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<p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>CONTRATOS MERCANTIS – PARTE GERAL</p><p>Nesse módulo, a ênfase será dada aos contratos empresariais que se diferem dos</p><p>contratos civis. Esses contratos empresariais envolvem dois sujeitos com o objetivo de</p><p>alcançar lucro ou benefício econômico, atuando em igualdade de condições. O foco está</p><p>em uma negociação dentro do contrato para extrair o máximo benefício financeiro a</p><p>ambos aos envolvidos.</p><p>O diferencial nos contratos empresariais é relacionado à autonomia da vontade, poden-</p><p>do-se destacar a Lei da Liberdade Econômica de 2019. O risco presente nesse tipo de con-</p><p>trato é um elemento assumido por ambas as partes. Importante frisar que há a presença</p><p>de cláusulas que podem parecer leoninas, mas que são justificadas pelos benefícios.</p><p>Os contratos empresariais podem ser divididos em cinco grupos: compra e venda,</p><p>colaboração, logística, bancários e participação.</p><p>Os contratos de colaboração estão ligados ao de compra e venda e são uma espécia</p><p>de contrato auxiliar dos comerciantes. Logística está relacionada ao transporte e arma-</p><p>zenamento da mercadoria. O bancário diz respeito ao financiamento da operação.</p><p>O contrato de sociedade de participação é destacado de forma que seu estudo</p><p>estaria melhor situado no contexto dos contratos do que nas sociedades empresariais.</p><p>A sociedade de participação pode ser comparada a um contrato de investimento. Não</p><p>assume riscos ou perdas, e o sócio participante, sendo oculto, tem direito ao resultado,</p><p>mas não suporta as perdas. Essa estrutura torna esse tipo de sociedade mais um con-</p><p>trato do que uma sociedade propriamente dita.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Voltando à explanação sobre contratos empresariais, podemos ter como definição o</p><p>seguinte: Os contratos mercantis ou empresariais são aqueles realizados entre empresá-</p><p>rios. Constituem-se no “centro nervoso” da atividade empresarial, a qual, como se sabe,</p><p>essencial à coletividade, pois propiciadora da produção de bens e serviços pela iniciativa</p><p>privada, interesse difuso e constitucionalmente protegido.</p><p>Dentro do contexto empresarial, as empresas realizam diversos contratos que em</p><p>algumas situações são verdadeiras parcerias com outros empresários. Esses contratos</p><p>visam à aquisição de bens, transporte, armazenamento e venda de produtos, e são fun-</p><p>damentais para estruturar a atividade econômica de uma empresa.</p><p>Os contratos mercantis podem ser subdivididos em três grandes grupos:</p><p>1 – os contratos de colaboração (relacionados ao escoamento de mercadorias, entre</p><p>os quais o de distribuição e o de representação empresarial);</p><p>2 – os contratos bancários (nos quais uma instituição financeira poderá ocupar, de</p><p>forma preponderante, o papel de credora, devedora ou garante);</p><p>3 – outros contratos que não possam ser inseridos nas duas espécies anteriores,</p><p>mas que se relacionem à logística de determinada atividade (por exemplo, o contrato de</p><p>transporte).</p><p>Para entender melhor a explanação sobre os contratos empresariais, podemos</p><p>observar dentro de uma metáfora envolvendo barcos. Visualize ‘’barquinhos’’ que trans-</p><p>portam a produção de um “barco grandão” para os clientes e perceba a natureza colabo-</p><p>rativa presente em contratos.</p><p>Nos contratos bancários, é importante enfatizar a importância dos institutos finan-</p><p>ceiros na concessão de financiamento para as atividades das empresas.</p><p>Um terceiro grupo de contratos está geralmente relacionado à logística específica de</p><p>determinadas atividades, incluindo contratos de transporte e armazenamento.</p><p>Ao discutir a legislação aplicável, é preciso diferenciar contratos feitos entre empre-</p><p>sários e aqueles que não se enquadram nas categorias anteriores. Ressalta-se impor-</p><p>tância do contrato de compra e venda no contexto empresarial, o contrato mais pode-</p><p>roso e vital para a sobrevivência de uma empresa.</p><p>Se um contrato empresarial envolve empresários agindo como iguais, o regime será</p><p>o direito empresarial, com autonomia e liberdade contratuais maximizadas. Em contra-</p><p>partida, se a relação não for entre iguais, como no caso de contratos de consumo, a</p><p>legislação aplicável será o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou legislação especí-</p><p>fica, como a CLT para relações trabalhistas.</p><p>É importante perceber a diferença de Liberdade e Autonomia nos diferentes regi-</p><p>mes. Note que o direito empresarial proporciona a máxima liberdade de contratar a</p><p>autonomia da vontade, enquanto no direito civil essa autonomia é mais restrita e focada</p><p>apenas nas questões não reguladas pela lei.</p><p>10m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>A autonomia privada no código civil é restrita às questões não definidas pela lei,</p><p>resultando em uma liberdade de contratar mais limitada.</p><p>- Autonomia da vontade</p><p>- Contrato Empresarial => compra e venda</p><p>Autonomia</p><p>Privada</p><p>(CLT Trabalhistas)</p><p>Regime Jurídico Empresarial</p><p>Dentro da ideia da liberdade de contratar e a autonomia no contexto de diferentes</p><p>regimes jurídicos, existem questões a serem abordadas. Apesar da liberdade de contra-</p><p>tar a qualquer preço, a lei intervém quando há uma situação de risco muito grave. Se</p><p>uma pessoa contrata em uma situação prejudicial, como vender um bem pela metade do</p><p>preço, esse contrato pode ser anulado ou anulável.</p><p>Na autonomia privada, a vontade da parte em assumir uma obrigação desproporcio-</p><p>nal precisa ser expressa de forma livre. Caso contrário, teremos a aplicação do dirigismo</p><p>contratual, geralmente relacionado ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), existindo</p><p>uma intervenção mais significativa do estado, especialmente em relação à proteção do</p><p>consumidor.</p><p>TIPOS DE REGIME JURÍDICO</p><p>Portanto, no Direito Brasileiro, distinguem-se três regimes jurídicos quanto às rela-</p><p>ções econômicas privadas:</p><p>1 – CONTRATOS ENTRE EMPRESÁRIOS (ou MERCANTIS, cuja nota é o desenvolvimento</p><p>da atividade empresarial, “seu centro nervoso”).</p><p>2 – CONTRATOS CONSUMERISTAS (ENTRE FORNECEDORES e CONSUMIDORES), os</p><p>últimos como entes vulneráveis, art. 4º, I, c/c art. 2º, 17 e 29, da Lei n. 8.078/90.</p><p>3 – CONTRATOS ENTRE CIVIS.</p><p>15m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>No comparativo entre três regimes jurídicos – empresarial, civilista e consumerista,</p><p>o regime empresarial destaca-se pela máxima liberdade de contratar e autonomia,</p><p>enquanto que, no regime civilista, a autonomia privada é mais restrita. No regime con-</p><p>sumerista, o estado assume um papel mais ativo, protegendo o consumidor e definindo</p><p>limites contratuais.</p><p>É importante aplicar a legislação correta, pois utilizar os princípios do direito civil em</p><p>um contrato empresarial pode ser inadequado, uma vez que, no direito empresarial, as</p><p>partes assumem riscos.</p><p>Além disso, o palestrante destaca uma situação interessante em que dois empre-</p><p>sários fazem um negócio, abordando a possibilidade de enquadrar essa relação como</p><p>uma relação de consumo, caso uma das partes seja considerada vulnerável. Ele finaliza</p><p>indicando que, em contratos entre empresários, é mais comum utilizar o direito empre-</p><p>sarial, em que os princípios contratuais e o voluntarismo jurídico ainda têm relevância.</p><p>PRINCÍPIOS CONTRATUAIS: VOLUNTARISMO JURÍDICO</p><p>Autonomia da Vontade:</p><p>Refere-se à capacidade das partes em decidir livremente sobre os termos e condi-</p><p>ções de um contrato. Prevalecente mesmo nos contratos civis, não é restrita apenas</p><p>aos contratos mercantis. A liberdade para mobilizar ou não o poder judiciário e esco-</p><p>lher métodos de resolução de disputas, como arbitragem, está dentro da autonomia</p><p>da vontade.</p><p>Obrigatoriedade do avanço:</p><p>Existem cláusulas que, apesar de parecerem leoninas (vantajosas para uma das</p><p>partes), são válidas entre as partes. Contudo, a relatividade dos efeitos dessas cláusulas</p><p>está limitada à sua aplicação ao âmbito específico do contrato.</p><p>20m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Essa situação também será delineada</p><p>na circular de oferta, permitindo ao franqueador estabelecer tais requisitos.</p><p>Um ponto relevante a ser observado é a inclusão ou não de indicações sobre a quali-</p><p>ficação do administrador na circular de oferta da franquia. Se tal informação não esti-</p><p>ver presente na circular, o franqueado poderá fazer inserções conforme sua vontade.</p><p>A legislação exige que tais requisitos sejam divulgados na circular, sendo um dever por</p><p>parte do franqueador ao impor qualquer exigência relacionada à qualificação do admi-</p><p>nistrador. Caso essa informação não conste na circular, a franqueadora não terá a prer-</p><p>rogativa de exigir tais requisitos, sendo o administrador conforme constava na circular.</p><p>A fase contratual envolve discussões sobre a possibilidade de o administrador tornar-se</p><p>sócio. Nesse contexto, é prudente abordar essa questão com cautela, considerando que a</p><p>circular já configura um pré-contrato. A introdução desse requisito pode gerar discordâncias</p><p>e, portanto, é aconselhável que ambas as partes estejam cientes dos termos previamente.</p><p>Em relação às explicações, destaca-se a importância de detalhes na oferta da franquia.</p><p>A incerteza e o aventureirismo não devem fazer parte do processo de franquia. Recomen-</p><p>da-se que empresas, ao considerarem a expansão por meio de franquias, realizem uma</p><p>análise cuidadosa do mercado, com base em informações substanciais sobre clientes e</p><p>projeções claras. Muitas vezes, no setor de franquias, é possível encontrar empreendedo-</p><p>res que começam de maneira modesta, como no exemplo de uma franquia de baixo custo</p><p>e tamanho reduzido, mas altamente atrativa e reconhecida pela qualidade do produto.</p><p>A estimativa total do investimento inicial, essencial para a aquisição, implantação e</p><p>início das operações da franquia, será fornecida na circular de oferta. Os valores podem</p><p>variar, sendo especificados, por exemplo, de 50 mil a cinco milhões. A circular indica o</p><p>valor mínimo necessário para ingressar na franquia. A taxa inicial de filiação ou taxa de</p><p>franquia, quando aplicável, e seu valor também são detalhados na circular. Essa taxa,</p><p>cobrada para iniciar o processo de contratação, deve ser informada com antecedência.</p><p>A circular precisa ser oferecida no mínimo 10 dias antes da assinatura do contrato ou do</p><p>pagamento de qualquer taxa. Este procedimento visa assegurar que o interessado tenha</p><p>tempo suficiente para analisar as informações antes de tomar qualquer decisão.</p><p>15m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>O pagamento estimado das instalações, equipamentos e estoque inicial, juntamente</p><p>com as condições de pagamento, é parte integrante da oferta. Por exemplo, pode ser esti-</p><p>pulado que o franqueado pague 250 mil reais inicialmente para a adequada instalação das</p><p>plataformas, balcões e estoque, distribuído em parcelas de 10 à 5 mil. Todos esses detalhes</p><p>são claramente especificados na circular, vinculando o franqueador às condições propostas.</p><p>IX – informações claras quanto a taxas periódicas e outros valores a serem pagos</p><p>pelo franqueado ao franqueador ou a terceiros por este indicados, detalhando as res-</p><p>pectivas bases de cálculo e o que elas remuneram ou o fim a que se destinam, indicando,</p><p>especificamente, o seguinte:</p><p>a) remuneração periódica pelo uso do sistema, da marca, de outros objetos de pro-</p><p>priedade intelectual do franqueador ou sobre os quais este detém direitos ou, ainda,</p><p>pelos serviços prestados pelo franqueador ao franqueado;</p><p>b) aluguel de equipamentos ou ponto comercial;</p><p>c) taxa de publicidade ou semelhante;</p><p>d) seguro mínimo;</p><p>Informações claras acerca das taxas periódicas e outros valores a serem pagos pelo fran-</p><p>queado ou por terceiros indicados por este, detalhando as expectativas, bases de cálculo e o</p><p>destino desses valores, devem ser fornecidas. Deve-se indicar especificamente o seguinte:</p><p>• Taxas Periódicas: É necessário esclarecer de forma inequívoca quais são as taxas</p><p>periódicas a serem pagas. A título de exemplo, pode existir uma taxa de marke-</p><p>ting, correspondente a um percentual do faturamento do franqueado destinado à</p><p>promoção de mídia e marketing do produto. Caso existam circunstâncias em que o</p><p>pagamento dessa taxa seja suspenso, como no caso de ausência de campanhas nos</p><p>últimos dois anos, é de suma importância mencionar tal situação na circular, acom-</p><p>panhada da prestação de contas sobre o destino desses valores.</p><p>• Remuneração Periódica pelo Uso de Sistemas e Marcas: Na circular, é essencial</p><p>especificar as remunerações periódicas decorrentes do uso do sistema da marca ou</p><p>de outros objetos e propriedades detidos pelo franqueador. Isso abrange remunera-</p><p>ções pelo status prestado ao franqueador pelo franqueado, aluguel de equipamentos,</p><p>ponto comercial ou, no caso de o local ser de propriedade do franqueador, deve cons-</p><p>tar na circular que o ponto será no local indicado. Caso haja necessidade de aluguel de</p><p>equipamentos, tal informação também deve ser explicitada na circular.</p><p>• Taxa de Publicidade ou Semelhante: No que tange às taxas relacionadas à publici-</p><p>dade ou aos propósitos semelhantes, é imperativo deixar claro o propósito específico</p><p>para o qual essas taxas são destinadas. O uso dessas taxas deve estar em conformi-</p><p>dade com o propósito declarado, e a não observância pode acarretar na suspensão</p><p>do pagamento da taxa de publicidade. A problemática da taxa de publicidade em</p><p>Shopping Centers é frequentemente objeto de questionamentos, visto que essas</p><p>taxas são estabelecidas visando ao benefício conjunto dos lojistas do shopping.</p><p>20m</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>• Seguro: Se for obrigatória a contratação de seguro, a circular deve indicar o valor</p><p>mínimo a ser pago pelo seguro. Essas informações são cruciais para assegurar que</p><p>o franqueado tenha plena consciência das obrigações e custos associados a este</p><p>aspecto contratual.</p><p>A transparência nessas informações é de suma importância para garantir uma com-</p><p>preensão clara das obrigações financeiras do franqueado, prevenindo potenciais desen-</p><p>tendimentos no decorrer do contrato.</p><p>X – relação completa de todos os franqueados, subfranqueados ou subfranqueado-</p><p>res da rede e, também, dos que se desligaram nos últimos 24 (vinte quatro) meses, com</p><p>os respectivos nomes, endereços e telefones;</p><p>XI – informações relativas à política de atuação territorial, devendo ser especificado:</p><p>a) se é garantida ao franqueado a exclusividade ou a preferência sobre determinado</p><p>território de atuação e, neste caso, sob que condições;</p><p>b) se há possibilidade de o franqueado realizar vendas ou prestar serviços fora de seu</p><p>território ou realizar exportações;</p><p>c) se há e quais são as regras de concorrência territorial entre unidades próprias e</p><p>franqueadas;</p><p>Se faz necessária a lista completa de todos os franqueados, subfranqueados ou sub-</p><p>franqueadores da rede, bem como daqueles que se desligaram nos últimos 24 meses,</p><p>com os respectivos nomes e endereços.</p><p>A circular apresenta informações sobre quem está atualmente operando como fran-</p><p>queado ou subfranqueado e quem se desvinculou da franquia nos últimos 24 meses. Essa</p><p>divulgação visa fornecer subsídios para análises e estudos de viabilidade relacionados à</p><p>adesão à franquia. É fundamental compreender as razões pelas quais os indivíduos saíram</p><p>do negócio ao considerar ingressar no mesmo. A disponibilização de nomes e contatos dire-</p><p>tos auxilia na obtenção de referências relevantes para uma tomada de decisão embasada.</p><p>Além disso, é imprescindível que as informações relativas à política de atuação territo-</p><p>rial sejam devidamente especificadas. Isso inclui aspectos como exclusividade, direitos de</p><p>instalação em determinado município e condições relacionadas a preferências territoriais.</p><p>Tais informações são cruciais para influenciar as decisões sobre a aquisição da franquia.</p><p>A política territorial também abrange a possibilidade de o franqueado conduzir vendas ou</p><p>serviços</p><p>fora do seu território designado, realizar exportações e as dinâmicas de concorrência</p><p>territorial entre unidades próprias e franqueadas. Esses elementos, quando bem detalhados</p><p>na circular, proporcionam uma compreensão abrangente das condições e restrições territo-</p><p>riais associadas à franquia, contribuindo para uma tomada de decisão informada e consciente.</p><p>25m</p><p>7www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>XII – informações claras e detalhadas quanto à obrigação do franqueado de adquirir</p><p>quaisquer bens, serviços ou insumos necessários à implantação, operação ou adminis-</p><p>tração de sua franquia apenas de fornecedores indicados e aprovados pelo franqueador,</p><p>incluindo relação completa desses fornecedores;</p><p>XIII – indicação do que é oferecido ao franqueado pelo franqueador e em quais con-</p><p>dições, no que se refere a:</p><p>a) suporte;</p><p>b) supervisão de rede;</p><p>c) serviços;</p><p>d) incorporação de inovações tecnológicas às franquias;</p><p>e) treinamento do franqueado e de seus funcionários, especificando duração, con-</p><p>teúdo e custos;</p><p>f) manuais de franquia;</p><p>g) auxílio na análise e na escolha do ponto onde será instalada a franquia; e</p><p>h) leiaute e padrões arquitetônicos das instalações do franqueado, incluindo arranjo</p><p>físico de equipamentos e instrumentos, memorial descritivo, composição e croqui;</p><p>XIV – informações sobre a situação da marca franqueada e outros direitos de pro-</p><p>priedade intelectual relacionados à franquia, cujo uso será autorizado em contrato pelo</p><p>franqueador, incluindo a caracterização completa, com o número do registro ou do pedido</p><p>protocolizado, com a classe e subclasse, nos órgãos competentes, e, no caso de cultivares,</p><p>informações sobre a situação perante o Serviço Nacional de Proteção de Cultivares (SNPC);</p><p>Informações precisas e detalhadas relativas à obrigação do franqueado de adquirir</p><p>quaisquer serviços ou insumos necessários para a implantação, operação ou administra-</p><p>ção de sua franquia devem ser provenientes exclusivamente de fornecedores indicados</p><p>e aprovados pelo franqueador. Isso abrange uma relação completa dos fornecedores,</p><p>sendo essas especificações um componente essencial do documento circular.</p><p>É prática comum em determinadas franquias estabelecer todas as diretrizes, desde</p><p>os fornecedores a serem utilizados até mesmo a opção da própria franqueadora de for-</p><p>necer os itens necessários. A circular tem a responsabilidade de esclarecer essa dinâ-</p><p>mica e fornecer uma lista abrangente dos fornecedores disponíveis para o franqueado,</p><p>garantindo sua plena ciência sobre a exclusividade de aquisição.</p><p>A explanação acerca do que é oferecido ao franqueado pelo franqueador e sob quais con-</p><p>dições abrange aspectos como suporte, supervisão de rede, serviços, incorporação de novas</p><p>tecnologias, benefícios ao franqueado e seus colaboradores, bem como detalhes sobre dura-</p><p>ção, conteúdo e custos. O manual de franquia, assim como a seleção do local, incluindo layout</p><p>e padrões arquitetônicos, disposição física, equipamentos, instrumentos, materiais, dispositi-</p><p>vos, composição e croqui, constituem elementos a serem abordados nesse contexto.</p><p>8www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Detalhes referentes ao desenho da loja, cores utilizadas, horário de funcionamento</p><p>e outros pontos relevantes podem ser estabelecidos no contrato de franquia. É possível</p><p>que o franqueador ofereça diferentes tipos de layouts, e todas essas nuances devem</p><p>estar claramente delineadas na circular.</p><p>Além disso, é de suma importância incorporar informações sobre a situação da marca</p><p>franqueada e outros direitos de propriedade intelectual vinculados à franquia. O uso</p><p>desses direitos será formalmente autorizado no contrato pelo franqueador, incluindo</p><p>completa caracterização com número de registro ou do pedido protocolizado, classe</p><p>e subclasse nos órgãos competentes. No caso de cultivares, detalhes sobre a situação</p><p>perante o serviço de proteção de cultivares também devem ser abordados na circular.</p><p>Todas as informações concernentes a produtos, marcas, registros, e demais aspec-</p><p>tos relevantes devem ser minuciosamente apresentados na circular, contemplando o</p><p>número de registros nos órgãos competentes e outras informações pertinentes.</p><p>XV – situação do franqueado, após a expiração do contrato de franquia, em relação</p><p>a: a) know-how da tecnologia de produto, de processo ou de gestão, informações confi-</p><p>denciais e segredos de indústria, comércio, finanças e negócios a que venha a ter acesso</p><p>em função da franquia; b) implantação de atividade concorrente à da franquia;</p><p>XVI – modelo do contrato-padrão e, se for o caso, também do précontrato-padrão</p><p>de franquia adotado pelo franqueador, com texto completo, inclusive dos respectivos</p><p>anexos, condições e prazos de validade;</p><p>Após o término do contrato de franquia, é crucial compreender a posição do franqueador</p><p>em relação à tecnologia, informações confidenciais e segredos industriais. A circular delineia</p><p>medidas específicas para lidar com essa situação, incluindo restrições à implementação de</p><p>atividades concorrentes pelo franqueado após o contrato. Além disso, o tratamento à clien-</p><p>tela e à reputação, incluindo considerações sobre pagamento de luvas, é detalhado.</p><p>O modelo de contrato, com seu pré-contrato, condições e prazo de validade, é apre-</p><p>sentado de forma abrangente na circular, que acompanha o contrato final a ser assinado</p><p>pelo franqueado, exigindo sua plena consciência e aceitação das cláusulas para garantir</p><p>uma compreensão clara das responsabilidades após o término do contrato.</p><p>XVII – indicação da existência ou não de regras de transferência ou sucessão e, caso</p><p>positivo, quais são elas;</p><p>XVIII – indicação das situações em que são aplicadas penalidades, multas ou indeni-</p><p>zações e dos respectivos valores, estabelecidos no contrato de franquia;</p><p>XIX – informações sobre a existência de cotas mínimas de compra pelo franqueado</p><p>junto ao franqueador, ou a terceiros por este designados, e sobre a possibilidade e as</p><p>condições para a recusa dos produtos ou serviços exigidos pelo franqueador;</p><p>30m</p><p>9www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>XX – indicação de existência de conselho ou associação de franqueados, com as atri-</p><p>buições, os poderes e os mecanismos de representação perante o franqueador, e deta-</p><p>lhamento das competências para gestão e fiscalização da aplicação dos recursos de</p><p>fundos existentes;</p><p>XXI – indicação das regras de limitação à concorrência entre o franqueador e os fran-</p><p>queados, e entre os franqueados, durante a vigência do contrato de franquia, e detalha-</p><p>mento da abrangência territorial, do prazo de vigência da restrição e das penalidades em</p><p>caso de descumprimento;</p><p>XXII – especificação precisa do prazo contratual e das condições de renovação, se houver;</p><p>XXIII – local, dia e hora para recebimento da documentação proposta, bem como para</p><p>início da abertura dos envelopes, quando se tratar de órgão ou entidade pública.</p><p>É essencial a abordagem da existência ou não de regra de transferência ou de suces-</p><p>são, e, em caso afirmativo, suas especificidades. A possibilidade de transferir a franquia</p><p>para terceiros ou, em caso de falecimento, a viabilidade de sucessão deve ser esclare-</p><p>cida. As diretrizes relacionadas a essas regras, os procedimentos para sucessão e trans-</p><p>ferência, se existirem, devem ser detalhados.</p><p>A situação mencionada neste contexto refere-se à proibição, estipulada no contrato,</p><p>de tanto transferência quanto sucessão. As circunstâncias que acarretam penalidades,</p><p>multas ou sanções, incluindo valores correspondentes, são explicitadas na circular. As</p><p>condutas passíveis de sanção, assim como as implicações financeiras e administrativas,</p><p>são detalhadamente descritas na circular.</p><p>É necessário fornecer informações sobre a existência de cotas mínimas de compra pelo</p><p>franqueado, designadas pelo franqueador ou outro ente. As condições para recusa de produ-</p><p>tos ou serviços exigidos pelo franqueador devem ser abordadas, incluindo as cotas mínimas,</p><p>se aplicável, e a possibilidade de recusar a aquisição, juntamente com as condições para tal.</p><p>A existência de um conselho ou associação de franqueados, com atribuições, poderes</p><p>e mecanismos de representação, deve ser claramente definida. Caso exista, a circular deve</p><p>detalhar as competências para a gestão e fiscalização dos recursos dos fundos. A presença e</p><p>os poderes do conselho em relação à gestão e fiscalização dos fundos devem ser explicitados.</p><p>As regras de limitação à concorrência entre os franqueados durante a vigência do</p><p>contrato de franquia precisam ser especificadas, incluindo a abrangência territorial, o</p><p>prazo e a vigência da restrição, bem como as penalidades por descumprimento. É crucial</p><p>definir as condições em que a concorrência entre franqueados é permitida e os termos</p><p>dessa permissão, que também devem ser mencionados na circular de oferta.</p><p>10www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>A circular deve conter uma especificação clara do prazo contratual e das condições</p><p>para a renovação da franquia, se aplicável. Questões relacionadas ao tempo, como a pos-</p><p>sibilidade de rediscutir cláusulas contratuais, devem ser explicitadas. O cronograma e o</p><p>horário para recebimento da documentação proposta, incluindo o início da abertura dos</p><p>envelopes em casos de órgãos ou entidades públicas que liberam a franquia por meio de</p><p>licitação, são elementos fundamentais da oferta.</p><p>Portanto, a proteção ao franqueador e franqueado é assegurada, impedindo inter-</p><p>pretações divergentes e influências externas. Elementos contrários aos princípios esta-</p><p>belecidos no contrato empresarial são proativamente excluídos, garantindo uma aplica-</p><p>ção coesa das cláusulas.</p><p>� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>ARRENDAMENTO MERCANTIL LEASING</p><p>ARRENDAMENTO MERCANTIL – LEASING</p><p>RESOLUÇÃO CMN n. 4.977, DE 16 DE DEZEMBRO DE 2021, com vigência a partir de</p><p>01 de janeiro de 2022 (Substitui a Resolução 2.309/1996) Disciplina as operações de</p><p>arrendamento mercantil com o tratamento tributário previsto na Lei n. 6.099, de 12 de</p><p>setembro de 1974. O Banco Central do Brasil, torna público que o Conselho Monetário</p><p>Nacional, em sessão realizada em 16 de dezembro de 2021, com base na Lei n. 6.099, de</p><p>12 de setembro de 1974, e no art. 42 da Lei n. 10.150, de 21 de dezembro de 2000, apro-</p><p>vou a presente Resolução.</p><p>DO OBJETO E DO ÂMBITO DE APLICAÇÃO</p><p>A Resolução 4.977/2021 disciplina as operações de arrendamento mercantil com o</p><p>tratamento tributário previsto na Lei n. 6.099, de 12 de setembro de 1974.</p><p>O contrato em questão é o de arrendamento mercantil, também conhecido como</p><p>leasing, que, ao lado dos contratos de alienação fiduciária e garantia, e do contrato de</p><p>comodato com a reserva de domínio, tem-se destacado como um meio eficiente de</p><p>aquisição de bens do mercado. O arrendamento mercantil teve origem na prática, como</p><p>a maioria dos contratos empresariais, e posteriormente foi regulamentado. Cabe ressal-</p><p>tar que essa regulamentação foi estabelecida pela Resolução do Banco Central do Brasil,</p><p>diferentemente da legislação formal, que não envolve leis ou decretos, sendo direcio-</p><p>nada diretamente pela resolução do Banco Central. Na prática, a operação já existia, não</p><p>havia vedação nem estipulação contratual específica. Ao tornar-se uma operação finan-</p><p>ceira, o Banco Central regulamentou as obrigações financeiras associadas.</p><p>O contrato de arrendamento mercantil surgiu antes de sua concepção como opera-</p><p>ção financeira. Era uma maneira de adquirir bens no mercado, especialmente quando o</p><p>fornecedor do produto, seja uma máquina, um equipamento, uma indústria ou um dis-</p><p>positivo inicialmente caro, tornava inviável a compra para pequenos empresários. Ini-</p><p>cialmente, esse tipo de contrato era utilizado por pequenos empresários.</p><p>A medida adotada pelos fabricantes, incapazes de vender produtos de alta tecnologia</p><p>para pequenos empresários devido ao alto custo, foi oferecer a opção de alugar o equipa-</p><p>mento, por exemplo, por 48 meses. Nesse caso, o empresário pagaria um aluguel mensal,</p><p>como mil reais. Embora esse exemplo seja menos comum nos dias de hoje, há duas déca-</p><p>das era uma prática generalizada, especialmente com máquinas fotocopiadoras.</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>As máquinas fotocopiadoras eram produzidas por fábricas específicas, sendo a Xerox</p><p>uma das maiores. Essas máquinas eram caras. Para dar um exemplo aproximado, con-</p><p>siderando o valor da máquina atualmente em 80 mil reais, um pequeno empresário ou</p><p>MEI não teria condições de comprá-la. As máquinas fotocopiadoras eram utilizadas por</p><p>pequenas empresas, as quais não podiam arcar com a aquisição de uma máquina de tal</p><p>valor. Um detalhe importante relacionado ao aluguel dessas máquinas é que elas se tor-</p><p>navam obsoletas rapidamente, devido à constante evolução tecnológica.</p><p>Assim, a Xerox do Brasil, por exemplo, vendia para uma copiadora que faturava, diga-</p><p>mos, 30 mil reais por mês (considerando um MEI). Como seria possível adquirir uma</p><p>máquina de 80 mil reais nessas condições? A solução oferecida pela Xerox era: “Alugue</p><p>essa máquina comigo, e você pagará um aluguel de 2 mil reais por três anos, totalizando</p><p>seis parcelas de 2 mil reais. O valor original da máquina é de 80 mil reais. No decorrer</p><p>de um período de três anos, o bem em questão é objeto de locação. Nesse intervalo, a</p><p>manutenção é fornecida sem custo adicional, abrangendo peças e serviços. O prazo esti-</p><p>pulado é de 36 meses.”</p><p>Assim, ao término desses 36 meses, observa-se uma soma total de pagamento equi-</p><p>valente a 72 mil reais. Este valor, portanto, representa a quitação parcial de um mon-</p><p>tante total de 80 mil reais, referente ao preço do bem locado. Nesse contexto, surge a</p><p>noção de um valor residual, que corresponde à diferença entre o preço total do bem (80</p><p>mil reais) e o montante já pago através da locação.</p><p>O contrato em questão estabelece que, mediante o pagamento desse valor residual,</p><p>por exemplo, através de oito parcelas de mil reais, totalizando os 80 mil reais, o locatário</p><p>assegura a propriedade plena do bem, que é transferido para sua posse.</p><p>A modalidade de arrendamento mercantil, conhecida como leasing, foi concebida</p><p>com essa estrutura. Dentro desse cenário, o leasing operacional surgiu para viabilizar</p><p>negociações nas quais, inicialmente, o bem é locado com a opção de compra ao final do</p><p>contrato. Essa opção de compra é exercida pelo locatário ao quitar o valor residual, a</p><p>diferença entre o total pago durante o período de locação e o preço do bem.</p><p>A tributação associada a esse modelo foi desenhada para otimizar o impacto fiscal.</p><p>Contudo, a criação do leasing financeiro possibilitou uma abordagem diferente, na qual</p><p>uma instituição financeira adquire o bem da concessionária e o aluga para o consumi-</p><p>dor. Esta forma de leasing financeiro foi regulamentada pela Resolução n. 4977, de 2021,</p><p>do Banco Central, substituindo a Resolução n. 2.309/1996. Ela delimita as operações</p><p>de arrendamento mercantil, alinhando-as ao tratamento tributário previsto nas Leis n.</p><p>2.999/2002 e 2.877/1974. Essa resolução foi aprovada em sessão do conselho interna-</p><p>cional, tornando-se vigente na data especificada.</p><p>5m</p><p>10m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>LEGITIMIDADE PARA CONTRATAR LEASING</p><p>As operações de que trata esta Resolução são privativas:</p><p>I – das sociedades de arrendamento mercantil;</p><p>II – dos bancos múltiplos com carteira de arrendamento mercantil e;</p><p>III – no caso de operações de arrendamento mercantil em que a arrendatária é o pró-</p><p>prio vendedor do bem ou pessoa a ele coligada ou interdependente (sale-and-lease-</p><p>-back), também:</p><p>a) dos bancos múltiplos com carteira de investimento, de desenvolvimento ou de</p><p>crédito imobiliário;</p><p>b) dos bancos de investimento;</p><p>c) dos bancos de desenvolvimento;</p><p>d) das caixas econômicas; e,</p><p>e) das sociedades de crédito imobiliário.</p><p>A resolução inicia sua direção. As operações mencionadas nesta resolução são exclu-</p><p>sivas. A questão é: quem está autorizado a contratar leasing no ordenamento jurídico</p><p>brasileiro? Deve-se lembrar que o leasing financeiro é uma operação financeira.</p><p>A discussão aqui é: quem pode operar leasing financeiro? O leasing operacional pode</p><p>ser realizado por qualquer empresa. Qualquer empresa pode vender seus produtos atra-</p><p>vés de leasing operacional. Trata-se de um contrato padrão que começa com a colocação</p><p>e termina com a aquisição do bem, com o pagamento do valor residual garantido.</p><p>Quem pode realizar o desafio financeiro? A Sociedade de Arrendamento Mercantil,</p><p>que é atípica, foi criada especificamente para isso. Seu objetivo é o movimento mer-</p><p>cantil. Os bancos múltiplos com carteira de arrendamento mercantil, que possuem uma</p><p>agência bancária, oferecem além de contrato de depósito, que é o tipo do banco, outros</p><p>tipos de serviços, inclusive arrendamento mercantil.</p><p>No caso de operações de arrendamento mercantil em que a arrendatária é a própria</p><p>vendedora do bem, ou uma pessoa a ela coligada, ou interdependente, também pode-</p><p>rão operar com leasing os bancos múltiplos com carteira de investimento, desenvolvi-</p><p>mento ou crédito imobiliário, os bancos de investimento, os bancos de desenvolvimento,</p><p>as caixas econômicas e as sociedades de crédito imobiliário.</p><p>Em termos gerais, o leasing será operado por uma empresa de arrendamento mer-</p><p>cantil ou um banco múltiplo que tenha carteira de arrendamento mercantil, com o lea-</p><p>sing típico. Quando um indivíduo está comprando um bem no mercado, no concessioná-</p><p>rio, o automóvel, por exemplo, será financiado. Essa operação de leasing será realizada</p><p>por uma dessas instituições que têm a propriedade do leasing financeiro, o arrenda-</p><p>mento mercantil.</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Quando se tem leasing back, o que é leasing back? Se um indivíduo possui um auto-</p><p>móvel e precisa de um empréstimo, em vez de fazer uma alienação fiduciária, finan-</p><p>ciando seu próprio bem, porque a alienação fiduciária também pode ser back, pode ser</p><p>de um bem que pertence ao próprio contratante, ele realiza um leasing.</p><p>Ele pode ir a qualquer uma das instituições que ampliam, porque, quando o bem é do</p><p>próprio arrendatário, quando o bem já é dele, o que ele está fazendo é um empréstimo</p><p>e dando o seu automóvel como garantia. Por isso, ele pode utilizar qualquer instituição</p><p>financeira. Não há necessidade. Ele pode fazer esse contrato com qualquer instituição</p><p>financeira quando o bem já é dele. O que ele está fazendo, na verdade, é um contrato de</p><p>mútuo e dando esse bem como garantia.</p><p>No leasing, que não é de um bem que pertence ao próprio devedor ou a uma pessoa</p><p>coligada com ele ou a uma pessoa independente dele, nesse leasing, apenas as empre-</p><p>sas de leasing, apenas duas, uma financeira de leasing ou bancos múltiplos que têm uma</p><p>carteira de leasing, poderão realizar.</p><p>Então, agora, no leasing back, o indivíduo está apresentando o dinheiro, ele vai a</p><p>uma dessas instituições financeiras e pega um dinheiro emprestado, pega 30 mil reais e</p><p>financia seu carro em 30 meses de mil reais, com o valor mais, um pouco mais e tal. Ele</p><p>vai pagar por esse veículo que era dele, ele vai transferir para a instituição financeira, ela</p><p>vai alugar para ele e ele vai pagar os aluguéis com a opção de compra para o final.</p><p>Ele pegou o dinheiro, recebeu o dinheiro, como ele deu o automóvel como garan-</p><p>tia, ele pagou menos juros nessa operação. Então, no leasing back, ele está fazendo um</p><p>leasing de um bem que já está no seu patrimônio, o que funciona na verdade como um</p><p>empréstimo ou um mútuo, em que ele está dando como garantia o seu automóvel.</p><p>REQUISITOS PARA A LEGITIMAÇÃO</p><p>Para realização das operações de arrendamento mercantil, os bancos múltiplos com</p><p>carteira de arrendamento mercantil devem manter:</p><p>I – diretor responsável pela área de arrendamento mercantil e informar seu nome ao</p><p>Banco Central do Brasil; e</p><p>II – departamento técnico especializado em arrendamento mercantil, devidamente</p><p>estruturado e supervisionado diretamente pelo referido diretor responsável.</p><p>MODALIDADES DE ARRENDAMENTO MERCANTIL</p><p>As operações de arrendamento mercantil são classificadas em:</p><p>I – arrendamento mercantil operacional; e,</p><p>II – arrendamento mercantil financeiro.</p><p>15m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Para a legitimação e realização das operações de arrendamento mercantil, os bancos</p><p>múltiplos com carteira de arrendamento mercantil são obrigados a designar um dire-</p><p>tor responsável pela área de arrendamento mercantil e registrar seu nome no Banco</p><p>Central do Brasil. Este requisito implica que qualquer instituição financeira que aspire a</p><p>operar como um banco múltiplo e realizar operações de arrendamento deve ter um dire-</p><p>tor dedicado para essa área, cujo nome deve ser registrado no Banco Central.</p><p>O departamento técnico especializado estipula que o arrendamento mercantil deve ser</p><p>adequadamente estruturado e supervisionado diretamente pelo diretor responsável desig-</p><p>nado. Adicionalmente, é imprescindível a existência de um departamento com profundo</p><p>conhecimento técnico deste tipo de operação para prevenir problemas e inadimplências.</p><p>Quanto às modalidades de arrendamento mercantil, existem dois tipos de operação:</p><p>o arrendamento mercantil operacional e o arrendamento mercantil financeiro.</p><p>MOMENTO DE DEFINIÇÃO DA ESPÉCIE DE LEASING</p><p>A classificação da operação de arrendamento mercantil em operacional ou financeiro</p><p>deve ser realizada na data da contratação e revista:</p><p>I – no momento do exercício da opção de renovação que, no início do contrato, não</p><p>seja considerada razoavelmente certa; e</p><p>II – no caso de alteração contratual.</p><p>DEFINIÇÕES</p><p>Para fins do disposto na Resolução, considera-se:</p><p>I – arrendamento mercantil operacional: a modalidade de arrendamento em que:</p><p>a) as contraprestações a serem pagas pela arrendatária contemplam o custo de ar-</p><p>rendamento do bem e os serviços inerentes à sua colocação à disposição da arrenda-</p><p>tária, não podendo o valor presente dos pagamentos ultrapassar 90% (noventa por</p><p>cento) do custo do bem arrendado;</p><p>A definição da espécie de leasing, seja ele operacional ou financeiro, ocorre no</p><p>momento da contratação e pode ser revisada. Durante o exercício da opção de reno-</p><p>vação, que no início do contrato não é considerada razoavelmente certa, e, em caso de</p><p>alteração contratual, opta-se por um leasing operacional ou financeiro.</p><p>Em uma situação de leasing operacional, ao invés de realizar a operação de desapro-</p><p>priação para o próprio vendedor, a desapropriação é feita com o comprador. Nesse caso,</p><p>o vendedor pode optar pelo leasing financeiro. Ele vende o bem, recebe parte do seu</p><p>financeiro integralmente, a locação não é financiada para o consumidor e o vendedor</p><p>sai da operação. No contrato de leasing, a opção de aquisição do bem é do arrendatário.</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Portanto, ao pagar o valor garantido, o arrendatário pode optar por não renovar e devol-</p><p>ver o bem. Ele também pode optar por pagar o valor garantido e se tornar o proprietário</p><p>definitivo do bem, ou optar por renovar a locação para continuar utilizando o bem.</p><p>Existem algumas definições técnicas que devem ser consideradas. No arrendamento</p><p>mercantil operacional, as contraprestações a serem pagas pela arrendatária</p><p>contem-</p><p>plam o custo de arrendamento do bem e o serviço de arrendamento da sua colocação à</p><p>disposição da arrendatária. O valor presente dos pagamentos não pode ultrapassar 90%</p><p>do custo do bem arrendado.</p><p>Na operação de arrendamento mercantil operacional, o total das parcelas deve atin-</p><p>gir no máximo 90% do valor do bem. Isso ocorre porque deve haver um mínimo de 10%</p><p>para a opção de compra ao final. Se os aluguéis ultrapassarem 90% do valor do bem, o</p><p>preço do bem estará sendo quitado com os aluguéis pagos.</p><p>Portanto, a lei estabelece que uma contratação que remunera a utilização do bem e</p><p>os serviços necessários para manter o bem à disposição da arrendatária, o total das par-</p><p>celas não pode ultrapassar 90% do valor do bem.</p><p>b) o prazo efetivo do arrendamento mercantil seja inferior a 75% (setenta e cinco</p><p>por cento) do prazo de vida útil econômica do bem arrendado;</p><p>c) o preço para o exercício da opção de compra seja o valor de mercado do bem</p><p>arrendado;</p><p>d) o contrato não preveja pagamento de valor residual garantido;</p><p>e) o bem arrendado seja suficientemente genérico, de modo a possibilitar seu arren-</p><p>damento subsequente a outra arrendatária sem modificações significativas; e</p><p>f) as perdas decorrentes do cancelamento do contrato após o período de cancela-</p><p>mento improvável não sejam suportadas substancialmente pela arrendatária;</p><p>O prazo efetivo do arrendamento mercantil deve ser inferior a 75% do prazo de vida</p><p>útil econômica do bem arrendado. É importante observar que o prazo máximo estipu-</p><p>lado para o arrendamento mercantil é de 75% da vida útil do bem. Assim, considerando</p><p>um bem com uma vida útil de 8 anos, o período de arrendamento mercantil não pode</p><p>exceder 6 anos, correspondendo a 62% da vida útil.</p><p>A necessidade de respeitar essa limitação decorre da finalidade do arrendamento</p><p>mercantil, que visa a transferência de propriedade, tornando imprescindível que o bem</p><p>possua vida útil. Adicionalmente, ao iniciar o pagamento do valor residual garantido, é</p><p>fundamental que o bem ainda possua vida útil, a fim de justificar a aquisição por parte</p><p>do comprador ou arrendatário.</p><p>O preço para exercer a opção de compra deve equivaler ao valor de mercado do bem</p><p>arrendado. Nesse sentido, o valor arrendado deve ser a diferença entre o valor de mer-</p><p>cado e o montante das parcelas já pagas. Destaca-se que o contrato não prevê o paga-</p><p>mento do valor residual garantido durante o período de locação. A opção de quitar o</p><p>valor residual surge apenas ao final do contrato, proporcionando flexibilidade ao loca-</p><p>tário. O bem arrendado deve ser suficientemente genérico para possibilitar seu subse-</p><p>quente arrendamento a outra parte, sem modificações significativas.</p><p>20m</p><p>7www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>No caso de cancelamento do contrato, as partes envolvidas devem considerar as</p><p>perdas decorrentes. É importante ressaltar que, após o período de cancelamento impro-</p><p>vável, a arrendatária não deve suportar substancialmente essas perdas em caso de can-</p><p>celamento do contrato. A imposição do pagamento das perdas decorrentes do cance-</p><p>lamento não deve ser direcionada à arrendatária, a menos que o contrato a trate como</p><p>inquilino, estabelecendo, assim, as bases para o arrendamento mercantil operacional.</p><p>CÁLCULO DAS CONTRAPRESTAÇÕES</p><p>Para os efeitos do dimensionamento das contraprestações, no cálculo do valor pre-</p><p>sente dos pagamentos:</p><p>I – deve ser considerado também o valor presente das contraprestações relativas ao</p><p>período adicional decorrente do exercício da opção de renovação ou de qualquer for-</p><p>ma de extensão contratual considerada razoavelmente certa no início do contrato; e</p><p>II – deve ser utilizada a taxa equivalente aos encargos financeiros constantes</p><p>do contrato.</p><p>RESPONSABILIDADE PELA MANUTENÇÃO</p><p>Para fins da definição de arrendamento mercantil operacional, a manutenção, a</p><p>assistência técnica e os serviços correlatos à operacionalidade do bem arrendado pode</p><p>ser de responsabilidade da arrendadora ou da arrendatária.</p><p>Para os efeitos do desmembramento das contraprestações, no cálculo do valor pre-</p><p>sente dos pagamentos, deve-se considerar também o valor presente das contrapresta-</p><p>ções relativas ao projeto adicional decorrente do exercício da opção de renovação ou de</p><p>qualquer forma de ascensão contratual, levando em conta as cláusulas específicas no</p><p>início do contrato.</p><p>No momento de calcular as prestações do locatário, que serão limitadas a 75% do</p><p>valor do bem, é necessário levar em consideração o valor de prestação que permita, caso</p><p>o inquilino deseje renovar o contrato pelo tempo da vida útil do bem, que o valor das</p><p>prestações restantes seja mais ou menos igual ao das prestações já pagas. Deve-se uti-</p><p>lizar a taxa equivalente aos encargos financeiros constantes do contrato.</p><p>A taxa a ser utilizada para calcular o valor total das prestações é aquela prevista no</p><p>contrato para remunerar os valores dessas prestações, conforme as taxas estabeleci-</p><p>das. Para fins de definição de arrendamento mercantil operacional, a manutenção, a</p><p>assistência técnica e os serviços correlatos ao funcionamento do bem arrendado pode</p><p>ser de responsabilidade da arrendadora ou da arrendatária.</p><p>25m</p><p>8www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>No tocante à manutenção do bem em funcionamento, a questão de quem deve cus-</p><p>tear o serviço é definida no contrato. Como exemplo, mencionamos a situação de uma</p><p>máquina de xerox em que a arrendadora assume a responsabilidade pela manutenção. Já</p><p>em relação a automóveis, as despesas para a manutenção do veículo são normalmente</p><p>custeadas pelo comprador. Contudo, durante o prazo da locação, o contrato especificará</p><p>quem será responsável pelas despesas, manutenção e assistência técnica do bem.</p><p>II – arrendamento mercantil financeiro: a modalidade de arrendamento que não</p><p>for classificada como arrendamento mercantil operacional;</p><p>III – período de cancelamento improvável: o período mínimo do contrato durante o</p><p>qual a arrendatária possui a opção de rescindir o arrendamento mercantil somente:</p><p>a) nas hipóteses previstas na legislação;</p><p>b) com a permissão da arrendadora; ou</p><p>c) mediante o pagamento, pela arrendatária, de uma quantia adicional tal que a</p><p>continuação do arrendamento mercantil seja considerada, desde o início, razoavel-</p><p>mente certa.</p><p>A definição do arrendamento financeiro ocorre quando a modalidade de arrenda-</p><p>mento não é classificada como arrendamento mercantil operacional. O arrendamento</p><p>financeiro é caracterizado como residual. Automática e obrigatoriamente, todo arren-</p><p>damento mercantil que não se enquadra na categoria operacional é classificado como</p><p>financeiro. O período de cancelamento improvável, referindo-se ao prazo mínimo do</p><p>contrato durante o qual a arrendatária tem a opção de rescindir o arrendamento mer-</p><p>cantil, ocorre apenas nas condições estipuladas na redação do contrato. Este evento</p><p>somente ocorre com a permissão da arrendadora ou mediante o pagamento pela arren-</p><p>datária de uma quantia adicional, que representa uma continuação do arrendamento</p><p>mercantil e é considerada desde o início, resolvendo-se em determinado montante.</p><p>Consequentemente, o prazo de cancelamento improvável é estabelecido pelas dis-</p><p>posições do contrato, permitindo que a arrendatária rescinda o contrato. Esta possi-</p><p>bilidade pode decorrer de diversas razões, seja por cláusulas específicas no contrato,</p><p>autorização da arrendadora para determinadas situações, ou mediante a exigência de</p><p>um depósito que garanta a continuidade do contrato até o seu término. Portanto, o can-</p><p>celamento improvável leva em consideração uma dessas situações.</p><p>IV – prazo efetivo do arrendamento mercantil: o período de cancelamento impro-</p><p>vável, juntamente com:</p><p>a) períodos cobertos por opção da arrendatária de estender o prazo do arrendamen-</p><p>to, se o exercício dessa opção for considerado razoavelmente certo, no início do ar-</p><p>rendamento mercantil; e</p><p>9www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento</p><p>Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>b) períodos cobertos por opção da arrendatária de rescindir o arrendamento, se o</p><p>não exercício dessa opção for considerado razoavelmente certo, no início do arren-</p><p>damento mercantil.</p><p>O prazo efetivo do arrendamento mercantil, incluindo o período de cancelamento</p><p>improvável, é determinado em conjunto com os períodos abrangidos pela opção da arren-</p><p>datária de estender o prazo de arrendamento. Caso o exercício dessa opção seja consi-</p><p>derado razoavelmente certo no início do arrendamento mercantil, o prazo englobaria o</p><p>período de cancelamento improvável, levando em consideração a intenção da arrendatá-</p><p>ria de continuar efetuando os pagamentos e de prosseguir com o arrendamento do bem.</p><p>No contexto apresentado, a empresa detentora do equipamento considera a vida</p><p>útil como o prazo, que pode ser tanto o período de cancelamento improvável quanto os</p><p>períodos abrangidos pela opção da arrendatária de rescindir o arrendamento, caso o não</p><p>exercício dessa opção seja razoavelmente certo no início do arrendamento mercantil.</p><p>Assim sendo, se houver uma certeza razoável, no início do arrendamento mercan-</p><p>til, de que a arrendatária continuará utilizando o contrato, esse prazo será reconhecido</p><p>como o prazo efetivo completo do arrendamento mercantil. Da mesma forma, se for</p><p>certo que a arrendatária rescindirá, sem deter nenhuma dúvida da data, essa data será</p><p>considerada como a data final do efetivo arrendamento mercantil.</p><p>V – vida útil econômica: o período remanescente a partir do começo do prazo do</p><p>arrendamento mercantil, durante o qual se espera que o bem arrendado seja econo-</p><p>micamente utilizável, independentemente dos prazos definidos para fins tributários</p><p>e da data de encerramento do contrato.</p><p>REGRA GERAL DE CÁLCULO DA VIDA ÚTIL E CONTRAPRESTAÇÕES</p><p>Nas relações jurídicas de leasing financeiro e operacional, deve ser considerado, para</p><p>os efeitos do cálculo da vida útil e contraprestações:</p><p>I – o custo do bem na data do exercício da opção de renovação ou da alteração</p><p>contratual; e</p><p>II – o prazo efetivo remanescente do arrendamento mercantil, o valor presente das</p><p>contraprestações remanescentes e a vida útil econômica do bem, todos a partir da</p><p>data do exercício da opção de renovação ou da alteração contratual.</p><p>Considerando a vida útil econômica, define-se como o período remanescente a</p><p>partir do início do prazo do arrendamento mercantil, no qual se espera que o bem arren-</p><p>dado mantenha sua viabilidade econômica. A utilização do bem está condicionada aos</p><p>prazos estipulados para a física e mutação, juntamente com a nota de encerramento</p><p>do contrato.</p><p>10www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>O conceito de vida útil econômica refere-se ao período durante o qual se espera que</p><p>o bem continue a produzir utilidade. O processo de cálculo da vida útil visa determinar</p><p>o prazo mais adequado para as contraprestações, considerando as características de</p><p>depreciação influenciadas pelo desgaste do bem ao longo do tempo. Este cálculo inclui a</p><p>avaliação de defeitos que impactam a vida útil e as contraprestações durante o curso do</p><p>bem, na data do exercício da opção de renovação ou da alteração contratual.</p><p>No momento da renovação do bem, o resultado é verificado e o cálculo da contra-</p><p>prestação para o novo prazo do arrendamento é conduzido com base na vida útil rema-</p><p>nescente do bem. Caso o prazo já tenha sido mantido no arrendamento mercantil, o valor</p><p>presente das contraprestações remanescentes e a vida útil econômica do bem devem ser</p><p>considerados, ambos a partir da data do exercício da opção de renovação ou alteração</p><p>contratual. Ao decidir renovar o contrato, o prazo remanescente do arrendamento mer-</p><p>cantil será avaliado, podendo ser, por exemplo, 70% do prazo de vida útil ou o prazo com-</p><p>pleto de 100%. A consideração do valor presente, indicando o montante atual das contra-</p><p>prestações, é fundamental para estabelecer uma condição proporcional em relação à vida</p><p>útil econômica do bem, determinando, assim, a viabilidade da continuação do leasing.</p><p>30m</p><p>�� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing II</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>ARRENDAMENTO MERCANTIL LEASING II</p><p>Em relação à mecânica do arrendamento mercantil, um grande problema na juris-</p><p>prudência foi a questão do VRG. Vamos observar como surgiu o leasing e como ele alcan-</p><p>çou a condição de crise financeira com algumas alterações feitas pela prática na hora da</p><p>aquisição e utilização de um bem.</p><p>Opção 2: relocação</p><p>Opção 3: devolver o bem</p><p>Paga o $ (quitando)</p><p>Concessionária</p><p>72.000</p><p>Transfere</p><p>Transfere a</p><p>propriedade</p><p>Leasing – Resolução CMN 4.977/2021</p><p>Consumidor</p><p>Inst. Leasing</p><p>Aluga: Propriedade</p><p>60 x 1.000,00 = 60.000,00</p><p>60 x 1.000,00 + 200,00 = 72.000,00</p><p>AL</p><p>Ok</p><p>S</p><p>12 x 1.000,00 = 12.000,00 – VRG Opção 1</p><p>VRG</p><p>A</p><p>• O consumidor negocia com a concessionária a aquisição do bem, a qual, por sua vez,</p><p>informa o consumidor que, como forma de financiamento desse bem, esse consu-</p><p>midor poderá se utilizar de um leasing, o qual trará um custo menor para a transa-</p><p>ção. Isso porque normalmente o custo de um contrato leasing é menor do que dos</p><p>outros contratos de financiamento.</p><p>• O consumidor concorda com o leasing, autorizando que a concessionária faça a</p><p>transferência do automóvel para a instituição financeira, a qual faz o pagamento</p><p>para a concessionária, quitando o bem. A instituição aluga o automóvel para o con-</p><p>sumidor. Nesse caso, o proprietário do bem é a instituição.</p><p>• A instituição oferece 60 aluguéis de R$ 1.000,00 (R$ 60.000,00). Quitadas essas par-</p><p>celas, se o consumidor quiser ficar com o bem, deverá pagar mais 12 parcelas de R$</p><p>1.000,00 – valor residual (VRG). Com a quitação, a instituição transfere a proprie-</p><p>dade do automóvel.</p><p>• O VRG é a opção 1. Ao final do contrato, o inquilino pode fazer a opção 2: realocar.</p><p>Também tem a terceira opção: devolver o bem.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing II</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>• Normalmente, o inquilino paga as 12 parcelas e fica com o bem para si. Por conta</p><p>disso, a instituição passou a oferecer VRG adiantado, acrescentando R$ 200,00 na</p><p>parcela de R$ 1.000,00. Dessa maneira, o inquilino quita tanto o aluguel quanto o</p><p>VRG. No entanto, ao retirar o VRG, retira-se do inquilino duas opções: devolver o</p><p>bem e realocar o bem. Ao devolver o bem, é preciso devolver o VRG. Dependendo do</p><p>momento que isso acontece.</p><p>• Quando deixa de pagar, a instituição pede a reintegração de posse (busca e apreen-</p><p>são). Em tese, nesse caso seria necessário devolver o VRG pago antecipadamente.</p><p>Após muito tempo, o STJ consolidou o entendimento do que deveria ser feito para</p><p>devolver o VRG. O VRG deve ser devolvido desde que o valor obtido no bem pela sua</p><p>venda em leilão quite o saldo do VRG que ainda não estava pago.</p><p>Critérios para Avaliação das Opções do Arrendatário</p><p>� Obs.: as opções são renovar, devolver ou comprar.</p><p>Para avaliar se os exercícios das opções de estender o prazo e de rescindir o arrenda-</p><p>mento são ou não razoavelmente certos, devem ser considerados todos os fatos e cir-</p><p>cunstâncias relevantes que criam incentivo econômico para a decisão da arrendatária,</p><p>inclusive:</p><p>I – a comparação do valor contratado das contraprestações com o valor de mercado</p><p>estimado no período coberto pela opção;</p><p>� Obs.: para verificar se o que ele pagou de prestações na locação foram valores</p><p>coincidentes, superiores ou menores do que o valor de mercado que ele pagaria</p><p>na aquisição do bem. Se o que foi pago foi menor ou igual, a tendência de ele</p><p>adquirir o bem é maior.</p><p>II – as benfeitorias no bem arrendado com benefícios econômicos esperados signifi-</p><p>cativos no período coberto pela opção;</p><p>� Obs.: se foram feitas benfeitorias no bem, esse investimento indica que há maior</p><p>chance de adoção da opção de compra do bem.</p><p>III – os custos ou dificuldades operacionais decorrentes da não continuação da</p><p>operação; e</p><p>10m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing II</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>IV – a importância do bem arrendado para as operações da arrendatária, seu grau de</p><p>especialização, sua localização e a disponibilidade de alternativas adequadas.</p><p>� Obs.: se o bem que foi arrendado é muito importante para a arrendatária, ela vai</p><p>continuar com a operação, pagará o VRG e vai adquirir o bem.</p><p>DEFINIÇÃO DE COLIGAÇÃO E INTERDEPENDÊNCIA</p><p>Quando um sujeito tem automóvel que é próprio, de pessoa coligada ou de pessoa</p><p>interdependente, ocorre o leasing back: mais instituições financeiras poderão financiar.</p><p>Para fins do disposto na Lei n. 6.099, de 1974, e nesta Resolução, considera-se:</p><p>I – coligada: a entidade sobre a qual a instituição tenha influência significativa, con-</p><p>forme definido na regulamentação específica sobre mensuração e reconhecimento</p><p>contábeis de investimentos em coligadas, controladas e controladas em conjunto</p><p>mantidos por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar</p><p>pelo Banco Central do Brasil; e</p><p>II – interdependente: a pessoa, natural ou jurídica, que é parte relacionada da insti-</p><p>tuição, conforme definido na regulamentação específica que dispõe sobre as condi-</p><p>ções e os limites para a realização de operações de crédito com partes relacionadas</p><p>por instituições financeiras e por sociedades de arrendamento mercantil.</p><p>CONTRATOS DE ARRENDAMENTO</p><p>A base de cálculo do ICMS é o preço de venda do produto, sobre o qual incide o percen-</p><p>tual. A depender do tipo de negociação, os percentuais são de 17% a 30%. Supondo que o</p><p>ICMS seja de 25%, um bem de R$ 10.000,00 tem R$ 2.500,00 de ICMS. Se esse bem for alu-</p><p>gado e o valor residual for de R$ 1.000,00, o valor de venda desse bem será considerado R$</p><p>1.000,00, não R$ 10.000,00. Isso porque é como se R$ 9.000,00 fossem pagos no aluguel</p><p>e esse valor está abatido no preço. Por conta desses detalhes é importante contratar de</p><p>modo ajustado, pois o cálculo tributário é bem diferenciado para esse contrato.</p><p>Os contratos de arrendamento mercantil devem ser formalizados por instrumento</p><p>público ou particular, devendo conter, no mínimo, as seguintes especificações:</p><p>I – a descrição dos bens que constituem o objeto do contrato, com todas as caracte-</p><p>rísticas que permitam sua perfeita identificação;</p><p>II – o prazo de arrendamento;</p><p>� Obs.: dessa maneira, é possível definir o que é aluguel e a partir de quando</p><p>começa o VRG.</p><p>15m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing II</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>III – o valor das contraprestações ou a fórmula de cálculo das contraprestações, bem</p><p>como o critério para seu reajuste;</p><p>IV – a forma de pagamento das contraprestações por períodos determinados, não</p><p>superiores a 1 (um) semestre, salvo no caso de operações que beneficiem atividades</p><p>rurais, quando o pagamento pode ser fixado por períodos não superiores a 1 (um) ano;</p><p>� Obs.: ou seja, como regra, o pagamento poderia ser bimestral ou trimestral.</p><p>V – as condições para o exercício por parte da arrendatária do direito de optar pela re-</p><p>novação do contrato, pela devolução dos bens ou pela aquisição dos bens arrendados;</p><p>� Obs.: se o contrato não explicita isso, a Resolução estabelece que esses são os</p><p>termos. Trata-se tríplice opção arrendatária.</p><p>VI – a concessão à arrendatária de opção de compra dos bens arrendados, devendo</p><p>ser estabelecido o preço para seu exercício ou critério utilizável na sua fixação;</p><p>VII – a taxa equivalente aos encargos financeiros da operação;</p><p>VIII – as despesas e os encargos adicionais, inclusive despesas de assistência técnica,</p><p>manutenção e serviços inerentes à operacionalidade dos bens arrendados;</p><p>IX – as condições para eventual substituição dos bens arrendados, inclusive na ocor-</p><p>rência de sinistro, por outros da mesma natureza, que melhor atendam às conve-</p><p>niências da arrendatária, devendo a substituição ser formalizada por intermédio de</p><p>aditivo contratual;</p><p>X – as demais responsabilidades que vierem a ser convencionadas, em decorrência de:</p><p>a) uso indevido ou impróprio dos bens arrendados;</p><p>b) seguro previsto para cobertura de risco dos bens arrendados;</p><p>c) danos causados a terceiros pelo uso dos bens; e</p><p>d) ônus advindos de vícios dos bens arrendados;</p><p>XI – a faculdade de a arrendadora vistoriar os bens objeto de arrendamento e de</p><p>exigir da arrendatária a adoção de providências indispensáveis à preservação da in-</p><p>tegridade dos referidos bens;</p><p>� Obs.: durante o contrato, a arrendadora pode verificar e fiscalizar o uso do bem</p><p>para constatar se está tendo mal uso e, se for o caso, pedir medidas para que o</p><p>bem seja conservado.</p><p>XII – as obrigações da arrendatária, nas hipóteses de:</p><p>a) inadimplemento; e</p><p>b) destruição, perecimento ou desaparecimento dos bens arrendados; e</p><p>20m</p><p>25m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing II</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>XIII – a faculdade de a arrendatária transferir a terceiros no País, desde que haja</p><p>anuência expressa da arrendadora, os direitos e obrigações decorrentes do contrato,</p><p>com ou sem responsabilidade solidária.</p><p>TAXA EQUIVALENTE AOS ENCARGOS FINANCEIROS DA OPERAÇÃO</p><p>Para a definição da taxa equivalente aos encargos financeiros da operação, deve-se</p><p>considerar a taxa que equaliza o valor do bem arrendado, na data da contratação, ao</p><p>valor presente de todos os recebimentos e pagamentos previstos ao longo do prazo con-</p><p>tratual, incluindo, na ausência de valor residual garantido, o valor presente provável de</p><p>realização do bem arrendado no final do contrato, deduzidos os custos de venda do bem.</p><p>� Obs.: do valor obtido em leilão, deve-se retirar os custos de venda, resultando no</p><p>valor X. Desse valor, é possível tirar a taxa equivalente aos encargos financeiros</p><p>dessa operação.</p><p>DESPESAS E ENCARGOS ADICIONAIS</p><p>Com relação às despesas e encargos adicionais, no caso do arrendamento mercantil</p><p>financeiro, admite-se:</p><p>I – a previsão de a arrendatária pagar valor residual garantido em qualquer momento</p><p>durante a vigência do contrato, não caracterizando o pagamento do valor residual</p><p>garantido o exercício da opção de compra; e</p><p>� Obs.: o contrato pode prever encargos adicionais e pode prever a antecipação da</p><p>VRG sem que isso implique quitação.</p><p>II – o reajuste do preço estabelecido para a opção de compra e o valor residual</p><p>garantido.</p><p>PRAZOS MÍNIMOS</p><p>Os contratos devem observar os seguintes prazos mínimos de arrendamento:</p><p>I – para o arrendamento mercantil financeiro:</p><p>a) 2 (dois) anos, compreendidos entre a data de entrega dos bens à arrendatária,</p><p>consubstanciada em termo de aceitação e recebimento dos bens, e a data de venci-</p><p>mento da última contraprestação, quando se tratar de arrendamento de bens com</p><p>vida útil igual ou inferior a 5 (cinco) anos; e</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing II</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>b) 3 (três) anos, compreendidos entre a data de entrega dos bens à arrendatária,</p><p>consubstanciada em termo de aceitação e recebimento dos bens, e a data de venci-</p><p>mento da última contraprestação, quando se tratar de arrendamento de bens com</p><p>vida útil superior a 5 (cinco) anos;</p><p>II – para o arrendamento mercantil operacional, 90 (noventa) dias. Convolação em</p><p>compra e venda Caso a opção de compra seja exercida antes de decorrido o respecti-</p><p>vo prazo mínimo estabelecido no caput, a operação será considerada como de com-</p><p>pra e venda a prazo.</p><p>CLÁUSULA DE VARIAÇÃO CAMBIAL</p><p>É facultada a pactuação de cláusula de variação cambial nos contratos de arrenda-</p><p>mento mercantil de bens cuja aquisição tenha sido efetuada com recursos provenientes</p><p>de empréstimos contraídos direta ou indiretamente</p><p>no exterior.</p><p>� Obs.: no Brasil houve uma virada de ano em que o preço do dólar disparou. Muitas</p><p>pessoas fizeram leasing com prestação em dólar. Quando o dólar foi para o dobro</p><p>do preço, as pessoas entraram em desespero. O STJ entende que a cobrança em</p><p>dólar é legítima e, mesmo que tenha disparado, o consumidor deverá pagar o valor</p><p>do novo se ficar comprovado que o leasing foi financiado por capital externo.</p><p>30m</p><p>�� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing III</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>ARRENDAMENTO MERCANTIL LEASING III</p><p>OPERAÇÕES DE ARRENDAMENTO: OBJETO</p><p>Podem ser objeto de arrendamento bens adquiridos pela arrendadora, segundo</p><p>especificações da arrendatária e para uso próprio desta. Em outros termos, a arrenda-</p><p>dora, que é a instituição financeira, adquire um bem e aluga para o uso da arrendatária.</p><p>A posse fica desdobrada, pois a arrendatária tem a posse direta do bem e a arrendadora</p><p>não tem a posse direta, por força do contrato de leasing. Se o contrato for descumprido</p><p>e a arrendatária deixar de pagar aluguel, a arrendadora faz a notificação à arrendatária</p><p>e constituirá em mora. Quando ocorre essa notificação, a arrendatária tem um prazo</p><p>para quitar o saldo das prestações em atraso. Quando vence esse prazo, ocorre o esbu-</p><p>lho, pois a arrendatária não estará usando o bem como posse indireta, mas com posse</p><p>plena, uma vez que o que autoriza a posse direta é a regularidade do pagamento do alu-</p><p>guel. Com essa posse plena do bem, ela comete esbulho e passa a usar o bem como se</p><p>fosse dela. No dia em que a instituição financeira que arrendou, pagando pelo automó-</p><p>vel, nesse momento houve a tradição jurídica do automóvel para a empresa de arrenda-</p><p>mento, a qual passou a ter a posse. No momento em que a posse é desdobrada para o</p><p>inquilino por meio de contrato, a instituição mantém a posse indireta do bem.</p><p>Admite-se a contratação de operações com arrendatárias domiciliadas ou com sede</p><p>no exterior somente no caso de arrendamento de bens produzidos no País. Até é possível</p><p>um arrendatário do exterior que será beneficiado por esse contrato, desde que o carro</p><p>seja produzido no Brasil.</p><p>Lease-back</p><p>As operações de arrendamento mercantil em que a arrendatária é o próprio vende-</p><p>dor do bem ou pessoa a ele coligada ou interdependente (sale-and-lease-back) somente</p><p>podem ser contratadas:</p><p>I – na modalidade de arrendamento mercantil financeiro, nas condições fixadas nesta</p><p>Resolução; e</p><p>� Obs.: não há lease-back operacional, mas apenas financeiro.</p><p>II – com pessoas jurídicas na condição de arrendatárias.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing III</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Empréstimos Externos para Financiamento do Lease-back</p><p>Os bancos múltiplos com carteira de investimento ou de desenvolvimento, os bancos</p><p>de investimento e os bancos de desenvolvimento podem utilizar recursos oriundos de</p><p>empréstimos externos em operações de arrendamento mercantil na modalidade lea-</p><p>se-back. Ou seja, esses bancos podem captar dinheiro do exterior para financiar lease-</p><p>-back no Brasil. Nesse caso, o inquilino pode se comprometer a pagar a prestação em</p><p>dólar ou em euro.</p><p>Giro do Capital Estrangeiro</p><p>A parcela dos recursos externos que for amortizada pelo pagamento das contrapres-</p><p>tações pode ser utilizada em novas operações de arrendamento mercantil, em repasses</p><p>a clientes ou em aplicações autorizadas para os recursos externos destinados a repasses.</p><p>Quando a parcela dos recursos externos é amortizada, os valores que estão entrando de</p><p>contraprestação em moeda estrangeira podem ser reemprestados.</p><p>Vinculação ao Prazo da Operação Externa</p><p>Respeitados os prazos mínimos previstos para o leasing financeiro, as operações de</p><p>lease-back podem ser realizadas por prazos iguais ou inferiores ao da amortização final</p><p>do empréstimo contratado no exterior, cujos recursos devem permanecer no País con-</p><p>soante as condições de prazo de pagamento no exterior que forem admitidas pelo Banco</p><p>Central do Brasil na época da autorização de seu ingresso.</p><p>� Obs.: os prazos são de 2 anos, quando a vida útil for menor de 5 anos, ou de 3 anos,</p><p>quando a vida útil for maior que 5 anos. Quando for captado moeda exterior para</p><p>financiar lease-back no Brasil, o prazo máximo é o prazo máximo de devolução</p><p>dos valores contratados no exterior. Ou seja, se o valor contratado no exterior</p><p>tiver que ser devolvido em 5 anos, o prazo máximo do lease-back será de 5 anos.</p><p>RETOMADA DO BEM ARRENDADO</p><p>É permitido à arrendadora, nas hipóteses de devolução ou recuperação dos bens</p><p>arrendados:</p><p>I – manter os bens em seu ativo, pelo prazo máximo de 2 (dois) anos; e</p><p>II – alienar ou arrendar a terceiros os referidos bens.</p><p>10m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing III</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>� Obs.: se ocorrer a alienação, a arrendadora terá o valor vendido e fará a comparação</p><p>do VRG faltante. Se foi retomado o bem, o indivíduo pode entrar com prestação</p><p>de contas para receber a diferença do VRG que antecipou.</p><p>Tais regras aplicam-se também aos bens recebidos em dação em pagamento. Se, por</p><p>acaso, a arrendadora admitiu, recebeu o valor da dívida com dação de pagamento, esses</p><p>bens ficam por 2 anos em seu patrimônio, podendo ser alienado ou arrendado.</p><p>ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL COM OPÇÃO DE COMPRA</p><p>É facultada aos bancos múltiplos com carteiras comercial e de crédito imobiliário e à</p><p>Caixa Econômica Federal a realização das operações de Arrendamento Imobiliário Espe-</p><p>cial com Opção de Compra, nos termos da Lei n. 10.150, de 21 de dezembro de 2000.</p><p>SUBARRENDAMENTO</p><p>As sociedades de arrendamento mercantil e os bancos múltiplos com carteira de</p><p>arrendamento mercantil podem realizar operações de arrendamento com arrendado-</p><p>ras domiciliadas no exterior, com vistas unicamente ao posterior subarrendamento dos</p><p>bens a pessoas jurídicas no País.</p><p>� Obs.: as empresas que trabalham com arrendamento no Brasil podem arrendar</p><p>bens que estejam na carteira de arrendamento mercantil de empresas do exterior.</p><p>As operações de subarrendamento estão sujeitas a registro no Banco Central do</p><p>Brasil. Isso porque haverá fluxo de capital na conta de pagamentos do Brasil.</p><p>Vedação ao Subarrendamento</p><p>São vedadas as operações de subarrendamento quando a arrendadora domiciliada</p><p>no exterior for coligada ou interdependente da subarrendatária domiciliada no País.</p><p>� Obs.: se a empresa que está arrendando no exterior o bem para uma arrendatária</p><p>no Brasil sendo coligada ou interdependente, o arrendamento poderá ser feito.</p><p>15m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing III</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Subarrendamento de Bens no Mercado Interno</p><p>É facultada às sociedades de arrendamento mercantil e aos bancos múltiplos com</p><p>carteira de arrendamento mercantil a aquisição, no mercado interno, de direitos e obri-</p><p>gações decorrentes de contratos de arrendamento celebrados com arrendadoras no</p><p>exterior, com a finalidade exclusiva de posterior subarrendamento dos bens.</p><p>� Obs.: a empresa pode contratar no mercado interno direitos que decorrem de</p><p>contrato em andamento no exterior para depois subarrendar para uma empresa</p><p>que está no Brasil.</p><p>Repasse das despesas do subarrendamento</p><p>As sociedades de arrendamento mercantil e os bancos múltiplos com carteira de</p><p>arrendamento mercantil devem repassar às subarrendatárias domiciliadas no País, em</p><p>contratos de arrendamento mercantil financeiro, realizados nos termos desta Resolu-</p><p>ção, todos os custos, taxas, impostos, comissões, outras despesas relativas à obtenção</p><p>do bem arrendado e demais condições pactuadas no contrato firmado com a</p><p>arrenda-</p><p>dora domiciliada no exterior, acrescidos de sua remuneração, inclusive aquelas referen-</p><p>tes à eventual aquisição dos direitos e obrigações de contratos, podendo tais despesas</p><p>e encargos ser incorporados ao custo do bem arrendado.</p><p>� Obs.: ou seja, no caso do subarrendamento, todas as despesas do contrato poderão</p><p>ser repassadas à empresa que está no Brasil, a qual vai cumprir com todas as</p><p>obrigações, como se estivesse fazendo um arrendamento interno.</p><p>OPERAÇÕES DE CESSÃO E AQUISIÇÃO DE CONTRATOS DE ARRENDA-</p><p>MENTO MERCANTIL</p><p>As operações de cessão e aquisição de contratos de arrendamento mercantil no mer-</p><p>cado interno são restritas às instituições autorizadas a operar o arrendamento mercantil.</p><p>� Obs.: não é possível ter um fundo de investimento autônomo comprando esses</p><p>contratos. Para poder fazer a cessão ou adquirir um contrato desse, é preciso ser</p><p>uma empresa autorizada a operar com o leasing:</p><p>I – das sociedades de arrendamento mercantil;</p><p>II – dos bancos múltiplos com carteira de arrendamento mercantil e;</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing III</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>III – no caso de operações de arrendamento mercantil em que a arrendatária é o pró-</p><p>prio vendedor do bem ou pessoa a ele coligada ou interdependente (sale-and-lease-</p><p>-back), também:</p><p>a) dos bancos múltiplos com carteira de investimento, de desenvolvimento ou de</p><p>crédito imobiliário;</p><p>b) dos bancos de investimento;</p><p>c) dos bancos de desenvolvimento;</p><p>d) das caixas econômicas; e</p><p>e) das sociedades de crédito imobiliário.</p><p>� Obs.: no mercado quem empresta direito normalmente tem duas opções: aguardar</p><p>o vencimento e receber a parcela com juros que foram contratados ou antecipar</p><p>o recebimento desse crédito, cedendo-o a alguém.</p><p>Negociação de Contratos de Lease-back</p><p>Ficam facultadas a cessão e a aquisição dos contratos de lease-back entre as ins-</p><p>tituições autorizadas a praticar a modalidade de operação mencionada no referido</p><p>dispositivo.</p><p>Cessão dos contratos para entidades estrangeiras</p><p>A cessão de contratos de arrendamento mercantil, bem como dos direitos creditó-</p><p>rios deles decorrentes, a entidades domiciliadas no exterior, depende de prévia autori-</p><p>zação do Banco Central do Brasil.</p><p>� Obs.: se alguém quer ceder crédito porque alguém do exterior está comprando a</p><p>carteira, é preciso ter autorização do Banco Central. Antes, no entanto, é necessário</p><p>provar que a instituição do exterior é uma das que podem receber cessão ou</p><p>adquirir contrato de leasing.</p><p>Vinculação à obtenção do capital no exterior</p><p>A aquisição de contratos de arrendamento mercantil cujos bens arrendados tenham</p><p>sido adquiridos com recursos de empréstimos externos ou que contenham cláusula de</p><p>variação cambial, bem como dos direitos creditórios deles decorrentes, somente pode</p><p>ser realizada com a utilização de recursos de empréstimos obtidos no exterior.</p><p>� Obs.: a vinculação de prestações do leasing à moeda estrangeira exigem a obtenção</p><p>de financiamento do exterior, em moeda estrangeira. A quitação também será</p><p>em moeda estrangeira. A jurisprudência não gosta muito dessas vinculações que</p><p>fogem muito à média inflacionária de correção de valores. No entanto, quando se</p><p>justifica, como é o caso do financiamento externo para financiamento de bens,</p><p>com o pagamento em dólar, essa vinculação é possível.</p><p>20m</p><p>25m</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing III</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>VEDAÇÕES</p><p>É vedada a contratação de operações de arrendamento mercantil, pelas instituições</p><p>legitimadas com:</p><p>I – as suas coligadas ou interdependentes; e</p><p>II – o próprio fabricante do bem arrendado.</p><p>Regulamentação supletiva pelo Banco Central</p><p>Fica o Banco Central do Brasil autorizado a baixar as normas e a adotar as medidas</p><p>necessárias à execução do disposto nesta Resolução, inclusive fixando critérios de dis-</p><p>tribuição de contraprestações de arrendamento durante o prazo contratual, tendo em</p><p>vista o adequado atendimento dos prazos mínimos fixados no art. 7º desta Resolução.</p><p>Exclusão do regime legal</p><p>As operações que se realizarem em desacordo com as disposições desta Resolução</p><p>não se caracterizam como de arrendamento mercantil com o tratamento tributário pre-</p><p>visto na Lei n. 6.099, de 1974.</p><p>� Obs.: caso não se adote os critérios da Resolução, não se paga o imposto de acordo</p><p>com o que a lei estabelece.</p><p>Superior Tribunal de Justiça</p><p>Súmula n. 293: A cobrança antecipada do valor residual garantido (VRG) não desca-</p><p>racteriza o contrato de arrendamento mercantil.</p><p>� Obs.: antecipar o VRG é pagá-lo junto a parcela do aluguel.</p><p>Súmula n. 369: No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja</p><p>cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para</p><p>constituí-lo em mora.</p><p>� Obs.: não importa se o vencimento da parcela leve à resolução do contrato. Ainda</p><p>assim, o arrendador terá de notificar o arrendatário do seu atraso.</p><p>7www.grancursosonline.com.br</p><p>Arrendamento Mercantil Leasing III</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Súmula n. 564: No caso de reintegração de posse em arrendamento mercantil finan-</p><p>ceiro, quando a soma da importância antecipada a título de valor residual garantido</p><p>(VRG) com o valor da venda do bem ultrapassar o total do VRG previsto contratualmente,</p><p>o arrendatário terá direito de receber a respectiva diferença, cabendo, porém, se estipu-</p><p>lado no contrato, o prévio desconto de outras despesas ou encargos pactuados.</p><p>Leasing – Resolução CMN 4.977/2021</p><p>60 x 1000 + 200 ==> R$ 12.000,00 (VRG Total)</p><p>72.000,00</p><p>10.000,00</p><p>60.000 + 12.000</p><p>Bem retomado → leilão 1 → 10.000,00</p><p>16.000,00</p><p>12.000,00</p><p>+4.000,00</p><p>Devolve ao</p><p>consumidor(-)</p><p>Despesas</p><p>do contrato</p><p>30 parcelas → inadimplente</p><p>VRG Total</p><p>30 x 200 = 6.000,00</p><p>6.000 VRG</p><p>Saldo devedor</p><p>→ 72.000,00</p><p>Al VRG</p><p>VRGA</p><p>12.000</p><p>6.000,002.000,00</p><p>6.000,00</p><p>10000</p><p>4.000,00</p><p>Leilão 2</p><p>• Se o leilão vender por R$ 10.000,00, deve-se pegar a soma do VRG pago e somar</p><p>com o valor do leilão. Tendo pago 30 parcelas de R$ 200,00, o resultado é de R$</p><p>16.000,00, ultrapassando em R$ 4.000,00 o VRG total de R$ 12.000,00. O que sobrou</p><p>é pago ao consumidor.</p><p>• A devolução só ocorre se a soma do VRG total com o VRG pago e o valor do leilão</p><p>ultrapassar o VRG total.</p><p>30m</p><p>�� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA</p><p>O contrato de alienação fiduciária e garantia tem se expandido ao longo do tempo</p><p>por ser um contrato que ao conceder uma garantia praticamente absoluta para quem</p><p>empresta os valores, permite uma taxa de juros bem menor que aquela cobrada em con-</p><p>tratos bancários comuns.</p><p>Do instituto da propriedade fiduciária há uma das modalidades de direito real de</p><p>garantia, com uma operacionalidade muito eficiente, pois leva a consolidação instantâ-</p><p>nea da propriedade, uma vez que os termos do contrato sejam cumpridos. Caso o pro-</p><p>prietário deixe de pagar alguma prestação, a propriedade vai consolidar nas mãos da</p><p>instituição financeira. Havendo mora do devedor, é possível conceder a ele uma última</p><p>chance de quitar o saldo devedor inteiro. Esse tipo de misericórdia permite que o deve-</p><p>dor mantenha a propriedade do bem, afastando a condição resolutiva do inadimple-</p><p>mento. Se o bem é imóvel, a retomada é feita administrativamente no cartório.</p><p>Há, no Brasil, de triplo regime jurídico da propriedade fiduciária:</p><p>1 – O art. 66-B da Lei n. 4.728/1965 (...) e o DL n. 911/1969 disciplinam a propriedade</p><p>fiduciária sobre coisas móveis fungíveis e infungíveis quando o credor fiduciário for ins-</p><p>tituição financeira;</p><p>Obs.: � o contrato é a Instituição financeira de um lado e do outro o mutuário.</p><p>O objeto</p><p>desse contrato são coisas móveis, sejam elas fungíveis ou infungíveis.</p><p>2 – O CC disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, quando o</p><p>credor fiduciário não for instituição financeira;</p><p>Obs.: � isso ocorre com muita frequência – o contrato normal de um sujeito com outro,</p><p>no qual se negocia uma coisa móvel infungível. Dessa forma, coloca-se a cláusula</p><p>de orientação judiciária entre particulares.</p><p>3 – A Lei n. 9.514/1997 (...) disciplina a propriedade fiduciária sobre bens imóveis,</p><p>quando os protagonistas forem ou não instituições financeiras.</p><p>Obs.: � não necessariamente é preciso ter credor e devedor como instituição financeira,</p><p>do mesmo jeito que no Código Civil. O Decreto n. 911/1969 possui constituição</p><p>financeira. Os demais regimes colocam qualquer pessoa como participante ou</p><p>protagonista do contrato. A grande vantagem desse contrato é a consolidação</p><p>instantânea da propriedade, uma vez ocorrendo as hipóteses do contrato. Se o</p><p>mutuário quita uma parcela, consolida para ele a propriedade do bem. Se ele não</p><p>quita, consolida a propriedade para quem a emprestou.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Além deles:</p><p>1 – A Lei n. 6.404/1976 disciplina a propriedade fiduciária de ações;</p><p>Obs.: � a lei permite que haja essa propriedade fiduciária, isto é, que as pessoas façam</p><p>negócios de mútuo, dando em garantia do mútuo as ações das quais são titulares.</p><p>2 – A Lei n. 9.514/1997, com redação dada pela Lei n. 10.931/2004, disciplina a titu-</p><p>laridade fiduciária de créditos como lastro de operação de securitização de dívidas do</p><p>Sistema Financeiro Imobiliário.</p><p>Propriedade Fiduciária de Coisa Móvel de Instituição Financeira:</p><p>O procedimento descrito no Decreto-Lei n. 911/1969, regra geral, corresponde à</p><p>prerrogativa das instituições financeiras, nos termos do mencionado art. 8º-A, e apenas</p><p>excepcionalmente será extensível a outras operações, desde que haja outro diploma</p><p>legal que a isso autorize.</p><p>Obs.: � ou seja, esse procedimento rápido e prático de retomada do bem é exclusivo para</p><p>instituições financeiras que financiam bens móveis na forma do contrato.</p><p>Há precedente do STF em que se reconheceu à administradora de consórcio a pos-</p><p>sibilidade de ajuizamento de busca e apreensão, com base no referido Decreto-lei, na</p><p>legislação especial e nas normas infralegais correlatas.</p><p>10m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Obs.: � atualmente, administradora de consórcio pode se utilizar da busca e apreensão</p><p>porque fazem a ação judiciária do bem até a quitação do consórcio. Então, como</p><p>o administrador de consórcio é considerado instituição financeira destinada à</p><p>alienação desse bem, também seria possível usar o procedimento do DL n. 911/1969</p><p>para buscar e apreender os bens quando consolidada a propriedade judiciária em</p><p>suas mãos.</p><p>O que se proíbe aos contratantes não enquadrados na categoria de crédito, investi-</p><p>mento e financiamento, é o uso do procedimento legal do Decreto-Lei n. 911/1969, res-</p><p>trito a esta classe de pessoas jurídicas.</p><p>Obs.: � ou seja, uma alienação fiduciária entre particulares não pode usar o procedimento</p><p>do DL n. 911/1969. Outros tipos de instituições financeiras que façam outros tipos</p><p>de negócio também não podem utilizar esse decreto para apreender diretamente</p><p>o bem que foi dado em garantia.</p><p>O credor, para valer-se do instituto e consolidar seu domínio com a posse, terá de acio-</p><p>nar o devedor com outro tipo de ação, como a de rito ordinário ou de reintegração de posse”.</p><p>Obs.: � se o credor não é um que pode ser enquadrado como instituição financeira que bancou</p><p>a aquisição de bem imóvel e esse bem imóvel foi dado em garantia financeira, o sujeito</p><p>vai ter que usar o rito ordinário, como tutela de urgência, ou vai buscar reintegração</p><p>de posse. Não se pode utilizar a busca e apreensão com caráter satisfativo, como</p><p>é o caso possível às instituições financeiras que são regidas pelo DL n. 911/1969.</p><p>No REsp 1.101.375/RS reafirmou-se o entendimento de que restringe-se a aplicação</p><p>do Decreto-lei n. 911/69 (procedimento especial de busca e apreensão) às instituições</p><p>financeiras somente.</p><p>Obs.: � por mais que se tenha outra regulamentação tratando da alienação fiduciária</p><p>de bens móveis infungíveis em particulares no Código Civil, nesse caso não será</p><p>possível usar a busca e apreensão do DL n. 911/1969 para satisfazer ou resolver</p><p>eventual impontualidade de inadimplemento do contrato.</p><p>No caso, uma loja de departamentos vendeu, a prazo, alguns eletrodomésticos para</p><p>uma pessoa física, financiando o preço mediante contrato de alienação fiduciária. A con-</p><p>sumidora descumpriu o contrato porque deixou de pagar as prestações do financiamento,</p><p>o que, para a loja de departamentos, foi suficiente para justificar o ajuizamento de ação de</p><p>busca e apreensão em relação aos bens financiados. Em primeira instância, o juiz indeferiu o</p><p>pedido, porque a loja de departamentos não teria preenchido os requisitos do Decreto-Lei</p><p>n. 911/1969.</p><p>15m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>A loja, então, apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul manteve a sen-</p><p>tença. Na sequência, a loja recorreu do acórdão do tribunal para o STJ, sendo que os</p><p>ministros que julgaram o REsp entenderam que a loja de departamentos, por não cor-</p><p>responder a uma instituição financeira, não poderia promover a recuperação dos eletro-</p><p>domésticos, pela via da ação de busca e apreensão.</p><p>Obs.: � novamente, o rito da busca e apreensão do DL n. 911/1969 só é possível diante</p><p>de uma instituição financeira como sendo aquela que está recebendo o bem em</p><p>alienação fiduciária.</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA</p><p>Alienação Fiduciária em Garantia</p><p>É um contrato por meio do qual alguém (devedor fiduciante) obtém financiamento</p><p>para a aquisição de bem durável (um automóvel, a título de ilustração) de uma institui-</p><p>ção financeira (credor fiduciário). A garantia do financiamento será o próprio bem, pois</p><p>o devedor aliena-o (transfere-o) fiduciariamente ao credor.</p><p>Um consumidor deseja comprar um automóvel. O fornecedor é o vendedor do bem.</p><p>Como o consumidor não tem dinheiro para realizar a compra, faz um contrato com o</p><p>banco, o qual pega dinheiro de seu cofre e coloca no cofre da agência. O automóvel é</p><p>registrado em nome do consumidor, constando seu nome no CRV. Para garantir o paga-</p><p>mento do empréstimo, o consumidor transfere em garantia/em fidúcia esse automóvel.</p><p>No entanto, ele fica na posse direta do bem.</p><p>20m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Quando se transfere a garantia, entende-se que houve uma tradição jurídica (‘ficta’).</p><p>A transferência é feita em garantia e o bem ficará transferido em garantia para o banco</p><p>enquanto não for quitada a última parcela do financiamento. Quitada a última parcela,</p><p>a cláusula de alienação fiduciária se resolve e extingue-se, fazendo com que o bem passe</p><p>a ser totalmente do adquirente. Se não paga alguma das parcelas, comprovada a mora</p><p>por meio de notificação do protesto, o bem tem sua propriedade consolidada na mão do</p><p>agente fiduciário – a instituição financeira que recebeu o bem em garantia.</p><p>O consumidor é o mutuário, pois é o destinatário do mútuo. O banco, por sua vez, é o</p><p>mutuante, pois empresta o dinheiro. Do automóvel, o consumidor é o fiduciante, pois ele quem</p><p>está dando o automóvel em garantia. O banco é o fiduciário, pois recebe o carro em garantia.</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA</p><p>CONCEITO – Contrato bancário atípico em que, para o financiamento de bens móveis,</p><p>imóveis, ou crédito, o adquirente transfere em garantia a propriedade do bem ou a titu-</p><p>laridade do direito a terceiro, durante o prazo do financiamento.</p><p>PARTES – Credor fiduciário (detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do</p><p>bem) e Devedor fiduciante (detém a posse direta do bem).</p><p>Obs.: � enquanto a instituição financeira tem a propriedade resolúvel,</p><p>Contratos Mercantis – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Consensualismo e Intervenção Estatal:</p><p>O conceito de consensualismo é introduzido, enfatizando a adesão ou concordância</p><p>das partes no contrato. No entanto, a intervenção estatal é reconhecida, especialmente</p><p>no caso do consumidor, em que a legislação visa a proteger contra adesões involuntárias,</p><p>especialmente em contratos essenciais.</p><p>BOA-FÉ OBJETIVA E SEU CARÁTER MULTIFUNCIONAL</p><p>É importante existir uma espécie de ‘fair play’ na interpretação e execução dos con-</p><p>tratos. A boa-fé objetiva permeia todos os princípios contratuais, servindo como crité-</p><p>rio de interpretação alinhado com o sentido objetivo aparente do contrato.</p><p>A boa-fé objetiva possui as funções interpretativas, de controle e integrativas.</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>PRINCÍPIOS CONTRATUAIS: DIRIGISMO CONTRATUAL</p><p>Dignidade da pessoa humana, função social do contrato, boa-fé subjetiva e objetiva</p><p>e justiça contratual são todos conceitos empregados no dirigismo contratual.</p><p>Aqui, a interpretação coletiva é enfatizada, destacando-se que, no direito empresa-</p><p>rial, esses princípios orientam a decisão, considerando o papel social do contrato.</p><p>NORMAS DE CONTEÚDO ABERTO</p><p>Apesar de não ser utilizado muito no direito empresarial, nos contratos, podem exis-</p><p>tir margens amplas de interpretação, como norma-princípio. É preciso haver cláusula-</p><p>-geral e prestar atenção para aplicação correta de conceitos jurídicos indeterminados</p><p>através da ótica do direito empresarial.</p><p>25m</p><p>�� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Compra e Venda</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>CONTRATOS MERCANTIS – COMPRA E VENDA</p><p>A classificação dos contratos mercantis empresariais é semelhante aos contratos</p><p>civis, e podem ser classificados da seguinte forma:</p><p>Quanto ao agente, eles podem ser personalíssimos (franquias), impessoais, indivi-</p><p>duais ou coletivos. Quanto ao objeto, podem ser preliminares ou principais, no âmbito</p><p>da legislação empresarial.</p><p>Quanto à forma, podem ser solenes (com etapas até a sua confecção final, tal como</p><p>o contrato de alienação fiduciária em garantia), não solenes (com margem para escrita</p><p>livre, partindo do verbal a uma escritura pública) ou reais (contrato de trespasse).</p><p>Quanto aos efeitos, podem ser bilaterais e comutativos, unilaterais e aleatórios, de</p><p>adesão, paritários ou onerosos. Quanto ao momento da execução, podem ser instan-</p><p>tâneos, diferidos ou de execução continuada. Por fim, quanto à regulamentação legal,</p><p>podem ser típicos ou atípicos.</p><p>O Direito Empresarial admite qualquer tipo de contratação. Os contratos típicos da</p><p>legislação empresarial surgiram na prática, alçados a esta condição por força de Lei. Um</p><p>exemplo é o Bild to suit, chamado de Construir para Servir, que é um contrato de locação</p><p>empresarial em que se estabelece que o dono do imóvel irá adequá-lo para determinado</p><p>inquilino empresário. Por conta desse custo, o contrato de locação tem um prazo mais</p><p>longo, e um valor maior de locação, para cobrir os custos investidos para sua adequação.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Compra e Venda</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>TEORIA GERAL</p><p>De acordo com os Art. 472 e 480 do Código Civil Brasileiro, são causas de extinção</p><p>do contrato, em regra geral, o adimplemento, as causas anteriores ou contemporâneas</p><p>à formação do contrato, e causas supervenientes, que podem alterar ou inviabilizar a</p><p>continuidade do contrato, quais sejam o inadimplemento voluntário ou involuntário, e a</p><p>onerosidade excessiva.</p><p>A onerosidade excessiva é a impossibilidade de uma das partes cumprir o contrato</p><p>por conta de um fato que onera sobremaneira, tornando muito sacrificado o seu cum-</p><p>primento.</p><p>De acordo com o Novo Código Comercial, com relação à rescisão, deve-se avaliar duas</p><p>vertentes. Não havendo inadimplemento, parte-se para a resilição do contrato. Havendo</p><p>ato de vontade, ocorre a denúncia unilateral ou distrato bilateral. Não havendo, a resi-</p><p>lição se dará apenas por força de Lei. Havendo inadimplemento, parte-se para a reso-</p><p>lução do contrato, seja culposa (havendo culpa de alguma das partes) ou fortuita (não</p><p>havendo culpa).</p><p>10m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Compra e Venda</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>Não se deve confundir resilição de contrato com resolução do contrato. A resilição ocorre</p><p>quando não há inadimplemento, ao passo que a resolução ocorre quando há algum tipo de</p><p>inadimplemento.</p><p>COMPRA E VENDA MERCANTIL</p><p>O contrato básico do Direito Empresarial é o contrato de compra e venda mercantil.</p><p>No caso de um contrato empresarial de compra e venda, não se pode aplicar as mesmas</p><p>regras estabelecidas para a lesão ou para o estado de necessidade.</p><p>No mercado, quando uma situação aparece e causa transtorno a alguém que está</p><p>lidando com determinada atividade econômica, este, em razão da livre procura e oferta</p><p>e necessidade de captação de capital, irá baixar seu preço.</p><p>Isto posto, verifica-se que a compra e venda mercantil já leva em consideração even-</p><p>tuais sazonalidades, por questões urgentes ou que trarão uma vantagem maior a uma</p><p>das partes. Esses itens não poderão ser utilizados como justificativa para anulação de</p><p>eventuais negócios.</p><p>O fornecimento de mercadorias e insumos ocorrerá por meio de sucessivos contra-</p><p>tos de compra e venda. Internamente, da indústria para o distribuidor ou transportador;</p><p>destes para o atacado; do atacado para o varejo. Daí, nota-se a importância do contrato</p><p>de compra e venda entre empresários, que possui a mesma conformação do contrato de</p><p>compra e venda entre civis.</p><p>15m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Compra e Venda</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>Com relação ao contrato de compra e venda entre empresários, dentre as diferenças</p><p>para a compra e venda civil, tem-se que, neste, tanto o comprador quanto o vendedor</p><p>são empresários, e ambos visam o lucro com o negócio que estão realizando. As vanta-</p><p>gens deste tipo de contrato são calculadas sob a ótica do contratante, e não sobre uma</p><p>ótica objetiva. O equilíbrio do contrato é definido pelas próprias partes contratantes, se</p><p>há ou não.</p><p>Há previsto também o regime de entrega dos bens, em caso de insolvência, na qual o</p><p>vendedor poderá ser obrigado a entregar no domicílio do credor. Em um contrato comum</p><p>de compra e venda, a regra é, se o contrato nada disser, o empresário irá entregar o pro-</p><p>duto comprado no endereço do comprador. Essa mesma regra se aplica ao contrato de</p><p>direito civil.</p><p>No entanto, no contrato empresarial, o fornecedor, quando fixa o preço de seu pro-</p><p>duto e o vende para outro empresário, se nada for dito em contrato com relação ao</p><p>transporte, o comprador deve retirar a mercadoria no endereço do vendedor, visto que</p><p>o preço é do “balcão do vendedor”.</p><p>O frete é tão importante na legislação internacional, que há uma cláusula padrão</p><p>com relação ao tipo de transporte. Isto porque o custo para transporte de mercadorias</p><p>entre localidades não considera somente o combustível, como também, desembaraços</p><p>aduaneiros, tributos, condições de armazenamento, dentre outros.</p><p>Em um contrato de empresários, portanto, é importante definir qual deles irá se res-</p><p>ponsabilizar por esses custos. Não havendo essa definição, a regra geral é que o compra-</p><p>dor deverá retirar o produto no domicílio do vendedor.</p><p>Por fim, por conta disso, uma das características do contrato empresarial é a pre-</p><p>sença de incoterms, ou seja, cláusulas de comércio internacional,</p><p>o mutuário tem a</p><p>propriedade sob condição suspensiva.</p><p>EXEMPLO – Aquisição de veículo zero quilômetro. O consumidor, por hipótese, à</p><p>vista, remunera a concessionária com metade do preço (entrada), e o saldo remanes-</p><p>cente financia junto a um banco. E, assim, para garantia do financiamento, aliena fidu-</p><p>ciariamente ao banco o automóvel adquirido da concessionária.</p><p>CARACTERÍSTICAS – Contrato de adesão, escrito, solene, bilateral, de execução con-</p><p>tinuada, oneroso e coligado.</p><p>REFERÊNCIAS LEGISLATIVAS – Lei n. 4.728/1965, DL 911/1969, Lei n. 9.514/1997,</p><p>Código Civil/2002 — arts. 1.361-1.368.</p><p>SÚMULAS DO STF E DO STJ</p><p>SÚMULA 28 – O contrato de alienação fiduciária em garantia pode ter por objeto</p><p>bem que já integrava o patrimônio do devedor.</p><p>Obs.: � ou seja, é possível ocorrer uma alienação fiduciária em garantia back, tal como</p><p>lease-back.</p><p>25m</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>SÚMULA 72 – A comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do bem</p><p>alienado fiduciariamente.</p><p>SÚMULA 92 – A terceiro de boa-fé não é oponível a alienação fiduciária não anotada</p><p>no certificado de registro de veículo automotor.</p><p>Obs.: � por isso, o juiz, na inicial, solicita a comprovação do gravame junto ao órgão de</p><p>trânsito. Se o gravame está registrado no CRV, o terceiro não pode estar de boa-fé.</p><p>SÚMULA 245 – A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas</p><p>por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito.</p><p>Obs.: � o fato de não constar o valor do débito em atraso na notificação não a invalida.</p><p>STJ – SÚMULA 284 – A purga da mora, nos contratos de alienação fiduciária, só é per-</p><p>mitida quando já pagos pelo menos 40% (quarenta por cento) do valor financiado.</p><p>STJ – SÚMULA 380 – A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe</p><p>a caracterização da mora do autor.</p><p>STJ — SÚMULA 381 – Nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de</p><p>ofício, da abusividade das cláusulas.</p><p>STJ – SÚMULA 384 – Cabe ação monitória para haver saldo remanescente oriundo de</p><p>venda extrajudicial de bem alienado fiduciariamente em garantia.</p><p>STF – SÚMULA VINCULANTE 25 – É ilícita a prisão civil, qualquer que seja a modali-</p><p>dade de depósito.</p><p>30m</p><p>� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária no CC</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO CC</p><p>Há, no Brasil, triplo regime jurídico da propriedade fiduciária:</p><p>1. O art. 66-B da Lei n. 4.728/65 (...) e o DL n. 911/69 disciplinam a propriedade fidu-</p><p>ciária sobre coisas móveis fungíveis e infungíveis quando o credor fiduciário for institui-</p><p>ção financeira;</p><p>2.	 O	Código	Civil	(artigos	1.361	a	1.368)	disciplina	a	propriedade	fiduciária	sobre</p><p>coisas	móveis	infungíveis,	quando	o	credor	fiduciário	não	for	instituição	financeira;</p><p>3. A Lei n. 9.514/97 (...) disciplina a propriedade fiduciária sobre bens imóveis, quando</p><p>os protagonistas forem ou não instituições financeiras.</p><p>Além deles:</p><p>• A Lei n. 6.404/76 disciplina a propriedade fiduciária de ações;</p><p>• A Lei n. 9.514/97, com redação dada pela Lei n. 10.931/2004, disciplina a titulari-</p><p>dade fiduciária de créditos como lastro de operação de securitização de dívidas do</p><p>Sistema Financeiro Imobiliário.</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – REGIMES JURÍDICOS</p><p>Operação Credor Fiduciário Devedor Fiduciante Bens Regimes Jurídicos</p><p>Mercado</p><p>Financeiro e de</p><p>Capitais</p><p>Instituições</p><p>Financeiras ou</p><p>entidades</p><p>equiparadas,</p><p>exclusivamente</p><p>Pessoa Física e</p><p>Pessoa Jurídica</p><p>Móveis Fungíveis</p><p>e Infungíveis,</p><p>bem como</p><p>Créditos</p><p>Lei n. 4.728/65</p><p>e Decreto-lei n.</p><p>911/69</p><p>Sistema</p><p>Financeiro</p><p>Imobiliário</p><p>Instituições</p><p>Financeiras, não</p><p>exclusivamente</p><p>Pessoa Física e</p><p>Pessoa Jurídica Imóveis Lei n. 9.514/97</p><p>Operações não</p><p>enquadráveis</p><p>nos mercados</p><p>anteriores</p><p>Pessoas Físicas e</p><p>Jurídicas, à exceção</p><p>das Instituições</p><p>Financeiras</p><p>Pessoa Física e</p><p>Pessoa Jurídica</p><p>Móveis</p><p>Infungíveis</p><p>Código Civil (arts.</p><p>1.361-1.368)</p><p>Obs.:	� • É possível ocorrer uma avença entre particulares, em que uma pessoa obtém dinheiro</p><p>emprestado com uma instituição financeira, e aliena em garantia o bem que está</p><p>adquirindo com aquele dinheiro. Esse tipo de operação é tratado pelo Código Civil.</p><p>� • Segundo a legislação atual, o Código Civil é aplicado sempre que as leis especiais</p><p>não tratarem do assunto de forma diversa.</p><p>� • O Decreto-Lei n. 911/69 e a Lei n. 9.514/97 também tratam da alienação fiduciária em</p><p>garantia, aplicando-se integralmente aos contratos alcançados por suas disposições.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária no CC</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Alienação	Fiduciária:</p><p>• Conceito:</p><p>Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungí-</p><p>vel que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.</p><p>Obs.:	� • Na alienação fiduciária, há a transferência da propriedade do bem como forma</p><p>de pagamento do financiamento daquele bem.</p><p>� • Penhor/hipoteca sem tradição;</p><p>� • Direito real condicionado: o dono do bem é o devedor, que deu o bem em garantia</p><p>ao pagamento de uma dívida e condicionou a propriedade plena desse bem à</p><p>quitação da referida dívida. O fiduciário, que é quem recebe o bem em garantia,</p><p>terá a propriedade do bem até que o devedor pague a última parcela devida.</p><p>� • Se o devedor deixar de pagar a última parcela, a propriedade se consolida com</p><p>o credor, ou seja, ele se torna proprietário do bem colocado em garantia.</p><p>� • Condição resolutiva para a instituição financeira: ocorrendo a quitação do</p><p>financiamento,o bem será de propriedade do devedor.</p><p>� • Condição suspensiva para o devedor: o devedor é dono do bem, mas não tem a</p><p>propriedade plena enquanto não quitar a última parcela do financiamento (evento</p><p>futuro e incerto).</p><p>Quando algo estiver sob alguma condição, verificar quais serão os efeitos para as partes.</p><p>• Constituição:	Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado</p><p>por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e</p><p>Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição com-</p><p>petente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.</p><p>Obs.:	� • O contrato deve ser registrado em cartório, no caso de bens imóveis, ou, em caso</p><p>de automóveis, no órgão de trânsito competente (DETRAN), devendo constar a</p><p>observação de que o bem está alienado fiduciariamente.</p><p>� • O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado no sentido de que</p><p>se o gravame não estiver registrado no documento do veículo, a busca e apreensão</p><p>não poderá ser promovida contra o terceiro de boa-fé que estiver com o veículo.</p><p>� • A ausência da observação constante no documento do veículo de que o mesmo</p><p>está alienado fiduciariamente faz-se presumir que ele está livre e desembaraçado.</p><p>10m</p><p>15m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária no CC</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>� • Desdobramento	da	Posse:	Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se</p><p>o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.</p><p>Posse direta não é o mesmo que ter contato direto com a coisa. Significa dizer que a posse</p><p>está desmembrada, e a propriedade está sendo exercida por quem tem a posse direta do</p><p>bem. A posse indireta é de quem transferiu a posse direta ao outro indivíduo.</p><p>� A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o</p><p>arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.</p><p>Obs.:	� Se existe uma relação jurídica que autoriza a posse direta e o proprietário a</p><p>mantém, não há possibilidade de configurar usucapião, visto que há uma posse</p><p>concomitante,</p><p>e não exclusiva de quem está com o bem.</p><p>Art. 1.362. O contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá:</p><p>I – o total da dívida, ou sua estimativa;</p><p>II – o prazo, ou a época do pagamento;</p><p>III – a taxa de juros, se houver;</p><p>IV – a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis</p><p>à sua identificação.</p><p>Obs.:	� A descrição do objeto com os elementos indispensáveis à sua identificação é</p><p>fundamental quando se tratar de bem infungível.</p><p>� • Obrigações	do	devedor-fiduciante:</p><p>� Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa</p><p>segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário:</p><p>� I – a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza;</p><p>� II – a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento.</p><p>� • Destino	da	coisa	alienada:</p><p>� Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou</p><p>extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu</p><p>crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.</p><p>20m</p><p>25m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária no CC</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Obs.:	� • Quando o devedor não paga as prestações do contrato ou do objeto da alienação</p><p>fiduciária, a propriedade se resolve em favor do credor fiduciário, que pode retomar</p><p>o bem e leiloá-lo, judicial ou extrajudicialmente, sendo que o resultado do leilão</p><p>será utilizado para quitar o saldo devedor.</p><p>� • Segundo o STJ, a ação monitória ou a ação de prestação de contas são instrumentos</p><p>que podem ser utilizados pelo devedor fiduciante para reaver o saldo remanescente</p><p>decorrente da resolução do contrato.</p><p>� • É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada</p><p>em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.</p><p>Obs.:	� O contrato não pode prever a hipótese de o credor fiduciário ficar com o bem</p><p>alienado em garantia em caso de não pagamento por parte do devedor. O bem</p><p>pode ter valor superior à dívida, o que poderia gerar enriquecimento sem causa</p><p>por parte do credor.</p><p>• O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em paga-</p><p>mento da dívida, após o vencimento desta.</p><p>• Insuficiência	para	Quitação:</p><p>Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da</p><p>dívida e das despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo restante.</p><p>• Exemplo: 1. Saldo devedor de um automóvel: R$ 10.000,00</p><p>Despesas para cobrar a dívida em juízo: R$2.000,00</p><p>Total de dívidas: R$12.000,00</p><p>Suponha-se que o automóvel foi levado a leilão e foi vendido por R$10.000,00, que</p><p>é utilizado para pagar as dívidas, restando R$2.000,00 a serem pagos, que poderão</p><p>ser cobrados ao devedor.</p><p>2. Saldo devedor de um automóvel: R$ 10.000,00</p><p>Despesas para cobrar a dívida em juízo: R$2.000,00</p><p>Total de dívidas: R$12.000,00</p><p>Suponha-se que o automóvel foi vendido por R$15.000,00, que é utilizado para</p><p>pagar as dívidas, sobrando R$3.000,00, que serão entregues ao devedor.</p><p>• Regime	Jurídico:</p><p>Art. 1.367. A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujei-</p><p>ta-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Có-</p><p>digo e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando,</p><p>para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231.</p><p>30m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária no CC</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Obs.:	� Quando um bem é dado em alienação fiduciária em garantia, não há propriedade</p><p>plena, visto que a posse é desmembrada em direta e indireta.</p><p>Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.</p><p>• Sub-rogação:</p><p>Art. 1.368. O terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, se sub-rogará de ple-</p><p>no direito no crédito e na propriedade fiduciária.</p><p>• Regime	Subsidiário:</p><p>Art.	1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fidu-</p><p>ciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente</p><p>se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a</p><p>legislação especial. (Incluído pela Lei n. 10.931, de 2004)</p><p>• Direito	real	de	aquisição:	A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel</p><p>confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.</p><p>Obs.:	� Se o título não for quitado, o bem passa a ser de propriedade do fiduciante, seu</p><p>cessionário ou sucessor.</p><p>• Responsabilidade	 do	 credor	 consolidado	 na	 posse: O credor fiduciário que se</p><p>tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante</p><p>consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha</p><p>sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tribu-</p><p>tos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros</p><p>encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da</p><p>data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.</p><p>35m</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária no CC</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Sistema Brasileiro</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FINANCEIRA DE IMÓVEIS -</p><p>SISTEMA BRASILEIRO</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FINANCEIRA</p><p>• Alienação fiduciária de bem imóvel</p><p>Essa modalidade de alienação fiduciária foi regulada pela lei 9.514/97.</p><p>Há, no Brasil, de triplo regime jurídico da propriedade fiduciária:</p><p>1 - O art. 66-B da Lei n. 4.728/65 (...) e o DL n. 911/69 disciplinam a propriedade fidu-</p><p>ciária sobre coisas móveis fungíveis e infungíveis quando o credor fiduciário for institui-</p><p>ção financeira;</p><p>2 - O CC (artigos 1.361 a 1.368) disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis</p><p>infungíveis, quando o credor fiduciário não for instituição financeira;</p><p>3 - A Lei n. 9.514/97 (...) disciplina a propriedade fiduciária sobre bens imóveis,</p><p>quando os protagonistas forem ou não instituições financeiras. Além deles:</p><p>A inclusão de instituições não financeiras visa à expansão do direito de moradia a</p><p>todas as pessoas. As construtoras, por exemplo, podem buscar parceiros no mercado e</p><p>oferecer financiamentos.</p><p>1 - A Lei n. 6.404/76 disciplina a propriedade fiduciária de ações;</p><p>2 - A Lei n. 9.514/97, com redação dada pela Lei n. 10.931/2004, disciplina a titulari-</p><p>dade fiduciária de créditos como lastro de operação de securitização de dívidas do Sis-</p><p>tema Financeiro Imobiliário.</p><p>É possível securitizar um financiamento a partir da emissão de cédulas de crédito no</p><p>mercado. É muito comum a emissão de cédulas de crédito imobiliário.</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – REGIMES JURÍDICOS</p><p>Operação Credor Fiduciário Devedor</p><p>Fiduciante Bens Regimes</p><p>Jurídicos</p><p>Mercado</p><p>Financeiro e de</p><p>Capitais</p><p>Instituições Financeiras</p><p>ou entidades</p><p>equiparadas,</p><p>exclusivamente</p><p>Pessoa Física e</p><p>Pessoa Jurídica</p><p>Móveis Fungíveis</p><p>e Infungíveis,</p><p>bem como</p><p>Créditos</p><p>Lei n. 4.728/65</p><p>e Decreto-lei n.</p><p>911/69</p><p>Sistema Finan-</p><p>ceiro Imobiliário</p><p>Instituições Financeiras,</p><p>não exclusivamente</p><p>Pessoa Física e</p><p>Pessoa Jurídica Imóveis Lei n. 9.514/97</p><p>Operações não</p><p>enquadráveis nos</p><p>mercados</p><p>anteriores</p><p>Pessoas Físicas e</p><p>Jurídicas, à exceção</p><p>das Instituições</p><p>Financeiras</p><p>Pessoa Física e</p><p>Pessoa Jurídica</p><p>Móveis</p><p>Infungíveis</p><p>Código Civil</p><p>(arts. 1.361-</p><p>1.368)</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Sistema Brasileiro</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>O Código Civil apregoa que aos contratos previstos em lei especial, aplica-se legisla-</p><p>ção específica.</p><p>• Sistema de Financiamento</p><p>Imobiliário – SFI</p><p>Lei 9.514/1997</p><p>Art. 1º O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI tem por finalidade promover o</p><p>financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação</p><p>dos fundos respectivos.</p><p>Obs.: � Os fundos financiadores da propriedade imobiliária devem prever contratualmente</p><p>cláusulas que garantam a liquidez das obrigações que estão sendo financiadas</p><p>pelo fundo que criou a modalidade de financiamento.</p><p>Entidades enquadradas</p><p>Fala-se em operação fiduciária, porque o devedor é o fiduciante, dá o bem em garan-</p><p>tia, e a instituição que recebe o bem é garantia é fiduciária.</p><p>Os agentes fiduciários que poderão atuar no SFI são:</p><p>• as caixas econômicas</p><p>• os bancos comerciais</p><p>• os bancos de investimento</p><p>• os bancos com carteira de crédito imobiliário</p><p>• as sociedades de crédito imobiliário</p><p>• as associações de poupança e empréstimo</p><p>• as companhias hipotecárias</p><p>• outras entidades, a critério do Conselho Monetário Nacional.</p><p>Não há a necessidade de enquadramento como instituição financeira.</p><p>Essas entidades apresentadas e outras que o Banco Central autorizar podem operar</p><p>com capitação de dinheiro no mercado.</p><p>As instituições que fazem parte do sistema financeiro imobiliário podem emitir títu-</p><p>los, capitar dinheiro no mercado e emprestar dinheiro para os compradores de bens.</p><p>5m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Sistema Brasileiro</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Companhias securitizadoras</p><p>As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financei-</p><p>ras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e</p><p>securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Cer-</p><p>tificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar</p><p>negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.</p><p>A securitização é uma garantia por meio da aquisição de títulos das instituições que</p><p>emprestam dinheiro para os compradores de imóveis no formato da alienação fiduciária. A</p><p>securitização garante fluxo de caixa para que a empresa possa transferir valores, garantir</p><p>a remuneração dos títulos dos investidores e garantir dinheiro para emprestar às pessoas.</p><p>Operações de financiamento e captação de recursos:</p><p>As operações de financiamento imobiliário em geral serão livremente efetuadas</p><p>pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condições de mercado e observa-</p><p>das as prescrições legais.</p><p>As empresas do SFI podem lançar títulos para capitação de dinheiro e também podem</p><p>emprestar dinheiro para os adquirentes de imóveis. Podem operar livremente a carteira</p><p>de crédito. Essa liberdade está condicionada ao respeito às formalidades contratuais</p><p>exigidas pela lei e às leis de mercado.</p><p>Nessas operações, poderão ser empregados recursos provenientes da captação nos</p><p>mercados financeiro e de valores mobiliários, de acordo com a legislação pertinente.</p><p>Uma construtora, por exemplo, pode capitar dinheiro com uma instituição financeira, por</p><p>meio de contrato de financiamento, e fazer o financiamento diretamente com os adquirentes</p><p>dos imóveis, por meio de contrato de mútuo. Outra possibilidade para a capitação de dinheiro</p><p>é o lançamento de títulos no mercado, uma S.A, por exemplo, pode emitir debêntures.</p><p>Condições essenciais:</p><p>As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livre-</p><p>mente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:</p><p>Obs.: � Essa regra está prevista no art. 5º da Lei n. 9.514/1997.</p><p>I – reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;</p><p>II – remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;</p><p>III – capitalização dos juros;</p><p>IV – contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de</p><p>morte e invalidez permanente.</p><p>10m</p><p>15m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Sistema Brasileiro</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Obs.: � I. reposição integral significa que o valor deve ser corrigido monetariamente.</p><p>III – se os juros forem capitalizados, é preciso que isso conste no contrato.</p><p>Condições acessórias:</p><p>As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, obser-</p><p>vada a legislação vigente.</p><p>Se a fiduciária for instituição financeira, a legislação vigente não cria limites para</p><p>a taxa de juros. Se não for instituição financeira, os juros não podem ser superiores ao</p><p>dobro da taxa legal de juros. A taxa legal de juros é 1% ao mês, 12% ao ano, o dobra dessa</p><p>taxa seria, portanto até 24% ao ano. Há quem defenda o emprego da taxa celic como</p><p>parâmetro, por esse entendimento, uma instituição não financeira poderia cobras juros</p><p>de até o dobro da taxa celic.</p><p>As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrenda-</p><p>mento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pac-</p><p>tuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.</p><p>Uma leitura liberal desse dispositivo pode levar ao entendimento de que qualquer</p><p>instituição que opere no SFI pode cobrar qualquer taxa de juros. Uma leitura mais conser-</p><p>vadora, entende que essa disposição é aplicável apenas às empresas que estão empres-</p><p>tando dinheiro no mercado para bens imóveis e estão capitando dinheiro no SFI. Não se</p><p>tem uma resposta definitiva a esse respeito.</p><p>Na alienação de unidades em edificação sob o regime da Lei n. 4.591, de 16 de dezem-</p><p>bro de 1964, a critério do adquirente e mediante informação obrigatória do incorpo-</p><p>rador, poderá ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das</p><p>quantias por este pagas, na hipótese de inadimplemento do incorporador ou construtor</p><p>quanto à entrega da obra.</p><p>CRI:</p><p>O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de crédito nominativo, de livre nego-</p><p>ciação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.</p><p>O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras.</p><p>O registro e a negociação do CRI far-se-ão por meio de sistemas centralizados de</p><p>custódia e liquidação financeira de títulos privados.</p><p>O CRI poderá ter, conforme dispuser o Termo de Securitização de Créditos, garantia</p><p>flutuante, que lhe assegurará privilégio geral sobre o ativo da companhia securitizadora,</p><p>mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo.</p><p>A lei n. 14.430/2022 trouxe uma nova normatização a respeito da securitizadora.</p><p>20m</p><p>25m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Sistema Brasileiro</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Características do CRI:</p><p>O CRI terá as seguintes características:</p><p>I – nome da companhia emitente;</p><p>II – número de ordem, local e data de emissão;</p><p>III – denominação “Certificado de Recebíveis Imobiliários”;</p><p>IV – forma escritural;</p><p>V – nome do titular;</p><p>VI – valor nominal;</p><p>VII – data de pagamento ou, se emitido para pagamento parcelado, discriminação</p><p>dos valores e das datas de pagamento das diversas parcelas;</p><p>VIII – taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, admitida a capitalização;</p><p>IX – cláusula de reajuste, observada a legislação pertinente;</p><p>X – lugar de pagamento;</p><p>XI – identificação do Termo de Securitização de Créditos que lhe tenha dado origem.</p><p>A lei n. 14.430/2022 trouxe modificações sobre essa matéria.</p><p>Securitização:</p><p>A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são</p><p>expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo</p><p>de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual cons-</p><p>tarão os seguintes elementos:</p><p>I – a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emis-</p><p>são, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de</p><p>Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indi-</p><p>cação do ato pelo qual o crédito foi cedido;</p><p>II – a identificação dos</p><p>títulos emitidos;</p><p>III – a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o</p><p>caso. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edi-</p><p>ficação sob regime de incorporação nos moldes da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.</p><p>A lei n. 14.430/2022 trouxe modificações sobre essa matéria.</p><p>� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Caracterização</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FINANCEIRA DE IMÓVEIS</p><p>CARACTERIZAÇÃO</p><p>Houveram mudanças profundas no texto da lei para permitir a apropriação extraju-</p><p>dicial, porém também existiram tentativas de reintegrar o bem de forma extrajudicial,</p><p>que foi aprovado pelo congresso, mas vetado posteriormente. Logo, o contrato de alie-</p><p>nação fiduciária acabou ganhando uma nova roupagem, agora com a possibilidade de o</p><p>credor cobrar pelo saldo devedor depois de pago com o valor do bem o saldo encontrado.</p><p>Anteriormente, esse saldo devedor quitaria o valor do bem.</p><p>É possível encontrar então na ação judiciária de bem, a mesma operação: um adqui-</p><p>rente de um bem imóvel não possui os valores pra comprá-lo, então ele procura uma ins-</p><p>tituição financeira ou não financeira, que possa bancar a aquisição desse bem através de</p><p>empréstimo, após a aquisição e ao recebe-lo no próprio nome, o adquirente já promove</p><p>sua alienação fiduciária com registro em cartório regularmente.</p><p>Isso se enquadra na regra de propriedade condicionada. Para o adquirente do imóvel</p><p>trata-se de uma condição suspensiva porque ele é proprietário, mas enquanto não quita</p><p>as prestações não tem propriedade plena. Para a instituição financeira trata-se de uma</p><p>propriedade resolúvel, enquanto as prestações são pagas em dia a propriedade fica sob</p><p>condição resolutiva. Ao quitar todas as parcelas a propriedade se consolida na mão do</p><p>adquirente.</p><p>Características dos créditos do regime fiduciário: Lei 14.430/2022</p><p>Obs.: � Texto já considerando as mudanças mencionadas.</p><p>Art. 27. Os direitos creditórios, os bens e os direitos objeto do regime fiduciário:</p><p>I – constituirão patrimônio separado, titularizado pela companhia securitizadora,</p><p>que não se confunde com o seu patrimônio comum ou com outros patrimônios separa-</p><p>dos de titularidade da companhia securitizadora decorrentes da constituição de regime</p><p>fiduciário no âmbito de outras emissões de Certificados de Recebíveis;</p><p>Obs.: � Ou seja, para cada emissão de certificados que a companhia securitizadora faz,</p><p>ela agrega um patrimônio separado, ou ela administra o patrimônio daquele</p><p>financiamento separadamente. Logo, o dinheiro é captado no mercado e é utilizado</p><p>pra emprestar para quem comprou um determinado imóvel de um projeto,</p><p>depois para as entradas e os pagamentos feitos no âmbito desse contrato e da</p><p>captação que foi feita pra financiar aqueles contratos, a contabilidade será feita</p><p>separadamente, os bens são de um patrimônio específico para garantir a cobrança</p><p>daqueles credores. A ideia do legislador é que não haja uma contaminação de uma</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Caracterização</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>carteira de financiamento, considerada difícil, contaminando outra carteira que</p><p>é equilibrada.</p><p>Exemplo: Se uma seguradora de crédito de ação judiciária capta o dinheiro no mer-</p><p>cado e o empresta para os agentes judiciários, tendo dez projetos ou linhas de crédito</p><p>abertas para cada uma daquelas das imobiliárias, vamos dizer que só imóveis com tre-</p><p>zentos apartamentos, trezentas unidades cada um. Totalizando hipoteticamente 300</p><p>apartamentos por imóveis. Pra cada projeto, ela fez uma captação e um empréstimo</p><p>dos valores e os bens foram entregues na ação fiduciária. O que o artigo esclarece é que</p><p>não se confundirá com o patrimônio da própria instituição e nem com o patrimônio dos</p><p>outros grupos. É como se a seguradora, na verdade, criasse grupos de consórcio, nos</p><p>quais quem está financiando não é o próprio adquirente, e sim um terceiro.</p><p>Nesse caso, o dinheiro vem de uma instituição financeira ou de um investidor, então</p><p>para cada empreendimento a seguradora vai faz um patrimônio destacado ou uma</p><p>gestão destacada para que as entradas e saídas daquele empreendimento o sustentem.</p><p>Visto que é possível que alguns tenham muita dificuldade, outros estejam equilibrados e</p><p>o resto esteja sem qualquer dificuldade. O que não deve acontecer é avanço de dívidas de</p><p>um empreendimento sobre outro sob pretexto de qualquer problema com a instituição.</p><p>II – serão mantidos apartados do patrimônio comum e de outros patrimônios sepa-</p><p>rados da companhia securitizadora até que se complete a amortização integral da emis-</p><p>são a que estejam afetados, admitida para esse fim a dação em pagamento, ou até que</p><p>sejam preenchidas condições de liberação parcial dispostas no termo de securitização,</p><p>quando aplicáveis;</p><p>Obs.: � A contabilidade interfere separadamente perdurando até amortização completa</p><p>do investimento – do empréstimo feito – visto que o investidor emprestou para</p><p>a securitizadora ou pra empresa que vendeu a noção judiciária. Quem estiver</p><p>em noção judiciária está pagando esse valor pra essa empresa, quitando com os</p><p>investidores. Quando amortiza com os investidores o que continuar entrando,</p><p>agora pertence à seguradora, integrando-se ao patrimônio comum dela. Mas</p><p>enquanto não amortiza aquele empreendimento tudo é feito separadamente,</p><p>justamente para evitar a contaminação de um empreendimento por outro o que</p><p>ajuda a manter a confiança do investidor.</p><p>III – serão destinados exclusivamente à liquidação dos Certificados de Recebíveis a que</p><p>estiverem afetados e ao pagamento dos custos de administração e de obrigações fiscais</p><p>correlatas, observados os procedimentos estabelecidos no termo de securitização;</p><p>5m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Caracterização</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Obs.: � �Trata-se da destinação exclusiva direitos creditórios, os bens e os direitos objeto</p><p>do regime fiduciário à liquidação dos Certificados de Recebíveis. Por isso tudo deve</p><p>ser feito separadamente, todo dinheiro que entrar será destinado à quitação. A</p><p>regra é: enquanto não amortiza, todo o dinheiro que entra é utilizado pra quitar</p><p>o certificado de quem emprestou dinheiro para garantir aquele projeto.</p><p>IV – não responderão perante os credores da companhia securitizadora por qualquer</p><p>obrigação;</p><p>Obs.: � O credor da companhia deve receber dela, já que ela é responsável pela administração</p><p>do interesse dos credores e dos investidores. A carteira funciona como se fosse</p><p>uma outra empresa que não tem nada a ver com a própria seguradora. Então os</p><p>credores da seguradora vão cobrar do patrimônio dela, e em cima do patrimônio</p><p>dela que vão fazer cair a cobrança.</p><p>V – não serão passíveis de constituição de garantias por quaisquer dos credores da</p><p>companhia securitizadora, por mais privilegiados que sejam; e</p><p>VI – responderão somente pelas obrigações inerentes aos Certificados de Recebíveis</p><p>a que estiverem vinculados.</p><p>Exemplo: Uma companhia A para a emissão, não pode oferecer como garantia o que</p><p>receberá da companhia B ou C etc. A emissão não responde por dívidas da companhia, já</p><p>que os patrimônios e dívidas não devem se confundir.</p><p>§ 1º É vedada a concessão de direitos a titulares de uma emissão sobre direitos cre-</p><p>ditórios, bens e direitos integrantes de patrimônio separado relativo a outra emissão de</p><p>Certificados de Recebíveis.</p><p>§ 2º A companhia securitizadora, sempre que se verificar insuficiência do patrimônio</p><p>separado, poderá, após restar assegurado o disposto</p><p>no § 1º deste artigo, promover a</p><p>sua recomposição, mediante aditivo ao termo de securitização ou instrumento equiva-</p><p>lente, no qual serão incluídos outros direitos creditórios, com observância dos requisi-</p><p>tos previstos nesta Seção e, quando ofertada publicamente, na forma estabelecida em</p><p>regulamentação editada pela CVM.</p><p>Obs.: � Essa captação pode ser feita através de emissões já amortizadas.</p><p>§ 3º A realização dos direitos dos titulares dos Certificados de Recebíveis deverá limi-</p><p>tar-se aos direitos creditórios, aos recursos provenientes da liquidação desses direitos e</p><p>às garantias acessórias e integrantes do patrimônio separado.</p><p>10m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Caracterização</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>§ 4º Os dispositivos desta Lei que estabelecem a afetação ou a separação, a qualquer</p><p>título, de patrimônio da companhia securitizadora a emissão específica de Certificados</p><p>de Recebíveis produzem efeitos em relação a quaisquer outros débitos da companhia</p><p>securitizadora, inclusive de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, em especial</p><p>quanto às garantias e aos privilégios que lhes são atribuídos.</p><p>Obs.: � Então, quando a lei estabelecer afetação ou separação patrimonial de qualquer</p><p>título que seja, para garantir determinados certificados que tem a ver com aquela</p><p>emissão, há uma blindagem das entradas. Isso porque se os valores estão afetados</p><p>para os certificados, é como se os valores já pertencessem aos titulares e não à</p><p>companhia, que também se aplica à débitos tributários trabalhistas.</p><p>§ 5º A companhia securitizadora, na condição de titular de cada patrimônio sepa-</p><p>rado, sem prejuízo de eventuais limitações que venham a ser dispostas expressamente</p><p>no termo de securitização ou na regulamentação editada pela CVM, poderá adotar, em</p><p>nome próprio e a expensas do patrimônio separado, todas as medidas cabíveis para a</p><p>sua realização.</p><p>Exemplo: Despesas de cobrança judicial da dívida podem ser tiradas do valor recebido.</p><p>§ 6º Na hipótese prevista no § 5º deste artigo, a companhia securitizadora poderá</p><p>contratar e demitir prestadores de serviços e adotar medidas judiciais ou extrajudiciais</p><p>relacionadas à arrecadação e à cobrança dos direitos creditórios, à excussão de garan-</p><p>tias e à boa gestão do patrimônio separado, observados a finalidade legal do patrimônio</p><p>separado e as disposições e os procedimentos previstos no termo de securitização.</p><p>Obs.: � Podem ser necessários históricos de cobrança, de contabilidade e até mesmo a</p><p>protestação de títulos e ajuizamento de demandas para garantir o objeto da emissão.</p><p>Art. 28. Instituído o regime fiduciário, caberá à companhia securitizadora adminis-</p><p>trar cada patrimônio separado, manter registros contábeis independentes em relação a</p><p>cada um deles e elaborar e publicar as demonstrações financeiras.</p><p>O patrimônio próprio da companhia securitizadora responderá pelos prejuízos que</p><p>esta causar por descumprimento de disposição legal ou regulamentar, por negligência ou</p><p>por administração temerária ou, ainda, por desvio da finalidade do patrimônio separado.</p><p>15m</p><p>20m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Caracterização</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>GARANTIA DAS OPERAÇÕES NO SFI</p><p>As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:</p><p>I – hipoteca;</p><p>Obs.: � Fornecida pelos devedores.</p><p>II – cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação</p><p>de imóveis;</p><p>Obs.: � Feita para garantir os investidores que podem acionar a cláusula fiduciária e</p><p>retomar o valor do bem caso não seja pago o valor do crédito.</p><p>III – caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda</p><p>ou promessa de venda de imóveis;</p><p>IV – alienação fiduciária de coisa imóvel.</p><p>As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real</p><p>sobre os respectivos objetos.</p><p>Obs.: � A hipoteca já é direito de garantia.</p><p>Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo</p><p>as disposições do Código Civil.</p><p>As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementar-</p><p>mente por anticrese.</p><p>Obs.: � Nesse caso o bem fica afetado com a propriedade reservada a instituição financeira</p><p>enquanto não quitado o valor do financiamento pela entrega do bem anticrese.</p><p>Conceito de alienação fiduciária de Imóvel: A alienação fiduciária regulada pela Lei</p><p>9.514/1997 é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obri-</p><p>gação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da pro-</p><p>priedade resolúvel de coisa imóvel.</p><p>OBJETO GARANTIDOR</p><p>A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo</p><p>privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da proprie-</p><p>dade plena:</p><p>25m</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Caracterização</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se</p><p>houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;</p><p>II – o direito de uso especial para fins de moradia;</p><p>III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;</p><p>IV – a propriedade superficiária.</p><p>V – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União,</p><p>aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios, ou às suas entidades delegadas, e a res-</p><p>pectiva cessão e promessa de cessão; (Lei 14.620/2023)</p><p>VI – os bens que, não constituindo partes integrantes do imóvel, destinam-se, de</p><p>modo duradouro, ao uso ou ao serviço deste. (Lei 14.620/2023)</p><p>CONSTITUIÇÃO</p><p>Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no compe-</p><p>tente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Com a constituição da</p><p>propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante pos-</p><p>suidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.</p><p>Exemplo: O sujeito A, mutuário, transfere seu bem imóvel em garantia fiduciária ao</p><p>sujeito B, financiador, que passa a ter a posse indireta do bem e a propriedade resolúvel.</p><p>“A” permanece com a posse direta.</p><p>CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS</p><p>O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:</p><p>I – o valor da dívida, sua estimativa ou seu valor máximo (Lei 14.711/2023);</p><p>II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;</p><p>III – a taxa de juros e os encargos incidentes;</p><p>IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel</p><p>objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;</p><p>V – a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco,</p><p>do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipoteca de inadimplência; (Lei</p><p>14.711/2023)</p><p>VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos cri-</p><p>térios para a respectiva revisão;</p><p>VII – a cláusula que disponha sobre os procedimentos de que tratam os artigos 26-A,</p><p>27 e 27-A da Lei 9.514/1997.</p><p>30m</p><p>7www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Caracterização</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput</p><p>deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para</p><p>a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolida-</p><p>ção da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para</p><p>efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.</p><p>� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Procedimento de Consolidação</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FINANCEIRA DE IMÓVEIS</p><p>PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO</p><p>• Resolução da propriedade fiduciária</p><p>A constituição da propriedade fiduciária se dá por meio de contrato registrado no CRI.</p><p>Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do</p><p>imóvel, art. 25 da Lei n. 9.514/1997.</p><p>No prazo de trinta dias, contado da data de liquidação da dívida, o fiduciário for-</p><p>necerá o termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante. (Lei n.</p><p>14.711, de 2023)</p><p>O bem dado em alienação fiduciária pode ser de um terceiro.</p><p>O não fornecimento do termo de quitação no prazo, acarretará multa ao fiduciário</p><p>equivalente a 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, que se reverterá em</p><p>favor daquele a quem o termo não tiver sido disponibilizado no referido prazo. (Lei n.</p><p>14.711, de 2023)</p><p>À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do compe-</p><p>tente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.</p><p>Uma vez efetuada a quitação da alienação fiduciária, a instituição fiduciária tem 30</p><p>dias para entregar a carta de quitação, com esse termo em mãos, o fiduciante compa-</p><p>rece ao cartório e registra o recibo. Nesse ato, o tabelião cancela o registro da alienação</p><p>fiduciária fazendo menção ao termo de quitação, com isso o adquirente assume a pro-</p><p>priedade plena do imóvel.</p><p>• Procedimento para a consolidação</p><p>Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor</p><p>e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a pro-</p><p>priedade do imóvel em nome do fiduciário. (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante</p><p>serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis com-</p><p>petente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que</p><p>vencerem até a data do pagamento (saldo de todo o débito vencido), os juros conven-</p><p>cionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os</p><p>tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança</p><p>e de intimação. (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Procedimento de Consolidação</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Se o devedor fiduciário quiser purgar a mora na notificação extrajudicial, antes do</p><p>ajuizamento de ação de busca e apreensão, basta pagar as prestações atrasadas com os</p><p>encargos devidos. Se o devedor quiser purgar a mora depois da citação e da apreensão</p><p>do bem, será necessário quitar a dívida inteira.</p><p>Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária</p><p>em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida</p><p>a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cum-</p><p>primento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que</p><p>informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.</p><p>(Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a inti-</p><p>mação. (Lei n. 14.711, de 2023) Quando não for estabelecido o prazo de carência no con-</p><p>trato, este será de quinze dias. (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fidu-</p><p>ciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo</p><p>legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado</p><p>a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em</p><p>que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis,</p><p>por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do</p><p>domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação</p><p>em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei n. 6.015, de 31 de dezem-</p><p>bro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>O contrato pode prevê período de carência para expedir a notificação.</p><p>Quando a notificação é enviada, o próprio tabelião que registrou a alienação fiduciá-</p><p>ria estará ciente da mora do devedor.</p><p>Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e</p><p>documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em</p><p>seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocul-</p><p>tação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no</p><p>dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que desig-</p><p>nar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n. 13.105,</p><p>de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).</p><p>Os artigos do CPC mencionados dizem respeito à citação por hora certa.</p><p>Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle</p><p>de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria</p><p>responsável pelo recebimento de correspondência.</p><p>10m</p><p>15m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Procedimento de Consolidação</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o repre-</p><p>sentante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local igno-</p><p>rado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da</p><p>diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promo-</p><p>verá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de</p><p>maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de</p><p>imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação</p><p>do edital. (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao</p><p>credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em</p><p>lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem</p><p>no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor</p><p>ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por</p><p>essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação</p><p>edilícia. (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>Para fins da intimação por edital, considera-se lugar inacessível: (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>I – aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se</p><p>recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou</p><p>II – aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspon-</p><p>dência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciá-</p><p>ria. O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entre-</p><p>gará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de</p><p>intimação.</p><p>Uma vez purgada a mora, o contrato continua, como se nada tivesse acontecido. Isso</p><p>é diferente da previsão do Decreto n. 911, nesse caso, se o bem for apreendido, a purga-</p><p>ção da mora só será possível mediante o pagamento integral da dívida.</p><p>Decorrido o prazo de quinze dias sem a purgação da mora, o oficial do competente</p><p>Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do</p><p>imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do paga-</p><p>mento por este, do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio.</p><p>A consolidação</p><p>da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no regis-</p><p>tro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora.</p><p>Passados 15 dias, emite-se a certidão de mora. Da certidão, o prazo para a averbação</p><p>da consolidação é de 30 dias.</p><p>20m</p><p>25m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Procedimento de Consolidação</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao</p><p>devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as</p><p>despesas relativas à soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de</p><p>intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as rela-</p><p>tivas aos anúncios e à comissão do leiloeiro, hipótese em que convalescerá o contrato de</p><p>alienação fiduciária.</p><p>O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel</p><p>em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos de leilão previstos no art. 27,</p><p>da Lei 9.514/1997.</p><p>Não se trata de direito subjetivo do fiduciante a entrega de bem em pagamento da</p><p>dívida, para fazer isso, é necessário que haja concordância do fiduciário.</p><p>Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade</p><p>fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel</p><p>residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei n.</p><p>11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste</p><p>artigo. (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>• Leilão do bem consolidado</p><p>Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão</p><p>público para a alienação do imóvel, no prazo de sessenta dias, contado da data do regis-</p><p>tro da consolidação da propriedade. (Lei n. 14.711, de 2023) Se no primeiro leilão público</p><p>o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será realizado o segundo leilão</p><p>nos quinze dias seguintes.</p><p>Se pelo menos o valor da dívida não for alcançado, será necessário marcar outro leilão.</p><p>O valor do imóvel é o valor previsto em contrato, ou o valor utilizado para o cál-</p><p>culo de ITBI.</p><p>No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou supe-</p><p>rior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive</p><p>emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos,</p><p>e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido</p><p>valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a,</p><p>pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Lei n. 14.711/2023)</p><p>Para os fins dos leilões indicados, as datas, os horários e os locais dos leilões serão</p><p>comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspon-</p><p>dência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.</p><p>(Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>30m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis - Procedimento de Consolidação</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor</p><p>fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o</p><p>direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida,</p><p>somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições con-</p><p>dominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre trans-</p><p>missão intervivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da</p><p>propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos</p><p>procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante</p><p>o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do</p><p>imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Lei n. 14.711/2023)</p><p>Incumbe, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e</p><p>despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos. Para</p><p>os fins da Lei, entende-se por:</p><p>I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele</p><p>incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;</p><p>II – despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de</p><p>intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as rela-</p><p>tivas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Lei n. 14.711, de 2023)</p><p>III – encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos</p><p>e contribuições condominiais. (Lei n. 14.711/2023)</p><p>� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FINANCEIRA DE IMÓVEIS</p><p>CESSÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE</p><p>Viu-se a consolidação da propriedade na mão do credor fiduciário, uma vez que o</p><p>devedor fiduciante não pagou tempestivamente as parcelas do financiamento e não</p><p>aproveitou as oportunidades de remir o débito antes da consolidação dessa proprie-</p><p>dade. Desse modo, o leilão é designado e vende-se o bem em leilão para se poder levan-</p><p>tar o valor necessário à quitação do débito.</p><p>Há uma mudança bem contundente na legislação, nos anos 2022 e 2023: mudou uma</p><p>regrinha que havia na alienação fiduciária de bens e imóveis. A venda do bem em leilão</p><p>levava à quitação do débito mesmo que o valor obtido em leilão não fosse suficiente</p><p>para pagar o saldo devedor. Agora, isso mudou. A jurisprudência do STJ já vinha admi-</p><p>tindo que, na cobrança do valor desse saldo devedor acumulado, a gestão financeira ou a</p><p>instituição que emprestou dinheiro para alienação fiduciária do bem imóvel incluísse as</p><p>despesas que fez para poder reaver o imóvel, a fim de poder ajuizar a ação, fazer todos</p><p>os procedimentos necessários: despesa com leilão, todas as despesas necessárias para a</p><p>consolidação da propriedade, venda da propriedade. Seria colocado também no cálculo</p><p>– mas era uma coisa sem finalidade – se o bem imóvel fosse vendido por um valor abaixo</p><p>desse saldo devedor, porque levava à quitação. No entanto, agora não. Todas as despesas</p><p>podem ser calculadas juntamente com o valor do saldo devedor. Se o bem imóvel não for</p><p>suficiente para quitar tudo, poder-se-á continuar a cobrança.</p><p>Verificar-se-á a questão do leilão, porque é uma situação interessante, ainda mais</p><p>no caso do bem imóvel, uma vez que, em leilões, tem-se uma especulação muito grande</p><p>e poderosa. As pessoas que arrematam bens em leilão já estabelecem um teto para</p><p>compra do bem imóvel. E, quando é bem imóvel, estabelece-se um teto que gira em</p><p>torno de 60% do valor de mercado do imóvel. É como se dissesse assim: “Pagar até 60%</p><p>vale a pena, porque o desembaraçar desse imóvel pode ter um custo muito elevado,</p><p>pode demorar muito tempo. A pessoa que comprou o imóvel para revender, até desem-</p><p>baraçá-lo, vai gastar mais dinheiro. Logo, ela compra com uma margem bem grande de</p><p>deságio justamente para não haver esse desgaste.</p><p>Infelizmente, há diversas situações em que o leilão é feito (diversas, nesse caso, não</p><p>passa da metade, mas é um percentual que assusta muito, chegando perto de 1/3 dos</p><p>casos de desapropriação) com questionamento judicial por parte do devedor. Ele ques-</p><p>tiona o procedimento, pede a nulidade do processo, faz todo um barulho que ou atrasa</p><p>o exercício do direito de propriedade do arrematante ou até faz com que este perca,</p><p>declarando-se a nulidade do leilão por</p><p>conta de algum vício de procedimento na conso-</p><p>lidação da propriedade.</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>É interessante verificar que a lei estabelece que a comprovação da mora se dá por</p><p>notificação feita por tabelião de ajuste de imóveis. Como não confiar em uma notifi-</p><p>cação dessa? Como não confiar que o sujeito tomou ciência de que havia um processo</p><p>de retomada? Outra coisa: o sujeito conhece a legislação. No mínimo, ele deve conhe-</p><p>cer o contrato de alienação fiduciária do bem imóvel. Ele sabe que, quando ele atrasa, a</p><p>propriedade é consolidada na mão da instituição financeira. Assim, o procedimento de</p><p>notificação é só para dar uma espécie de sensação de que o sujeito realmente sabia que</p><p>ele estava perdendo o imóvel, porque a mora é ex re: o boleto vence e a mora está lá, no</p><p>próprio título. O título tem a data do vencimento. O documento proclama, notifica... O</p><p>documento comunica, ao homem, que ele está em atraso, que ele precisa pagar aquela</p><p>obrigação. Portanto, este já sabe que está em mora e que a mora leva à perda da pro-</p><p>priedade; e ela vai se consolidar na mão do credor fiduciário.</p><p>Pensa-se que algumas coisas são boas para a vida do cidadão, dos direitos destes,</p><p>mas quanto mais se tem confiança nos leilões feitos de bens retomados extrajudicial-</p><p>mente, mais caro fica para o devedor, porque se alguém tem a sensação de que vai arre-</p><p>matar um bem no leilão e precisar aguardar por muito tempo, além de brigar na justiça</p><p>para tentar consolidar a arrematação, irá pagar bem menos por esse bem. Por outro</p><p>lado, se há a confiança, o valor pode ser mais elevado. Acredita-se que 75% do valor</p><p>do bem seja um valor razoável para um leilão, mas dificilmente chega a isso. Por isso,</p><p>há uma especulação para se pagar cada vez menos. E, em virtude disso, a lei já precisa</p><p>estabelecer o primeiro leilão, o segundo leilão, o terceiro leilão, para poder garantir a</p><p>venda do bem.</p><p>Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao</p><p>fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização</p><p>de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos en-</p><p>cargos, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o</p><p>disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.</p><p>A citação anterior prevê que nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel, o</p><p>credor (que é o banco) entregará, ao fiduciante (que é o devedor) a importância que</p><p>sobejar do valor da dívida. No valor que ele entregar, estará incluída eventual indeni-</p><p>zação por benfeitorias. Desse valor que será entregue, deverá ser deduzido o valor da</p><p>dívida completo, as despesas e os encargos.</p><p>Deve-se lembrar das três coisas estudadas: a dívida é o valor mesmo do débito, as</p><p>despesas têm a ver com o que a empresa precisa gastar para cobrar o débito, e os encar-</p><p>gos têm a ver com os índices que incidem sobre o débito em aberto, como a multa.</p><p>Quando esse valor for entregue, isso importará em recíproca quitação. Ambos dar-se-ão</p><p>5m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>quitação recíproca ao ser entregue esse valor ao mutuário. Desse modo, vê-se um bem</p><p>do qual o leilão obteve um valor que superou o valor do débito.</p><p>A lei prevê: “O que sobejou será entregue”. Esse deve ser o melhor dos mundos do</p><p>ponto de vista do devedor, porque ele perdeu o bem, mas recebeu alguma coisa, porque</p><p>o valor do bem ainda deu para quitar a dívida. E, além de quitar a dívida, sobrou um</p><p>valor a ser pago para ele. Quando ele diz assim: “O bem obter um valor bom no leilão, um</p><p>valor razoável”, isso é bom para o credor, porque está recebendo o seu crédito, porque</p><p>ele está vendendo e conseguindo receber o seu crédito inteiro; mas isso também é bom</p><p>para o devedor, porque este receberá um valor perto de compensação do que ele pagou</p><p>por esse bem.</p><p>O art. 516 do Código Civil estabelece que, inexistindo prazo estipulado, o direito de</p><p>preempção caducará se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias; e se for imóvel,</p><p>não se exercendo nos 60 dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado</p><p>o vendedor. Nesse caso, não haverá prazo de 60 dias para essa eventual preferência de</p><p>quitação do débito. O sujeito receberá o valor que sobrar, não podendo escolher pagar,</p><p>no momento em questão, o que se deve para poder ficar com o bem. Não haverá mais</p><p>como exercer o direito de preempção. Logo, tem-se, aqui, o contrato existente, quitado</p><p>e com a sobra voltando para o próprio devedor. Esse é o melhor dos mundos, porque se</p><p>conseguiu vender o bem por um valor que quitou a dívida.</p><p>Se, no segundo leilão, não houver lance que atenda ao referencial mínimo para a</p><p>arrematação, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado</p><p>da obrigação de devolver o que sobejaria. Isso aqui é interessante. Se, no segundo leilão,</p><p>ninguém comprar o bem, o bem passa… A lei prevê que não pode haver cláusula contra-</p><p>tual estabelecendo que o bem seja adjudicado ao credor em pagamento da dívida. Essa</p><p>cláusula seria considerada nula. Mas, se houver o primeiro leilão e não se conseguir o</p><p>valor da avaliação, no seu mínimo, parte-se para o segundo leilão.</p><p>Não se conseguindo, de novo, o percentual mínimo de 50% do valor de avaliação, o</p><p>que acontece? A instituição financeira tem o bem transferido para si, podendo, depois,</p><p>fazer o que quiser com esse bem: refinanciar, fazer um programa especial de venda,</p><p>fazer venda direta, porque o bem passa a ser da instituição financeira. Nesse caso, se</p><p>esse bem, em tese, conseguir um valor que pagaria a dívida e ainda sobejaria, não se tem</p><p>o que devolver, o que sobejar.</p><p>Se for vendido depois e der um valor que supere o saldo devedor, mais as despesas,</p><p>mais os encargos, ao ser vendido depois desse momento, ele não terá necessidade de</p><p>pagar o que sobejar. Logo, o segundo leilão – que deveria ser algo desesperador para</p><p>a instituição financeira – foi uma compensação que a lei criou. Se não for vendido no</p><p>segundo leilão, o bem passa para sua propriedade e você dá o destino que quiser a esse</p><p>bem, sem precisar pagar eventual sobra para o devedor, para o fiduciante que perdeu o</p><p>10m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>imóvel. Essa regra é de outubro de 2023, quando nós publicamos a Lei n. 14.711/2023,</p><p>uma das mudanças poderosas feitas na lei.</p><p>“Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante</p><p>da dívida…”. Observe-se: são três situações. Há uma situação, aqui, em que o produto do</p><p>leilão passa do valor da dívida. Devolve-se o dinheiro. Há uma situação em que não há um</p><p>segundo leilão. Portanto, empata-se. Alguém pega o bem, a propriedade, fica investido o</p><p>fiduciário na livre disponibilidade do bem, podendo fazer o que quiser com o bem e não</p><p>tendo que pagar qualquer valor que sobeje. Se o produto do leilão for inferior (não for</p><p>suficiente para o pagamento da dívida, das despesas e dos encargos), o devedor conti-</p><p>nuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente.</p><p>Trata-se de uma mudança muito poderosa. Ficará responsável pelo saldo remanes-</p><p>cente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excus-</p><p>são das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo deve-</p><p>dor remanescente, prevista no §4º do art. 26-A da lei. Então, o agente fiduciário terá o</p><p>direito de cobrar a diferença do preço desse bem, uma vez que, no leilão, não se conse-</p><p>guiu valor suficiente para pagar dívidas, mais despesas, mais encargos. Nessa hipótese,</p><p>está se conferindo, a partir da Lei n. 14.711, ao credor, o direito de se cobrar a diferença.</p><p>Assim, a Lei n. 9.514/1997 está permitindo, agora, que o credor fiduciário continue</p><p>com poder</p><p>de cobrar o saldo devedor do financiamento, se o valor do bem não for sufi-</p><p>ciente para quitar a dívida. O art. 26-A da lei, § 4º, está dando as hipóteses de desapro-</p><p>priação. No § 4º do art. 26-A, o legislador prevê assim: “Se, no segundo leilão, não houver</p><p>lance que atenda ao referencial mínimo para a arrematação, fica estabelecido no § 3º</p><p>deste artigo, que a dívida será considerada extinta, não havendo referencial mínimo”.</p><p>Desse modo, o segundo leilão extingue a dívida, com recíproca quitação, hipótese em</p><p>que o credor ficará investido na livre disponibilidade. Para constar: no segundo leilão,</p><p>será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da</p><p>dívida, garantida pela alienação fiduciária mais antiga e vigente sobre o bem das despe-</p><p>sas, inclusive emolumento e encargos.</p><p>Assim, qual é o lance mínimo, no segundo leilão, que permitirá a quitação da dívida?</p><p>No segundo leilão, se houver um lance, qualquer percentual que seja de valor do bem,</p><p>mas que quite a dívida, os encargos e as despesas, esse valor será considerado como</p><p>valor de arrematação e o bem será vendido por esse valor. O § 3º do art. 26-A estabelece</p><p>essa regra. No entanto, se, no segundo leilão, não se obtiver esse valor, o § 4º prevê que o</p><p>bem será entregue em adjudicação. Se não conseguir o valor referencial mínimo, ele será</p><p>entregue. Não havendo o referencial mínimo do valor, a dívida será extinta e o bem será</p><p>entregue para o agente fiduciário (se não vender no segundo leilão). Aqui, foi vendido,</p><p>mas o valor não é suficiente para pagamento integral do montante da dívida. Nesse caso,</p><p>continua-se devendo o saldo remanescente.</p><p>15m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Na hipótese do segundo leilão, para efeito de cálculo do saldo remanescente não</p><p>coberto pelo valor do leilão, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo</p><p>para a arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º desse</p><p>artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. Dessa forma, para efeito do cál-</p><p>culo do saldo remanescente não coberto, deduzir-se-á o valor correspondente ao refe-</p><p>rencial mínimo para a arrematação do bem em relação ao valor atualizado da dívida.</p><p>Logo, como se encontra o saldo remanescente? Pega-se o valor mínimo para arrema-</p><p>tação e, desse valor mínimo para arrematação, subtrai-se o valor total da dívida. Essa</p><p>diferença será considerada no cálculo do saldo remanescente, que vai poder continuar</p><p>sendo cobrado pela instituição financeira.</p><p>O leilão do bem consolidado: se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denun-</p><p>ciada com prazo de 30 dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por</p><p>escrito do fiduciário, devendo denúncias serem realizadas no prazo de 90 dias a contar</p><p>da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar</p><p>expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua</p><p>apresentação gráfica.</p><p>A que cláusula se refere o parágrafo anterior? À cláusula da denúncia, do prazo de 30</p><p>dias, da devolução do imóvel em 30 dias da denúncia. A lei prevê que, quando o bem é</p><p>consolidado, o agente fiduciário já pode, dentro do prazo de 90 dias, promover a denún-</p><p>cia para que não saia em 30 dias. Se ele não saiu nesses períodos, arrematado o bem,</p><p>esse artigo poderá ser utilizado para notificar o inquilino, a fim de que ele deixe o imóvel</p><p>em 30 dias. Fora desse prazo, caberá o despejo e a indenização pelo período de utilização</p><p>indevida desse bem.</p><p>Responde o fiduciante (que é o devedor) pelo pagamento dos impostos, das taxas,</p><p>das contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham</p><p>a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos</p><p>deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Portanto, entre a</p><p>data, ou seja, até a data da imissão na posse, o devedor fiduciante responde por todos</p><p>os débitos do imóvel.</p><p>Esse entendimento já havia sido consolidado na jurisprudência do STJ em ação de</p><p>cobrança de condomínio (o condomínio cobrando a taxa condominial apenas da institui-</p><p>ção financeira ou de quem emprestou dinheiro – do agente fiduciário). As taxas de con-</p><p>domínio estavam vencidas e o ocupante do imóvel não estava pagando (normalmente,</p><p>esse ocupante era o próprio fiduciante). O STJ havia compreendido que o responsável</p><p>pelo pagamento das taxas condominiais (no caso de desapropriação ou consolidação da</p><p>propriedade da alienação fiduciária e garantia dos encargos todos do bem) seria o ocu-</p><p>pante até a data em que, efetivamente, o agente fiduciário fosse imitido na posse.</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Logicamente, quando essa cobrança é feita, é dirigida aos dois. A instituição fiduciá-</p><p>ria tem direito de regresso contra o fiduciante, porque é uma obrigação do próprio ter-</p><p>reno, mas quem é obrigado a pagar é o ocupante do bem até a data da imissão da posse.</p><p>Assim, não importa se a consolidação do imóvel se deu em 2025. Depois de muita briga,</p><p>reintegração de posse no Judiciário, em 2028, o agente fiduciário toma posse do imóvel.</p><p>Todas as despesas condominiais (IPTUs e taxas) – está colocado, a lei prevê isso –</p><p>esses encargos todos serão devidos pelo ocupante do imóvel, porque também são obri-</p><p>gações que decorrem do domínio. O que está acontecendo, enquanto não há imissão da</p><p>posse, é que a instituição fiduciária não está exercendo domínio sobre o imóvel: tem a</p><p>propriedade, mas ainda não tem os poderes de usar e fruir (está apenas perseguindo,</p><p>esse é um dos poderes do domínio, mas só esse). Os demais poderes estão sem ser exer-</p><p>cidos; por isso, as despesas todas ficam na conta do devedor fiduciário.</p><p>Cessão da alienação</p><p>A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessio-</p><p>nário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia. A</p><p>lei está “chovendo no molhado”, mas é para evitar qualquer questionamento. Ou seja: se</p><p>o banco (o agente fiduciário que recebeu o bem em garantia, que tem essa garantia de</p><p>financiamento) cede a sua carteira, cede o seu crédito para outra empresa, o credor está</p><p>comprando de outro credor aquela carteira, aquele contrato de financiamento. Todos os</p><p>direitos do agente fiduciário original tem transferência ao agente fiduciário cessionário.</p><p>Não há qualquer perda de direito. Logo, o cessionário de alienação fiduciária em garantia</p><p>tem os mesmos direitos que o beneficiário originário.</p><p>O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, ou seja, o devedor, com a con-</p><p>cordância expressa da instituição que emprestou o dinheiro, poderá transmitir os direi-</p><p>tos de que seja titular sobre o imóvel via alienação fiduciária em garantia, assumindo</p><p>o adquirente as respectivas obrigações. Ou seja: é possível transferir os direitos ou as</p><p>obrigações que o fiduciante tenha em um contrato de ação fiduciária para outra pessoa.</p><p>Imagine-se que alguém tenha financiado um imóvel de 1 milhão de reais em 100</p><p>parcelas de R$ 10.000. Essa pessoa já pagou 50 parcelas. Esse imóvel vale R$ 800.000.</p><p>Essa pessoa pretende transferir esse imóvel. A lei prevê que essa transferência pode</p><p>ser feita regularmente, não só por meio de cessão de crédito particular, concessão de</p><p>direito particular, que fique na mão de cessionária, para, no final, tentar transferir para</p><p>si o imóvel. Pode ser feito oficialmente, inclusive, com aquiescência do banco. Se isso</p><p>for feito, o débito será transferido para o novo fiduciante, o cessionário do fiduciante.</p><p>Logicamente, quando a lei estabelece “com anuência expressa do fiduciário”, isso implica</p><p>dizer que o agente fiduciário (credor) fará uma análise do cadastro, para ver se a pessoa</p><p>20m</p><p>7www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação</p><p>Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>realmente tem condições de pagar; a fim de ver se esse novo cessionário é alguém que</p><p>tem o nome limpo. Isso pode ser analisado.</p><p>Reintegração de posse</p><p>É assegurada, ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao</p><p>adquirente do imóvel – por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A</p><p>– a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupa-</p><p>ção no prazo de 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu</p><p>nome (Lei n. 14.711, de 2023).</p><p>Comprovado, pelo oficial de cartório (o tabelião de cartório de registro de imóvel),</p><p>que foi feita a notificação de que o devedor não pagou, que está consolidada a proprie-</p><p>dade, o agente fiduciário ou seu sucessor ou seu cessionário ou quem adquiriu o imóvel</p><p>em leilão... Há reintegração de posse do imóvel com liminar, não importa quanto tempo a</p><p>posse irregular está sendo exercida. Aqui, o legislador criou uma situação em que o pro-</p><p>cedimento já começa com uma liminar. O único requisito para que o juiz defina a liminar,</p><p>nesse caso, é a prova da consolidação da propriedade em favor do agente fiduciário. Pro-</p><p>vado isso, ele, seu sucessor, seu cessionário ou arrematante do imóvel pode entrar com</p><p>sua integração de posse com liminar para desocupação em 60 dias. A consolidação deve</p><p>ter ocorrido há menos de ano e dia? Não. Aqui, trata-se de uma liminar diferenciada.</p><p>Independentemente do prazo em que houve a consolidação, alguém pode entrar com</p><p>a integração de posse porque arrematou um imóvel em um leilão. Esse leilão pode ter</p><p>ocorrido há um ano, um ano e meio ou dois anos depois da consolidação da propriedade.</p><p>Desse modo, a liminar vem independentemente do tempo em que houve a consoli-</p><p>dação da propriedade. Se o fiduciante está ocupando – ele ou quem ele colocou lá – irre-</p><p>gularmente aquele imóvel, não importa quanto tempo, não precisará ser em ano ou dia</p><p>(até 1 ano, no caso), para entrar com a liminar. Na realidade, há 60 dias para desocupa-</p><p>ção. Aqui, trata-se de uma liminar dada por força de lei. Não há que se analisar risco de</p><p>dano irreparável. Aqui, é só verossimilhança de alegação.</p><p>Está previsto na lei: se está provada a consolidação da propriedade e a reintegra-</p><p>ção de posse foi ajuizada, a liminar será dada. Aqui, é como se fosse o artigo da busca e</p><p>apreensão de bem imóvel, do Decreto 911: “Ajuizada a ação, estando em termos a docu-</p><p>mentação apresentada pelo credor fiduciário, o juiz defere a liminar de busca e apreen-</p><p>são”. Onde o bem for encontrado, ele será apreendido. Uma vez apreendido, há 5 dias</p><p>para purgar a mora. Por que, aqui, não é busca e apreensão? Porque aqui é bem imóvel.</p><p>Em se tratando de bem imóvel, não se faz busca e apreensão, porque ele está parado.</p><p>Não é preciso buscar o imóvel: ele está parado. Logo, a busca e apreensão, a reintegração</p><p>de posse do bem imóvel equivale à busca e à apreensão de bem móvel.</p><p>25m</p><p>8www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Reintegração de posse</p><p>Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frus-</p><p>tração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as esti-</p><p>pulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a</p><p>exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão</p><p>a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos</p><p>(Lei n. 14.711/2023).</p><p>O imóvel foi retomado porque não quitou a dívida. Por isso, resolver-se-á com perdas</p><p>e danos. As ações que estão em andamento, em situações em que a consolidação da pro-</p><p>priedade se deu por frustração dos leilões, não serão prejudicadas. Pode-se continuar</p><p>discutindo eventual cláusula abusiva, pode-se continuar discutindo eventual dano cau-</p><p>sado do fiduciário para o fiduciante ou vice-versa. Todo o questionamento sobre o pro-</p><p>cedimento, nada disso é prejudicado. A propriedade será consolidada por frustração de</p><p>leilões, na mão do fiduciário; e as discussões judiciais que estavam em andamento pode-</p><p>rão continuar normalmente tramitando. A lei só faz uma exceção, que é a exigência de</p><p>notificação do devedor, no caso do procedimento de consolidação da propriedade. Essa</p><p>notificação do devedor, se ainda tiver pendente, não tem por que continuar mais, uma</p><p>vez que o bem já foi até retomado, já foi incluído no patrimônio do agente fiduciário.</p><p>Sub-rogação do fiador</p><p>O fiador ou o terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno</p><p>direito, no crédito e na propriedade fiduciária. Se o fiador pagar a dívida, ele vai poder</p><p>agir como se fosse o próprio agente fiduciário, vai tratar como se fosse o cessionário. Ele</p><p>poderá tomar o bem, consolidar a propriedade em favor dele (pois ele quitou a dívida,</p><p>vai consolidar em favor dele), e poderá fazer reintegração de posse para pegar o imóvel,</p><p>caso quite a dívida.</p><p>Quitação pela cessionária</p><p>Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o</p><p>pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, em favor do mutuá-</p><p>rio, pela nova instituição credora. Aqui, trata-se de algo bem simples: no caso de trans-</p><p>ferência, a instituição financeira está cedendo o contrato de ação fiduciária para outra</p><p>instituição financeira. A que está recebendo quitará a dívida. Quando esta for paga, o</p><p>pagamento será feito em favor do mutuário, quitando perante o agente fiduciário. Por-</p><p>tanto, o contrato de alienação fiduciária é com o novo credor que comprou essa carteira,</p><p>que comprou esse contrato.</p><p>9www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Insolvência do devedor</p><p>Na hipótese de insolvência do fiduciante (que é o devedor) fica assegurada, ao fidu-</p><p>ciário, a restituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislação perti-</p><p>nente. Em caso de insolvência – que também será o caso de falência –, o titular da ação</p><p>fiduciária tem um imóvel para ele; não entrará na fila com outros credores. Quando se</p><p>lê a Lei n. 11.711/2008, vê-se que o credor de alienação fiduciária não é atingido pela</p><p>falência. Ele tem direito a pedir a restituição do bem; ele não entra na fila. Ele pode pegar</p><p>o bem de volta. Por outro lado, quando se trata de restituição em bem, ele pega antes de</p><p>todo mundo. Quando é restituição em dinheiro, ele vai para a fila e fica em terceiro lugar;</p><p>mas, na restituição em bem, ele pega o bem de volta. Se o bem se perdeu, sumiu ou foi</p><p>roubado, ele pega a restituição do dinheiro equivalente ao valor do bem (na falência).</p><p>Ele entra na fila em terceiro lugar. Ele recebe depois das despesas de administração de</p><p>salários atrasados e do agente que emprestou dinheiro para a empresa em recuperação.</p><p>Portanto, a instituição será pedida, se houver insolvência ou falência.</p><p>Código Civil subsidiário</p><p>Aplicam-se à propriedade fiduciária, no que couber, as disposições do Código Civil. A</p><p>Lei n. 9.514/1997 faz aquela “ponte”, prevendo que a regra geral da legislação civil pode</p><p>ser aplicada supletivamente às normas da alienação fiduciária de bem e imóvel.</p><p>Por fim, as regras gerais estabelecidas na Lei n. 9.514/1997. São regras procedimen-</p><p>tais quase que autoexplicáveis.</p><p>1. Os contratos relativos ao financiamento imobiliário em geral poderão estipular</p><p>que litígios ou controvérsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem.</p><p>2. Nas sessões de crédito previstas na Lei n. 9.514/1997, é dispensada notificação</p><p>do devedor. Ou seja: a lei prevê que o contrato de alienação fiduciária e de garantia é</p><p>negociável, de modo que não é preciso, para o agente fiduciário, caso ele transfira o con-</p><p>trato para outro agente fiduciário, notificar o devedor. O devedor já sabe que o contrato</p><p>dele poderá ser transferido</p><p>que definem a res-</p><p>ponsabilidade pelo transporte dos bens que foram negociados entre os empresários. No</p><p>entanto, em caso de insolvência ou falência do comprador, o vendedor poderá ser obri-</p><p>gado a entregar a mercadoria.</p><p>Caso o comprador falido já tenha repassado a mercadoria para um terceiro, o vende-</p><p>dor é obrigado a entregar a mercadoria, e entrar na fila de credores para recebimento.</p><p>Caso contrário, o vendedor poderá reter a mercadoria, não entrando, assim, no quadro</p><p>geral de credores.</p><p>Nesse ponto, o contrato civil difere-se do empresarial. Em caso de falência do comprador,</p><p>o vendedor não é obrigado a entregar a mercadoria, ficando desfeito o negócio.</p><p>20m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Compra e Venda</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>Quanto ao contrato de compra e venda mercantil, com relação às suas espécies, estes</p><p>podem ser, quando realizados nacionalmente, simples ou múltiplos (contrato de forne-</p><p>cimento), este último sendo caracterizado como um contrato de execução continuada.</p><p>Quando são realizados internacionalmente, estes podem ser de espécie interna e</p><p>externa (contrato clausulado com os incoterms), para que o conhecimento de trans-</p><p>porte seja reconhecido internacionalmente.</p><p>A tarefa de uniformização das cláusulas que se agregam aos contratos de compra e</p><p>venda internacionais respectivos, especificamente em relação aos encargos da tradição:</p><p>transporte, frete, seguro e desembaraço aduaneiro, custos que impactam o preço final</p><p>do produto e a opção ou não pela compra internacional, tem sido desempenhada desde</p><p>1936 pela Câmara Internacional de Comércio (ICC – International Chamber of Commerce),</p><p>ao estabelecer cláusulas-padrão denominadas</p><p>INCOTERMS, isto é, International Commercial Terms.</p><p>Há quatro tipos básicos de contratos, quais sejam:</p><p>• E – PARTIDA (EXW – Ex Works – local de retirada (domicílio do vendedor); o com-</p><p>prador se responsabiliza pelos encargos relativos ao carregamento, transporte e</p><p>desembaraço).</p><p>• D – CHEGADA (DES – Delivered Ex – Ship – porto de destino indicado; o vendedor paga</p><p>tudo até o atracamento do navio). Para retirada do produto no porto, o custo será</p><p>do comprador.</p><p>• F – TRANSPORTE PRINCIPAL PAGO (FOB – Free On Board – porto de embarque indi-</p><p>cado do vendedor até o embarque). A mercadoria estará livre e desembaraçada no</p><p>porto de carregamento. As despesas para transporte ao seu domicílio são de res-</p><p>ponsabilidade do comprador.</p><p>• C – TRANPORTE PRINCIPAL NÃO PAGO (CFR – Cost and Freight – porto de destino</p><p>indicado, quando o vendedor paga tudo, inclusive o desembaraço do porto).</p><p>25m</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Compra e Venda</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>A última revisão de tais termos ocorreu em 2010, e foi incorporada pela Câmara de</p><p>Comércio Exterior – CAMEX, por meio de sua Resolução n. 21, de 07/04/2011.</p><p>CRÉDITO DOCUMENTÁRIO</p><p>Esse tipo de crédito ocorre quando o vendedor encarrega uma instituição financeira</p><p>de quitar obrigações por ele.</p><p>Entende-se pelas expressões ‘crédito documentário’ e ‘crédito’ qualquer estipula-</p><p>ção pela qual um banco (emitente), operando a pedido e conforme as instruções de um</p><p>cliente (ordenante), é incumbido de pagar a um terceiro (beneficiário) ou a sua ordem,</p><p>ou de aceitar ou negociar letra de câmbio sacada pelo beneficiário, ou de autorizar outro</p><p>banco a fazer tais pagamentos, ou a pagar, aceitar ou negociar tais saques, contra docu-</p><p>mentos convencionados e conforme termos e condições estipulados.</p><p>Este instrumento é utilizado para intermediar pagamentos, especialmente no exte-</p><p>rior, quando o banco honra com os compromissos do cliente, e posteriormente são acer-</p><p>tadas as despesas e encargos deste tipo de contrato.</p><p>�� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Colaboração, Mandato e Gestão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>CONTRATOS MERCANTIS – COLABORAÇÃO,</p><p>MANDATO E GESTÃO</p><p>Como visto anteriormente, o contrato de compra e venda mercantil é feito por</p><p>empresários, com outros empresários. Esses contratos de compra e venda também</p><p>podem ser realizados com colaboradores.</p><p>Normalmente, a indústria e grandes empreendimentos e distribuidoras do mercado,</p><p>bem como as importadoras, contam com o auxílio de colaboradores, que irão ajudar na</p><p>comercialização dos produtos, pulverizando suas vendas para os comerciantes do varejo.</p><p>Em Direito Empresarial, esses contratos mercantis são traços muito comuns no mer-</p><p>cado brasileiro, que possui um mercado recheado de agentes econômicos, que fazem o</p><p>papel de intermediadores de vendas ao setor de varejo, ou para quem opera no varejo,</p><p>bens e serviços.</p><p>Na Lei da Representação Comercial, há uma espécie de conselho de vendedores autô-</p><p>nomos com representação própria, e com diversas pessoas registradas como represen-</p><p>tantes comerciais. A Lei traz às balizas os contratos classificados como contratos de</p><p>colaboração, mandatos mercantis e contratos de gestão de negócios, que delegam a</p><p>terceiros o papel de ajudar o empresário a colocar determinado produto no mercado.</p><p>CONTRATOS DE COLABORAÇÃO</p><p>Os contratos de colaboração podem ser por aproximação ou contratos de colabora-</p><p>ção por intermediação. Desde já, é importante diferenciar esses dois modos de atuação.</p><p>Nos primeiros, os empresários colaboradores não adquirem os produtos dos par-</p><p>ceiros empresariais fabricantes ou produtores, mas são remunerados pelos negócios</p><p>jurídicos dos quais participem no interesse do escoamento das mercadorias dos par-</p><p>ceiros empresariais. Nos segundos, é contextualizada a aquisição dos produtos dos</p><p>parceiros empresariais.</p><p>O contrato de distribuição pode classificar-se em uma ou outra categoria. Na distri-</p><p>buição – aproximação (às vezes, denomina-se “agência”), o distribuidor não ocupa um</p><p>elo próprio na cadeia de mercadorias (isto é, não compra produto do distribuidor para</p><p>os revender).</p><p>Já na distribuição – intermediação, como o nome indica, o empresário – distribuidor e</p><p>o empresário cujos produtos são distribuídos se percebem como fornecedores sucessivos</p><p>do mesmo produto, integrando lugares distintos na cadeia de circulação – distribuição.</p><p>Ilustrando os contratos por aproximação e intermediação:</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Colaboração, Mandato e Gestão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>• Aproximação: O colaborador irá aproximar os interesses do varejista ao da indústria,</p><p>reunindo toda documentação necessária e, uma vez fechado o negócio, a indústria</p><p>irá remeter o produto diretamente para o varejista, que fará o pagamento direta-</p><p>mente para a indústria, sem que o colaborador esteja envolvido na cadeia.</p><p>• Intermediação: A indústria entrega os produtos ao colaborador, que é o elo da</p><p>cadeia de fornecimento, e este os entrega ao varejista, atuando como intermedia-</p><p>dor entre as duas partes. O pagamento é feito pelo varejista ao intermediador, que</p><p>por sua vez irá repassa-lo à indústria. Na intermediação, o colaborador participa</p><p>efetivamente do fornecimento do produto ou insumo, visto que a mercadoria passa</p><p>por ele durante a distribuição.</p><p>No âmbito do Direito Empresarial, eventuais avarias ou defeitos, no caso da aproxi-</p><p>mação, a responsabilidade pela qualidade do produto será exclusivamente da indústria,</p><p>visto que o colaborador sequer tocou no produto.</p><p>No entanto, na intermediação, o colaborador é responsável solidário pela qualidade</p><p>dos produtos, visto que atua como intermediário entre a indústria e o varejo.</p><p>O agenciamento está relacionado à aproximação, e a distribuição está relacionada à</p><p>intermediação.</p><p>10m</p><p>pelo fiduciário.</p><p>3. Às operações de arrendamento mercantil de imóveis não se aplica a legislação</p><p>pertinente à locação de imóveis residenciais, não residenciais ou comerciais. Ou seja: o</p><p>leasing não é regido pela Lei de Locações, porque, na verdade, essa é uma locação sui</p><p>generis, uma locação com opção de compra ao final.</p><p>4. O fiduciante pagará, ao credor fiduciário, ou a seu sucessor, a título de taxa de</p><p>ocupação do imóvel, por mês ou fração, o valor correspondente a 1% do valor do imóvel</p><p>(contratual ou para fins de ITBI), computado e exigível desde a data da consolidação da</p><p>propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu</p><p>sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel. Assim, se o devedor demorar a devolver</p><p>o imóvel para o agente fiduciário, para cada mês em que ele ficou com imóvel, ele vai</p><p>30m</p><p>10www.grancursosonline.com.br</p><p>Alienação Fiduciária Financeira de Imóveis Cessão e Reintegração de Posse</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>pagar 1% do valor contratual do bem ou 1% do valor para efeitos de ITBI. Logo, não é</p><p>uma boa escolha não devolver o imóvel imediatamente, porque, se o sujeito ficar 2 anos</p><p>no imóvel, serão mais de 24% do valor do imóvel de obrigação que esse sujeito deverá</p><p>pagar. Por exemplo: se o bem foi vendido com valor excedente, desse valor excedente,</p><p>poderá ser retido o valor para pagar essa multa.</p><p>4.1. Essa regra aplica-se às operações do programa Minha Casa, Minha Vida.</p><p>5. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus</p><p>sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciaria-</p><p>mente, por prazo superior a um ano, sem concordância por escrito do fiduciário. Ou seja:</p><p>se o bem é retomado, o agente fiduciário não deve respeitar qualquer contrato de loca-</p><p>ção que tenha sido feito sem que ele tenha sido comunicado, sem a sua anuência. Desse</p><p>modo, uma vez consolidada a propriedade, será notificado, no prazo máximo de 60 dias,</p><p>o locatário. 60 dias para que ele desocupe em 30 dias. E ele não pode opor o prazo contra</p><p>o agente fiduciário, se ele não concordar com o contrato.</p><p>6. Os atos e contratos deferidos nesta lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo</p><p>aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos</p><p>reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento</p><p>particular com efeitos de escritura pública. Assim, os contratos previstos nessa lei são</p><p>feitos por escritura pública ou particular. E, quando feitos por escritura particular, são</p><p>também feitos por escritura pública. Por quê? Viu-se que, depois de feito o contrato,</p><p>ele deve ser registrado no registro imobiliário. Com isso, dá-se eficácia erga omnes a</p><p>esse contrato.</p><p>�Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Online, de acordo com a aula prepa-</p><p>rada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Contrato de Factoring</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>CONTRATO DE FACTORING</p><p>O contrato de factoring é bastante questionado por conta de tangenciar um con-</p><p>trato feito dentro do mercado financeiro, mas que não é alcançado do ponto de vista de</p><p>colocação no mercado, como instituição financeira. A empresa de factoring tem algumas</p><p>prerrogativas que lhe dão o poder de, no mercado, atuar comprando recebíveis futuros</p><p>com desconto do valor de face do título e remunerando-se com esse ágil ou deságil que</p><p>faz do título.</p><p>A operação de factoring é bem simples. Um faturizador é alguém que compra de pes-</p><p>soas que têm títulos a receber, pagando, nesse instante, por esse título, um valor, que é</p><p>o valor de rosto com o deságio, e esse faturizador adquire esse título para ele aguardar</p><p>o vencimento e, no vencimento, receber o valor integral.</p><p>Por exemplo, alguém pode ter um cheque pós-datado para 30 dias, precisando do</p><p>dinheiro agora. Essa pessoa pode procurar uma empresa de factoring, que pode adquirir</p><p>esse bem, pagando determinada quantia. Supondo que o bem valha R$ 1.000, a empresa</p><p>pode pagar R$ 980,00 pelo cheque, a pessoa que era beneficiária do título vai endossar</p><p>para a empresa de factoring e os R$ 980,00 tem o seu valor antecipado – a pessoa recebe</p><p>o que queria antes do tempo, com o deságio – e a empresa de factoring, após 30 dias,</p><p>vai receber os R$ 1.000. Nessa operação, a empresa ganha R$ 20,00, um pouco mais de</p><p>2% do valor.</p><p>Como a factoring não é uma instituição financeira, ela acaba se submetendo à Lei de</p><p>Usura, ou aos limites impostos pela Lei de Usura. Apesar de dizerem que essa lei já foi</p><p>revogada, o próprio Código Civil também estabelece que a cobrança de juros não pode</p><p>ultrapassar o dobro da taxa legal. Tem-se o dobro da taxa legal como limite de juros</p><p>para as instituições que não são financeiras. Para as instituições financeiras, a Lei n.</p><p>4.595/1964, que é a lei que cria o Sistema Financeiro Nacional, estabelece que o Conse-</p><p>lho Monetário Nacional, por meio do Banco Central do Brasil, limitará as taxas de juros</p><p>que serão cobradas.</p><p>O entendimento jurisprudencial consolidado doutrinário informa que, enquanto o</p><p>Banco Central não fixar qualquer limite para as taxas de juros, não há limites para as</p><p>taxas de juros cobradas pelos bancos. Para corroborar esse entendimento, o Banco Cen-</p><p>tral divulga qual é a média de juros que está sendo cobrada em cada operação específica</p><p>que os bancos fazem, diariamente. Quando o Banco Central não limita os juros e ainda</p><p>publica a média diária, sem fazer qualquer interferência, está respaldando as taxas que</p><p>os bancos estão cobrando. Se alguém alegar excesso de juros e o juiz entender que real-</p><p>mente há, ele não poderá usar a Lei de Usura como referencial para reduzir os juros. Ele</p><p>deverá utilizar como limite a taxa média diária.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Contrato de Factoring</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Para fins de sigilo bancário, as empresas de factoring são equiparadas às instituições</p><p>financeiras. As empresas de cartão de crédito conseguiram, quando da publicação da</p><p>lei complementar que tratava da quebra de sigilo bancário, serem incluídas como insti-</p><p>tuições financeiras, mas as factoring não. A factoring não está na lista das instituições,</p><p>sendo equiparada apenas para o efeito da proteção de sigilo.</p><p>CONTRATO DE FACTORING</p><p>Contrato em que um empresário (faturizador) se encarrega de administrar o crédito</p><p>eventual de outro empresário (faturizado), recebimento de faturas no vencimento e</p><p>eventual procedimento de cobrança em caso de inadimplemento dos credores do fatu-</p><p>rizado. É possível que o faturizador adiante os valores do crédito eventual ao faturizado,</p><p>financiando suas necessidades de caixa.</p><p>Tecnicamente, o que acontece é uma compra do título pelo faturizador. O faturizado</p><p>vende o título para o faturizador. Porém, a lei trata esse contrato diferentemente do</p><p>tratamento que dá para o contrato de desconto bancário – quando a instituição faz a</p><p>mesma operação, é desconto bancário. O banco compra o título com o deságio, e ele, no</p><p>vencimento, recebe o valor do título. A taxa de juros que o banco cobra não tem limites,</p><p>pois ele é uma instituição financeira.</p><p>Para o legislador, o contrato de factoring é um contrato entre o credor de um título</p><p>e a empresa de factoring, que autoriza que a empresa de factoring faça a cobrança do</p><p>título no lugar do titular do crédito. Tecnicamente, é como se tivesse contratando um</p><p>escritório de advocacia e cobrança para cobrar o valor de um título que vai vencer no</p><p>futuro. Utiliza-se o factoring para receber o título antes do vencimento.</p><p>O STJ diz que não há ação do faturizado contra o faturizador caso o título não seja</p><p>pago. É uma espécie de endosso-mandato. O beneficiário do título o passa para a empresa</p><p>de factoring, dando poderes para ela</p><p>cobrá-lo. Ele não se obriga frente à empresa de</p><p>factoring. A inadimplência do título, no caso desse contrato, segundo o STJ, obriga o</p><p>faturizador a cobrar do devedor do título, sem poder cobrar do faturizado. Dessa forma,</p><p>o faturizador assume um risco de não receber o título. O que justifica a faturização é o</p><p>recebimento do valor antecipado, com juros dentro dos limites legais.</p><p>A legislação do imposto de renda, ainda que por empréstimo e indiretamente, des-</p><p>creve o objeto desenvolvido pelas empresas de fomento mercantil: “prestação cumu-</p><p>lativa e contínua de serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito,</p><p>seleção de riscos, administração de contas a pagar e a receber, compra de direitos credi-</p><p>tórios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestação de serviços (factoring)”</p><p>(alínea “d”, do inc. III, do § 1º, do art. 15, da Lei n. 9.249/1995).</p><p>10m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Contrato de Factoring</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Trata-se, porém, de contrato atípico, autorregulado, cujo objeto social deve ser</p><p>monitorado, nos termos da Lei n. 9.613/1998 (Lei de Prevenção à Lavagem de Dinheiro)</p><p>e da Resolução n. 21/2012-COAF. Nos termos da Circular n. 2.715/1996, do BACEN, as</p><p>empresas que se dedicam à compra de faturamento (empresas de fomento mercantil)</p><p>poderão realizar operações de crédito junto às instituições financeiras, inclusive relacio-</p><p>nadas ao aporte de capital.</p><p>A empresa de factoring pode, para ter capital e comprar títulos, fazer contrato de</p><p>financiamento com instituições financeiras, ou seja, ela pode utilizar tanto capital pró-</p><p>prio quanto capital emprestado. Para justificar fazer o financiamento, ela deve operar</p><p>com a taxa de juros que dê para remunerar o serviço dela e remunerar o financiamento.</p><p>Por exemplo, se a empresa de factoring quer uma alavancagem de dinheiro para realizar</p><p>suas operações, ela não pode pegar dinheiro emprestado com taxa acima de 1%, pois ela</p><p>só pode emprestar a 2%. Também se defende que possa ser o dobro da Selic, que varia.</p><p>Os 24%, que seriam o dobro de 12%, se coadunam com o art. 161 do CTN, que diz que o</p><p>Estado, na cobrança de débito tributário, usará a taxa de 1% ao mês caso não haja outro</p><p>índice especificado na lei.</p><p>Porém, enquanto o contrato de fomento mercantil não for considerado bancário pelo</p><p>Banco Central ou por legislação superveniente, a faturizadora não pode cobrar, a título</p><p>de juros, taxa superior à legal. Os preços de seus serviços de assessoramento na admi-</p><p>nistração do crédito concedido, no entanto, não são limitados e, devidamente destaca-</p><p>dos dos juros, podem ser cobrados da faturizada, nos termos do contrato. A lei autoriza</p><p>que a empresa de factoring cobre pelos seus serviços prestados para a cobrança do cré-</p><p>dito, para esperar o crédito futuro. Os juros têm um limite de 2%, mas uma taxa pode</p><p>ser cobrada como taxa de administração do crédito.</p><p>A proposta legislativa para a tipificação do contrato de fomento mercantil. O fomento</p><p>mercantil em tudo se assemelha à operação de desconto bancário. Assim, o adianta-</p><p>mento de recebíveis pelo faturizador representará importante fonte de capital de giro.</p><p>Em princípio, o faturizado não responderá pela solvência do crédito em caso de inadim-</p><p>plência. Isso é muito importante. A regra é que o faturizado não responde pela solvência</p><p>do devedor. Essa é uma marca poderosa da operação de factoring.</p><p>Ressaltando: empresa de factoring não é instituição financeira. Tais particularida-</p><p>des, limitação dos juros (por não ser a empresa de factoring instituição financeira, por</p><p>ausência de previsão legal, segundo o STJ) e não responsabilização pelo inadimplemento</p><p>do título faturizado convergem para uma operação de crédito menos onerosa que o des-</p><p>conto bancário. De acordo com o art. 556, do PLS n. 487/2013, caberá aos contratantes</p><p>estabelecer a possibilidade ou não de responsabilização do faturizado pelo inadimple-</p><p>mento do título.</p><p>15m</p><p>20m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Contrato de Factoring</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>No Projeto de Lei, há duas posições: o faturizado poderá responder ou não, a depen-</p><p>der do contrato de factoring. É o contrato que vai definir isso. O razoável é que se res-</p><p>ponsa, pois o título fica ainda mais garantido. Não seria algo desproporcional ou injusto.</p><p>ESC</p><p>Deve-se registrar a edição da Lei Complementar n. 167/2019, que instituiu a deno-</p><p>minada Empresa Simples de Crédito, a ser estruturada como LTDA (com sócios pessoas</p><p>naturais) e que poderá ampliar as linhas de crédito disponíveis para os microempreen-</p><p>dedores, microempresas e empresas de pequeno porte, inclusive sem a limitação de</p><p>juros imposta pela Lei de Usura e no Código Civil, equiparando-se neste particular às</p><p>instituições financeiras, sem limite legal quanto aos juros remuneratórios que preten-</p><p>dam estabelecer.</p><p>Estabeleceu-se a possibilidade de ser constituída uma Sociedade Limitada, com pes-</p><p>soas naturais, que vão aportar dinheiro para essa Limitada, que terá por objeto adqui-</p><p>rir recebíveis futuros de comerciante, fazendo uma operação idêntica à de factoring,</p><p>porém, não tendo limite de juros. Todo dinheiro utilizado deve ser próprio – não se pode</p><p>pegar emprestado e nem captar de investidores.</p><p>Dessa forma, ao contrário das instituições financeiras, por outro lado, as Empre-</p><p>sas Simples de Crédito não poderão captar recursos externos. A factoring pode pegar</p><p>dinheiro emprestado de instituições financeiras. A ESC não pode.As ESCs mostram-</p><p>-se mais atrativas que as instituições financeiras nas operações de desconto bancário,</p><p>sendo relevante destacar o objeto social a que estarão autorizadas: “realização de ope-</p><p>rações de empréstimo, de financiamento e de desconto de títulos de crédito, exclusiva-</p><p>mente com recursos próprios, tendo como contrapartes microempreendedores indivi-</p><p>duais, microempresas e empresas de pequeno porte” (Art. 1º, da Lei Complementar n.</p><p>167/2019). É um mercado muito grande. O âmbito de atuação será no município e cir-</p><p>cunvizinhos.</p><p>Características do contrato de factoring</p><p>Trata-se de contrato oneroso, tendo em vista que o faturizador promove o deságio do</p><p>crédito disponibilizado pelo faturizado, e ainda poderá ajustar remuneração pela admi-</p><p>nistração do crédito do último, de acordo com o “fator de compra”, percentual variável e</p><p>monitorado pelas entidades do setor. É contrato bilateral, tendo em vista a contraposi-</p><p>ção de obrigações de ambas as partes, principalmente quando houver o gerenciamento</p><p>dos créditos do faturizado. É contrato real que se aperfeiçoa com a disponibilização do</p><p>numerário ao faturizado.</p><p>25m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Contrato de Factoring</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>A empresa faturizada não responde pela insolvência dos créditos cedidos, sendo</p><p>nulos a disposição contratual em sentido contrário e eventuais títulos de créditos emi-</p><p>tidos com o fim de garantir a solvência dos créditos cedidos no bojo de operação de</p><p>factoring.</p><p>Deve-se lembrar que há um Projeto de Lei que tramita no Senado, com uma dispo-</p><p>sição dizendo que a responsabilidade do faturizado, pelo pagamento do título, depende</p><p>do que ficar contratado entre as partes, o que é razoável.</p><p>Resumo do conteúdo</p><p>Fomento mercantil ou factoring</p><p>Conceito</p><p>Contrato bancário impróprio em que a empresa de fomento de crédito recebe</p><p>título de crédito vincendo e, mediante deságio, devolve em dinheiro a dife-</p><p>rença ao cliente-cedente, que não responderá pelo saldo do título em caso</p><p>de inadimplemento.</p><p>Partes</p><p>Empresa de Fomento (faturizadora) e Empresário ou Sociedade Empresária</p><p>(faturizado).</p><p>Exemplo</p><p>Escola particular que, quando da renovação da matrícula de seus alunos,</p><p>faculta o pagamento da anualidade por meio de cheques pós-datados. Em</p><p>seguida, entrega em fomento tais títulos à empresa de factoring, para fins de</p><p>capitalização de seu caixa.</p><p>Características Contrato de adesão, bilateral, oneroso e real.</p><p>Referências legislativas</p><p>• Lei n. 9.249/1995 (Art. 15, § 1º, inc. III, alínea “d”).</p><p>• Lei n. 9.613/1998.</p><p>• Circular n. 2.715/1996, BACEN.</p><p>• Resolução n. 21, COAF.</p><p>• PLS n. 487/2013 (Arts. 554-560) — Novo Código Comercial.</p><p>30m</p><p>� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Online, de acordo com a aula pre-</p><p>parada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Colaboração, Mandato e Gestão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>MANDATO MERCANTIL</p><p>O mandato mercantil é um contrato em que um empresário outorga poderes a</p><p>alguém para que conclua por ele negócios empresariais. Possui como partes o mandante</p><p>(empresário ou distribuidor) e mandatário (preposto), e tem como característica ser um</p><p>contrato consensual, oneroso e bilateral. Como peculiaridades, presume-se oneroso,</p><p>pois seu objeto gira em torno do exercício de atividade empresarial pelo mandatário e</p><p>pelo mandante, visando lucro.</p><p>Como exemplo de mandato mercantil, cita-se uma parceria empresarial na qual um</p><p>consumidor se associa a uma instituição que mantém convênios com uma rede de forne-</p><p>cedores que concederão ao referido consumidor descontos em eventuais negócios futu-</p><p>ros. Paralelamente à adesão, torna-se o consumidor mandatário da sociedade empresária</p><p>agregadora dos parceiros empresariais, na perspectiva de conseguir novos “consumido-</p><p>res-sócios” e ser remunerado com outras associações. Trata-se do marketing multinível,</p><p>e para alguns, pirâmide financeira (vide Apelação Cível n. 9149645-73, 2005, TJSP).</p><p>No marketing multinível, o mandatário ganha um percentual de comissão pela venda</p><p>dos produtos ou serviços adquiridos junto ao mandante.</p><p>Ilustrando o mandato mercantil:</p><p>O mandatário, pelos serviços prestados, recebe como remuneração um valor fixo, ou</p><p>uma comissão sobre o montante dos produtos vendidos. O empresário será o garantidor</p><p>da entrega das mercadorias adquiridas pelo comprador.</p><p>GESTÃO DE NEGÓCIOS</p><p>Em caso de ausência de poderes, poderes exauridos ou por excesso, qualificar-</p><p>-se-á como gestor de negócios aquele que concluir contratos em nome de determinado</p><p>empresário (Art. 373).</p><p>15m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis – Colaboração, Mandato e Gestão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>Suponha um mandato ineficaz, que ainda sim gera negócios por parte do mandante</p><p>empresário. A legislação dispõe que, havendo um contrato com vícios de maneira tal que</p><p>não é possível sua utilização regular.</p><p>Sendo assim, os negócios feitos pelo colaborador, enquanto mandatário de um man-</p><p>dato ineficaz, serão cumpridos utilizando o princípio da preservação de contratos. A lei</p><p>estabelece que, este contrato tomado como mandato, mas vinculado ao mandante em</p><p>função dos negócios firmados pelo mandatário, autorizados pelo mandante, será tido</p><p>ou preservado como gestão de negócios.</p><p>Em suma, então, na gestão de negócios, os negócios efetuados pelo mandatário,</p><p>autorizados pelo mandante, serão válidos e mantidos, tendo-se considerado o manda-</p><p>tário como gestor de negócios.</p><p>Um gestor de negócios, em resumo, pratica atos em nome de outra pessoa, para</p><p>preservar direitos e interesses deste, evitando o perecimento de direitos. Se o negócio</p><p>feito por ele efetivamente seja um negócio que o próprio gerido faria, naquela situação,</p><p>estes serão tidos por válidos, visto que o gestor salvaguardou os direitos do mandante,</p><p>mesmo sem ter poderes para tal.</p><p>O mandatário, para se resguardar de eventual responsabilidade, deverá buscar</p><p>aquiescência do empresário, que somente se obrigará depois de ratificar o negócio.</p><p>Então, se o mandatário atuou como gestor de negócios (por não ter poderes, ou pelos</p><p>poderes estarem exauridos, ou por excesso de poderes), deve buscar do empresário que</p><p>lhe deu a procuração a aquiescência (concordância).</p><p>Entretanto, terceiros de boa-fé não poderão ser prejudicados se, diante das circuns-</p><p>tâncias, o gestor de negócios lhes gerar a confiança de que era regular mandatário do</p><p>empresário.</p><p>Logo, conclui-se que as circunstâncias de fato poderão respaldar o ato praticado, e</p><p>aquele ato praticado pelo gestor será válido como ato praticado pelo verdadeiro repre-</p><p>sentante do empresário mandante.</p><p>20m</p><p>25m</p><p>�� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Comissão e Representação Comercial</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>CONTRATOS COMISSÃO E REPRESENTAÇÃO COMERCIAL</p><p>No mercado, a especialização de cada setor é que faz determinado produto ter qua-</p><p>lidade. Há empresas de diferentes segmentações que trabalham para que o produto</p><p>chegue com mais agilidade nas mãos do varejista.</p><p>Normalmente, os grandes distribuidores nomeiam sociedades anônimas para criar</p><p>suas subsidiárias integrais que realizem as demais partes do trabalho, com objetivo de</p><p>criar maior eficiência na gestão.</p><p>Além da descentralização, percebe-se uma espécie de sinergia entre os colaborado-</p><p>res e o fabricante, visto que é bom para todos um grande volume de vendas.</p><p>Dentre as espécies de contratos mercantis, tem-se os contratos de comissão e os de</p><p>representação comercial, aos quais serão explicitados a seguir.</p><p>COMISSÃO MERCANTIL</p><p>O contrato de comissão mercantil assemelha-se ao contrato de mandato. Porém,</p><p>dele se diferencia, porque o comissário age em nome próprio, mesmo que o fornecimento</p><p>dos produtos por ele (comissário) seja umbilicalmente dependente do comitente (por</p><p>conta do comitente). Trata-se de uma espécie de mandato sem representação, como</p><p>ensinava Orlando Gomes, ou “um mandato com representação mediata ou imperfeita”.</p><p>No contrato de comissão, tem-se alguém contratado pelo fabricante, distribuidor ou</p><p>importador, com direitos por razão do contrato estabelecido, de comercializar mercado-</p><p>rias em nome próprio, com entrega garantida pelo comitente, de modo que não há, pelo</p><p>comissário, a princípio, a aquisição do produto.</p><p>A regra dos contratos de colaboração é a inexistência de uma responsabilidade soli-</p><p>dária do agente colaborador pelo pagamento, que deverá ser feito pelo devedor adqui-</p><p>rente do produto, a não ser pela existência, no contrato de colaboração, da cláusula</p><p>del credere.</p><p>Na ocasião da existência dessa cláusula no contrato de colaboração, o agente colabo-</p><p>rador exigirá uma comissão mais elevada, visto que se torna devedor solidário junto ao</p><p>comprador, assumindo risco mais elevado pelo inadimplemento de determinada venda.</p><p>A cláusula del credere é definida como cláusula eventualmente constante do con-</p><p>trato de comissão mercantil, em que o comissário ultimará por se constituir em garan-</p><p>tidor solidário, ou seja, assumirá perante o comitente os riscos da inadimplência dos</p><p>negócios que venha a efetuar, tal como um fiador.</p><p>Nesse caso, a comissão pelos negócios terá percentual maior que o daqueles em que</p><p>o comissário não garante o pagamento da obrigação assumida pelo adquirente.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Comissão e Representação Comercial</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>São obrigações e direitos do comissário:</p><p>• Agir observando as normas do comitente. Na ausência de cláusula del credere, o</p><p>comissário atua fechando contratos, respeitando as normas que forem impostas</p><p>pelo comitente, garantido que, caso o adquirente não cumpra sua obrigação, exi-</p><p>ma-se a comissão de qualquer responsabilidade. Agir nos estritos limites do que foi</p><p>combinado irá impedir que haja responsabilidade subjetiva do comissário;</p><p>• Atuar com cuidado e diligência, para que o comitente não tome prejuízo;</p><p>• Obrigar-se perante as pessoas com quem contrata, visto ser responsável solidário</p><p>pelo cumprimento do contrato;</p><p>• Responder pela inadimplência em caso de prorrogação indevida de vencimento;</p><p>• Havendo del credere, responder solidariamente;</p><p>• Remuneração proporcional, normalmente em percentual, proporcional ao volume</p><p>de negócios que foram fechados;</p><p>• Retenção de bens e valores pelas comissões;</p><p>• Habilitar-se em falência do comitente. Nesta situação, o comissário</p><p>torna-se credor</p><p>quirografário no contrato de falência.</p><p>Por outro lado, são obrigações e direitos do comitente:</p><p>• Efetuar o pagamento da remuneração ao comissário;</p><p>• Adiantar recursos e bens necessários para o exercício da atividade;</p><p>• Indenizar as despesas efetuadas para o exercício da atividade;</p><p>• Dirigir a atuação do comissário, com relação ao formato do contrato, prazos,</p><p>formas de apresentação do produto, descontos, parcelamentos, dentre outros. Não</p><p>havendo especificação, o comitente agirá conforme a média do mercado;</p><p>• Havendo del credere, cobrar os valores não pagos do comissário;</p><p>• Cobrar juros pela mora na devolução de fundos, em caso de antecipação de valores</p><p>para exercício da atividade.</p><p>Em resumo, o contrato de comissão mercantil é o contrato de colaboração em que</p><p>um parceiro empresarial, em nome próprio, comercializa produtos no interesse de um</p><p>fabricante ou prestador de serviços. Sobre o faturamento, o primeiro terá direito a uma</p><p>comissão, sendo partes o comissário e comitente. Caracteriza-se por ser um contrato</p><p>bilateral, oneroso e consensual.</p><p>Como exemplo, pode-se citar uma parceria empresarial entre uma agência de viagem</p><p>e uma companhia aérea. Nessa situação, a agência de viagem (comissária) comercializa</p><p>o traslado de consumidores comuns no interesse da empresa aérea (comitente). Por tal</p><p>serviço, a agência de viagem recebe uma comissão (vide REsp 762.773/GO).</p><p>10m</p><p>15m</p><p>20m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Comissão e Representação Comercial</p><p>DIREITO EMPRESARIAL PARA AS CARREIRAS JURÍDICAS</p><p>O STJ tem consolidado o entendimento que, se a agência de viagens, na parceria que</p><p>tem com a empresa aérea, fecha contrato em que ela apenas vende a passagem aérea,</p><p>essa agência de viagem não será responsabilizada por eventual problema no voo (cance-</p><p>lamento, overbooking, perda de conexão, extravio de bagagem etc.).</p><p>Como peculiaridades, tem-se a possibilidade da presença da cláusula del credere</p><p>(cláusula de garantia). Se inserida no contrato, o comissário assumirá o risco da inadim-</p><p>plência do negócio perante o comitente.</p><p>REPRESENTAÇÃO COMERCIAL</p><p>A representação comercial conceitua-se como sendo um contrato de colaboração</p><p>por aproximação em que um dos parceiros empresariais capta clientes e contrata em</p><p>nome de outro parceiro empresarial. Sobre o volume dos negócios, o primeiro perceberá</p><p>uma remuneração, sendo partes o representante e representado.</p><p>Como exemplo, pode-se citar uma parceria empresarial entre uma importadora e uma loja</p><p>de produtos de informática. Em tal hipótese, a loja de informática (representante) comer-</p><p>cializa os produtos fornecidos pela importadora (representada), e sobre o valor das compras</p><p>e vendas efetuadas será calculada a comissão da representante (vide REsp 756.115/MG).</p><p>Como características, a representação comercial trata-se de um contrato consen-</p><p>sual, bilateral e oneroso. Como peculiaridades, ressalta-se que a cláusula del credere</p><p>(cláusula de garantia) não pode ser inserida no contrato de representação comercial. Em</p><p>caso de rescisão imotivada, a parte que optar pela extinção do contrato deverá pagar à</p><p>outra indenização a título de aviso prévio.</p><p>São motivos de rescisão da representação pelo representado:</p><p>• Desídia do representante no cumprimento;</p><p>• Prática de atos que desacreditem o representado;</p><p>• Falta de cumprimento das obrigações.</p><p>Por outro lado, são motivos de rescisão da representação pelo representante:</p><p>• Redução de esfera de atividade;</p><p>• Quebra, direta ou indireta, da exclusividade;</p><p>• Fixação abusiva de preços;</p><p>• Não pagamento da retribuição.</p><p>25m</p><p>�� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis Distribuição e Concessão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>CONTRATOS MERCANTIS DISTRIBUIÇÃO E</p><p>CONCESSÃO</p><p>Os contratos de colaboração trabalhados durante essa aula podem ser considera-</p><p>dos um pouco mais contundentes do que os trabalhados em outras aulas. É como se</p><p>os outros contratos estivessem sendo exercidos por autônomos, que se candidatam</p><p>a serem colaboradores independentes. E, nessa aula, o contrato de colaboração é um</p><p>pouco mais volumoso, pois é uma parceira empresarial mais consolidada, e que por isso</p><p>exige uma confiança maior entre os parceiros comerciais. E também é uma contrata-</p><p>ção, que, em princípio, se faça para ser perpétua, uma vez que vai exigir do colaborador</p><p>investimentos para poder exercer atividades.</p><p>Nestes contratos há a colaboração por intermediação, e neste caso o colaborador tem</p><p>que se estruturar para ser um canal, por onde os bens passarão para chegar aos adquirentes.</p><p>Logo, haverá um investimento muito mais veemente, então, o contrato tem que ser</p><p>muito bem elaborado, para não permitir empobrecimento sem causa do colaborador.</p><p>Assim, compromete-se o fabricante de forma mais sólida.</p><p>Portanto, esta parceria exige maior confiança entre as partes, porque o indivíduo</p><p>vai investir para colaborar com o fabricante, com o prestador de serviço. Além disso, o</p><p>investidor precisa de uma certeza razoável do investimento feito.</p><p>Distribuição Comercial</p><p>Contrato de colaboração por intermediação em que um dos parceiros empresariais</p><p>(distribuidor) se compromete a fomentar mercado consumidor para o outro, inclusive</p><p>adquirindo seus produtos, com exclusividade total ou parcial, para posterior revenda.</p><p>Então, o distribuidor vai adquirir o produto que será posto no mercado por colabora-</p><p>ção na modalidade de intermediação. Assim, ele adquire e revende o produto.</p><p>E este distribuidor até pode revender sem a necessidade deste tipo de contrato, mas</p><p>não é estratégico para o fornecedor. Isto porque, se ele precisar vender a mercadoria no</p><p>balcão da fábrica, para que as pessoas busquem ali e levem para as cidades, ele vai estar</p><p>sozinho distribuindo ou promovendo o seu produto no mercado. Já o contrato de distri-</p><p>buição permite ao vendedor a exclusividade sobre o produto dentro de uma determinada</p><p>região. Logo, o distribuidor também tem a vantagem de poder montar uma estrutura de</p><p>venda sólida em uma região, pois sabe que será o único a vender o produto naquela área.</p><p>Desse modo, quando ocorre a comercialização do mesmo produto na zona do distri-</p><p>buidor, mesmo que feito pelo distribuído, vai gerar a ele o direito de receber a remune-</p><p>ração, como se ele tivesse vendido.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis Distribuição e Concessão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Em alguns casos, há o contrato de distribuição em que o distribuído se reserva o</p><p>direito de fazer a venda direta para alguns clientes que ele já tenha. Ou, às vezes, o dis-</p><p>tribuído tem uma cláusula contratual com o consumidor, que afirma que se houver uma</p><p>venda para varejistas em shoppings, esta será feita pela própria fábrica sem remunera-</p><p>ção ao distribuidor. Mas isto normalmente não acontece.</p><p>Então, um contrato de distribuição bem elaborado e atendendo toda a finalidade legal,</p><p>vai dizer, ao final, que qualquer produto daquela linha comercializado naquela região gera</p><p>remuneração para o distribuidor, mesmo que não seja ele que esteja vendendo diretamente</p><p>o produto.</p><p>Outra situação que pode ser questionada em concurso, que é uma prática irregular</p><p>e caracteriza concorrência desleal, inclusive podendo levar a rescisão do contrato com o</p><p>distribuidor, é a chamada zona cinza.</p><p>Por exemplo, em um país, o fornecedor distribui seus produtos entre quatro distri-</p><p>buidores, denominados D1, D2, D3, D4, e cada um deles tem sua zona de exclusividade.</p><p>Mas o D1 começa a vender dentro da zona do D2, e para fazer esta expansão de forma</p><p>regular ele começa a vender os produtos a preço de custo. Assim, o D1 passa a tirar os</p><p>clientes da</p><p>zona do D2, e ocupar esse espaço além da fronteira dele, denominado zona</p><p>cinza. Porém, este caso é considerado uma concorrência desleal, já que o outro distri-</p><p>buído não sabe que isto está acontecendo. E não é possível fazer este tipo de venda sem</p><p>que ocorra uma quebra de contrato, fazendo com que o D2 tenha o direito a uma indeni-</p><p>zação por todas as vendas que ele deixou de fazer naquela área, isto ao entrar com uma</p><p>ação contra o D1. Em tese, ele não precisa colocar o distribuído no polo passivo, porque</p><p>essa irregularidade cometida pelo D1 não acontece com a ciência do distribuído.</p><p>• Partes: Neste caso, as partes são o distribuidor e o distribuído. O distribuidor é o</p><p>colaborador, e o distribuído é o fabricante, ou fornecedor de serviços.</p><p>• Exemplo: Parceria empresarial entre um laboratório de medicamentos e um ataca-</p><p>dista de produtos farmacêuticos. Em tal hipótese, o laboratório (distribuído) vende</p><p>os medicamentos que fabrica para o atacadista (distribuidor), vide REsp 681.100/PR.</p><p>Não é incomum que o laboratório fabricante estabeleça um preço máximo de comer-</p><p>cialização do distribuidor por este produto. E isto acontece para evitar uma concorrência</p><p>predatória entre os distribuidores.</p><p>• Características: Contrato consensual, bilateral e oneroso. E praticamente todos os</p><p>contratos empresariais têm essas três características.</p><p>10m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis Distribuição e Concessão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>• Peculiaridades: Cláusula de exclusividade total ou parcial, para impedir que o dis-</p><p>tribuído, ou outros distribuidores, façam concorrência direta ou indireta com o</p><p>distribuidor.</p><p>Por exemplo, uma fábrica de brinquedo que tem um distribuidor na região Nordeste,</p><p>não é incomum que no contrato de distribuição se estabeleça que o fabricante possa</p><p>negociar seus produtos diretamente nas capitais dos estados do Nordeste, ou em sho-</p><p>ppings centers de cidades que tenham mais de 200 mil pessoas. Nesta hipótese, trata-</p><p>-se de uma exclusividade parcial.</p><p>A regra é que o contrato de distribuição seja um contrato para intermediação. Mas a</p><p>atual legislação trata de um contrato de distribuição que não ocorre por intermediação,</p><p>é o chamado contrato de agência.</p><p>Quando se refere a um contrato de distribuição, tem se um contrato de distribuição</p><p>gênero, que se refere a situação em que alguém com exclusividade vai vender os produ-</p><p>tos de um determinado fabricante, em uma zona específica de comércio. E, quando esse</p><p>contrato é feito, o distribuído pode impor ao distribuidor a aquisição dos produtos para</p><p>revenda naquela região. Ou seja, ele pode permitir que a comercialização seja feita sem</p><p>que o distribuidor tenha que comprar a mercadoria. E essa é a diferença entre o con-</p><p>trato de distribuição stricto sensu e o contrato de agência.</p><p>No contrato de distribuição stricto sensu, alguém é contratado para comercializar</p><p>produtos de um determinado fornecedor com exclusividade. E neste contrato exige-se</p><p>que esse sujeito adquira os produtos e os revenda.</p><p>Agora, se o contrato não exige do colaborador, a aquisição dos produtos, ou seja, o</p><p>produto pode ser entregue diretamente pelo fabricante ao adquirente, então trata-se</p><p>de um contrato de agência por aproximação.</p><p>15m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis Distribuição e Concessão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Na hora da prova, deve-se atentar para as diferenças entre estes contratos de distribuição,</p><p>pois pode referir-se a contratos lato sensu (agência) ou stricto sensu.</p><p>O contrato de agência trata-se de um contrato por aproximação, sem a intermedia-</p><p>ção do colaborador.</p><p>Na lei são expostos artigos que afirmam quais são as obrigações do distribuidor. E</p><p>a grande obrigação dele refere-se a despesas prévias à comercialização, ou seja, ele vai</p><p>montar a estrutura necessária para vender o produto.</p><p>Já os direitos do distribuidor são: a remuneração dos negócios efetuados; indeniza-</p><p>ção por fornecimento deficitário, caso o fornecimento for deficitário a menor do que ele</p><p>comercializou, por exemplo, quando o distribuidor só honra 50% da entrega; perdas e</p><p>danos por cessação, ou diminuição do fornecimento, por exemplo, se o distribuído redu-</p><p>zir a cota de entrega para esse distribuidor caberá uma indenização.</p><p>As obrigações do distribuidor são de: manter um regular fornecimento do produto,</p><p>sendo necessária a entrega da quantidade combinada mensalmente, tratando-se de</p><p>algo essencial para a sobrevivência do distribuidor; cláusula de exclusividade de zona,</p><p>sendo total ou parcial, em que só aquele distribuidor pode vender naquele local; cláusula</p><p>de territorialidade em que são definidas as zonas em que o distribuidor pode vender o</p><p>produto, para evitar a chamada zona cinza, e a concorrência desleal.</p><p>E os direitos dos distribuídos são: fidelização do distribuidor, podendo exigir que o dis-</p><p>tribuidor não comercialize produtos concorrentes; receber o preço dos produtos que for-</p><p>necer, ou seja, à medida que o distribuidor for vendendo, deve se repassar ao distribuído.</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis Distribuição e Concessão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Geralmente, as primeiras remessas da mercadoria adquirida é entregue em consig-</p><p>nação ao distribuidor, e à medida que ela vai sendo vendida o distribuidor vai pagando.</p><p>Concessão Mercantil</p><p>Na concessão há algo semelhante a distribuição, mas neste caso é feito um contrato</p><p>de colaboração por intermediação em que um dos parceiros empresariais (concessioná-</p><p>rio) adquire produtos de outro (concedente), recebendo deste a autorização para explo-</p><p>ração da marca e responsabilizando-se também pela assistência técnica e reposição dos</p><p>componentes dos produtos.</p><p>Um exemplo deste tipo de contrato são as concessionárias de automóveis. A indús-</p><p>tria automotiva trabalha normalmente com trabalho de concessão, porque neste caso</p><p>está sendo comercializado um bem que vai exigir uma manutenção constante para que</p><p>ele possa funcionar adequadamente. Também vai exigir, eventualmente, a substituição</p><p>de peças e treinamento de mão de obra para efetuar os consertos.</p><p>Então, no caso de concessão não haverá apenas a aquisição do produto pelo distri-</p><p>buidor, o concessionário vai adquirir também produtos do concedente. E no contrato de</p><p>concessão haverá uma espécie de multa, ou obrigação constante entre os dois. Por parte</p><p>do concedente haverá a obrigação de manter o fornecimento de peças, e também trei-</p><p>namento para serviços de conserto dos automóveis vendidos. Logo, o contrato não se</p><p>exaure com a entrega do bem para o distribuidor, havendo uma relação de longo prazo.</p><p>• Partes: Concedente e concessionário.</p><p>• Exemplo: Parceria empresarial entre uma montadora de automóveis e uma de suas</p><p>concessionárias, vide REsp 402.356/MA.</p><p>• Características: Contrato típico pois contém legislação própria; complexo pois</p><p>existe mais de um tipo de contratação, dentro do contrato como um todo; consen-</p><p>sual, bilateral e oneroso.</p><p>• Peculiaridades: Cláusulas de exclusividade e limitação territorial.</p><p>Há uma tendência muito forte para a regulamentação deste contrato, tanto que nos</p><p>últimos dez anos foram apresentados dois projetos de lei. São eles Lei n. 6.729/79. PLC</p><p>1.572/2011 (Arts. 389-395) que inclusive foi arquivado; PLS 487/2013 (Arts. 493-499);</p><p>propostas para um novo Código Comercial, porque essa é uma realidade de mercado que</p><p>hoje está tão consolidada que precisa de uma legislação como garantia.</p><p>Isto se deve ao fato de que, com o fim de um contrato de concessão, várias ares-</p><p>tas têm de ser resolvidas. Por exemplo, a concessionária deve manter os cuidados da</p><p>manutenção dos automóveis que já foram vendidos naquela zona. E quando o contrato</p><p>de concessão se encerra, o fabricante tem que manter a responsabilidade de fornecer</p><p>peças e serviços de conserto e manutenção dos automóveis já vendidos.</p><p>20m</p><p>25m</p><p>6www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis Distribuição e Concessão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Além disso, o investimento feito pelos</p><p>concessionários deve ser devolvido para ele,</p><p>porque foi montada uma estrutura que deve ser ressarcida, isto se rescindido fora do prazo.</p><p>Recentemente, o STJ dispôs que na indenização devida ao concessionário, não entre</p><p>as benfeitorias que foram feitas em imóvel alheio, ou seja, imóvel alugado.</p><p>Na concessão há um contrato principal de revenda, que é o de maior poder. É como</p><p>se fosse um contrato de distribuição.</p><p>Mas, paralelamente, há o fornecimento de mercadorias de reposição, em que além</p><p>da mercadoria vendida, também é necessário fornecer os materiais necessários para</p><p>manter o seu bom funcionamento.</p><p>Também há um contrato de assistência técnica, em que a fábrica se dispõe a dar a</p><p>assistência técnica ou treinar os trabalhadores da concessionária para isto.</p><p>Além disso, há o contrato de uso da marca. Por exemplo, a concessionária vai utilizar</p><p>a marca da concedente.</p><p>O contrato de concessão pode ser extinto por: distrato, em que as partes combi-</p><p>nam; por motivos de força maior, que impeça a continuação deste contrato; expiração</p><p>do prazo; descumprimento das obrigações.</p><p>7www.grancursosonline.com.br</p><p>Contratos Mercantis Distribuição e Concessão</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>E, por fim, pode ser extinto também em casos em que haja um culpado. Se o culpado</p><p>for o concedente, ele deve readquirir o estoque todo e pagar por eventuais perdas e</p><p>danos, lembrando que não são contabilizadas benfeitorias feitas em imóveis alheios. Já</p><p>se o culpado for o concessionário, ele deve pagar 5% das aquisições dos últimos 4 meses,</p><p>como uma multa, tendo 60 dias para pagar este valor.</p><p>� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>FRANQUIA – PARTE GERAL</p><p>A franquia é um contrato de parceria empresarial que tem uma espécie de colabora-</p><p>ção, mas com a independência muito marcante do colaborador.</p><p>Como quase todos os institutos do direito empresarial, a franquia também surgiu</p><p>na prática do mercado para depois ser regulada na legislação. Primeiramente, houve</p><p>essa espécie de aluguel do direito de se passar por outro empresário autorizado por</p><p>esse empresário mediante uma remuneração, porque, no final das contas, a franquia é</p><p>quando uma pessoa remunera outra que já tem uma empresa de sucesso no mercado</p><p>para atuar no mercado da mesma maneira que a empresa atua.</p><p>A franquia permite a reprodução de uma estrutura empresarial por outra pessoa, que</p><p>não é o titular da empresa original, autorizado por esse titular mediante uma contrapresta-</p><p>ção. Uma franquia pode ser autorizada com uma remuneração vinculada à exclusividade de</p><p>comercialização de produtos fabricados pela franqueadora, ou seja, a franqueada se com-</p><p>promete a comercializar somente os produtos da franqueadora, montando uma estrutura</p><p>empresarial idêntica da franqueadora de tal maneira que para o cliente não há diferença em</p><p>estar comprando em uma unidade da franqueadora ou em uma da franqueada.</p><p>O McDonalds, por exemplo, é uma franquia muito conhecida e apresentam o McDon-</p><p>alds Company e o McDonalds franqueado, isso significa que McDonalds Company repre-</p><p>senta a rede da empresa McDonalds, mas as redes franqueadas são de comerciantes que</p><p>se passam por McDonalds fazendo tudo que o McDonalds faz, de maneira que o cliente,</p><p>quando entra em uma loja franqueada ou uma Company, não percebe a diferença.</p><p>Lei n. 13.966/2019 — Sistema de Franquia Empresarial</p><p>Conceito de franquia empresarial</p><p>É um negócio jurídico pelo qual um franqueador autoriza, por meio de contrato um fran-</p><p>queado, a usar marcas e outros objetos de propriedade intelectual, sempre associados ao</p><p>direito de produção ou distribuição exclusiva ou não exclusiva de produtos ou serviços e</p><p>também ao direito de uso de métodos e sistemas de implantação e administração de negó-</p><p>cio ou sistema operacional desenvolvido ou detido pelo franqueador, mediante remunera-</p><p>ção direta ou indireta, sem caracterizar relação de consumo ou vínculo empregatício em</p><p>relação ao franqueado ou a seus empregados, ainda que durante o período de treinamento.</p><p>Basicamente, na franquia, um empresário contrata com o outro a possibilidade desse outro</p><p>atuar no mercado como se fosse o primeiro contratante, ou seja, o outro vai atuar no mercado</p><p>como se fosse o primeiro, mas com algumas cláusulas a serem respeitadas, especialmente</p><p>a de vender os mesmos produtos fabricados pelo franqueador. Quando existe uma exclusi-</p><p>vidade parcial, o sujeito pode, em um contrato de franquia, ter liberdade para comercializar</p><p>outros produtos, desde que não sejam produtos que concorram com os do franqueador.</p><p>5m</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Tratando-se da remuneração direta ou indireta, na remuneração direta, a remune-</p><p>ração da franquia se baseia em um percentual do valor que é comercializado pelo fran-</p><p>queado, já na remuneração indireta, às vezes não tem remuneração em valores, mas os</p><p>produtos comercializados devem ser aqueles fornecidos pelo franqueador, existe uma</p><p>exclusividade de venda do produto que é a remuneração do franqueador.</p><p>Titularidade ou legitimidade sobre a propriedade intelectual</p><p>Para os fins da autorização de franquia, o franqueador deve ser titular ou requerente</p><p>de direitos sobre as marcas e outros objetos de propriedade intelectual negociados no</p><p>âmbito do contrato de franquia, ou estar expressamente autorizado pelo titular.</p><p>Então, o franqueador é alguém que já é titular de uma marca, ou é alguém que está</p><p>autorizado pelo titular da marca a utilizar essa marca, ou é alguém que fez o pedido de</p><p>registro dessa marca, patente ou bem material.</p><p>Legitimados a franquear</p><p>A franquia pode ser adotada por empresa privada, empresa estatal ou entidade sem</p><p>fins lucrativos, independentemente do segmento em que desenvolva as atividades.</p><p>Sendo assim, a franquia pode partir de qualquer pessoa que exerça uma atividade no</p><p>meio da coletividade, não somente a atividade econômica, mas também atividades sem</p><p>fim lucrativo. Em tese, se alguém criasse uma casa para acolhimento de idosos chamado</p><p>“lar dos velhinhos” e isso tivesse sido reconhecido por uma qualidade excepcional, uma</p><p>pessoa poderia querer abrir uma entidade idêntica sem fim lucrativo em outro lugar</p><p>com o mesmo nome para facilitar a divulgação dos serviços.</p><p>Circular: formalidades e prazos</p><p>Para iniciar um contrato de franquia, será lançada uma circular onde a franquia é oferecida.</p><p>Não tem prazo mínimo no mercado para oferecer um contrato de franquia, basta</p><p>que alguém acredite que o produto é bom e queira replicar a mesma empresa em outro</p><p>lugar, ou seja, não se exige uma consolidação da empresa no mercado, exige-se apenas</p><p>que ela já esteja no mercado e alguém queira copiar a realidade dessa empresa em outro</p><p>lugar usando mesmo o nome.</p><p>Geralmente, as pessoas fazem uma franquia no lugar de abrir sua própria empresa</p><p>naquele ramo por demorar entre dois a três anos para uma empresa conseguir encon-</p><p>trar o seu lugar no mercado, mas com uma franquia já existe uma clientela em potencial</p><p>no mercado.</p><p>10m</p><p>15m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Os três caminhos para agilizar esse processo seria: fazer uma franquia; abrir uma</p><p>loja em um Shopping Center para se beneficiar da clientela do shopping; e o trespasse,</p><p>usufruto ou arrendamento do estabelecimento que já está no mercado para comprar o</p><p>estabelecimento já montado e inserido no mercado.</p><p>A Circular de Oferta de Franquia deverá ser entregue ao candidato a franqueado,</p><p>no mínimo, 10 (dez) dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia</p><p>ou, ainda, do pagamento de qualquer tipo</p><p>de taxa pelo franqueado ao franqueador ou</p><p>a empresa ou a pessoa ligada a este, salvo no caso de licitação ou pré-qualificação pro-</p><p>movida por órgão ou entidade pública, caso em que a Circular de Oferta de Franquia será</p><p>divulgada logo no início do processo de seleção.</p><p>Obs.: � os dez dias antes são exigidos porque é preciso tomar ciência de todos os termos</p><p>da oferta, fazer cálculos, projeções e verificar se vale a pena investir na franquia.</p><p>Se o contrato é assinado, o franqueador e o franqueado estão submetidos àquelas</p><p>cláusulas que estão na Circular, que é uma espécie de pré-contrato. O STJ recentemente</p><p>estabeleceu que é possível presumir o contrato de franquia quando, apesar de não ter</p><p>sido assinado o contrato, o comportamento das partes é condizente com a aceitação recí-</p><p>proca uma da outra e também dos termos da Circular. Dessa forma, mesmo sem contrato</p><p>escrito, pode-se considerar alguém franqueado em razão da conduta de ambas as partes.</p><p>Na hipótese de não cumprimento do prazo, o franqueado poderá arguir anulabili-</p><p>dade ou nulidade, conforme o caso, e exigir a devolução de todas e quaisquer quantias já</p><p>pagas ao franqueador, ou a terceiros por este indicados, a título de filiação ou de royal-</p><p>ties, corrigidas monetariamente.</p><p>Franquia e Sublocação do ponto</p><p>Nos casos em que o franqueador subloque ao franqueado o ponto comercial onde</p><p>se acha instalada a franquia, qualquer uma das partes terá legitimidade para propor a</p><p>renovação do contrato de locação do imóvel, vedada a exclusão de qualquer uma delas</p><p>do contrato de locação e de sublocação por ocasião da sua renovação ou prorrogação,</p><p>salvo nos casos de inadimplência dos respectivos contratos ou do contrato de franquia.</p><p>Essa questão de sublocação é típica do McDonalds. O franqueado indica qual é o local</p><p>onde ele quer abrir a franquia e o franqueador que é o McDonalds aluga o imóvel, às vezes,</p><p>inclusive exige do locador a adequação do imóvel para montar o McDonalds no local.</p><p>20m</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Maior valor do aluguel na sublocação</p><p>O valor do aluguel a ser pago pelo franqueado ao franqueador, nas sublocações de</p><p>que trata o caput, poderá ser superior ao valor que o franqueador paga ao proprietário</p><p>do imóvel na locação originária do ponto comercial, desde que:</p><p>• Essa possibilidade esteja expressa e clara na Circular de Oferta de Franquia e no</p><p>contrato; e</p><p>• O valor pago a maior ao franqueador na sublocação não implique excessiva onero-</p><p>sidade ao franqueado, garantida a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro</p><p>da sublocação na vigência do contrato de franquia.</p><p>Obs.: � a excessiva onerosidade vai ter que ser analisada de caso em caso, mas tudo tem</p><p>a ver com o faturamento e base de lucro que o franqueado estiver obtendo.</p><p>Omissão e falsidade de informações</p><p>Aplica-se ao franqueador que omitir informações exigidas por lei ou veicular infor-</p><p>mações falsas na Circular de Oferta de Franquia a sanção prevista no § 2º do art. 2º</p><p>da Lei n. 13.966/2019, sem prejuízo das sanções penais cabíveis. (o franqueado poderá</p><p>arguir anulabilidade ou nulidade, conforme o caso, e exigir a devolução de todas e quais-</p><p>quer quantias já pagas ao franqueador, ou a terceiros por este indicados, a título de filia-</p><p>ção ou de royalties, corrigidas monetariamente)</p><p>Subfranquia</p><p>Para os fins da Lei n. 13.966/2019, as disposições referentes ao franqueador ou ao fran-</p><p>queado aplicam-se, no que couber, ao subfranqueador e ao subfranqueado, respectivamente.</p><p>Portanto, quando o contrato de franquia permitir, o franqueador poderá subfran-</p><p>quear ou pegar a sua franquia e passar para outros franqueados e serão aplicadas as</p><p>mesmas regras que se aplica a franquia regular.</p><p>Condições contratuais</p><p>Os contratos de franquia obedecerão às seguintes condições:</p><p>• Os que produzirem efeitos exclusivamente no território nacional serão escritos em</p><p>língua portuguesa e regidos pela legislação brasileira.</p><p>• Os contratos de franquia internacional serão escritos originalmente em língua portu-</p><p>guesa ou terão tradução certificada para a língua portuguesa custeada pelo franqueador,</p><p>e os contratantes poderão optar, no contrato, pelo foro de um de seus países de domicílio.</p><p>25m</p><p>30m</p><p>5www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Parte Geral</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>As partes poderão eleger juízo arbitral para solução de controvérsias relacionadas ao</p><p>contrato de franquia.</p><p>Contrato Internacional de Franquia</p><p>Para os fins da Lei n. 13.966/2019, entende-se como contrato internacional de fran-</p><p>quia aquele que, pelos atos concernentes à sua conclusão ou execução, à situação das</p><p>partes quanto a nacionalidade ou domicílio, ou à localização de seu objeto, tem liames</p><p>com mais de um sistema jurídico.</p><p>Se o contrato vai operar e produzir efeitos em mais de um país e, portanto, em mais</p><p>do sistema jurídico, é preciso ter um contrato de franquia internacional e verificar como</p><p>resolver as questões que envolvem essa franquia. Normalmente, vale-se de tratados</p><p>internacionais ou da legislação que melhor preserve os interesses das partes.</p><p>Foro expresso, representante legal</p><p>Caso expresso o foro de opção no contrato internacional de franquia, as partes deve-</p><p>rão constituir e manter representante legal ou procurador devidamente qualificado e</p><p>domiciliado no país do foro definido, com poderes para representá-las administrativa e</p><p>judicialmente, inclusive para receber citações.</p><p>Se tem o contrato de franquia fixando o foro, o franqueado que não está naquele</p><p>foro, mas elegeu o foro do outro país, deverá ter um representante naquele país para</p><p>receber intimações e notificações e permanentemente manter essa pessoa lá.</p><p>Respeito à LPI</p><p>A aplicação desta Lei observará o disposto na legislação de propriedade intelectual</p><p>vigente no País.</p><p>� Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula</p><p>preparada e ministrada pelo professor Edilson Enedino.</p><p>A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-</p><p>teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-</p><p>tura exclusiva deste material.</p><p>1www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>FRANQUIA – CARACTERÍSTICAS</p><p>Franquia – Lei n. 13.966/2019</p><p>Circular de Oferta da Franquia</p><p>Para a implantação da franquia, o franqueador deverá fornecer ao interessado Cir-</p><p>cular de Oferta de Franquia, escrita em língua portuguesa, de forma objetiva e acessível,</p><p>contendo obrigatoriamente:</p><p>I – histórico resumido do negócio franqueado;</p><p>II – qualificação completa do franqueador e das empresas a que esteja ligado, identifican-</p><p>do-as com os respectivos números de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);</p><p>III – balanços e demonstrações financeiras da empresa franqueadora, relativos aos 2</p><p>(dois) últimos exercícios;</p><p>Inicialmente, quanto ao elemento mais crucial em um contrato de franquia, com</p><p>base nas informações recentemente mencionadas, que podem resultar em indenização,</p><p>na decisão do contrato e em sua anulação, anulabilidade ou a nulidade, é essencial abor-</p><p>dar a legalização neste contexto de direito privado. Este processo incorpora elemen-</p><p>tos informativos mínimos que devem ser incluídos na circular, um documento de suma</p><p>importância no contexto da oferta de franquia.</p><p>A legislação abrange esses elementos mínimos e sua não observância acarreta o risco</p><p>de anulabilidade do contrato. Vale ressaltar que, se houver negação de informações ou</p><p>excesso de informações inverídicas na circular de oferta, o franqueado tem o direito à</p><p>anulabilidade ou a nulidade do contrato de franquia, com o ressarcimento integral de</p><p>todas as despesas incorridas, de maneira corrigida e ainda com a possibilidade de plei-</p><p>tear perdas e danos. Essa possibilidade também pode ser buscada quando o franquea-</p><p>dor exagera ou substitui na circulação de oferta da franquia.</p><p>Para evitar o direito subjetivo de anulabilidade ou a</p><p>nulidade do contrato devido a even-</p><p>tual excesso de informação mentirosa ou omissão de informação, o legislador estabeleceu a</p><p>sequência de informações que a circular deve conter. Ao fazer isso, a legislação proporciona</p><p>uma salvaguarda para o franqueador. Se ele inclui as informações necessárias na circular</p><p>e estas refletem a realidade, o franqueado não poderá buscar omissões ou excessos, pois</p><p>tudo na lista foi apresentado na circulação. Se não houver garantia, pois o arrependimento</p><p>em contratos empresariais é análogo ao arrependimento em contratos de adesão, ele levará</p><p>o sujeito a reparar os danos causados. Sendo o arrependimento uma questão privada, tanto</p><p>o franqueador quanto o franqueado podem buscar a anulabilidade ou a nulidade, ou podem</p><p>optar por não fazê-lo. Podem concordar, mesmo que a informação não fosse adequada e</p><p>tenha causado certo dano, e podem contentar-se com essa situação, mantendo o contrato.</p><p>2www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>A legislação permite a anulação do contrato ou a declaração de nulidade. Este poder</p><p>é tão significativo que, em alguns casos, não há espaço para discussão. Não é impossível</p><p>continuar com o contrato, e essa opção também se aplica às revisões contratuais. Isso visa</p><p>adequar a realidade ao que foi apresentado na circulação de oferta da franquia. Portanto,</p><p>é necessário analisar cuidadosamente a circular de oferta da franquia, um documento que</p><p>aborda aproximadamente 90% dos problemas relacionados a franquias. A discussão sobre</p><p>essa oferta frequentemente constitui a base de 80% dos problemas envolvendo franquias.</p><p>No processo de implantação da franquia, o franqueador deve fornecer ao interessado a</p><p>circular de oferta de franquia, redigida em língua portuguesa de forma objetiva e acessível.</p><p>Essa circular deve obrigatoriamente conter, em primeiro lugar, o histórico resumido do negó-</p><p>cio franqueado. Já nesta etapa, é possível identificar potenciais irregularidades. O histórico</p><p>resumido tem como objetivo demonstrar a eficiência que essa empresa possui no mercado.</p><p>O histórico revela o período temporal que a empresa percorreu para atingir o status de</p><p>oferecer uma franquia. Nesse resumo histórico são apresentadas perspectivas que podem</p><p>impactar o franqueado. As franqueadoras possuem informações cruciais nesse contexto,</p><p>e essas informações estão contidas no histórico. A análise do histórico real, verdadeiro, do</p><p>ano em questão, proporciona ao interessado condições materiais objetivas para decidir</p><p>sobre a utilização da franquia. A conscientização sobre a verdade ou não verdade presente</p><p>nesse relato histórico é vital, abordando conceitos como nulidade e anulabilidade.</p><p>Um exemplo de disputa contratual seria um franqueado que descobriu que um for-</p><p>necedor do franqueador era um concorrente, cujo produto de baixa qualidade causou</p><p>danos. A transparência em informações, como práticas de governança corporativa e</p><p>compromissos com a função social, torna-se fundamental, evitando problemas judi-</p><p>ciais, como o envolvimento da empresa com trabalho escravo.</p><p>Outro aspecto discutido refere-se à necessidade de divulgar informações sobre for-</p><p>necedores na circular, pois a omissão dessas informações pode influenciar a decisão do</p><p>franqueado. Balanços e demonstrações financeiras recentes da empresa franqueadora</p><p>são cruciais para a avaliação do franqueado em potencial. A verdade e a precisão dessas</p><p>informações na circular de oferta são essenciais para evitar possíveis implicações legais</p><p>relacionadas à anulabilidade ou nulidade do contrato.</p><p>IV – indicação das ações judiciais relativas à franquia que questionem o sistema ou</p><p>que possam comprometer a operação da franquia no País, nas quais sejam parte o fran-</p><p>queador, as empresas controladoras, o subfranqueador e os titulares de marcas e demais</p><p>direitos de propriedade intelectual;</p><p>V – descrição detalhada da franquia e descrição geral do negócio e das atividades que</p><p>serão desempenhadas pelo franqueado;</p><p>VI – perfil do franqueado ideal no que se refere a experiência anterior, escolaridade e</p><p>outras características que deve ter, obrigatória ou preferencialmente;</p><p>5m</p><p>10m</p><p>3www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Indicação das ações judiciais relativas à franquia que envolve o sistema, ou que possam</p><p>comprometer a operação de franquia no país, nas quais estejam envolvidos o franqueador,</p><p>as empresas controladoras, o subfranqueador e o titular de marcas, detentor de mais direi-</p><p>tos para o verdadeiro atual, devem informar sobre a existência de ações judiciais, questio-</p><p>nando a franquia em si, a empresa ou outros elementos que possam afetar a franquia.</p><p>Como exemplo, se há uma ação contra a franqueadora que pode resultar na nulidade,</p><p>essa informação precisa constar na circular. Isso é crucial, pois, em muitos casos, a esco-</p><p>lha da franquia está atrelada à reputação da marca, e se houver risco de perda dessa</p><p>marca pelo franqueador, é imperativo informar ao franqueado. A falta dessa informação</p><p>pode levar à anulabilidade ou nulidade do contrato.</p><p>A descrição detalhada da franquia e a visão geral do negócio e das atividades a serem</p><p>desempenhadas pelo franqueado constituem um portfólio das responsabilidades assu-</p><p>midas pelo franqueado. Todos esses detalhes, como os produtos a serem oferecidos,</p><p>quantidade mínima mensal, valores relacionados e outras informações relevantes,</p><p>devem ser apresentados de maneira clara na circular de oferta da franquia.</p><p>É fornecida uma descrição objetiva do que está sendo franqueado, incluindo a permis-</p><p>são para uso de marca, fabricação com a fórmula patenteada, exploração de um ponto</p><p>comercial e outras características detalhadas que estão sendo transferidas ao franqueado.</p><p>No que diz respeito ao perfil do franqueado ideal, abrangendo experiência anterior,</p><p>escolaridade e outras características obrigatórias ou preferenciais, a circular deve apresen-</p><p>tar claramente o que a franquia busca em um candidato. Não se trata apenas de estabelecer</p><p>requisitos rígidos, mas de indicar as características que podem contribuir para o sucesso do</p><p>franqueado com a franquia, como experiência prévia relevante e conhecimento de mercado.</p><p>Assim, a circular não impõe a contratação apenas de franqueados que atendam exa-</p><p>tamente a esses critérios, mas destaca as características que podem contribuir para o</p><p>sucesso naquela franquia específica. Isso inclui informações sobre experiência anterior,</p><p>formação acadêmica e conhecimento de mercado, ajudando a orientar os potenciais</p><p>franqueados na tomada de decisão.</p><p>VII – requisitos quanto ao envolvimento direto do franqueado na operação e na admi-</p><p>nistração do negócio;</p><p>VIII – especificações quanto ao:</p><p>a) total estimado do investimento inicial necessário à aquisição, à implantação e à</p><p>entrada em operação da franquia;</p><p>b) valor da taxa inicial de filiação ou taxa de franquia;</p><p>c) valor estimado das instalações, dos equipamentos e do estoque inicial e suas con-</p><p>dições de pagamento;</p><p>4www.grancursosonline.com.br</p><p>Franquia – Características</p><p>DIREITO EMPRESARIAL</p><p>Requisitos referentes à participação direta do franqueado nas operações e na gestão</p><p>do negócio são um aspecto crucial. Neste contexto, algumas franquias estipulam que o</p><p>administrador do empreendimento seja o próprio franqueado ou um sócio da sociedade</p><p>franqueada. A norma proíbe a administração do negócio por terceiros não vinculados à</p><p>empresa. A exigência desses requisitos pode ser estabelecida pelo contrato de franquia,</p><p>principalmente se a sociedade for composta por, no mínimo, quatro sócios; nesse caso,</p><p>o contrato específico deve abordar essa condição.</p><p>Caso a franqueadora opte por tal requisito, é imprescindível que essa determinação</p><p>seja explicitada. Alternativamente, se a franqueadora não estabelecer a obrigatoriedade</p><p>de sociedade, mas exigir qualificações específicas, formação ou experiência no setor</p><p>para o administrador, isso deve ser mencionado.</p>