Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n 1 066_2007 e ato normativo Cofeci n 001_2006

Prévia do material em texto

Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo
Cofeci n.º 001/2006
No amplo campo de atuação profissional dos corretores de imóveis, temos a avaliação
imobiliária como uma das possibilidades. Trata-se da arte de aferir o valor de determinado bem
imóvel, em que o profissional registrado no CNAI – Cadastro nacional de avaliadores imobiliários,
emite um documento de avaliação imobiliária determinando o valor de mercado, presumindo uma
análise de todas as características do bem imóvel, como destinação, região, comércio, mobilidade
urbana, saneamento básico, vizinhança, formas de acesso e extensão de área.
A definição do valor de um imóvel, seja ele para locação ou venda, é o primeiro critério estabelecido
para a intermediação imobiliária. Desta forma, avaliar ou opinar sobre o valor mercadológico de um
imóvel é parte da rotina de trabalho do corretor de imóveis. Afinal, nenhum outro profissional detém o
conhecimento sobre o mercado imobiliário de sua região ou, dependendo do caso, até mesmo do
país, como o corretor de imóveis, não é mesmo?
Neste material abordaremos o entendimento de avaliação imobiliária, seu contexto histórico no Brasil
e questões legais da atuação dos corretores como avaliadores de imóveis, bem como a Resolução
Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006.
Histórico de avaliação de imóveis no Brasil
A avaliação imobiliária possui seus primeiros registros publicados em revistas técnicas de engenharia
editadas em São Paulo entre os anos de 1918 e 1919. Naquela época, inexistiam leis e normas
técnicas pré-definidas com os critérios necessários para a avaliação imobiliária. Em meados dos anos
1950, começaram a surgir os primeiros regramentos sobre critérios necessários para edificar os
métodos de avaliação imobiliária.
Apesar da existência dessas regulamentações esparsas, desde a década de 50, é somente em 1989
que o Inmetro – Instituto nacional de metrologia, qualidade e tecnologia publica a norma que
estabelece maior rigor nos critérios técnicos de avaliação imobiliária, por meio da NBR 5676.
A permanente evolução dos critérios e o aprofundamento das especificidades dos imóveis, fez com
que a NBR 5676 fosse superada pela NBR 14653.
Competência técnica de avaliação de imóveis no Brasil
Por muito tempo a avaliação imobiliária representou um grande conflito entre os profissionais da
agronomia, arquitetura, corretagem de imóveis e engenharia civil, pois todos reivindicavam o direito
de realizar avaliações imobiliárias por todos fundamentada.
Os profissionais de nível superior não disputavam tanto entre si, quanto os corretores de imóveis, que
são um profissional de nível técnico, e que desfrutam de iguais condições de ação na emissão do
parecer técnico de avaliação mercadológica.
 IMPRIMIR
TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
25/09/2024, 14:19 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC0… 1/9
Para dirimir dúvidas e amparar legalmente os corretores de imóveis nesta atribuição de realizar
avaliações imobiliários, o Cofeci – conselho federal dos corretores de imóveis, em sua Resolução
1.066 de 2007, estabelece “nova regulamentação para o funcionamento do cadastro nacional de
avaliadores imobiliários, assim, como para a elaboração de parecer técnico de avaliação
mercadológica”.
Neste vídeo, serão abordados, resumidamente, alguns elementos da avaliação imobiliária, da
legislação correspondente e dos órgãos competentes.
Nos casos em
que é
necessária a
anotação de
responsabilidade técnica – ART nas avaliações imobiliárias, estas serão de competência exclusiva
dos profissionais com registro no CREA para a emissão e elaboração de laudos e perícias. Já para os
demais casos, em que os critérios e parâmetros que influenciarão a avaliação imobiliária forem
meramente dados de mercado, poderão ser elaborados e emitidos pareceres de avaliação
mercadológica por corretores de imóveis.
Para elaborar uma avaliação imobiliária, cada profissional deve atender a legislação de sua área. A
seguir alguns exemplos:
Corretores de imóveis
Lei 6.530 de 1078
Resolução 1.066 de 2007 – Cofeci
Engenheiros e arquitetos
Lei 5.194 de 1966
Resolução 345 de 1990 – Confea artigo 2
Oficiais de justiça
Lei 11.382 de 2006 que alterou a Lei 5.869 de 1973.
Antes de passarmos ao estudo da legislação aplicável à avaliação imobiliária, é importante
resgatarmos o significado de alguns termos utilizados neste cenário.
Clique ou toque para visualizar o conteúdo.
25/09/2024, 14:19 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC0… 2/9
Bens
Bens tangíveis
Bens intangíveis
Valor
Preço de mercado
A seguir, trataremos do embasamento legal da atuação dos corretores como avaliadores de imóveis
examinando o conteúdo da resolução Cofeci n.º 1.066/2007, bem como do ato normativo Cofeci n.º
001/2006.
Resolução Cofeci n.º 1.066/2007
O resumo das regulamentações acerca do Parecer Técnico de avaliação mercadológica, sua
finalidade e, de modo geral, a NBR 14.653 poderão ser visualizados no vídeo.
Clique e confira.
A Resolução do
Cofeci n.º
1066/2007 foi
publicada no
Diário oficial da
união em 29 de
novembro de
2007, seção 1,
páginas 191/192. Esta resolução dispõe sobre a regulamentação que os corretores de imóveis devem
seguir para a elaboração de pareceres. Ela utiliza como referência:
1. A Lei 6.530 de 1978 artigo 3.
2. A Lei 8.078 de 1990 – Código de defesa do consumidor.
3. As normas técnicas da ABNT – Associação brasileira de normas técnicas. NBRs: 14.653 -1,
14.653 – 2, 14.653 – 3 e 14.653 – 4.
4. As grades curriculares dos cursos de avaliação de imóveis e superiores em gestão imobiliária
que incluem disciplinas, em que são ministrados os conhecimentos necessários à elaboração
de parecer técnico de avaliação mercadológica.
No capítulo sobre o cadastro nacional de avaliadores imobiliários, podemos observar que a
organização e a manutenção deste cadastro ficam a cargo do conselho federal de corretores de
imóveis e a ele também caberá a expedição dos certificados de registro de avaliador imobiliário nele
inscritos, sendo este cadastro compartilhado com os conselhos regionais de corretores de imóveis –
CRECI.
Esta inscrição é opcional, não impede que o corretor de imóveis, nele não inscrito, opine quanto à
comercialização imobiliários conforme consta no artigo 3º da Lei n.º 6.530, de 12 de maio de 1978.
Quem poderá inscrever-se neste cadastro?
25/09/2024, 14:19 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC0… 3/9
Poderá fazer sua inscrição no cadastro de avaliadores imobiliários, o corretor de imóveis que atender
aos seguintes requisitos de forma cumulativa ou alternativamente:
I. Possuir diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente.
II. Possuir certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
Para fins de inscrição no cadastro nacional de avaliadores imobiliários, somente serão aceitos os
certificados de cursos reconhecidos pelo conselho federal.
Poderá também ser exigido pelo conselho federal, para fins de inscrição no CNAI, aprovação prévia
em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.
Para efetuar a inscrição no CNAI, o corretor de imóveis pagará uma taxa que é recolhida, em conta
corrente bancária do conselho federal, em valor correspondente a 30% do valor-base da anuidade da
pessoa física no exercício, para cada um dos serviços abaixo relacionados:
I. I. Inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliaçãomercadológica de imóveis.
II. II. Registro ou renovação de registro no cadastro nacional de avaliadores imobiliários.
A taxa mencionada no item I, não será cobrada cumulativamente com a taxa de registro no cadastro
nacional de avaliadores. Será cobrada uma ou a outra.
Agora que já conhecemos mais alguns detalhes sobre o Cadastro dos Avaliadores Imobiliários,
vamos conhecer mais sobre o Parecer técnico de avaliação mercadológica – PTAM.
Entende-se por PTAM, o documento elaborado por corretor de imóveis no qual é apresentada, com
base em critérios técnicos, a análise de mercado com vistas à determinação do valor de
comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.
Este parecer técnico de avaliação mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve
conter os seguintes requisitos mínimos:
I. Identificação do solicitante.
II. Objetivo do parecer técnico.
III. Identificação e caracterização do imóvel.
IV. Indicação da metodologia utilizada.
V. Valor resultante e sua data de referência.
VI. Identificação, breve currículo e assinatura do corretor de imóveis avaliador.
São requisitos para caracterização do imóvel: a identificação de seu proprietário, o número da
matrícula no cartório do registro de imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua
localização. A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:
I. Medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações.
II. Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver.
III. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível.
IV. Aproveitamento econômico do imóvel.
V. Data da vistoria.
25/09/2024, 14:19 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC0… 4/9
Recomenda-se que estejam anexados ao parecer técnico de avaliação mercadológica os seguintes
documentos:
I. Mapa de localização (mapa da região onde está localizado imóvel, pode ser só do bairro).
II. Certidão atualizada da matrícula no cartório do registro de imóveis.
III. Relatório fotográfico (fotos do interior e exterior do imóvel e se possível do entorno). É
igualmente importante incluir fotos dos imóveis com quais se farão as comparações ao
menos da fachada.
A competência para a elaboração do PTAM é permitida a todo corretor de imóveis, pessoa física,
regularmente inscrito em conselho regional de corretores de imóveis. Podendo a pessoa jurídica
regularmente inscrita em conselho regional de corretores de imóveis patrocinar a elaboração de
parecer técnico de avaliação mercadológica chancelado por corretor de imóveis pessoa física.
Após o seu registro no CNAI, o corretor de imóveis receberá seu certificado de registro, contendo seu
nome por extenso; menção ao conselho regional em que está inscrito, com número e data de
inscrição; indicação do tipo de habilitação profissional para inscrição no conselho regional; órgão
expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária, se houver; data limite de validade
do certificado de registro; data de expedição do certificado de registro e assinaturas do profissional,
do presidente e do diretor secretário do conselho federal.
O certificado de registro de avaliador imobiliário tem validade de 3 anos, contados de sua emissão.
A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de conhecimentos sobre
avaliação mercadológica de imóveis.
O certificado de registro de avaliador imobiliário poderá ser substituído ou complementado, a critério
do conselho federal, com a mesma validade, pelo cartão de identidade de avaliador imobiliário.
Todo corretor de imóveis inscrito no cadastro nacional de avaliadores imobiliários tem direito à
utilização do selo certificador, fornecido pelo conselho regional da jurisdição, para afixação em cada
parecer técnico de avaliação mercadológica de sua emissão. Este selo é importante para assegurar
que o corretor possui registro junto ao CNAI e que tem preparo e conhecimento para elaborar
pareceres.
O selo certificador terá numeração individual e sequenciada, com mecanismo que permita
autenticação e certificação de código de segurança.
O conselho regional de corretores de imóveis poderá cobrar, para o fornecimento do selo certificador,
taxa não excedente a 10% do valor da anuidade-base do exercício.
O fornecimento deste selo certificador, será em três vias, condiciona-se ao preenchimento pelo
corretor de imóveis avaliador, de declaração de avaliação mercadológica, em documento eletrônico
ou de papel, fornecido sem ônus pelo conselho regional.
O conselho regional arquivará uma via da declaração de avaliação mercadológica, juntamente com
uma via do correspondente selo certificador.
O selo certificador fica vinculado à declaração de avaliação mercadológica, vedada a utilização de
qualquer outro para o parecer técnico de avaliação mercadológica correspondente.
25/09/2024, 14:19 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC0… 5/9
É responsabilidade do corretor de imóveis avaliador inscrito no cadastro nacional de avaliadores
imobiliários:
I. Requerer junto ao conselho regional a expedição do selo certificador.
II. Fixar o selo certificador nas respectivas vias do parecer técnico de avaliação mercadológica.
O corretor de imóveis avaliador deverá manter em arquivo, por 5 anos, cópias do parecer técnico de
avaliação mercadológica, da declaração de avaliação mercadológica e do vinculado selo certificador,
os quais deverão ser apresentados, quando solicitados pelo conselho regional, no prazo máximo de 5
dias úteis.
Resumindo
Observe alguns pontos de destaque sobre a Resolução Cofeci n.º 1.066/2007:
1. A inscrição do corretor de imóveis no CNAI é opcional.
2. O corretor de imóveis deverá ser habilitado com registro no CRECI de sua região de
atuação.
3. O profissional deverá realizar curso específico na área de avaliação imobiliária
sequencial ao curso técnico, tecnólogo ou superior em gestão imobiliária.
4. O corretor deverá encaminhar, junto ao CRECI de sua região, o pedido de inscrição
que será encaminhado ao Cofeci.
5. O parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM), deverá seguir a NBR –
14.653 como padrão para suas avaliações.
6. Quem assina o PTAM é sempre pessoa física, ou seja, o corretor de imóveis.
7. O corretor deverá afixar selo certificador em todas as avaliações.
8. As avaliações deverão ser arquivadas pelo período de 5 anos.
Você poderá ler na íntegra a Resolução Cofeci
1.066/2007 no site do COFECI, no menu arquivos -
legislação.
Ato normativo Cofeci n.º 001/2006
Primeiramente, vamos entender o que é um ato normativo. Trata-se de um comando que tem por
objetivo imediato explicar leis, decretos, regulamentos, regimentos, resoluções ou deliberações.
O ato normativo Cofeci 001 de 2006 estabelece a criação, por meio eletrônico, do CNAI, organizado,
gerido e mantido pelo conselho federal de corretores de imóveis e compartilhado por este órgão com
os conselhos regionais.
Define, ainda, que poderá inscrever-se no CNAI o corretor de imóveis pessoa física, regularmente
inscrito em conselho regional de corretores de imóveis, que seja, cumulativa ou alternativamente,
25/09/2024, 14:19 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC0… 6/9
possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente e certificado de
conclusão de curso de avaliação imobiliária.
O ato normativo indica que somente serão aceitos os certificados de cursos reconhecidos pelo
Cofeci, na formaprevista no ato normativo.
O possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, que não satisfaça
aos requisitos exigidos pelo artigo 3º, inciso II do ato normativo n.º 001/2006, deverá submeter-se a
curso de especialização em avaliação imobiliária reconhecido pelo Cofeci para inscrever-se no CNAI.
No que diz respeito ao reconhecimento dos cursos para habilitação do corretor de imóveis à inscrição
no CNAI, o ato normativo indica que será reconhecido pelo Cofeci:
I. O curso de avaliação imobiliária, promovido por conselho regional, sindicato de corretores de
imóveis ou instituição de ensino, com carga horária mínima de vinte horas-aula, que atenda
ao seguinte conteúdo programático:
a. Histórico da avaliação de imóveis no Brasil.
b. Normas da ABNT da série 14653.
c. Resolução Cofeci n.º 957/2006 (revogada).
d. O corretor de imóveis avaliador e a ética profissional.
e. A metodologia de avaliação e valor de mercado.
f. Imóveis urbanos e imóveis rurais.
g. Valor de compra e venda e valor de locação ou arrendamento.
h. Roteiro, conteúdo mínimo e apresentação do PTAM.
i. O PTAM em perícias nos processos judiciais.
j. Honorários do corretor de imóveis para emissão do PTAM.
II. O curso superior em gestão imobiliária, ou equivalente, cuja grade curricular contenha a
disciplina de avaliação de imóveis que atenda, no mínimo, ao conteúdo programático
definido.
O reconhecimento de curso será certificado por meio da portaria expedida pelo presidente do Cofeci.
O ato também estabelece que a inscrição no CNAI será permitida ao corretor de imóveis com
inscrição regular junto ao CRECI de sua região, mediante o preenchimento e assinatura, em três vias,
do formulário de requerimento, conforme modelo contido no anexo I, ao qual serão juntados:
I. Os documentos comprobatórios de sua habilitação
II. Duas fotos 3 x 4
III. Comprovante de recolhimento da taxa de inscrição
Este ato normativo também apresenta diversas informações sobre a inscrição e forma de atuação do
corretor de imóveis, como:
A inscrição no CNAI será espontânea, mas os corretores de imóveis não inscritos não terão
direito aos benefícios dela decorrentes. Isto representa que a inscrição é opcional, mas
somente os inscritos é que possuíram os benefícios decorrentes dela.
O Cofeci é o órgão responsável por expedir aos corretores de imóveis inscritos no CNAI o
certificado de registro de avaliador imobiliário, conforme modelo contido no anexo II.
Somente aos corretores de imóveis regularmente inscritos no CNAI será lícito emitir o PTAM,
na forma determinada por este ato normativo. Sendo que este PTAM deverá conter, no
mínimo, os requisitos listados no modelo contido no anexo III.
25/09/2024, 14:19 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC0… 7/9
Ao emitir PTAM, o corretor de imóveis avaliador deverá preencher, em duas vias, o formulário
de DAM, conforme modelo contido no anexo IV, que deverá ser protocolizada no conselho
regional. Sendo que este formulário da DAM estará disponível para ser baixado no site do
Cofeci, em www.cofeci.gov.br ou nas sedes dos conselhos regionais.
O conselho regional emitirá, para cada DAM protocolizada, um selo certificador, em três vias,
conforme modelo contido no anexo V, para afixação, como requisito essencial de validade
em cada PTAM.
A cada PTAM corresponderá uma DAM e um selo certificador individualmente numerado.
Para custeio do arquivo permanente do PTAM e da correspondente DAM, assim como da
emissão do selo certificador, será recolhido aos cofres do conselho regional emolumento
único, em valor não superior a 10 % do valor da anuidade da pessoa física vigente na região,
estabelecido por portaria do presidente do CRECI.
A primeira e a segunda vias do selo certificador serão afixadas, cada uma delas em uma via
original do PTAM, para uso do corretor de imóveis avaliador segundo as necessidades de
seu cliente.
A terceira via do selo certificador será afixada na cópia do PTAM, que deverá ser mantida em
arquivo do corretor de imóveis avaliador pelo período mínimo de 5 anos.
Uma via-arquivo do selo certificador será fixada na via original da DAM, que ficará arquivada
no conselho regional, para constituição do acervo técnico do profissional avaliador.
A emissão de PTAM por corretor de imóveis sem registro no CNAI, não será reconhecida
pelos conselhos federal e regionais de corretores de imóveis.
Você poderá ler na íntegra o Ato Normativo 001/2006
por meio do site do Cofeci no menu arquivos -
legislação.
Mercado e contexto regional das avaliações imobiliárias
O mercado de atuação do corretor de imóveis vai muito além da área de vendas, e cada profissional
deve atuar naquele em que sentir mais empatia e de acordo com as suas ambições e metas
pessoais. O importante é conhecer as áreas de atuação, especializar-se na área de interesse e
trabalhar com ética e determinação.
O corretor de imóveis poderá realizar diferentes tipos de avaliações imobiliárias:
a. Avaliações particulares (a pedido de pessoas físicas ou pessoas jurídicas)
b. Avaliações para consórcios imobiliários
c. Avaliações judiciais (indicado pelo juiz ou pelas partes)
d. Avaliações para empresas (Lei 11.638/2007 em seu artigo 178)
e. Avaliações para prefeituras
f. Avaliações para bancos e financeiras
g. Avaliações de patrimônio (Lei 11.441/2007)
No que diz respeito ao contexto regional de avaliação de imóveis, cabe destacar que uma vez que
esta atuação está regida por regramento a nível federal, a jurisdição de atuação e seus critérios de
utilização são igualmente válidos para todo território nacional, sem distinções regionais.
25/09/2024, 14:19 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC0… 8/9
25/09/2024, 14:19 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11785820-dt-content-rid-323392406_1/institution/Senac RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC0… 9/9