-se de um termo do mandamento da norma tributária, que 
incide se e quando se consuma o fato imponível. (...). Por outro lado, em nível de técnica 
constitucional, o E. Ministro Gilmar Mendes assim discorre sobre a teoria da divisibilidade da 
lei, em obra doutrinária, escrita em co-autoria com Paulo Gonet Branco: "A doutrina e a 
jurisprudência brasileira admitem plenamente a teoria da divisibilidade da lei, de modo que, tal 
como assente, o Tribunal somente deve proferir a inconstitucionalidade daquelas normas 
viciadas, não devendo estender o juízo de censura às outras partes da lei, salvo se elas não 
puderem subsistir de forma autônoma." (Curso de Direito Constitucional. 10 ed. São Paulo: 
Saraiva, 2015, p. 1309). Ao se conjugar essas duas premissas de raciocínio, conclui-se que a lei 
municipal só se apresenta inconstitucional no tocante à progressividade das alíquotas, 
conforme assentado pelo Tribunal a quo. (...). Ante o exposto, conheço do recurso ao qual dou 
provimento. (...). Declarada inconstitucional a progressividade de alíquota tributária, é devido o 
tributo calculado pela alíquota mínima correspondente, de acordo com a destinação do imóvel. 
[RE 602.347, rel. min. Edson Fachin, P, j. 4-11-2015, DJE 67 de 12-4-2016,Tema 226.]
É inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da Emenda Constitucional 
29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da 
função social da propriedade urbana. [Tese defina no AI 712.743 QO-RG, rel. min. Ellen Gracie, 
P, j. 12-9-2009, DJE 84 de 8-5-2009, Tema 155.]
2. A cobrança progressiva de IPTU antes da EC 29/2000 - assunto de indiscutível relevância 
econômica, social e jurídica - já teve a sua inconstitucionalidade reconhecida por esta Corte, 
tendo sido, inclusive, editada a Súmula 668 deste Tribunal. Ratificado o entendimento firmado 
por este Supremo Tribunal Federal, aplicam-se aos recursos extraordinários os mecanismos 
previstos no parágrafo 1º do art. 543-B, do CPC.
[AI 712.743 QO-RG, rel. min. Ellen Gracie, P, j. 12-9-2009, DJE 84 de 8-5-2009, Tema 155.]
Em síntese, é possível a cobrança de IPTU de forma progressiva no tempo, desde que para 
o cumprimento da Função Social da Propriedade Urbana.
O art. 8° do Estatuto da Cidade traz consigo a desapropriação-sanção àquele que, após 05 
(cinco) anos de cobrança do IPTU progressivo, não tenha cumprido a obrigação de 
parcelamento, edificação ou utilização do imóvel urbano. Cumpre assinalar que nesse caso, o 
pagamento será realizado em títulos da dívida pública com aprovação prévia do Senado Federal.
Outro ponto fixado pelo artigo é que o Município realizará o adequado aproveitamento do 
imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio 
público com a possibilidade de efetivá-lo diretamente ou por meio de alienação ou concessão 
a terceiros, nesses casos, com a observação do devido procedimento licitatório.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 18/53
Questão 2022 | 4000814545
(Prefeitura de Contagem-MG/Procurador Municipal/FUNDEP – 2019 - Adaptada) Analise
as a�rmativas a seguir sobre a aplicação de institutos presentes na Constituição Federal
e Estatuto da Cidade, considerando a atuação do Supremo Tribunal Federal (STF).
I. A usucapião especial urbana, mesmo que preenchidos os requisitos previstos no Art.
183, só poderá ser aplicada se o imóvel atender àárea mínima de�nida pela legislação
especí�ca do Município.
II. Desde que compatíveis com as diretrizes do Plano Diretor, os municípios com mais de
vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos
especí�cos de ordenamento do espaço urbano.
III. A aplicação extra�scal do IPTU, para o cumprimento da função social da propriedade,
independe da Emenda Constitucional nº 29, de 2000.
Estão corretas as a�rmativas
A) I e II apenas.
B) I e III apenas.
C) II e III apenas.
D) I, II e III.
Solução
Gabarito: C) II e III apenas.
Resposta. Item “C”.
Itens II e III corretos de acordo com a posição �rmada pelo Supremo Tribunal Federal.
Nesse sentido, no caso do item II, temos o Recurso Extraordinário RE 607940, que
recebeu provimento para reconhecer aos municípios com mais de vinte mil habitantes e o
Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos especí�cos de ordenamento
do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes �xadas no
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 19/53
plano diretor. Em relação ao item III, há entendimento sumulado pelo STF: Súmula 668 - É
inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da Emenda Constitucional
29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinada a assegurar o
cumprimento da função social da propriedade urbana.
Usucapião Urbana Especial
A partir do art. 9°, tendo em vista o disposto no art. 183 da Constituição Federal, o Estatuto da 
Cidade fixa diretrizes relacionadas à Usucapião Urbana Especial.
Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta 
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua 
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro 
imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil.
§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma 
vez.
§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu 
antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
O primeiro ponto de destaque, em relação ao disposto no art. 9°, é que o instituto da usucapião 
especial urbana não pode ser demandado por pessoa jurídica, tendo em vista que o objetivo 
primordial é a aquisição de moradias. Outra característica importante é que a lei cita apenas a 
necessidade de cumprimento do lapso temporal de cinco anos de forma ininterrupta e sem 
oposição, diferentemente do disposto no Código Civil, que prevê título, boa-fé e animus domini 
no prazo legal.
Há também que se considerar, que diante do cunho social no desenvolvimento da Política 
Urbana, não é possível que o direito seja reconhecido mais de uma vez ao mesmo, sendo o 
título de domínio conferido ao homem ou mulher, independentemente do estado civil. Cumpre 
assinalar, que é possível a transferência da posse causa mortis, desde que o herdeiro legítimo, 
de pleno direito, já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
Art. 10.  Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja 
área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros 
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 20/53
quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os 
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Redação dada pela lei nº 
13.465, de 2017)
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua 
posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante 
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, 
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo 
escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo 
deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de 
execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por 
maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou 
ausentes.
O art. 10 do Estatuto da Cidade, traz consigo a figura da Usucapião Especial Urbana em sua 
forma coletiva. Tal modalidade é caracterizada pela presença de núcleos urbanos informais, 
que cumprirão cumulativamente os requisitos de tempo (cinco anos), de ocupação sem 
oposição, de área calculada pela divisão da área total ocupada pelos possuidores e de não 
seres proprietários de outro imóvel, urbano ou rural.
É necessário a outorga judicial, mediante sentença, onde o magistrado atribuirá igual fração 
ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um 
ocupe, salvo na hipótese de acordo escrito entre os condôminos, onde poderão ser 
estabelecidas frações ideais diferenciadas.
Nesse diapasão, considerando a constituição de um condomínio especial, ele será indivisível, 
não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços 
dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio, 
além do fato das deliberações serem tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, 
obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.  Por derradeiro, cumpre assinalar que 
a sentença que declara a usucapião especial, servirá de título para registro no cartório de 
registro de imóveis.
Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer 
outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel 
usucapiendo.
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 21/53
Direito de Superfície e Direito de Preempção
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente 
constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos 
representados.
§ 1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.
§ 2° O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o 
cartório de registro de imóveis.
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, 
valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de 
imóveis.
Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser 
observado é o sumário.
Da análise dos artigos 11 ao 14, verificam-se alguns aspectos processuais que regem a 
concessão da Usucapião Especial Urbana. Merece destaque a fixação da intervenção 
obrigatória do Ministério Público e da concessão dos benefícios da justiça gratuita e assistência 
judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis. Além disso, é possível 
verificar a definição do rito processual, que neste caso será o sumário. 
Importante salientar um importante entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de 
Justiça (STJ):
O art. 12, § 2º da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) estabelece uma presunção relativa de 
que o autor da ação de usucapião especial urbana é hipossuficiente. Isso significa que essa 
presunção pode ser ilidida (refutada) a partir da comprovação inequívoca de que o autor não é 
considerado "necessitado". STJ.3ª Turma. REsp 1.517.822-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas 
Cueva, julgado em 21/2/2017 (Info 599)
Ou seja, o benefício estabelecido no art. 12, §2° será aplicada de acordo com a análise do caso 
concreto.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 22/53
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
O art. 21 do Estatuto da Cidade, ao tratar do Direito de Superfície do solo urbano, inovou 
no ordenamento pátrio.
Vejamos o normativo:
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, 
por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de 
registro de imóveis.
§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo 
relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação 
urbanística.
§ 2º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.
§ 3º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a 
propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação 
efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, 
salvo disposição em contrário do contrato respectivo.
§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato 
respectivo.
§ 5º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.
Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o 
proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta 
de terceiros.
Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:
I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.
Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno, 
bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de 
indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário no respectivo contrato.
§ 1º Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o superficiário 
der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida.
§ 2º A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 23/53
O direito de superfície consiste na faculdade que o proprietário do imóvel possui de 
permitir que um terceiro utilize o solo, subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, de 
forma gratuita ou onerosa, por tempo determinado ou indeterminado, na forma estabelecida 
em contrato, que deve ser obrigatoriamente registrada no cartório de registro de imóveis, 
sendo permitida a sua transferência a terceiros por ato inter vivos, nos termos do contrato, ou 
causa mortis.
Posteriormente, o Código Civil de 2002 regulou de forma mais abrangente o instituto, tratando-
o como direito real, alcançando também a propriedade rural. Nesse sentido, ainda o Estatuto da 
Cidade regulou que, o superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a 
propriedade superficiária, e de forma proporcional à parcela de ocupação efetiva, com os 
encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito, sendo excetuado essa 
obrigatoriedade se disposto de forma contrária no respectivo contrato.
A extinção do direito de superfície, fixada no art. 23, tratando-se de uma relação contratual, 
com o termo, sendo também extinta pelo descumprimento das obrigações estipuladas, 
devendo, a extinção, ser averbada no cartório de registro de imóveis. Cumpre assinalar, que o 
proprietário recuperará o pleno domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias 
realizadas, independentemente de indenização, se não houve estipulação contrária no 
respectivo contrato.
Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição 
de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
§ 1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de 
preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano 
após o decurso do prazo inicial de vigência.
§ 2º O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na forma do § 
1o, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.
Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas 
para:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 24/53
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1o do art. 25 desta Lei deverá enquadrar cada 
área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais das finalidades enumeradas por 
este artigo.
Art. 27. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município, 
no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.
§ 1º À notificação mencionada no caput será anexada proposta de compra assinada por terceiro 
interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão preço, condições de pagamento e prazo 
de validade.
§ 2º O Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou regional 
de grande circulação, edital de aviso da notificação recebida nos termos do caput e da 
intenção de aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada.
§ 3º Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica o proprietário 
autorizado a realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta apresentada.
§ 4º Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao Município, no 
prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel.
§ 5º A alienação processada em condições diversas da proposta apresentada é nula de pleno 
direito.
§ 6º Ocorrida a hipótese prevista no § 5o o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor da 
base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior 
àquele.
O art. 25 do Estatuto da Cidade, estabelece o direito de preempção, exercido pelo Poder 
Público, que consiste em uma restrição ao poder de dispor do proprietário, que deve informar 
à municipalidade a possibilidade de alienação onerosa de seu imóvel. Cumpre assinalar que 
no Plano Diretor deverá constar o referido instituto e sua regulamentação deve ser realizada 
em lei municipal, que deve estabelecer prazo de vigência não superior
Evidentemente, se trata de manifestação do Princípio da Supremacia do Interesse Público 
sobre o particular, pois de acordo com o art. 26, será exercido sempre que o Poder Público 
necessitar de áreas para regularização fundiária, execução de programas e projetos 
habitacionais de interesse social, constituição de reserva fundiária, ordenamento e 
direcionamento da expansão urbana, implantação de equipamentos urbanos e comunitários, 
criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, criação de unidades de conservação ou 
proteção de outras áreas de interesse ambiental, proteção de áreas de interesse histórico, 
cultural ou paisagístico. No entanto, visando evitar desvios de finalidade, é necessário que a lei 
municipal que regulamente o direito de preempção, justifique a fixação de preferência nas 
finalidades apontadas no art. 26.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 25/53
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Cumpre assinalar, que o art. 27 do Estatuto da Cidade, estabelece os procedimentosnecessários à efetivação do direito de preempção, envolvendo notificação do poder público 
pelo proprietário do imóvel, manifestando sua intenção de realizar a alienação. Nesse sentido, 
verifica-se a necessidade de dar publicidade dos atos relacionados a esse processo, tendo em 
vista o controle exercido pelos administrados. Além disso, se for constatado que houve o 
exercício do direito de preferência pelo poder público em condições diversas da proposta 
divulgada, a alienação é nula de pleno direito.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Temos a partir do artigo 28, do Estatuto da Cidade, o estudo de mais um instrumento/instituto 
jurídico relacionado com a gestão da política urbana municipal.
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido 
acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada 
pelo beneficiário.
§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável 
e a área do terreno.
§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona 
urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de 
aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento 
de densidade esperado em cada área.
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do 
solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga 
onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta 
Lei.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 26/53
Questão 2022 | 4000814546
(Prefeitura de Londrina - PR/ Procurador do Município/COPS-UEL – 2019) Sobre a
outorga onerosa do direito de construir, considere as a�rmativas a seguir:
A Lei 10.257/01 utiliza a locução “outorga onerosa do direito de construir” para abordar um 
conceito corrente na doutrina, denominado de solo criado.
O Solo Criado é resultante da outorga e consiste na faculdade de exercer o direito de 
construir além do coeficiente de aproveitamento básico. O solo criado possui limitações, 
abrangendo a faixa situada entre o coeficiente básico de aproveitamento do imóvel (§ 1°) e o 
limite máximo possível de ser aproveitado, que será definido no Plano Diretor (§ 3°).
Cumpre assinalar, que como a maioria dos institutos, para a concessão da outorga, é necessário 
que o Plano preveja as áreas que detentoras dessa faculdade, assim como, lei municipal que 
regule os procedimentos voltados à concessão, às contrapartidas, aos prazos e isenções.
Além da outorga onerosa do direito de construir, nesta seção (art. 29) o legislador tratou da 
possibilidade da lei municipal estabelecer a mudança do zoneamento do imóvel, desde que 
condições técnicas (infraestrutura e densidade do solo) da região assim permitam.
O normativo do art. 30 do Estatuto da Cidade, fixa que a lei municipal estabelecerá a maneira 
de realização do cálculo das contrapartidas e das modalidades exequíveis, assim como o 
procedimento a ser realizado pelo proprietário do imóvel, quando desejar submeter o seu 
imóvel à outorga.
Também é previsto a possibilidade de o poder municipal estabelecer isenções do pagamento 
da outorga, além de determinar que os recursos advindos da transação de outorga devam ser 
aplicados nas necessidades orientadas pelo art. 26, incisos I a IX.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 27/53
I. Constitui-se em um instrumento de arrecadação tributária.
II. Está diretamente relacionada à proporção entre a área do terreno e a área edi�cável e
vai depender da de�nição dos coe�cientes de aproveitamento básico e máximo para sua
implementação.
III. Está diretamente relacionada com o processo de desenvolvimento urbano em
atendimento à diretriz de justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do
processo de urbanização.
IV. Pode-se construir acima do coe�ciente de aproveitamento básico onde a
infraestrutura instalada ou prevista permita absorver o excedente construtivo, voltado a
compensar os impactos da construção pretendida.
Assinale a alternativa correta:
A) Somente as a�rmativas I e II são corretas.
B) Somente as a�rmativas I e IV são corretas.
C) Somente as a�rmativas III e IV são corretas.
D) Somente as a�rmativas I, II e III são corretas.
E) Somente as a�rmativas II, III e IV são corretas.
Solução
Gabarito: E) Somente as a�rmativas II, III e IV são corretas.
Resposta. Item E.
Vamos analisar cada a�rmativa.
A a�rmativa I é incorreta, tendo em vista o regulado pelo art. 4°, V, n do Estatuto da
Cidade;
A a�rmativa II encontra-se correta, pois de acordo com o art. 28 e seus parágrafos 1°, 2°
e 3°;
A a�rmativa III, também está correta, considerando o disposto no art. 2°, IX da Lei
10.257/01; e
A a�rmativa IV, novamente está correta, em consonância com o disposto no art. 28, §3°
do Estatuto da Cidade. Dessa forma, a alternativa correta é a letra E.
Operações Urbanas Consorciadas
24. Estatuto da Cidade
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Com o objetivo de promover a valorização ambiental, melhorias sociais e permitir 
transformações urbanísticas estruturais, o Estatuto da Cidade, apresenta o instituto das 
Operações Urbanas Consorciadas.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação 
de operações consorciadas.
§ 1º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas 
coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, 
usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área 
transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
§ 2º Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e 
subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas 
decorrente;
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a 
legislação vigente.
III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias visando a redução 
de impactos ambientais, e que comprovem a utilização, nas construções e uso de edificações 
urbanas, de tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, 
especificadas as modalidades de design e de obras a serem contempladas.     (Incluído pela Lei 
nº 12.836, de 2013)
Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano de 
operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela 
operação;
IV – finalidades da operação;
V – estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados 
em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I, II e III do § 2o do art. 32 desta 
Lei; (Redação dada pela Lei nº 12.836, de 2013)
24. Estatuto da Cidade
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VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da 
sociedade civil.
VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários permanentes e 
investidores privados, umavez atendido o disposto no inciso III do § 2o do art. 32 desta Lei.        
(Incluído pela Lei nº 12.836, de 2013)
§ 1º Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI deste artigo serão 
aplicados exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
§ 2º A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e 
autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de 
operação urbana consorciada.
Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão 
pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de 
construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras 
necessárias à própria operação.
§ 1º Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas 
conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.
§ 2º Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será 
utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela 
legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a 
operação urbana consorciada.
Art. 34-A.  Nas regiões metropolitanas ou nas aglomerações urbanas instituídas por lei 
complementar estadual, poderão ser realizadas operações urbanas consorciadas 
interfederativas, aprovadas por leis estaduais específicas.          (Incluído pela Lei nº 13.089, de 
2015)
Parágrafo único.  As disposições dos arts. 32 a 34 desta Lei aplicam-se às operações urbanas 
consorciadas interfederativas previstas no caput deste artigo, no que couber.          (Incluído pela 
Lei nº 13.089, de 2015).
Para que o Poder Público delimite áreas para essas operações, é necessário que sejam 
baseadas em prévia estipulação no Plano Diretor e que lei municipal especifique os 
tramites necessários, com por exemplo, alterações em normas edilícias e no uso e 
ocupação do solo, de acordo com o rol exemplificativo disposto no art. 33 do Estatuto.
Merece destaque a nova redação do inciso III, do parágrafo 2°, no artigo 32, isso porque a Lei 
12.836/13 alterou sua redação visando o alcance da valorização ambiental mediante a proteção 
do patrimônio histórico-cultural, inserindo a possibilidade de concessão de incentivos à adoção 
de tecnologias que economizem recursos. Além disso, nas operações urbanas consorciadas há 
a participação interligada do poder público e proprietários, moradores, usuários permanentes e 
investidores privados, havendo a possibilidade de estipulação de contrapartida quando 
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Questão 2019 | 2019 | 4000140355
Sobre as Operações Urbanas Consorciadas, previstas na Lei 10.257/01, avalie as
seguintes a�rmações:
I- Poderá ser prevista nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas, a
modi�cação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e
subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental
delas decorrente.
II- Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas
coordenadas pelo Poder Público estadual, com a participação do Poder Público
municipal, dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados,
com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais,
melhorias sociais e a valorização ambiental.
III- A lei especí�ca que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão
pelo Município de quantidade determinada de certi�cados de potencial adicional de
construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das
obras necessárias à própria operação.
Está CORRETO o que se a�rma em:
A) I e II apenas.
B) II apenas.
C) I, II e III.
D) I e III apenas.
E) II e III apenas.
Solução
Gabarito: D) I e III apenas.
Assertiva I
necessário, frisando-se que os recursos oriundos dessas operações devem ser absolvidos pela 
própria operação consorciada.
Nessa senda, em 2015 houve mais uma novidade legislativa relacionada com as operações 
urbanas consorciadas. A Lei nº 13.089/2015 acrescentou o art. 34-A, fixou as operações 
urbanas consorciadas interfederativas, que ocorrerão nas hipóteses envolvendo regiões 
metropolitanas ou nas aglomerações urbanas instituídas por lei complementar estadual.
24. Estatuto da Cidade
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CERTA.
Segundo determina o art. 32, § 2º, I, do Estatuto da Cidade (lei nº 10.257/01), nas
operações urbanas consorciadas poderá ser prevista, entre outras medidas, a
modi�cação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e
subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental
delas decorrente.
Operação urbana consorciada é instrumento da política urbana que pode ser aplicado
em área delimitada por lei municipal, que consiste no conjunto de intervenções e medidas
coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários,
moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em
uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização
ambiental.
Conforme detalha José Afonso da Silva (2010, p. 361-364), as operações urbanas
consorciadas podem ter por objeto a modi�cação de índices e características de
parcelamento, uso e ocupação do solo e do subsolo, e de normas edilícias. Essas
alterações devem considerar o impacto ambiental delas decorrente e a regularização de
construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação.
Art. 32. Lei municipal especí�ca, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para
aplicação de operações consorciadas.
[...]
§ 2º Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I – a modi�cação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e
subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental
delas decorrente.
Assertiva II
ERRADA.
O art. 32, § 1º, do Estatuto da Cidade (lei nº 10.257/01) de�ne operação urbana
consorciada como o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder
Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área
transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
Art. 32. Lei municipal especí�ca, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para
aplicação de operações consorciadas.
§ 1º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas
coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários,
moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em
uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização
ambiental.
24. Estatuto da Cidade
24. Estatuto da Cidade 32/53
Assertiva III
CERTA.
O Estatuto da Cidade (lei nº 10.257/01) prevê, em seu art. 34,caput, que a lei especí�ca
que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de
quantidade determinada de certi�cados de potencial adicional de construção, que serão
alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à
própria operação. Dessa forma, o Poder Público pode �nanciar mais facilmente as obras
necessárias para a área.
Art. 34. A lei especí�ca que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a
emissão pelo Município de quantidade determinada de certi�cados de potencial adicional
de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das
obras necessárias à própria operação.
Bibliogra�a:
SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 6. ed. São Paulo: Malheiros, 2010.
Da Transferência do Direito de Construir
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Vejamos o normativo presente no art.